ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ จุดพลิกผัน: ถอดรหัสสัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” และกลยุทธ์รับมือปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง และกำลังส่งสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงความเป็นไปได้ในการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจส่งผลกระทบที่กว้างขวางและรุนแรงเกินกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านด้วยข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน เพื่อที่อยู่อาศัย
ถอดรหัสภาพรวมเศรษฐกิจ: เมฆหมอกปกคลุมกำลังซื้อ
จากประสบการณ์ตรง การขับเคลื่อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้นผูกโยงกับพลวัตทางเศรษฐกิจอย่างแยกไม่ออก ในช่วงต้นปี 2568 เรายังคงเห็นภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ปัญหาเงินเฟ้อ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายลดลง ผู้คนระมัดระวังในการก่อหนี้ก้อนใหญ่ ซึ่งส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่แผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่เคยเป็นตลาดใหญ่ แต่ปัจจุบันปัญหาได้เริ่มลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณกระทบถึงเซกเมนต์ 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังกัดกินจากฐานรากสู่ชนชั้นกลางอย่างเป็นระบบและแก้ไขได้ยาก
ธนาคารพาณิชย์กับการคุมเข้มสินเชื่อ: ดาบสองคมที่ต้องระวัง
ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่อ่อนแอ ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้สนับสนุนหลักด้านเงินทุน ก็จำต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ยิ่งขึ้นเป็นเท่าตัว ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น หาก SM ยังคงขยับสูงขึ้นเรื่อย ๆ ย่อมมีโอกาสที่ NPL จะเพิ่มขึ้นตามมาในอนาคตอันใกล้ ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องเข้มงวดกับการพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท ที่มักมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงอยู่แล้ว การที่ธนาคารยังไม่กล้าปล่อยสินเชื่อเท่าที่ควร จึงเป็นทั้งกลไกป้องกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินเอง และเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ให้ฟื้นตัวได้ตามที่คาดหวัง
สัญญาณเตือน “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากตลาดรถยนต์
สิ่งที่หลายภาคส่วน โดยเฉพาะธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เฝ้ามอนิเตอร์อย่างใกล้ชิดและกังวลอย่างยิ่ง คือความเป็นไปได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะเผชิญสถานการณ์เดียวกับตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่เกิด “สงครามราคา” อย่างรุนแรง เราเห็นการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงเพื่อเร่งระบายสต็อก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการดัมพ์ราคาอย่างหนัก ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและข้อจำกัดในการเข้าถึง สินเชื่อรถยนต์ ทำให้ราคาปรับลดลงอย่างมากจนเกิดภาวะหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งสร้างความเสียหายให้กับตลาดในระยะยาว
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่สินค้า แต่เป็นสินทรัพย์หลักของครัวเรือน การที่ราคาบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จะส่งผลต่อ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน หากมูลค่าบ้านที่เคยเป็นหลักประกันความมั่นคงลดหายไป ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” เกิดความไม่มั่นคงทางจิตใจ ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย ซึ่งจะสร้างวงจรลบที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในบางประเทศ เช่น จีน ที่ราคาสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ได้บั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนอย่างรุนแรง
แม้ว่า ณ เดือนสิงหาคม 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคา” ที่รุนแรงในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ที่ผู้ประกอบการยังคงพยายามรักษาภาพลักษณ์และราคา แต่สัญญาณการแข่งขันลดราคาเพื่อ “ระบายของ” เริ่มชัดเจนขึ้นในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และ บ้านมือสอง ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะหากโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องยอมหั่นราคาอย่างรุนแรง อาจก่อให้เกิด “domino effect” กระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปัญหาลุกลามไปถึงตลาดหุ้นกู้ จะยิ่งสร้างความปั่นป่วนให้กับภาคการเงินโดยรวม
กลยุทธ์ของธนาคารในภาวะผันผวน: จากประคับประคองสู่การปรับตัว
ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้เริ่มปรับกลยุทธ์อย่างชัดเจนเพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวถึงทิศทาง สินเชื่อบ้าน ที่อยู่ในโหมด “ประคับประคอง” พร้อมกับสังเกตเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องของครัวเรือนในยามยาก
