ถอดรหัสวิกฤต ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาฯ ไทย: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญถึงปี 2568 และแนวโน้มข้างหน้า
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญหน้ากับความผันผวนและความท้าทายที่หลากหลาย แต่ ณ วันนี้ สัญญาณอันน่าเป็นห่วงกำลังก่อตัวขึ้นในภาคอสังหาฯ ที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราเรียกว่า สงครามราคาบ้าน ซึ่งไม่เพียงแค่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการเท่านั้น แต่ยังลามไปถึงความมั่งคั่งของครัวเรือนและเสถียรภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมมองเห็นภาพที่ไม่ต่างจากที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้กล่าวเตือนไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อของผู้บริโภค และความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยที่นำไปสู่ความกังวลเรื่อง สงครามราคาบ้าน วิเคราะห์ผลกระทบ และเสนอแนวทางสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน เพื่อให้พร้อมรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึง
เศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง: สองแรงกดดันที่บีบให้ตลาดอสังหาฯ ตกอยู่ในภาวะเปราะบาง
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์คือเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เข้มแข็ง ทว่าสถานการณ์ปัจจุบันกลับบ่งชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าหลังวิกฤตโควิด-19 และต้องเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ท้าทาย ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสูง อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงกว่าช่วงก่อนหน้า และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลก ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ประชาชนมีภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น กระทบต่อรายได้ที่แท้จริง และที่สำคัญที่สุดคือระดับหนี้ครัวเรือนของไทยที่พุ่งสูงทำสถิติใหม่ สิ่งเหล่านี้กลายเป็นแรงกดดันมหาศาลต่อกำลังซื้อบ้านและที่อยู่อาศัย
เมื่อหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ย่อมลดลง ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ สัญญาณจากธนาคารพาณิชย์หลายแห่งชี้ให้เห็นว่าสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แม้ว่าจะยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ แต่ก็เป็นภาพสะท้อนถึงความเปราะบางของคุณภาพสินเชื่อที่กำลังขยายวงกว้าง การที่แบงก์เข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อบ้าน ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาด ซึ่งแน่นอนว่านี่คือหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ทำให้เกิดความกังวลต่อการเกิด สงครามราคาบ้าน
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: เมื่อการระบายสต็อกนำไปสู่การแข่งขันตัดราคา
สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ และนักวิเคราะห์หลายท่านจับตามองอย่างใกล้ชิดคือปรากฏการณ์ “Price War” ที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่แล้ว โดยเฉพาะการแข่งขันลดราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดรถยนต์สันดาปอย่างรุนแรง การระบายสต็อกรถยนต์ป้ายแดงด้วยการหั่นราคาอย่างไม่เคยมีมาก่อน ทำให้ตลาดปั่นป่วน หนี้เสียเพิ่มขึ้น และใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัว หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีผลต่อจิตวิทยาของผู้บริโภคมากกว่า จะเป็นหายนะที่รุนแรงกว่าหลายเท่า
ทำไมจึงมีความเป็นไปได้ที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน ซ้ำรอย? ปัจจัยหลักคือ “อุปทานส่วนเกิน” หรือ “โอเวอร์ซัพพลาย” ของโครงการอสังหาฯ ใหม่ที่ถูกพัฒนาขึ้นในช่วงที่คาดการณ์ว่าตลาดจะเติบโต แต่กลับมาเผชิญหน้ากับกำลังซื้อที่หดตัว และการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นของผู้บริโภค โครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่สามารถปิดการขายได้จำนวนมาก กลายเป็นภาระของผู้ประกอบการ ทั้งในเรื่องต้นทุนการเงินและการดูแลรักษา หากสถานการณ์นี้ดำเนินต่อไป ผู้ประกอบการอาจถูกบีบให้ต้อง “เร่งระบายของ” ด้วยการลดราคาอย่างรุนแรง เพื่อรักษาสภาพคล่องและประคองธุรกิจ ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน อย่างแท้จริง
“Wealth Effect” ที่หายไป: ผลกระทบที่ลึกซึ้งกว่าแค่ราคา
