ถอดรหัสสัญญาณ ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญถึงเทรนด์ปี 2568-2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับคลื่นแห่งความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งขึ้นกว่าที่ผ่านมา จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในอุตสาหกรรมนี้ ผมเห็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงความเป็นไปได้ที่ภาคอสังหาฯ อาจกำลังก้าวเข้าสู่ภาวะ “สงครามราคาบ้าน” ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบที่ลึกซึ้งและยาวนานต่อเศรษฐกิจโดยรวม บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยกระตุ้น ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ และกลยุทธ์ที่จำเป็นสำหรับการรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึงนี้
แกะรอยเศรษฐกิจ: แรงกดดันต่อกำลังซื้อและการปล่อยสินเชื่อ
สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบันเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค การชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยอย่างต่อเนื่อง การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อค่าครองชีพ และระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้คนมีข้อจำกัดในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือแม้แต่คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาฯ โดยรวมซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัด
ในฝั่งของสถาบันการเงินเอง ก็เผชิญกับความท้าทายไม่แพ้กัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของคุณภาพสินเชื่อ สถิติตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านใหม่ ซึ่งหมายถึงการที่ลูกค้าจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ไม่สูงมากนัก หรือมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง ต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ความเข้มงวดของธนาคารเหล่านี้เป็นปราการด่านแรกที่ทำให้ยอดขายโครงการบ้านใหม่ลดลงอย่างฮวบฮาบ และเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญที่อาจนำไปสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน ได้ในอนาคตอันใกล้
เมื่อตลาดรถยนต์เป็นกระจกสะท้อน: สัญญาณเตือนของ ‘สงครามราคาบ้าน’
สิ่งที่นักวิเคราะห์หลายท่าน รวมถึงตัวผมเอง ให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดคือปรากฏการณ์ “สงครามราคา” ที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อนหน้า การแข่งขันที่ดุเดือด โดยเฉพาะจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการปรับลดราคาลงอย่างมหาศาล ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและการกู้ไม่ผ่านของลูกค้า ทำให้ดีลเลอร์ต้อง “หั่นราคา” รถยนต์ป้ายแดงเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์ดังกล่าวส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ไม่เพียงแต่สร้างความปั่นป่วนในตลาด แต่ยังนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อจำนวนมาก ซึ่งต้องใช้เวลาเยียวยาตลาดเป็นระยะเวลานาน
คำถามสำคัญคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังจะเดินตามรอยนี้หรือไม่? หากพิจารณาจากภาพรวมของสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีอยู่มากในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลทองอย่างกรุงเทพฯ และโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้ แต่ยังไม่สามารถปิดการขายได้ตามเป้า การแข่งขันที่ดุเดือดเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อที่จำกัด อาจเป็นชนวนให้เกิด สงครามราคาบ้าน ในที่สุด ซึ่งผู้ประกอบการบางราย โดยเฉพาะรายเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน อาจจำเป็นต้องยอมลดราคาลงอย่างมากเพื่อระบายสินค้าออกไป นี่คือภาพที่น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาฯ
ผลกระทบจาก ‘Wealth Effect’ ที่น่าสะพรึงกลัวกว่าที่คิด
หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะลุกลามไปสู่ภาคเศรษฐกิจจริงในวงกว้างผ่านปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” หรือ “ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง”
ในทางจิตวิทยา ผู้คนมักจะรู้สึกมั่นคงและมีความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยเมื่อพวกเขารู้สึกว่าทรัพย์สินของตน โดยเฉพาะบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดของคนส่วนใหญ่ มีมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือคงที่ แต่หากราคาบ้านปรับลดลงอย่างรุนแรง มูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงจะทำให้ผู้คนรู้สึกว่า “จนลง” แม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะยังคงเดิมก็ตาม ความรู้สึกนี้จะทำลายความเชื่อมั่นในการบริโภคและการลงทุน ทำให้ผู้คนประหยัดและชะลอการใช้จ่ายออกไป เปรียบเสมือนสิ่งที่เกิดขึ้นในประเทศจีนช่วงที่ราคาอสังหาฯ ตกต่ำ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมอย่างมหาศาล
