ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤติหรือโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน และแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2568 (2025) นั้น มีความซับซ้อนและท้าทายในแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณเตือนที่ชัดเจนเกี่ยวกับการปะทุของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบในวงกว้างเกินกว่าที่เราจินตนาการไว้
ตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา ตัวเลขเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค สิ่งนี้สะท้อนชัดเจนจากยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และการที่สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เพื่อรักษาคุณภาพสินเชื่อของตนเอง ซึ่งถือเป็นสัญญาณอันตรายที่ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หลายฝ่ายเริ่มเปรียบเทียบสถานการณ์ในตลาดบ้านกับสิ่งที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมยานยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา ที่มีการแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด จนกลายเป็นการทำลายราคาและส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดอย่างรุนแรง คำถามสำคัญคือ หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะรับมือไหวหรือไม่ และผลกระทบที่ตามมาจะร้ายแรงเพียงใดต่อเศรษฐกิจโดยรวม เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสินทรัพย์สำคัญที่สะท้อนถึงความมั่งคั่งและความเชื่อมั่นของผู้คน ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงสาเหตุ ปัจจัย ผลกระทบ และกลยุทธ์ในการรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึง พร้อมมองหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตินี้
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ปัจจัยกดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันนั้น ไม่ได้เกิดจากปัจจัยเดียว แต่เป็นผลพวงจากการรวมตัวของหลายปัจจัยเชิงมหภาคและจุลภาคที่ซับซ้อนและเกี่ยวโยงกัน ซึ่งผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์มาโดยตลอด เพื่อให้เข้าใจถึงรากเหง้าของปัญหาและแนวโน้มของ “สงครามราคาบ้าน”
เศรษฐกิจมหภาคที่ท้าทายและผันผวน
แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะยังคงมีการฟื้นตัวอยู่บ้าง แต่ก็เป็นไปอย่างไม่ทั่วถึงและมีความเปราะบางสูง แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสูงในบางหมวดหมู่ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนหน้า ทำให้ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและผู้ซื้อเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคเองก็ระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น เพื่อสำรองเงินสดไว้รับมือกับความไม่แน่นอนต่างๆ นอกจากนี้ สภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดโลกยังส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก ซึ่งเป็นกลไกขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทยมาโดยตลอด เมื่อกำลังซื้อโดยรวมของประเทศลดลง ความต้องการซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่อย่างบ้านหรือคอนโดมิเนียมย่อมได้รับผลกระทบตามไปด้วย
กำลังซื้อที่อ่อนแรงและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สะสมมานานถึงระดับกว่า 90% ของ GDP เป็นเสมือนระเบิดเวลาที่กำลังนับถอยหลัง เมื่อรายได้ครัวเรือนไม่เติบโตตามทันภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ย่อมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ความสามารถในการขอสินเชื่อใหม่เพื่อซื้อบ้านลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี DSR (Debt Service Ratio) สูงและถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ผมเห็นด้วยกับสิ่งที่ธนาคารหลายแห่ง รวมถึง UOB ได้กล่าวไว้ว่า กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงขึ้นตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทขึ้นไป ที่ต้องการซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความสามารถในการกู้และอนุมัติสินเชื่อได้ดีกว่า ซึ่งสะท้อนถึงการแบ่งขั้วของตลาดอย่างชัดเจน
ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้เสีย (NPL) รวมถึงสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น สถาบันการเงินย่อมต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ นี่ไม่ใช่เพียงแค่การตั้งการ์ดสูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังเป็นการปรับเกณฑ์การอนุมัติให้เข้มงวดขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงด้านเครดิต การที่ธนาคารต้องแบกรับ NPLs จำนวนมากจากการปล่อยสินเชื่อที่ไม่ได้คุณภาพในอดีต ทำให้ปัจจุบันต้องเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นประวัติเครดิต, รายได้, และสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับยอดขายที่ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
อุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ในตลาดและสต็อกบ้านรอระบาย
จากข้อมูลที่ผมและเพื่อนร่วมงานในแวดวงได้พูดคุยกัน สถานการณ์ในตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันเลวร้ายยิ่งกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 เสียอีก เพราะตลาดมี “ของ” หรือสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดโครงการใหม่ๆ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลทองบางแห่ง ได้สร้างอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยไม่ได้คำนึงถึงกำลังซื้อที่แท้จริง ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด การระบายสต็อกเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย และนี่คือหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้เกิด “สงครามราคาบ้าน” เพื่อเร่งระบายสินค้าและรักษาสภาพคล่องของผู้ประกอบการ
สงครามราคาบ้าน 2025: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์และการคาดการณ์
คำเตือนเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” จาก ดร.อมรเทพ จาวะลา แห่ง CIMB Thai เป็นสิ่งที่ผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง และเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และนักลงทุนทุกคนต้องให้ความสำคัญ
ย้อนรอยวิกฤติรถยนต์: Price War ที่ไม่มีผู้ชนะ
เมื่อปีที่ผ่านมา อุตสาหกรรมยานยนต์ไทยเผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันอย่างมาก การเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ในราคาที่แข่งขันได้สูง ร่วมกับกำลังซื้อที่ซบเซาและความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อรถยนต์ ทำให้ตลาดรถป้ายแดงต้องเข้าสู่ภาวะ “ลด แลก แจก แถม” อย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน รถยนต์หลายรุ่นถูกหั่นราคาลงอย่างหนักเพื่อเร่งยอดขาย ซึ่งนอกจากจะไม่ช่วยให้ผู้ประกอบการมีกำไรแล้ว ยังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อตลาดรถมือสอง สั่นคลอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียที่เกิดจากการทิ้งสินเชื่อ แม้ว่าตลาดรถยนต์จะเริ่มฟื้นตัวบ้างแล้ว แต่ผลกระทบระยะยาวจากการทำลายราคาเหล่านั้นยังคงอยู่
กลไกการเกิดสงครามราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หาก “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลไกจะไม่ต่างจากตลาดรถยนต์มากนัก ผู้ประกอบการที่มีสภาพคล่องจำกัดและมีสต็อกบ้านจำนวนมากที่ต้องการระบาย จะเริ่มลดราคาอย่างมีนัยสำคัญเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด และเมื่อรายหนึ่งเริ่มลด อีกรายก็ต้องทำตามเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด สิ่งนี้จะยิ่งรุนแรงขึ้นเมื่อเป็นโครงการเก่า หรือคอนโดมิเนียมเก่าที่ต้องการรีเฟรชตลาด ซึ่งเราเริ่มเห็นสัญญาณนี้แล้วในหลายๆ พื้นที่ การแข่งขันด้านราคานี้อาจลามไปสู่โครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน หรือแม้กระทั่งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ต้องการรักษากระแสเงินสด
เปรียบเทียบความรุนแรง: อสังหาฯ หนักกว่าอย่างไร
ดร.อมรเทพได้เน้นย้ำถึงสิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” และผมก็เห็นด้วยอย่างยิ่งว่านี่คือจุดที่ทำให้ “สงครามราคาบ้าน” แย่กว่าสงครามราคาในอุตสาหกรรมอื่น อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นหลักประกันความมั่นคงทางการเงินสำหรับคนส่วนใหญ่ เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงตามไปด้วย ทำให้เกิดความไม่มั่นใจในอนาคต ลดการบริโภค ลดการใช้จ่าย และชะลอการลงทุน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมเป็นวงจรที่ยากจะแก้ไข เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศรวมถึงจีน ความรู้สึก “จนลง” นี้อันตรายมาก เพราะมันบั่นทอนกำลังใจและพลังขับเคลื่อนของเศรษฐกิจทั้งระบบ
กลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบ
เดิมทีปัญหาเรื่องคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ดีและกำลังซื้อที่อ่อนแรงจะอยู่ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันได้ลามไปสู่บ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงบ้านราคา 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มรายได้น้อย แต่กำลังขยายวงกว้างไปยังกลุ่มรายได้ปานกลาง สิ่งนี้บ่งชี้ว่าเศรษฐกิจกำลังซึมจากฐานรากไปสู่ระดับกลาง ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในกลุ่มราคาเหล่านี้จะได้รับผลกระทบโดยตรง และต้องเร่งปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน ในยุคราคาผันผวน