สิ่งที่น่ากลัวกว่าแค่การแข่งขันตัดราคา คือผลกระทบเชิงลบต่อ “Wealth Effect” หรือ “ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง” ซึ่งเป็นแนวคิดที่ว่าเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์หลักของครัวเรือนส่วนใหญ่ปรับตัวลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงตามไปด้วย ส่งผลให้ขาดความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่าย หากราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง ผู้คนจะรู้สึก “จนลง” แม้ว่ารายได้ประจำจะยังคงเดิมก็ตาม ความรู้สึกไม่มั่นคงทางการเงินนี้จะนำไปสู่การชะลอการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคที่ไม่จำเป็น ซึ่งจะสร้างวงจรลบที่ดึงให้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเข้าสู่ภาวะถดถอยที่ลึกซึ้งและยาวนานยิ่งขึ้น ดังที่เราได้เห็นบทเรียนจากหลายประเทศทั่วโลก
ผลกระทบของ สงครามราคาบ้าน ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ราคาขาย แต่ยังส่งผลต่อมูลค่าหลักประกันของสินเชื่อบ้าน ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียเพิ่มเติมในอนาคต หากมูลค่าบ้านลดลงต่ำกว่าภาระหนี้ที่ผู้กู้มีอยู่ ความเสี่ยงที่ผู้กู้จะเลือก “ทิ้งบ้าน” หรือผิดนัดชำระหนี้ก็ย่อมสูงขึ้น สิ่งนี้จะสร้างภาระให้กับสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ต้องเข้ามาจัดการกับสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจำนวนมหาศาล ซึ่งเป็นความท้าทายที่ต้องใช้เวลาและทรัพยากรจำนวนมากในการแก้ไข
ความท้าทายในแต่ละเซกเมนต์: จากตลาดล่างสู่ตลาดกลางและบน
เดิมที ปัญหาคุณภาพสินเชื่อและการขายไม่ออกมักจะเริ่มต้นที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาต่ำ โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อเปราะบางที่สุดและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนโดยตรง แต่สถานการณ์ปัจจุบันบ่งชี้ว่าปัญหานี้กำลังขยายวงกว้างขึ้นสู่กลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มลามไปถึงระดับ 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มรายได้น้อยอีกต่อไป แต่กำลังส่งผลกระทบต่อกลุ่มชนชั้นกลางที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงขึ้นมาเล็กน้อย ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่แสดงถึงความอ่อนแอของตลาดโดยรวม
สำหรับโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัว ผู้ประกอบการบางรายอาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงนัก เพื่อรักษาภาพลักษณ์และมูลค่าของโครงการ แต่ในตลาดรองและโครงการเก่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านมือสอง เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกและดึงดูดผู้ซื้อที่ยังพอมีกำลังซื้อและได้รับการอนุมัติสินเชื่อ นี่คือการเคลื่อนไหวที่ชัดเจนที่แสดงให้เห็นถึงการเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ในบางเซกเมนต์ของตลาดแล้ว
ผู้ประกอบการอสังหาฯ และสภาพคล่อง: โจทย์ใหญ่ที่ต้องหาทางออก
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก โจทย์ใหญ่ที่สุดคือการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ท่ามกลางยอดขายที่ชะลอตัวและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ยากขึ้น หากไม่สามารถระบายสต็อกสินค้าออกไปได้ โครงการต่าง ๆ อาจจะติดขัด มีผลต่อภาระหนี้สินและดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้หรือต้องขายโครงการในราคาที่ต่ำกว่าทุนเพื่อประคองธุรกิจ การที่ตลาดหุ้นกู้มีความเข้มงวดมากขึ้นในการประเมินความเสี่ยงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ยิ่งเพิ่มแรงกดดันในการระดมทุน
ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรและโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังเหลืออยู่มากในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล การบริหารจัดการสต็อกเหล่านี้จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง การสร้างโครงการใหม่ในทำเลทองหรือทำเลที่มีศักยภาพอาจจะไม่ได้รับผลกระทบเท่ากับโครงการที่อยู่ในทำเลรองลงมา หรือมีคู่แข่งสูง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภาวะเช่นนี้จึงต้องใช้ความระมัดระวังและการวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียด
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกที่ไม่ได้ไร้ความเสี่ยง
เมื่อตลาดบ้านใหม่ซบเซาลง ผู้บริโภคและสถาบันการเงินบางแห่งจึงหันไปให้ความสนใจกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีราคาเหมาะสมและมีเสถียรภาพกว่าในแง่ของอุปทานและอุปสงค์ อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็ไม่ได้ปราศจากความเสี่ยง ธนาคารและผู้ซื้อจะต้องพิจารณาราคาประเมินให้รอบคอบ รวมถึงเข้มงวดในคุณสมบัติของผู้กู้ว่าซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ การพิจารณาคุณภาพของสินทรัพย์มือสอง อายุอาคาร สภาพที่ตั้ง และโอกาสในการปรับปรุง ยิ่งมีความสำคัญมากขึ้น