ภาวะเช่นนี้จะสร้างวงจรหมุนวนที่อันตราย: ราคาบ้านตก → ความมั่นใจผู้บริโภคลดลง → การบริโภคและการลงทุนหดตัว → เศรษฐกิจชะลอตัว → กำลังซื้อลดลงอีก → ราคาบ้านตกซ้ำเติม วงจรนี้จะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงอย่างช้าๆ ซึ่งน่ากลัวกว่าผลกระทบในตลาดรถยนต์ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีความผูกพันกับความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจของครัวเรือนมากกว่า
เจาะลึกตลาด: กลุ่มที่เปราะบางและกลยุทธ์ของธนาคาร
ในสถานการณ์ปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจำกัดและมีความเสี่ยงด้านเครดิตสูง แต่สัญญาณการชะลอตัวกำลังลามไปสู่กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ฐานรากเท่านั้น
สำหรับโครงการใหม่ ผู้ประกอบการหลายรายยังคงพยายามรักษาระดับราคาไว้เพื่อไม่ให้เกิดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงจนเกินไป แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกออกมามากขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนของภาวะ สงครามราคาบ้าน ที่กำลังจะคืบคลานเข้ามา
ในส่วนของสถาบันการเงิน เพื่อรับมือกับสถานการณ์ สินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ธนาคารเริ่มหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าโครงการใหม่ที่มียอดขายตกต่ำถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และบางธนาคารมีสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมดแล้ว อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงระมัดระวังเป็นพิเศษในการพิจารณาราคาประเมินและคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ก็ได้รับความนิยมมากขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นของครัวเรือน
โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ภูมิภาคและการลงทุน
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่จะดูไม่สดใสนัก แต่ก็ยังมีโอกาสซ่อนอยู่สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญ และสำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง
บ้านมือสองและอสังหาฯ เพื่อการลงทุน: ตลาดบ้านมือสองที่เคยถูกมองข้าม กำลังกลับมาได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อและธนาคาร ซึ่งหากมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างรอบคอบและเลือกทำเลที่ดี อสังหาฯ มือสองเหล่านี้ยังคงเป็นแหล่งลงทุนที่มีศักยภาพ แต่ก็ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนถึงความเสี่ยงสูงที่แฝงอยู่ โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดผันผวน ผู้ซื้อและนักลงทุนจะต้องมีความเชี่ยวชาญในการจัดการหนี้อสังหาฯ และมองหาที่ปรึกษาอสังหาฯ ที่ไว้ใจได้
อสังหาฯ พรีเมียมและกลุ่มรายได้สูง: แม้ภาพรวมจะซบเซา แต่กลุ่มบ้านราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือกลุ่มที่มีรายได้ 70,000 – 1 แสนบาทต่อเดือนขึ้นไป ยังคงมียอด Approval Rate ที่ดีและมีความสามารถในการชำระหนี้ ธนาคารจึงยังคงให้การสนับสนุนสินเชื่อกลุ่มนี้ นี่คือโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นตลาดบนหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคุณภาพสูง
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเฉพาะ: โครงการขนาดเล็กในทำเลที่มีศักยภาพหรือใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่กำลังพัฒนา อาจจะยังคงสามารถสร้างความต้องการได้ แต่ก็ต้องอาศัยกลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่แข็งแกร่งและแตกต่าง
ทิศทางตลาดและการปรับตัวสำหรับปี 2568-2569
สำหรับปี 2568 ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมคาดว่าจะยังคงเป็นไปในทิศทางทรงตัวถึงติดลบ โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการใหม่ที่ชะลอตัวอย่างหนักเนื่องจากปัจจัยด้านดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น ประกอบกับคุณภาพลูกค้าที่ธนาคารเข้มงวดมากขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น และมีสต็อกสินค้าในตลาดที่ขายไม่ออกจำนวนมาก ซึ่งแย่กว่าสถานการณ์ในช่วงโควิด-19 เสียอีก
อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่า ตลาดอาจจะเริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาเป็นบวกได้อีกครั้งในช่วงปี 2569 ด้วยอัตราการเติบโตประมาณ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัวและสถาบันการเงินกลับมาผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อมากขึ้น อย่างไรก็ดี นี่คือมุมมองที่ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด และผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการจัดการสต็อกและการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ไม่แน่นอน
