ถอดรหัส ‘วิกฤตราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากอดีตและทิศทางในอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดผ่านยุครุ่งเรืองและความท้าทายมานับครั้งไม่ถ้วน ทว่าสถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน กำลังส่งสัญญาณที่แตกต่างออกไปจากวิกฤตการณ์ครั้งก่อนๆ หลายคนกำลังจับตามองปรากฏการณ์ที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งไม่ใช่แค่เพียงการแข่งขันทางการตลาดธรรมดา แต่คือระเบิดเวลาที่อาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นไม่ใช่แค่ภาพสะท้อนจากตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น หรือยอดขายที่ชะลอตัว แต่คือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงสาเหตุที่มา ผลกระทบ และแนวทางการรับมือกับความท้าทายนี้ พร้อมทั้งวิเคราะห์ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 และแนวโน้มต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจชะลอตัวและภาระหนี้ครัวเรือน
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่อง ผนวกกับอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ได้กัดเซาะอำนาจซื้อของประชาชนอย่างรุนแรง สิ่งนี้สะท้อนชัดเจนในภาคการบริโภคและการลงทุนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ได้กลายเป็นเงาดำที่ปกคลุมครัวเรือนไทยจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต หนี้เช่าซื้อรถยนต์ หรือสินเชื่อส่วนบุคคล ภาระหนี้เหล่านี้ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อควบคุมคุณภาพของสินเชื่อและลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสีย (NPLs) โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การเข้าถึงแหล่งเงินทุนจึงกลายเป็นเรื่องยากลำบากยิ่งขึ้น
จากข้อมูลที่เห็นในปัจจุบัน คุณภาพสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้นไม่สู้ดีนัก และเริ่มลามไปสู่ช่วงราคา 3-5 ล้านบาท ไปจนถึง 10 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังแพร่กระจายจากฐานรากไปสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจโดยรวม
เมื่อ ‘สงครามราคาบ้าน’ กลายเป็นความจริง: บทเรียนจากตลาดรถยนต์
สิ่งที่เราเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดคือปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้นซ้ำรอยกับตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา ในปี 2567 เราได้เห็นรถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาอย่างรุนแรง ทั้งจากปัจจัยการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด และกำลังซื้อที่อ่อนแอ รวมถึงธนาคารที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ สิ่งเหล่านี้ทำให้ราคารถยนต์ลดลงต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก และบั่นทอนความเชื่อมั่นในตลาดอย่างร้ายแรง
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงสินค้าอุปโภคบริโภค แต่เป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่เชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของครัวเรือน การที่มูลค่าบ้านลดลงอย่างรวดเร็ว จะทำให้ผู้เป็นเจ้าของรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือ “รู้สึกจนลง” สิ่งนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย การบริโภค และการลงทุน ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงไปอีก เปรียบเสมือนวงจรที่หมุนลงอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงในโครงการใหม่ๆ มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มักมีสายป่านยาวและพยายามรักษาสภาพคล่อง แต่ในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่ยังคงค้างสต็อกอยู่ เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสินค้าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
มุมมองจากภาคธนาคาร: ระมัดระวังและปรับกลยุทธ์
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ มีบทบาทสำคัญในการสะท้อนสถานะของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการกำหนดทิศทางในอนาคต
CIMB Thai: ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนถึงภาวะกำลังซื้อที่แผ่วลง และความเสี่ยงด้านเครดิตที่ยังคงสูง โดยเฉพาะหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่เป็นสัญญาณเตือนก่อนจะกลายเป็น NPLs สิ่งเหล่านี้ทำให้ธนาคารต้องใช้ความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด และอาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งกว่าที่ความเสี่ยงด้านเครดิตจะดีขึ้นและธนาคารจะกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Krungthai Bank: นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ธนาคารเริ่มเห็นพฤติกรรมการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” ซึ่งเป็นการแสดงออกถึงความจำเป็นทางการเงินของประชาชน และสถานะของ NPLs ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในโหมดประคับประคอง ซึ่งหมายถึงยังคงต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
UOB Thailand: นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย เผยว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวลงถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งบ่งชี้ว่าตลาดบ้านใหม่กำลังประสบปัญหาอย่างหนัก หนักกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เนื่องจากปัจจุบันมีสินค้าคงคลังในตลาดจำนวนมากแต่ขายไม่ออก ธนาคารจึงต้องหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม การให้สินเชื่อบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ธนาคารจึงต้องพิจารณาราคาประเมินอย่างรอบคอบ และเข้มงวดคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร โดยปัจจุบัน สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของ UOB สูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และสำหรับบ้านราคา 3-4 ล้านบาท ยังคงมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในขณะที่บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งลูกค้ามีรายได้ตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าและมีความสามารถในการชำระหนี้
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันถือเป็นช่วงที่แย่ที่สุดในรอบหลายปี เมื่อเทียบกับช่วงโควิด-19 ปัจจุบันแย่กว่า เพราะมีของในตลาดเหลือเยอะ แต่ขายไม่ออก และคนที่มาซื้อบ้านราคาต่ำมีอัตรารีเจ็กต์สูงมาก ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
ความท้าทายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การปรับตัว