ในมุมมองของสถาบันการเงิน การขยายพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองอาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ แต่ก็ต้องแลกมาด้วยความระมัดระวังในการบริหารความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงความผันผวนของราคาในตลาดรอง ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจาก สงครามราคาบ้าน ในตลาดบ้านใหม่ได้เช่นกัน การรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตของสินเชื่อและการดูแลคุณภาพพอร์ตเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
มาตรการภาครัฐและการคาดการณ์ตลาดปี 2568-2569
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการบรรเทาผลกระทบของวิกฤตนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายกฎเกณฑ์สินเชื่อบางประการ หรือการสนับสนุนสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำสำหรับกลุ่มเฉพาะ อาจช่วยพยุงตลาดได้บ้าง แต่ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบเพื่อไม่ให้สร้างฟองสบู่ในอนาคต การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน และการเร่งฟื้นฟูเศรษฐกิจให้กลับมาเติบโตอย่างมีคุณภาพ เป็นรากฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง การเติบโตของสินเชื่อบ้านจะยังคงทรงตัว หรืออาจหดตัวเล็กน้อยในบางช่วง เนื่องจากการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ สงครามราคาบ้าน จะยังคงเป็นประเด็นหลักที่ต้องจับตา โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและยังไม่สามารถระบายออกไปได้มากนัก
อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบางอย่างที่อาจบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไปในช่วงปลายปี 2568 ถึงปี 2569 หากเศรษฐกิจโลกมีเสถียรภาพมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับลดลง และมาตรการภาครัฐมีประสิทธิภาพ เราอาจได้เห็นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ประมาณ 4-5% ในปี 2569 ซึ่งเป็นอัตราที่สมเหตุสมผลสำหรับตลาดที่กำลังฟื้นตัว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวในทำเลทองหรือโครงการที่มีคุณภาพยังคงมีศักยภาพ แต่การเลือกสินทรัพย์และการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดเป็นสิ่งจำเป็น
แนวทางสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้อง: ก้าวต่อไปอย่างชาญฉลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมขอแนะนำแนวทางสำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนเพื่อรับมือกับสถานการณ์ สงครามราคาบ้าน ที่อาจทวีความรุนแรงขึ้น:
สำหรับผู้ซื้อ: นี่อาจเป็นโอกาสในการซื้อบ้านเดี่ยวราคาถูก คอนโดมิเนียมสุขุมวิท หรือบ้านจัดสรรในทำเลดีเยี่ยมในราคาที่น่าสนใจ แต่ต้องมั่นใจในความสามารถในการชำระหนี้ของตนเอง และเตรียมพร้อมสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่อาจเปลี่ยนแปลง เลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งและมีชื่อเสียง พิจารณาบ้านมือสองที่มีคุณภาพและราคาเหมาะสม มองหาสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือโปรโมชั่นพิเศษจากธนาคาร
สำหรับผู้ขายและเจ้าของบ้าน: หากต้องการขาย ควรพิจารณากลยุทธ์ราคาที่แข่งขันได้และใช้ช่องทางการตลาดที่หลากหลาย หากมีภาระหนี้สินที่สูง ลองพิจารณาทางเลือกในการรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือหากจำเป็น อาจต้องพิจารณาการปรับโครงสร้างหนี้
สำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ต้องเน้นการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ ปรับแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง และมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ต้องใช้ความระมัดระวังและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้จริง ไม่ใช่แค่การเก็งกำไรระยะสั้น พิจารณาใช้บริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพเพื่อประเมินความเสี่ยงและโอกาสที่ซ่อนอยู่ วิเคราะห์ทำเลศักยภาพที่ยังคงเติบโตได้ และพิจารณาความหลากหลายของพอร์ตการลงทุน
สรุปและก้าวต่อไป
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่แค่คำเตือน แต่เป็นสถานการณ์ที่กำลังก่อตัวและส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ประกอบการ หรือสถาบันการเงิน ต่างต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อน ผลกระทบ และการเตรียมพร้อมรับมืออย่างมีสติและกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตครั้งนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนที่เหมาะสม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจในวันนี้จะกำหนดทิศทางในวันข้างหน้า หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและช่วยนำทางท่านในทุกย่างก้าวของการเดินทางในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วนี้