ในภาวะที่ “สงครามราคาบ้าน” กำลังคุกคาม ผู้เล่นหลักในตลาดทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด เพื่อความอยู่รอดและแสวงหาโอกาสใหม่ๆ
ผู้ประกอบการ: ปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และหันมาเน้นการระบายสต็อกเก่าให้เร็วที่สุด อาจต้องพิจารณาการลดราคาที่สมเหตุสมผลสำหรับบ้านพร้อมอยู่ หรือคอนโดพร้อมอยู่
สร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: แทนที่จะลดราคาเพียงอย่างเดียว ผู้ประกอบการต้องหันมาโฟกัสกับการสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีเอกลักษณ์ มีฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ทำงาน Work-from-Home, ทาวน์โฮมที่มาพร้อม Smart Home Solutions, หรือโครงการที่เน้นการใช้พลังงานทางเลือก
การตลาดเชิงรุกและเข้าถึงลูกค้าโดยตรง: ใช้ช่องทางดิจิทัลให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย จัดโปรโมชั่นพิเศษ หรือข้อเสนอที่น่าสนใจ เช่น ผ่อนดาวน์สบายๆ หรือแพ็กเกจของแถมมูลค่าสูง
การรักษาสภาพคล่อง: นี่คือหัวใจสำคัญในสถานการณ์นี้ ผู้ประกอบการต้องบริหารกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ พิจารณาการร่วมทุน (Joint Venture) หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่แกนหลัก เพื่อเสริมสภาพคล่อง รวมถึงการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย แม้ว่าตลาดหุ้นกู้จะมีความท้าทายมากขึ้นในขณะนี้
โมเดลธุรกิจใหม่ๆ: อาจถึงเวลาที่ต้องพิจารณาโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ที่มีองค์ประกอบของการเช่าระยะยาว หรือการขายสิทธิ์การเช่าระยะยาว (Leasehold) ในบางทำเล เพื่อดึงดูดนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่ต้องการความยืดหยุ่น
เน้นความโปร่งใสและความน่าเชื่อถือ: ในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อเป็นสิ่งสำคัญ ผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงและมีความน่าเชื่อถือ จะยังคงได้รับความไว้วางใจในการตัดสินใจซื้อบ้าน
ธนาคาร: การบริหารความเสี่ยงและโอกาสใหม่
เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่ไม่ถึงกับปิดประตู: ธนาคารต้องรักษาคุณภาพสินเชื่อ การพิจารณาสินเชื่อบ้านจะต้องเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลุ่มลูกค้าที่มี DSR สูง แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องมองหาโอกาสในกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ เช่น กลุ่มรายได้สูงที่ยังมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีเยี่ยม
หันมาเน้นตลาดบ้านมือสอง: ดังที่ UOB ได้ระบุไว้ ตลาดบ้านมือสองมีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ในบางแง่มุม ธนาคารจึงควรเน้นการขยายตัวในตลาดนี้ แต่ก็ต้องระมัดระวังในการประเมินราคาอสังหาฯ และตรวจสอบคุณสมบัติของลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านมือสองอย่างละเอียด เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร
ผลิตภัณฑ์ Home for Cash (บ้านแลกเงิน): ในภาวะที่ผู้คนต้องการสภาพคล่อง “บ้านแลกเงิน” จะเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับความนิยมมากขึ้น ธนาคารสามารถนำเสนอสินเชื่อประเภทนี้เพื่อช่วยผู้ที่ต้องการสภาพคล่อง แต่ก็ต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นรายกรณีไป
โอกาสในการรีไฟแนนซ์บ้าน: เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง ผู้ที่เคยขอสินเชื่อบ้านในอัตราที่แพงกว่า อาจมองหาโอกาสในการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยรายเดือน นี่คือโอกาสสำหรับธนาคารที่จะดึงดูดลูกค้าที่มีคุณภาพ
ร่วมมือกับบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC): AMC จะมีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการ NPLs และสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต การทำงานร่วมกันระหว่างธนาคารและ AMC จะช่วยให้การระบายสินทรัพย์เหล่านี้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
โอกาสและความท้าทายสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
แม้สถานการณ์จะดูท้าทาย แต่ในทุกวิกฤติย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนที่เตรียมพร้อม นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
ผู้ซื้อ: จังหวะทองในการต่อรอง
โอกาสซื้อบ้านในราคาที่คุ้มค่า: เมื่อเกิด “สงครามราคาบ้าน” ผู้ซื้อจะได้เปรียบในการต่อรองมากขึ้น นี่คือจังหวะทองในการหาซื้อบ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, หรือคอนโดมิเนียมคุณภาพดี ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง โดยเฉพาะโครงการเก่าหรือสต็อกที่ผู้ประกอบการต้องการเร่งระบาย
