จับชีพจรตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: วิกฤตสงครามราคาและการปรับตัวของผู้เล่นสู่ทศวรรษใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างใกล้ชิด ตั้งแต่ช่วงรุ่งเรืองเฟื่องฟูไปจนถึงยุคแห่งความท้าทาย และสิ่งที่กำลังก่อตัวขึ้นในปัจจุบันนั้น ชวนให้เราต้องหันมาจับตามองอย่างใกล้ชิดยิ่งกว่าครั้งใดๆ สัญญาณที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจรอบใหม่ที่ซับซ้อนและลึกซึ้งกว่าวิกฤตการณ์ครั้งก่อนๆ โดยเฉพาะความเสี่ยงของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม บทความนี้จะนำเสนอการวิเคราะห์เชิงลึกจากประสบการณ์ตรง พร้อมเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อน เทรนด์สำคัญ และแนวทางการรับมือสำหรับผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรม ผู้ซื้อ และนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำทางผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
สัญญาณเตือนภัยจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคและสินเชื่อ: จุดเริ่มต้นของความท้าทาย
ปฏิเสธไม่ได้ว่าสุขภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้นผูกพันอย่างแยกไม่ออกกับภาพรวมเศรษฐกิจมหภาค นับตั้งแต่ต้นปี 2568 เป็นต้นมา เราเริ่มเห็นสัญญาณของการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงเปราะบางจากปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดัน สิ่งเหล่านี้ล้วนกัดกร่อนความมั่นใจและกำลังใจในการจับจ่ายใช้สอยของผู้คน รวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต
เมื่อกำลังซื้ออ่อนแรงลง ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินย่อมต้องปรับกลยุทธ์ด้านสินเชื่อให้รัดกุมมากยิ่งขึ้นเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น อัตราส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในระบบการเงิน ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบประวัติเครดิต หรือการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio – DSR) ที่เข้มข้นขึ้น ผลลัพธ์คือ อัตราปฏิเสธสินเชื่อ ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท แต่เราก็เริ่มเห็นปัญหานี้ลามไปถึงกลุ่มราคาระดับกลางถึง 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่ง เพราะสะท้อนว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงฐานรากของพีระมิดกำลังซื้ออีกต่อไป
จากข้อมูลที่เราพบ ปัญหาหลักๆ ของการปฏิเสธสินเชื่อมาจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ซึ่งเป็นมรดกตกทอดจากวิกฤตหลายระลอกที่ผ่านมา ลูกค้าจำนวนมากแม้จะมีรายได้ประจำ แต่เมื่อหักลบกับภาระหนี้เดิม ทั้งหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล หรือแม้แต่สินเชื่อรถยนต์ ทำให้ DSR เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด การประเมินราคาบ้านก็มีความสำคัญอย่างมากในสถานการณ์เช่นนี้ การที่ราคาประเมินบ้านมือสองหรือบ้านเก่าไม่สอดคล้องกับราคาตลาดที่ผู้ซื้อต้องการ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้การอนุมัติสินเชื่อติดขัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กจึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการบริหารจัดการสภาพคล่อง เพราะการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและการระบายสต็อกโครงการเก่าเป็นเรื่องที่ท้าทายกว่าเดิมมาก การบริหารจัดการหนี้ของผู้บริโภคจึงกลายเป็นประเด็นสำคัญที่ไม่เพียงส่งผลต่อรายบุคคล แต่ยังส่งผลต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วย
ภาพหลอนของ “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากตลาดรถยนต์สู่ความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงการเงินและ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังจับตาและวิตกกังวลเป็นอย่างมากคือ การเกิด “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่เคยเกิดขึ้นแล้วในตลาดรถยนต์เมื่อช่วงปีที่ผ่านมา และสร้างความปั่นป่วนอย่างมหาศาล บทเรียนจากตลาดรถยนต์ที่เราได้เห็นการหั่นราคา “รถป้ายแดง” อย่างดุเดือด ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ทำราคาได้ต่ำกว่า หรือกำลังซื้อที่ชะลอตัวและการไม่ปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ผู้ผลิตต้องระบายสต็อกด้วยการลดราคาจนส่งผลให้เกิดหนี้เสียและมีการ “ทิ้งสินเชื่อ” ซึ่งทำลายกลไกตลาดและคุณภาพสินเชื่อโดยรวม