เมื่อกำลังซื้อหดตัวและธนาคารเข้มงวด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน สต็อกสินค้าคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ กลายเป็นภาระต้นทุนมหาศาล ยิ่งปล่อยไว้นานเท่าไหร่ ภาระดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาก็ยิ่งเพิ่มขึ้นเท่านั้น นี่คือแรงผลักดันที่ทำให้บางรายต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เรากำลังกล่าวถึง
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาดเล็กและกลางที่ไม่ได้มีสายป่านยาวเท่ารายใหญ่ จะได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ หากไม่สามารถระบายสินค้าได้ทันเวลา อาจประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็เป็นไปได้ยากขึ้นท่ามกลางภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน ซึ่งอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้และล้มละลายได้
เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หลายรายจึงต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เช่น
ชะลอการเปิดโครงการใหม่: เพื่อลดการเพิ่มซัพพลายเข้าสู่ตลาด และมุ่งเน้นการระบายสต็อกเก่า
ปรับลดขนาดโครงการ: เน้นโครงการขนาดเล็กลง หรือปรับรูปแบบสินค้าให้ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อที่จำกัด
เน้นตลาดบ้านมือสอง: บางรายอาจหันมาเป็นนายหน้าหรือพัฒนาแพลตฟอร์มเพื่อช่วยลูกค้าซื้อ-ขายบ้านมือสอง ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการจริงและมีโอกาสเติบโต
เสนอแพ็กเกจพิเศษ: เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน, ฟรีเฟอร์นิเจอร์, หรือการันตีค่าเช่า เพื่อจูงใจผู้ซื้อ
ทำงานร่วมกับธนาคาร: เพื่อหาสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือทางเลือกในการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่นขึ้น
โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดผันผวน
แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเผชิญความท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนที่มีความเข้าใจตลาดและมีเงินทุนพร้อม นี่อาจเป็นจังหวะทองของการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์
บ้านมือสองและ NPA: การเข้ามาของ “สงครามราคาบ้าน” โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการเก่าและบ้านมือสอง ทำให้ราคาของทรัพย์สินเหล่านี้มีโอกาสปรับลดลง นี่เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยจริง หรือนักลงทุนที่ต้องการซื้อทรัพย์สินคุณภาพดีในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาด เพื่อการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว หรือการนำไปปรับปรุงและขายต่อ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: สำหรับผู้ที่มองหาผลตอบแทนจากค่าเช่า การค้นหาคอนโดมิเนียมหรือบ้านเช่าในทำเลที่ยังมีศักยภาพและมีอัตราการเข้าอยู่สูง อาจให้ผลตอบแทนที่ดี แม้ว่าภาวะตลาดจะผันผวนก็ตาม
การประเมินราคาบ้าน: การทำความเข้าใจการประเมินราคาบ้านอย่างถี่ถ้วนเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การซื้อทรัพย์สินที่ต่ำกว่าราคาประเมิน หรือมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลกำไร
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ: นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค การเลือกทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ โครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือก การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569 และกลยุทธ์ในอนาคต
จากสถานการณ์ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นปีที่ท้าทายและอาจจะยังไม่เห็นการเติบโตที่เป็นบวกมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในครึ่งแรกของปี อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการผ่อนคลายนโยบายทางการเงินหรือมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ เราอาจเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงปลายปี 2568 และคาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจกลับมาเติบโตได้ที่ประมาณ 4-5%
เพื่อรับมือกับความผันผวนและคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นี้ ผมขอแนะนำกลยุทธ์สำคัญดังนี้:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีในการต่อรองราคา โดยเฉพาะกับโครงการเก่าหรือบ้านมือสองที่อยู่ในทำเลที่คุณต้องการ ควรเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำจากหลายธนาคาร และประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองอย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้ที่เกินตัว
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การออกแบบสินค้าให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง (เช่น กลุ่มรายได้ 70,000-100,000 บาท ที่ธนาคารยังคงอนุมัติสินเชื่อได้ดี) การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า หรือการร่วมมือกับพันธมิตรเพื่อลดความเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: เน้นการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้ง มองหาโอกาสในการซื้อทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่าราคาตลาด หรือมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำยิ่งขึ้น การพิจารณาการรีไฟแนนซ์บ้านที่มีอยู่เพื่อลดภาระดอกเบี้ยก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์: สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง การบริหารจัดการทรัพย์สินให้มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการหาผู้เช่าที่น่าเชื่อถือ และการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างสม่ำเสมอ จะช่วยรักษามูลค่าและสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ เรากำลังเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง และความเสี่ยงของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบต่อ “Wealth Effect” และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในวงกว้าง อย่างไรก็ตาม ด้วยการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ การปรับกลยุทธ์ที่เหมาะสม และความระมัดระวังในการตัดสินใจ ทั้งผู้ซื้อ ผู้พัฒนา และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังคงสามารถมองเห็นโอกาสและผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าความยืดหยุ่นและการปรับตัวคือหัวใจสำคัญในการนำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน การทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ และการวางแผนอย่างมีวิสัยทัศน์ จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในยามที่คลื่นลมแรงเช่นนี้
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาเพื่อนำทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมสำหรับการตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อขอรับคำแนะนำส่วนบุคคลและแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อก้าวข้ามทุกความผันผวนไปพร้อมกัน.
