ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังท้าทายทุกภาคส่วน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งขาขึ้นและขาลงมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับสถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน โดยเฉพาะในปี 2568 นี้ สัญญาณที่กำลังปรากฏขึ้นนั้นมีความน่ากังวลอย่างยิ่ง และอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราเรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้เล่นทุกระดับในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน หรือแม้กระทั่งผู้บริโภคทั่วไป ไม่อาจมองข้ามได้
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์เชิงลึก ผมเห็นพ้องกับมุมมองที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ภาวะชะลอตัวที่ยาวนาน โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ได้กัดเซาะกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง การที่ผู้กู้ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อจำนวนมากไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ความรุนแรงในปัจจุบันนั้นแตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจที่กำลังกัดเซาะกำลังซื้อ
เศรษฐกิจไทยเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ การฟื้นตัวหลังวิกฤตโควิด-19 ไม่เป็นไปอย่างที่คาดหวัง อัตราเงินเฟ้อยังคงผันผวน ขณะที่ต้นทุนการผลิตและค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ที่แท้จริงและกำลังซื้อผู้บริโภค หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วเป็นอีกหนึ่งบาดแผลเรื้อรังที่ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ สภาวะเช่นนี้ทำให้ความฝันในการมีบ้านของหลายคนต้องเลือนรางออกไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้จึงซับซ้อนกว่าที่เคย
เมื่อพิจารณาจากดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจหลายตัว เราจะเห็นว่าการใช้จ่ายของผู้บริโภคไม่ได้แข็งแกร่งอย่างที่ควรจะเป็น แม้รัฐบาลจะพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยมาตรการต่างๆ แต่ผลกระทบที่แท้จริงต่อกำลังซื้อภาคครัวเรือนยังคงจำกัด กลุ่มผู้ซื้อบ้านที่เคยเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับต้องเผชิญกับอุปสรรคทางการเงินที่มากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในหลายโครงการ และเป็นชนวนเหตุหนึ่งที่อาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน ในอนาคตอันใกล้
ธนาคารพาณิชย์กับท่าทีที่ระมัดระวังเป็นพิเศษ
ในภาคการเงิน ธนาคารพาณิชย์กำลังเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านเครดิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของพอร์ตสินเชื่อ สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อรายย่อย หากสถานการณ์ไม่ดีขึ้น มีโอกาสที่ NPLs จะพุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อใหม่ และใช้แนวทางการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่รอบคอบยิ่งขึ้น
จากประสบการณ์ของผม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง และมีสัดส่วนหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่สูงอยู่แล้ว ธนาคารจึงต้องตั้งการ์ดสูง เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเอง การอนุมัติสินเชื่อลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่หดตัวลง นี่คือเหตุผลที่หลายธนาคารเริ่มหันไปเน้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีความเสถียรภาพกว่า แม้จะต้องพิจารณาความเสี่ยงอย่างละเอียดก็ตาม กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ของนักลงทุนเองก็ต้องปรับตัวตามความเข้มงวดของธนาคารเช่นกัน
สัญญาณเตือนจากตลาดรถยนต์: บทเรียนที่ห้ามมองข้าม
สิ่งที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้กล่าวเตือนไว้นั้นมีน้ำหนักอย่างยิ่ง นั่นคือโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซ้ำรอยตลาดรถยนต์ที่เคยเกิดขึ้นเมื่อปีก่อน เราได้เห็นรถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาลงอย่างรุนแรง ทั้งจากปัจจัยการแข่งขันของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และกำลังซื้อที่ซบเซา ซึ่งส่งผลให้เกิดการทิ้งสินเชื่อ และกลายเป็นหนี้เสียจำนวนมาก กระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
หากปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์อย่างเทียบไม่ติด เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่สินค้าทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์สำคัญที่ผูกโยงกับความมั่นคงทางการเงินและความรู้สึกมั่งคั่งของเจ้าของบ้านโดยตรง หากมูลค่าบ้านลดลงอย่างฮวบฮาบ จะเกิด “Wealth Effect” ที่เป็นลบอย่างรุนแรง
ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง (Wealth Effect): วงจรที่น่าสะพรึงกลัว
แนวคิดของ Wealth Effect คือการที่การเปลี่ยนแปลงของมูลค่าสินทรัพย์ที่เราครอบครองอยู่ ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและพฤติกรรมการใช้จ่ายของเรา หากมูลค่าบ้านที่เราผ่อนชำระอยู่ลดลง เราจะรู้สึก “จนลง” แม้จะไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายจะหดหาย ผู้คนจะระมัดระวังการใช้เงินมากขึ้น ไม่กล้าบริโภคสินค้าฟุ่มเฟือย หรือลงทุนในสิ่งต่างๆ เพราะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง
ปรากฏการณ์นี้เคยเกิดขึ้นมาแล้วในหลายประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศจีน ที่ราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นในประเทศไทย มันจะไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ผู้ประกอบการอสังหาฯ หรือธนาคารเท่านั้น แต่จะลามไปถึงภาคครัวเรือน ส่งผลต่อการบริโภค การลงทุน และนำไปสู่วงจรเศรษฐกิจขาลงที่แก้ไขได้ยากยิ่งกว่าที่คิด
ใครคือผู้เล่นที่กำลังเผชิญความเสี่ยง?
ในสภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอและการแข่งขันรุนแรง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและกลางที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน หรือมีสต็อกสินค้าเก่าจำนวนมาก จะตกอยู่ในภาวะที่กดดันอย่างหนัก การลดราคาเพื่อระบายสต็อกอาจกลายเป็นทางออกเดียว แต่ก็เป็นดาบสองคมที่อาจบ่อนทำลายตลาดโดยรวม นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีพอร์ตสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจำนวนมาก ก็จะเผชิญความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์ และอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องขององค์กรได้
ที่น่าจับตาคือกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมสุขุมวิทและบ้านเดี่ยวปริมณฑลบางแห่ง ซึ่งอาจเผชิญภาวะอุปทานส่วนเกินมากกว่าพื้นที่อื่น นอกจากนี้ โครงการเก่าและคอนโดมิเนียมเก่าก็เริ่มเห็นการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดขึ้นเพื่อเร่งระบายสต็อก ซึ่งนี่คือสัญญาณแรกของ สงครามราคาบ้าน ที่เรากำลังจับตาดู
การบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% YOY สวนทางกับยอดสินเชื่อคงค้างที่ทรงตัวที่ 0% นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงภาพรวมที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญ การที่ธนาคารหันมาเน้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น และเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการกู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
สำหรับผู้ประกอบการ การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือ “หุ้นกู้” ก็จะยิ่งยากลำบากขึ้น เพราะนักลงทุนจะเพิ่มความระมัดระวังในความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทโดยตรง ผมในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มองว่า การวางแผนการเงินและกลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รัดกุมเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในภาวะปัจจุบัน
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 และการเตรียมพร้อม
แม้สถานการณ์ในปี 2568 จะดูมืดมิด แต่หลายฝ่ายยังคงมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับปี 2569 โดยคาดการณ์ว่าตลาดอาจเริ่มกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกได้ 4-5% อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ไม่ได้หมายถึงการกลับไปสู่ความคึกคักแบบเดิม แต่เป็นการเติบโตอย่างระมัดระวังและอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริงมากขึ้น ตลาดจะมีความซับซ้อนและมีการแข่งขันสูงขึ้น ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัว พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การศึกษาข้อมูลและการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่อาจเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้น การมองหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อช่วยในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น
แนวทางการรับมือสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้อง:
ผู้ประกอบการอสังหาฯ: ควรปรับกลยุทธ์ เน้นการระบายสต็อกเก่า การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการแท้จริง (Real Demand) และการบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การมองหาการลงทุนทางเลือกอสังหาฯ หรือการร่วมทุนกับพันธมิตรอาจเป็นอีกทางเลือกเพื่อลดความเสี่ยง
ธนาคารพาณิชย์: ควรเน้นการบริหารจัดการ NPLs และ SMs อย่างมีประสิทธิภาพ การพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ แต่ก็ต้องไม่ปิดกั้นโอกาสสำหรับผู้กู้ที่มีศักยภาพ การเสนอทางเลือกในการรีไฟแนนซ์บ้านสำหรับลูกหนี้ที่มีคุณภาพก็เป็นสิ่งสำคัญ
ผู้บริโภค/ผู้ลงทุน: ควรประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างถี่ถ้วน ไม่รีบร้อนในการตัดสินใจซื้อ การใช้โอกาสนี้ในการเจรจาต่อรองราคา หรือมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว และขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมสำคัญ
ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในตลาดที่ผันผวน
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 นั้น เต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอน สัญญาณของ สงครามราคาบ้าน เป็นสิ่งที่เราไม่อาจมองข้ามได้ เพราะมันมีศักยภาพที่จะสร้างผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจและสังคมไทย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยต่างๆ ที่กำลังเกิดขึ้น การวิเคราะห์ตลาดอย่างเป็นระบบ และการเตรียมพร้อมรับมือด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม จึงเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้เราฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปได้
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทอง ผู้ประกอบการที่กำลังปรับตัว หรือผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้าน การมีความรู้ความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบันอย่างลึกซึ้งเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง หากคุณต้องการคำแนะนำที่แม่นยำและเป็นไปในแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ส่วนตัวของคุณ เพื่อการตัดสินใจซื้อ ขาย หรือรีไฟแนนซ์บ้านในตลาดที่กำลังผันผวนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญ เพื่อขอรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ที่จะช่วยให้คุณก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นใจและปลอดภัย
