สงครามราคาบ้าน: วิกฤตการณ์อสังหาฯ ไทยปี 2568 กับบทเรียนจากตลาดรถยนต์และความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงที่ท้าทายมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญหน้าอยู่นั้น มีสัญญาณเตือนภัยบางอย่างที่ทำให้ผมต้องย้อนกลับไปพิจารณาบทเรียนสำคัญจากภาคส่วนอื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากตลาดรถยนต์ที่เพิ่งผ่านพ้นวิกฤตการณ์ “สงครามราคา” มาหมาด ๆ คำถามสำคัญที่ทุกคนในวงการตั้งข้อสังเกตและจับตามองคือ ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเดินตามรอยเส้นทางนี้หรือไม่ และหาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบที่ตามมาจะรุนแรงและลึกซึ้งเพียงใดต่อเศรษฐกิจและสังคมไทยในภาพรวม
ปี 2568 กำลังจะเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด และเป็นเชื้อเพลิงที่อาจจุดชนวนให้เกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นได้ ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ต่างก็ต้องเผชิญกับภาวะสินค้าคงค้างในตลาดจำนวนมหาศาล ซึ่งเป็นแรงผลักดันสำคัญที่อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อก การทำความเข้าใจในบริบทเหล่านี้จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์, นักลงทุน, และแม้แต่ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับสิ่งที่อาจจะเกิดขึ้น
ปัจจัยกดดันจากเศรษฐกิจมหภาคและการคุมเข้มสินเชื่อ: ต้นตอแห่งความเปราะบาง
หัวใจของความกังวลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นเงาตามหลอกหลอนมาหลายปี อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจที่ต่ำกว่าศักยภาพ ประกอบกับรายได้ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลโดยตรงต่อการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัย
สถาบันการเงินได้เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังการระบาดของโควิด-19 ที่เผยให้เห็นถึงความเปราะบางของพอร์ตสินเชื่อ สัญญาณที่น่าเป็นห่วงคือตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่แม้จะยังไม่พุ่งสูงอย่างรุนแรง แต่สินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อที่อยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้กลับอยู่ในระดับที่น่ากังวล หาก SM เหล่านี้ไม่ได้รับการแก้ไขและเปลี่ยนสถานะเป็น NPLs ในอนาคต ก็จะยิ่งเพิ่มความตึงเครียดให้กับระบบธนาคาร และจำกัดความสามารถในการขยายพอร์ต สินเชื่อบ้าน ต่อไป ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงมีแนวโน้มที่จะเข้มงวดกับคุณสมบัติของผู้กู้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นตลาดหลักสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาท การที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้ารายย่อยที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นนั้น เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่ากำลังซื้อที่แท้จริงในตลาดได้ลดลงอย่างมาก และนี่คือหนึ่งในปัจจัยหลักที่อาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน
ผมมองว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่คุณภาพสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังถดถอย จากเดิมที่พบปัญหาในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันเริ่มลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะขยับขึ้นไปถึง 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ระดับฐานรากอีกต่อไป แต่กำลังส่งผลกระทบเป็นวงกว้างถึงกลุ่มชนชั้นกลาง การแก้ไขปัญหานี้จึงมีความซับซ้อนและต้องใช้เวลา ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเผชิญกับต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ทั้งจากราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงาน ซึ่งทำให้การปรับลดราคาเพื่อแข่งขันเป็นเรื่องที่ท้าทาย แต่หากไม่มีทางเลือกอื่น การกระตุ้นยอดขายด้วยกลยุทธ์ด้านราคาอาจเป็นสิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: สัญญาณเตือนภัยสำหรับอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์ที่น่ากังวลที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้ คือการเทียบเคียงกับวิกฤต สงครามราคา ที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน ซึ่งผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ในราคาที่แข่งขันได้ ประกอบกับการที่ธนาคารเข้มงวดสินเชื่อรถยนต์ ได้ส่งผลให้เกิดการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างรุนแรงเพื่อระบายสต็อกสินค้า การลดราคาดังกล่าว แม้จะช่วยกระตุ้นยอดขายในระยะสั้น แต่กลับสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างมหาศาล นำไปสู่ปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก ผู้บริโภคบางส่วนตัดสินใจ “ทิ้งรถ” เนื่องจากมูลค่ารถลดลงอย่างรวดเร็วจนไม่คุ้มกับการผ่อนชำระ ซึ่งสร้างความเสียหายให้กับระบบสินเชื่อและสร้างความไม่เชื่อมั่นในตลาด การจะฟื้นฟูตลาดให้กลับมามีเสถียรภาพต้องใช้เวลานาน
หากปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนยิ่งกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เพราะที่อยู่อาศัยไม่เพียงแต่เป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง แต่ยังเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ การที่ราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็วจะนำไปสู่สิ่งที่นักเศรษฐศาสตร์เรียกว่า “Wealth Effect” ในเชิงลบ เมื่อมูลค่าบ้านในมือลดลง ประชาชนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ไม่มั่นคง และไม่กล้าที่จะบริโภคหรือใช้จ่ายเงิน ซึ่งจะส่งผลให้กำลังซื้อในภาพรวมหดตัวลงอีก และอาจกลายเป็นวงจรอุบาทว์ที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ชะลอตัวลงไปอีกขั้น
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังผ่อนชำระบ้าน การเห็นมูลค่าบ้านของตนเองลดลงอย่างต่อเนื่องอาจสร้างความกังวลอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากภาระหนี้ยังคงสูงเท่าเดิม แต่ราคาตลาดของสินทรัพย์กลับต่ำกว่าหนี้ที่ค้างชำระ ทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะเกิดการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น ในมุมมองของนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องจับตาดูภาวะนี้อย่างใกล้ชิด เพราะความผันผวนของราคาจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลตอบแทนและกลยุทธ์การลงทุนระยะยาว ผมคาดการณ์ว่าในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการใหม่ทั้งหมด เพื่อเร่งระบายสต็อกในทันที แต่สัญญาณของการแข่งขันด้านราคากำลังเริ่มปรากฏในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมมือสอง และบ้านเก่า ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของบ้านต้องการสภาพคล่องเพื่อระบายทรัพย์สินออกจากตลาด
พลวัตของตลาด: บ้านใหม่สะดุด บ้านมือสองเป็นทางเลือก?
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันเผยให้เห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างตลาดบ้านใหม่และตลาดบ้านมือสอง ยอดเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายบ้านใหม่ในปีนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยธนาคารยูโอบีระบุว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% และยอดขายบ้านใหม่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนถึงการชะลอตัวของดีมานด์และซัพพลายที่ค้างอยู่ในตลาดจำนวนมาก การที่ราคาบ้านใหม่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมถึงความสามารถในการขอ สินเชื่อบ้าน ของลูกค้าที่ลดลง ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดบ้านใหม่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ผู้ประกอบการหลายรายจึงจำเป็นต้องพิจารณาปรับกลยุทธ์ รวมถึงการใช้โปรโมชั่นหรือส่วนลดต่าง ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน ย่อย ๆ ในบางพื้นที่หรือบางโครงการ
ในทางกลับกัน ตลาดบ้านมือสองกลับได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นและค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่า ธนาคารยูโอบีเองก็ได้ปรับสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตทั้งหมด ซึ่งมากกว่าบ้านใหม่แล้ว สาเหตุหลักคือบ้านมือสองมักจะมีราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า และพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่สมเหตุสมผลและหลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนของโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม การให้ สินเชื่อบ้าน มือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ธนาคารจึงต้องเข้มงวดในการพิจารณาราคาประเมิน และตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนนี้ การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ผมมองว่าตลาดบ้านมือสองมีศักยภาพในการเป็นแหล่งระบายสินค้าที่สำคัญในช่วงที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว แต่ก็ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษเรื่องคุณภาพของสินทรัพย์และกำลังซื้อของผู้กู้ หากผู้กู้บ้านมือสองไม่สามารถรักษาสภาพคล่องได้ ก็อาจส่งผลให้เกิดปัญหา NPLs ในตลาดมือสองตามมาได้เช่นกัน สำหรับผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ตลาดบ้านมือสองอาจเป็นโอกาสในการค้นหาสินทรัพย์ที่มีมูลค่าภายใต้ราคาที่น่าสนใจ แต่ก็ต้องประเมินความเสี่ยงและแนวโน้มในอนาคตอย่างรอบคอบ