เลือกโครงการที่น่าเชื่อถือ: การซื้อบ้านเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ การเลือกผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีประวัติที่ดีเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาโครงการทิ้งร้าง หรือปัญหาคุณภาพบ้านในอนาคต
ตรวจสอบสภาพคล่องและเครดิตของตนเอง: ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ ตรวจสอบประวัติเครดิตบูโร และวางแผนการเงินให้ดี เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระได้ตลอดอายุสัญญา แม้จะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
นักลงทุน: คัดสรรอย่างชาญฉลาด
ลงทุนในทำเลทองอสังหาฯ ที่มีศักยภาพระยะยาว: แม้ตลาดจะซบเซา แต่ทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า, ศูนย์การค้า, หรือโรงพยาบาล ยังคงมีมูลค่าและผลตอบแทนการให้เช่า (Rental Yield) ที่ดีในระยะยาว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูงต้องมาจากการศึกษาทำเลอย่างละเอียด
เน้นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: ในภาวะที่กำลังซื้อบ้านลดลง ตลาดเช่าอาจกลับมาคึกคักมากขึ้น นักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ควรพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าในปัจจุบัน เช่น คอนโดมิเนียมใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวหรือทำเลเดียว ควรพิจารณากระจายความเสี่ยงไปยังสินทรัพย์ประเภทอื่น หรือทำเลที่แตกต่างกัน
ศึกษาข้อมูลเชิงลึก: การตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยข้อมูลที่แม่นยำและเป็นปัจจุบัน ศึกษาแนวโน้มตลาด, ราคาประเมิน, และความต้องการของตลาดในแต่ละพื้นที่ เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาด
บทบาทของภาครัฐและอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในสถานการณ์เช่นนี้ บทบาทของภาครัฐมีความสำคัญอย่างยิ่งในการประคับประคองและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลามจนกลายเป็นวิกฤติเศรษฐกิจที่รุนแรงกว่าเดิม
มาตรการกระตุ้นและผ่อนคลาย
ภาครัฐอาจพิจารณาออกมาตรการกระตุ้นที่ตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างชั่วคราว หรือการสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก นอกจากนี้ การพิจารณาผ่อนคลายกฎเกณฑ์บางอย่างที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือการให้สถาบันการเงินสามารถผ่อนปรนการชำระหนี้ให้กับลูกหนี้ที่มีศักยภาพ แต่ประสบปัญหาชั่วคราว ก็อาจเป็นทางออกที่ช่วยพยุงตลาดได้ในระยะสั้น
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
แม้ตลาดจะซบเซา แต่การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือการขยายโครงข่ายคมนาคม จะยังคงดึงดูดการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทาง ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญเมื่อตลาดฟื้นตัว
แนวโน้มระยะยาว: การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีวัฏจักรเสมอ และการฟื้นตัวเป็นสิ่งที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ UOB คาดการณ์ว่าตลาดอาจเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ในปี 2569 (2026) ซึ่งเป็นมุมมองที่ผมมองว่าเป็นไปได้ หากมีการบริหารจัดการที่ดีจากทุกภาคส่วน อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวครั้งนี้อาจไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการเติบโตที่ยั่งยืนและมีคุณภาพมากขึ้น โดยเน้นไปที่โครงการที่มีการวางแผนที่ดี ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง และตั้งอยู่บนพื้นฐานของเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง
บทสรุป
“สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้นในปี 2568 ไม่ใช่เรื่องที่เราควรมองข้าม นี่คือความท้าทายครั้งสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นบททดสอบและโอกาสในการปรับตัวสำหรับผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน ผู้ซื้อ และนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงปัจจัยกดดัน การเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต และการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันช่วงเวลาที่ผันผวนนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจ แต่การจะประสบความสำเร็จได้นั้น ต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ และการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในทุกย่างก้าว
หากท่านกำลังพิจารณาซื้อบ้าน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้ท่านได้รับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ส่วนบุคคลของท่าน เพื่อให้ทุกการตัดสินใจนำไปสู่ความสำเร็จและมั่นคงในระยะยาว.