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” นี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะส่งผลกระทบที่รุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัวนัก เหตุผลหลักคือ ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ และมีความเชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน หากราคาบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงแต่จะส่งผลให้ผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์รู้สึกว่ามูลค่าทรัพย์สินของตนเองลดลง (รู้สึกจนลง) แต่ยังบั่นทอนความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยโดยรวม สิ่งนี้เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศ เช่น ประเทศจีน ที่ราคาบ้านที่ลดลงฉุดรั้งการบริโภคและการลงทุน ทำให้เศรษฐกิจหมุนวนเข้าสู่ภาวะถดถอย การบริโภคไม่กล้าจับจ่าย การลงทุนไม่กล้าขยับ สิ่งเหล่านี้คือผลกระทบที่น่ากลัวและอาจทำให้เศรษฐกิจของประเทศเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องและยาวนาน
แม้ว่าในปัจจุบันเราอาจยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งผู้พัฒนาอาจยังพยายามรักษาราคาและภาพลักษณ์ของแบรนด์ไว้ แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคาเริ่มชัดเจนขึ้นในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และมีสต็อกคงค้างเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการเหล่านี้กำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาลในการระบายของเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน และนี่คือจุดเริ่มต้นของการแข่งขันด้านราคาที่อาจทวีความรุนแรงขึ้นได้ในอนาคตอันใกล้ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ในมุมมองของนักลงทุนจึงต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการและธนาคาร: การอยู่รอดในสภาวะท้าทาย
ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การปรับลดการเปิดโครงการใหม่: หลายบริษัทได้ตัดสินใจชะลอหรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงจากการสร้างอุปทานส่วนเกิน และหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกที่มีอยู่เดิม การบริหารจัดการสินค้าคงค้าง (Inventory Management) กลายเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ
การเร่งระบายสต็อกและข้อเสนอพิเศษ: การจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย ลดแลกแจกแถม หรือแม้แต่การลดราคาลงในระดับที่ยังสามารถรักษากำไรได้ เป็นกลยุทธ์ที่หลายรายนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขาย การรับรู้ถึงราคาประเมินอสังหาฯ ที่อาจลดลงในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการตัดสินใจลดราคาเพื่อสร้างกระแสเงินสดก่อนที่จะสายเกินไป
การบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ในช่วงเวลาที่การระดมทุนเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดหุ้นกู้ ที่เคยเป็นแหล่งเงินทุนสำคัญสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การมีวินัยทางการเงินและการรักษาสภาพคล่องจึงเป็นหัวใจสำคัญ หากผู้ประกอบการรายเล็กประสบภาวะช็อกทางสภาพคล่อง อาจนำไปสู่ปัญหาร้ายแรงและกระทบต่ออุตสาหกรรมโดยรวมได้
การมองหาตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะแข่งในตลาดมวลชน ผู้ประกอบการบางรายเริ่มหันไปพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะ เช่น อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม หรือโครงการที่เน้นดีไซน์และฟังก์ชันการใช้งานที่แตกต่าง ซึ่งอาจมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งกว่า และมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจาก “สงครามราคาบ้าน” น้อยกว่า
สำหรับธนาคารและสถาบันการเงิน:
การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ: นอกจากการตรวจสอบ DSR และประวัติเครดิตแล้ว ธนาคารยังต้องพิจารณาคุณสมบัติของลูกค้าอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าเป็น “ลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง” และมีศักยภาพในการชำระหนี้ในระยะยาว การระมัดระวังเป็นพิเศษในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อรักษาสภาพของพอร์ตสินเชื่อ
การมุ่งเน้นตลาดบ้านมือสอง: แม้ว่าตลาดบ้านใหม่จะชะลอตัวอย่างหนัก แต่ตลาดบ้านมือสองกลับมีเสถียรภาพมากกว่า เนื่องจากราคาที่สมเหตุสมผลและมีความยืดหยุ่นสูง ธนาคารยูโอบีเปิดเผยว่า พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น การประเมินราคาบ้านมือสองอย่างแม่นยำและการคัดกรองลูกค้าที่มีคุณภาพ จึงเป็นกุญแจสำคัญในตลาดนี้