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการและการบริหารจัดการสินทรัพย์ในภาวะวิกฤต
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วและรอบคอบ กลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากอาจต้องถูกทบทวน การควบคุมต้นทุนและ การบริหารจัดการสินทรัพย์ ที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดจึงเป็นหัวใจสำคัญ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มหันไปให้ความสำคัญกับโครงการขนาดเล็ก เจาะกลุ่มตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่ยังมีกำลังซื้อ หรือพัฒนาโครงการในรูปแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่มากขึ้น เช่น โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือมีฟังก์ชันการใช้งานที่ยืดหยุ่น
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญไม่ได้จำกัดอยู่แค่ยอดขาย แต่ยังรวมถึงการระดมทุนผ่านตลาดหุ้นกู้ ซึ่งในภาวะที่ตลาดผันผวนและความเชื่อมั่นลดลง การออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนจะยิ่งเป็นไปได้ยากและมีต้นทุนสูงขึ้น หากผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางที่ขาดสภาพคล่องไม่สามารถระดมทุนได้ ก็อาจจะประสบปัญหาหนักถึงขั้นวิกฤตได้ ดังนั้น การมีที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และการบริหารจัดการความเสี่ยง
นอกจากนี้ บทบาทของบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ก็จะมีความสำคัญมากขึ้นในการจัดการกับสินทรัพย์ด้อยคุณภาพที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต หากเกิด สงครามราคาบ้าน จริง บริษัทเหล่านี้จะต้องเตรียมพร้อมรับมือกับการระบายสินทรัพย์ที่ได้มาในราคาที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้กระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทเอง และไม่ซ้ำเติมภาวะตลาดให้แย่ลงไปอีก ผมเชื่อว่าการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในยุคถัดไปจะต้องเน้นความยั่งยืน ความสามารถในการปรับตัว และการสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้บริโภคมากกว่าการเน้นปริมาณเพียงอย่างเดียว
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และก้าวต่อไป
มองไปข้างหน้าถึงปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในช่วงของการปรับสมดุล ซึ่งอาจใช้เวลาอีกระยะหนึ่งกว่าจะเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจน แม้ว่าสัญญาณ สงครามราคาบ้าน อาจยังไม่ปรากฏชัดเจนในทุกโครงการ แต่การแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อกในบางกลุ่มสินค้ากำลังทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ
สำหรับปี 2568 คาดว่าตลาดจะยังคงไม่ได้อยู่ในแดนบวก แต่คาดว่าจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวเล็กน้อยในช่วงปี 2569 ที่อาจกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย การควบคุมหนี้ครัวเรือน และการปรับนโยบายทางการเงินของธนาคารกลาง รวมถึงมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่อาจจำเป็นเพื่อประคับประคองตลาด
ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพ แต่ผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่ายจะต้องมีความระมัดระวังและปรับตัวเข้ากับ “New Normal” ที่กำลังเกิดขึ้น นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบและพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในทำเลศักยภาพ (Prime Location Real Estate) หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มอย่างแท้จริง การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับผู้ที่สนใจ
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ การมาถึงของ สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เรื่องที่สามารถมองข้ามได้ และหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อทั้งเศรษฐกิจและภาคสังคม ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้บริโภค ล้วนต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายนี้อย่างรอบด้าน การทำความเข้าใจในปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ พลวัตของตลาด และกลยุทธ์ในการรับมือ จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความสำเร็จในยุคที่ตลาดผันผวนเช่นนี้
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ เรายินดีที่จะให้คำปรึกษาจากประสบการณ์และความเชี่ยวชาญกว่า 10 ปี เพื่อช่วยให้คุณวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในทุกสภาวการณ์ โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณวันนี้