ขณะเดียวกัน นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่ายอดปล่อย สินเชื่อบ้าน ใหม่หดตัวลงถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทำให้ธนาคารต้องหันมามุ่งเน้นตลาด บ้านมือสอง มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมดของ UOB และสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว แม้ว่าตลาด บ้านมือสอง จะมีความเสถียรภาพมากกว่าในแง่ของดีมานด์-ซัพพลาย แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ธนาคารต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะในเรื่องของการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แม่นยำ และการเข้มงวดในการคัดกรองคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการกู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอน
2025-2026: แนวโน้มและการฟื้นตัวที่ยังต้องรอ
โดยภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 คาดว่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย จากปัจจัยลบที่กล่าวมาข้างต้น การฟื้นตัวที่ชัดเจนอาจจะต้องรอไปถึงปี 2569 ที่คาดการณ์ว่าจะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยสำคัญ เช่น:
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ: การกระตุ้นกำลังซื้อและการลงทุนจากภาครัฐจะเป็นหัวใจสำคัญในการฟยุง อสังหาริมทรัพย์ไทย
การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว: หากภาคการท่องเที่ยวกลับมาแข็งแกร่งอย่างยั่งยืน จะช่วยสร้างงาน สร้างรายได้ และกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ เช่น อสังหาฯ ภูเก็ต หรือ คอนโดมิเนียม ในเมืองหลัก
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญในการสร้างโอกาสใหม่ ๆ ให้กับผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: หากปัญหาหนี้ครัวเรือนได้รับการแก้ไขอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคให้กลับคืนมา
ความเชื่อมั่นนักลงทุนต่างชาติ: การดึงดูดการ ลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูง จากต่างชาติ จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและมูลค่าในตลาด โดยเฉพาะในกลุ่ม อสังหาฯ กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
กลยุทธ์เพื่อการอยู่รอดและเติบโตในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ ผมขอเสนอแนวทางและกลยุทธ์สำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ดังนี้:
สำหรับผู้ประกอบการและนักพัฒนาอสังหาฯ:
การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และเน้นการระบายสต็อกที่มีอยู่ อาจต้องพิจารณากลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์และมอบข้อเสนอที่น่าสนใจยิ่งขึ้น
เน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): มองหาโอกาสในตลาดที่มีความต้องการจริงและกำลังซื้อสูง เช่น กลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Elderly Care), โครงการที่เน้นความยั่งยืน (Green Building), หรือที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพที่ยังมีดีมานด์ เช่น อสังหาฯ กรุงเทพ ในแนวรถไฟฟ้า
พันธมิตรและนวัตกรรมการเงิน: ร่วมมือกับสถาบันการเงินในการนำเสนอ สินเชื่อบ้าน ที่ยืดหยุ่น หรือพิจารณาโมเดลธุรกิจใหม่ ๆ เช่น การเช่าซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ (Rent-to-Own)
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค เช่น การทำงานแบบ Hybrid หรือ Work from Home
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯ:
การศึกษาข้อมูลและประเมินราคาอสังหาฯ อย่างรอบคอบ: ในช่วงที่ตลาดผันผวน การ ประเมินราคาอสังหาฯ ที่แม่นยำ และการวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพการเติบโตในอนาคต เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาฯ มืออาชีพ: ผู้เชี่ยวชาญจะสามารถให้คำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด โอกาส และความเสี่ยงในการ ลงทุนอสังหาฯ
ระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องและภาระหนี้: ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ และพิจารณาการขอ สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หากเป็นไปได้
มองหาโอกาสในตลาดบ้านมือสอง: แม้จะมีความเสี่ยง แต่ตลาด บ้านมือสอง อาจมีโอกาสพบอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าน่าสนใจในช่วงที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อก
สำหรับสถาบันการเงิน:
การจัดการหนี้เสียอสังหาฯ อย่างเชิงรุก: ทำงานร่วมกับบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) และปรับโครงสร้างหนี้ให้กับลูกหนี้ที่มีศักยภาพ เพื่อลดผลกระทบต่อพอร์ตสินเชื่อโดยรวม
พัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ตอบโจทย์: นำเสนอ สินเชื่อบ้าน ที่หลากหลายมากขึ้น เช่น สินเชื่อสำหรับกลุ่มอาชีพอิสระ หรือสินเชื่อที่เชื่อมโยงกับโครงการภาครัฐ เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพแต่ยังเข้าถึงได้ยาก
เพิ่มความเข้มข้นในการวิเคราะห์สินเชื่อ: ใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีในการประเมินความเสี่ยงเครดิตอย่างแม่นยำ เพื่อคัดกรองผู้กู้ที่มีคุณภาพ และป้องกันปัญหา NPL ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ สำหรับผู้ที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในกลไกตลาด การมองเห็นสัญญาณเตือนล่วงหน้าและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือกุญแจสำคัญสู่การอยู่รอดและการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ การติดตามข่าวสาร การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว จะเป็นสิ่งสำคัญที่สุด หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การ ลงทุนอสังหาฯ หรือแนวทางการบริหารจัดการพอร์ตในภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ เพราะความเข้าใจที่ถูกต้องในวันนี้ คือรากฐานของความสำเร็จในวันหน้า.