การนำเสนอผลิตภัณฑ์เพื่อเสริมสภาพคล่อง: ผลิตภัณฑ์อย่าง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” กำลังได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากเป็นทางเลือกสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน การบริหารจัดการหนี้ของผู้บริโภคผ่านผลิตภัณฑ์เหล่านี้จึงเป็นส่วนหนึ่งของการประคับประคองเศรษฐกิจ
การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ: การติดตามและบริหารจัดการสินเชื่ออย่างใกล้ชิด การให้คำปรึกษาการเงินแก่ลูกหนี้ที่มีปัญหา และการปรับโครงสร้างหนี้เมื่อจำเป็น เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลด NPL และรักษาเสถียรภาพของระบบการเงินโดยรวม
โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
เมื่อมองไปข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเต็มไปด้วยทั้งความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ความท้าทาย:
การฟื้นตัวที่ล่าช้า: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยอาจใช้เวลานานกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะหากปัญหาสงครามการค้าหรือเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน
หนี้ครัวเรือนสูง: ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นเพดานกดทับกำลังซื้อ ทำให้การเติบโตของสินเชื่อบ้านใหม่เป็นไปได้ยาก
สต็อกคงค้าง: ปริมาณอสังหาริมทรัพย์สร้างเสร็จพร้อมขายที่มีอยู่มากในตลาด ยังคงเป็นแรงกดดันต่อราคาและสร้างความเสี่ยงต่อการเกิด “สงครามราคาบ้าน”
โอกาส:
ตลาดบ้านมือสอง: ดังที่กล่าวไปแล้ว ตลาดบ้านมือสองยังคงมีศักยภาพและเสถียรภาพมากกว่าตลาดบ้านใหม่ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง การลงทุนในตลาดนี้จึงยังคงเป็นโอกาสที่น่าสนใจ
ทำเลทองอสังหาฯ และอสังหาริมทรัพย์พรีเมียม: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม ในทำเลทองหรือโครงการที่มีจุดเด่นเฉพาะตัวยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เน้นผลตอบแทน: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี หรือตอบสนองความต้องการเฉพาะของตลาด (เช่น คอนโดมิเนียมปล่อยเช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยว, ที่พักสำหรับผู้สูงอายุ) ยังคงเป็นช่องทางที่น่าสนใจ การวิเคราะห์ความเสี่ยงและผลตอบแทนอย่างรอบด้านเป็นสิ่งจำเป็น
การลงทุนระยะยาว: สำหรับนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมุมมองระยะยาวและมีเงินทุนสำรองเพียงพอ ช่วงเวลาที่ราคาปรับฐานอาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อทรัพย์สินที่มีมูลค่าในอนาคต
สำหรับแนวโน้มในปี 2568 ผมคาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวมจะยังคงอยู่ในช่วงทรงตัว หรือติดลบเล็กน้อย จากแรงกดดันที่กล่าวมาข้างต้น เราจะเห็นผู้ประกอบการเน้นการระบายสต็อกมากขึ้น และธนาคารยังคงเข้มงวดกับสินเชื่อ แต่สำหรับปี 2569 นั้น หากเศรษฐกิจมหภาคมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น และหนี้ครัวเรือนเริ่มคลี่คลายลง เราอาจได้เห็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% อย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งจะเป็นการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา
สรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การเผชิญหน้ากับความเสี่ยงของ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องที่จะมองข้ามได้ ผลกระทบของมันสามารถส่งแรงกระเพื่อบไปทั่วทั้งระบบเศรษฐกิจ สภาพการณ์ปัจจุบันนั้นอาจแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ เพราะเรามีสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วและยังไม่ได้ขายเป็นจำนวนมากในตลาด ในขณะที่กำลังซื้อลดลงและเงื่อนไขสินเชื่อเข้มงวดขึ้น สิ่งนี้ทำให้การระบายของทำได้ยากกว่าเดิม
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเอง และการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผลและทำเลที่ตั้งที่ดี เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง สำหรับนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์ตลาด และการกระจายความเสี่ยงจะเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จในระยะยาว
ในสถานการณ์เช่นนี้ การตัดสินใจอย่างชาญฉลาดและรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ผู้ที่สนใจจะลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ได้ข้อมูลและคำแนะนำที่ถูกต้องแม่นยำที่สุด ก่อนตัดสินใจก้าวเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญความท้าทายนี้ เพื่อโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งอสังหาฯ อย่างยั่งยืน.