กลยุทธ์การเอาตัวรอดในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมขอแนะนำกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทุกภาคส่วน เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นและป้องกันผลกระทบจาก สงครามราคาบ้าน ที่อาจทวีความรุนแรงขึ้น:
สำหรับผู้ประกอบการ/นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
เน้นการระบายสต็อก: พิจารณากลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์และส่วนลดที่เหมาะสมเพื่อเร่งระบายโครงการเก่า หรือคอนโดมิเนียมที่เหลือขาย การยอมลดกำไรในระยะสั้นอาจดีกว่าการแบกภาระต้นทุนระยะยาว
ประเมินโครงการใหม่ให้รอบคอบ: ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และหันมาศึกษาความต้องการของตลาดอย่างละเอียด เน้นโครงการที่มีทำเลดี มีฟังก์ชันที่ตอบโจทย์และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯ พรีเมียม หรือบ้านเดี่ยวในราคาที่ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ติดตามกระแสเงินสดอย่างใกล้ชิด ลดการลงทุนที่ไม่จำเป็น และพิจารณาแหล่งเงินทุนทางเลือกอื่นๆ หากจำเป็น
จับมือกับสถาบันการเงิน: ทำความเข้าใจนโยบายสินเชื่อของธนาคาร และร่วมมือกับธนาคารในการจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย หรือผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่น่าสนใจ เพื่อช่วยกระตุ้นยอดขาย
สำหรับผู้ซื้อบ้าน (เพื่ออยู่อาศัย):
ประเมินความสามารถในการชำระหนี้: ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรประเมินภาระหนี้ต่อรายได้และมั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระได้ในระยะยาว แม้จะมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้น
หาข้อมูลและเปรียบเทียบ: ใช้โอกาสในช่วงที่ผู้ประกอบการมีการแข่งขันสูง ในการหาโครงการบ้านใหม่ หรือบ้านมือสอง ที่มีราคาเหมาะสมและได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาฯ ที่มีความรู้และประสบการณ์ จะช่วยให้ได้รับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำในการตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ ที่รอบคอบ
สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ:
โฟกัสตลาดเฉพาะกลุ่ม: มองหาโอกาสในตลาด Niche หรือทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตที่ชัดเจน แม้ในภาวะที่ตลาดโดยรวมซบเซา การลงทุนอสังหาฯ เพื่อการลงทุนระยะยาวยังคงมีโอกาส แต่ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด
วิเคราะห์ความเสี่ยงอย่างละเอียด: ตรวจสอบประวัติผู้ประกอบการ สถานะโครงการ และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนอย่างรอบด้าน
พิจารณาการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์: เพื่อกระจายความเสี่ยงและเข้าถึงสินทรัพย์คุณภาพสูงโดยไม่ต้องแบกรับภาระทั้งหมด
สำหรับธนาคารพาณิชย์:
บริหารจัดการคุณภาพสินเชื่อ: ติดตามดูแลลูกหนี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง และหาแนวทางในการช่วยเหลือปรับโครงสร้างหนี้อย่างเหมาะสม เพื่อลดโอกาสเกิด NPL อสังหาฯ
สร้างพันธมิตรกับผู้ประกอบการ: ร่วมมือในการพัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด แต่ยังคงรักษามาตรฐานการอนุมัติสินเชื่อ
ใช้ข้อมูลเชิงลึก: วิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาฯ และพฤติกรรมลูกค้าอย่างละเอียด เพื่อปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์
บทสรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 เป็นช่วงเวลาแห่งความผันผวนและเต็มไปด้วยความท้าทาย หากไม่มีมาตรการที่เหมาะสมและการปรับตัวที่ทันท่วงที ความเสี่ยงที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน และผลกระทบต่อ Wealth Effect อาจเป็นจริงได้
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าความรู้ ความเข้าใจ และการเตรียมพร้อมคือหัวใจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตครั้งนี้ การเปิดรับข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ จะช่วยให้ทุกภาคส่วนสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
หากท่านต้องการเจาะลึกรายละเอียดเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ การบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่อ หรือการวางแผนการตลาดอสังหาฯ ในช่วงเวลาที่สำคัญเช่นนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและโซลูชันที่ปรับแต่งให้เข้ากับความต้องการเฉพาะของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถเปลี่ยนความท้าทายเป็นโอกาส และประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้.