ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี ชี้ทางรอดตลาดอสังหาฯ ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมขอมองทะลุสถานการณ์ที่กำลังก่อตัวขึ้นในตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2568 ด้วยความห่วงใยอย่างยิ่ง เพราะสัญญาณเตือนถึงการปะทุของ “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War นั้นชัดเจนขึ้นทุกขณะ ไม่ใช่แค่ปรากฏการณ์ชั่วคราว แต่เป็นผลพวงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคหลายด้านที่ส่งผลกระทบต่อเนื่อง และหากปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นจริง มันอาจสร้างความเสียหายรุนแรงกว่าที่หลายคนคาดคิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของ “Wealth Effect” ที่จะบั่นทอนความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของคนไทยทั้งระบบ
สถานการณ์ปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงแค่ภาวะซบเซาตามปกติ แต่เป็นช่วงเวลาแห่งความเปราะบางที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน และแม้กระทั่งผู้บริโภครายย่อย ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิดและเตรียมพร้อมรับมือ การถอดรหัสสัญญาณเหล่านี้คือหัวใจสำคัญในการวางกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและแสวงหาโอกาสในตลาดที่ท้าทายนี้
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจมหภาค: ฟางเส้นสุดท้ายของกำลังซื้อ
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวต่อเนื่องนับตั้งแต่ต้นปี 2568 เป็นแรงกดดันหลักที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ รายได้ครัวเรือนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ สวนทางกับภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (หนี้ครัวเรือน) ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มส่งสัญญาณความกังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ดีพอ ซึ่งสะท้อนผ่านตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจส่งผลให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ผู้กู้จำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ตามต้องการ แม้แต่กลุ่มที่มีรายได้ดีขึ้นมาเล็กน้อยก็ยังต้องเผชิญกับเงื่อนไขการอนุมัติที่เข้มงวดกว่าเดิม นี่คือจุดเริ่มต้นของวิกฤตที่อาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน อย่างแท้จริง
เมื่อ “Wealth Effect” ถูกคุกคาม: บทเรียนจากตลาดรถยนต์และจีน
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดไม่ใช่แค่การแข่งขันด้านราคา แต่เป็นผลกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจจากการมีสินทรัพย์ หากราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง มูลค่าของสินทรัพย์ที่ผู้คนถือครองก็จะลดลงตามไปด้วย ทำให้ผู้คนรู้สึก “จนลง” และลดความกล้าในการบริโภคและการจับจ่ายใช้สอย ปรากฏการณ์นี้เราเคยเห็นมาแล้วในตลาดรถยนต์ปี 2567 ที่การแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด โดยเฉพาะจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ทำให้ราคารถป้ายแดงลดลงอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการทิ้งสินเชื่อและหนี้เสียตามมามากมาย
แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์จะเลวร้ายกว่ามาก ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง จะบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในระยะยาว และส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจโดยรวม เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาบ้านที่ลดลงอย่างฮวบฮาบทำให้ผู้คนชะลอการใช้จ่าย และฉุดรั้งการเติบโตของเศรษฐกิจ ภาพจำลองนี้คือฝันร้ายที่เราต้องพยายามหลีกเลี่ยง
จากสินเชื่อคุณภาพแย่ สู่การลุกลามของปัญหา
เดิมที ปัญหาคุณภาพสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ดีนัก มักกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อยและเปราะบางต่อภาวะเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบัน เราเริ่มเห็นการลุกลามของปัญหานี้ไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มขยับไปสู่กลุ่มราคา 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ฐานรากเท่านั้น แต่กำลังแผ่ขยายวงกว้างไปสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามไปถึงกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงขึ้น หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป การเกิดขึ้นของ สงครามราคาบ้าน ก็เป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือโครงการเก่า หรือคอนโดมิเนียมเก่าบางแห่ง ได้เริ่มมีการแข่งขันลดราคาอย่างเข้มข้นเพื่อระบายสต็อกสินค้าแล้ว นี่คือสัญญาณบ่งบอกว่าแรงกดดันด้านสต็อกสินค้าเหลือขายมีสูงขึ้น และผู้ประกอบการบางรายมีความจำเป็นต้องรักษาสภาพคล่องไว้ หากไม่สามารถระบายสินค้าได้ทันเวลา ก็อาจนำไปสู่ปัญหาด้านการเงินที่รุนแรงขึ้น
มุมมองจากสถาบันการเงิน: ประคับประคองและเพิ่มความเข้มงวด
ธนาคารพาณิชย์เป็นด่านแรกที่ต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายนี้ โดยนายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” และเริ่มเห็นผู้บริโภคนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้นผ่านบริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการบริหารจัดการสภาพคล่องของผู้คน
ขณะที่นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นตัวเลขที่น่าตกใจว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่หนักหนาสาหัสกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะตลาดมีสินค้าในสต็อกจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก
ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงต้องหันไปเน้นการขยายสินเชื่อในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าบ้านใหม่ที่เผชิญกับดีมานด์-ซัพพลายที่ไม่สมดุลและราคาที่สูงขึ้นเกินกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม การอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสองก็ยังคงมีความเข้มงวดสูง โดยเฉพาะการพิจารณาราคาประเมินและคุณสมบัติลูกค้าที่ต้องเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ธนาคารยูโอบีเองมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ของธนาคารเพื่อบริหารความเสี่ยงและดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยอดอนุมัติสินเชื่อลดลงคือภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของลูกค้าที่สูงขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่อัตราการปฏิเสธสูงมาก ซึ่งตรงข้ามกับบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่กลุ่มผู้ซื้อยังมีรายได้ 70,000-100,000 บาท และยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าและมีความสามารถในการชำระหนี้ นี่ตอกย้ำว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ราคาถูก แต่ลุกลามไปยังกลุ่มตลาดที่กว้างขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งยิ่งเพิ่มความเป็นไปได้ของ สงครามราคาบ้าน
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: เอาตัวรอดในตลาดที่ผันผวน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ว่าผู้ประกอบการกำลังเผชิญกับความระมัดระวังและหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกเดิมเป็นอันดับแรก แทนที่จะเพิ่มซัพพลายเข้าสู่ตลาดอีก การแข่งขันเพื่อรักษาสภาพคล่องคือหัวใจสำคัญ
หากผู้ประกอบการรายย่อยหรือรายกลางเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องอย่างหนัก การระดมทุนจะยิ่งเป็นไปได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดหุ้นกู้ที่เริ่มมีแนวโน้มเข้มงวดขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการดำเนินธุรกิจ ผู้ประกอบการที่มีสินทรัพย์จำนวนมากแต่ไม่สามารถระบายได้ ก็จะประสบปัญหาสภาพคล่องเช่นกัน
การปรับลดราคาอย่างมีกลยุทธ์อาจเป็นทางเลือกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับบางราย เพื่อกระตุ้นยอดขายและรักษากระแสเงินสด แต่ก็ต้องทำอย่างระมัดระวังไม่ให้บั่นทอนมูลค่าตลาดโดยรวม นี่คือช่วงเวลาที่สำคัญสำหรับการพิจารณา กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่รอบคอบ การบริหารจัดการสินทรัพย์ด้อยคุณภาพอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาด เช่น ตลาดบ้านมือสอง หรือโครงการรีเซลที่ราคาเหมาะสม
โอกาสการลงทุนอสังหาฯ ในวิกฤต: สำหรับผู้มองการณ์ไกล
แม้สถานการณ์จะดูมืดหม่น แต่ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองการณ์ไกล นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่เหมาะสม หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง เราอาจได้เห็นอสังหาริมทรัพย์หลุดออกมาในตลาดจำนวนมาก โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพที่เคยมีราคาแพง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนี้ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบในการวิเคราะห์ การประเมินราคาอสังหาฯ อย่างถูกต้อง และการเลือกทำเลที่ยังมีดีมานด์รองรับ เช่น อสังหาฯ กรุงเทพฯ ที่ใกล้รถไฟฟ้า หรือบ้านเดี่ยวในเขตเมืองขยาย การพิจารณาลงทุนคอนโดให้เช่าในทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนระยะยาวได้ หรือแม้แต่การมองหาโอกาสจากบ้านจัดสรรที่ผู้ประกอบการต้องการระบายสต็อกอย่างเร่งด่วน
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการต่อรองราคาและเลือกซื้อบ้านในฝัน แต่ต้องมั่นใจในความสามารถในการชำระหนี้ และควรพิจารณาทางเลือกทางการเงินต่างๆ เช่น สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือการรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว
มองไกลเกิน 2568: สู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืนในปี 2569
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 โดยรวมยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย จากปัจจัยกดดันข้างต้น แต่หากมองไปข้างหน้าถึงปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านคาดการณ์ว่าตลาดอาจจะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ซึ่งการฟื้นตัวนี้จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย อาทิ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย การกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เริ่มกลับมา
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะต้องปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคมากขึ้น เน้นความคุ้มค่า คุณภาพชีวิต และตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมได้ จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
วิกฤตการณ์ที่อาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน ในปี 2568 นี้ เป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อบ้าน ผู้ขาย ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน การทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ การวางแผนอย่างรอบคอบ และการตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาฯ ผมขอแนะนำให้ทุกท่านประเมินสถานการณ์ของตนเองอย่างสม่ำเสมอ สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ ควรใช้โอกาสนี้ในการศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนออย่างละเอียดถี่ถ้วน สำหรับผู้ที่ต้องการขาย การตั้งราคาที่สมเหตุสมผลและปรับปรุงสภาพทรัพย์สินให้พร้อมขายคือสิ่งสำคัญ และสำหรับนักลงทุน การมองหา “โอกาสการลงทุนอสังหาฯ” ในยามที่ตลาดซบเซาอาจสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว หากมีการวิเคราะห์อย่างมืออาชีพ
อย่ารอให้สถานการณ์แย่ลงไปกว่านี้ หากคุณมีข้อสงสัยหรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการวางแผนการเงินหรือกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ผมพร้อมเป็นผู้ช่วยและให้คำปรึกษาด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปี เพื่อให้คุณสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคล ที่จะช่วยให้คุณจับจังหวะและสร้างโอกาสในตลาดที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้ได้อย่างแม่นยำ.
