จับสัญญาณวิกฤต: ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังก่อตัวขึ้นนับตั้งแต่ช่วงปลายปี 2567 ต่อเนื่องมาถึงปี 2568 นั้น มีความซับซ้อนและน่าจับตาเป็นพิเศษ มันไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวปกติ แต่กลับมีสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเสี่ยงของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” อย่างที่หลายฝ่ายกังวล ซึ่งอาจส่งผลกระทบที่ลึกซึ้งและกว้างขวางต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่งคั่งของภาคครัวเรือน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน: คลื่นใต้น้ำที่รอการปะทุ
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในห้วงเวลานี้ ผมมองว่ากำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ (Perfect Storm) จากหลายปัจจัย ทั้งภายนอกและภายในประเทศ ตั้งแต่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดันต่อกำลังซื้อ ไปจนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งทั้งหมดนี้ได้กัดเซาะความเชื่อมั่นและศักยภาพในการตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรกหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่เราเห็นได้ชัดเจนคือ กำลังซื้อที่แผ่วลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ยอดขายโครงการบ้านใหม่และคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายต้องแบกรับภาระสต็อกสินค้าคงเหลือในระดับที่สูง ซึ่งเป็นแรงกดดันสำคัญที่นำไปสู่การพิจารณากลยุทธ์ “การลดราคา” เพื่อระบายของ สัญญาณเหล่านี้ทำให้ผมนึกย้อนไปถึงช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในอดีต แต่ครั้งนี้มีความแตกต่างในบริบทและผลลัพธ์ที่อาจเกิดขึ้น
สัญญาณอันตราย: บทเรียนจาก ‘สงครามราคารถยนต์’ สู่ ‘สงครามราคาบ้าน’
ความกังวลเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายท่านคงจำเหตุการณ์ในตลาดรถยนต์เมื่อปี 2567 ได้ดี ที่มีการแข่งขันหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างดุเดือด โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาในตลาดอย่างรวดเร็ว ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคาร ทำให้ราคารถยนต์ปรับลดลงอย่างรุนแรง กลายเป็นภาวะที่ผู้บริโภคได้ประโยชน์จากราคาที่ถูกลง แต่ในอีกด้านหนึ่งกลับสร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อผู้ประกอบการ และนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย รวมถึงการทิ้งสินเชื่อจำนวนมาก
คำถามสำคัญคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินตามรอยนั้นหรือไม่? จากการติดตามข้อมูลและพูดคุยกับผู้บริหารสถาบันการเงินชั้นนำหลายแห่ง ผมพบว่าความเสี่ยงกำลังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดที่ร้อนแรง แต่ปัจจุบันเริ่มเห็นการชะลอตัวและยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นมาก ปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มนี้อีกต่อไป แต่กำลังขยายวงไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มลามไปถึงระดับ 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้เกิดแค่ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่กำลังขยับขึ้นสู่กลุ่มชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นฐานสำคัญของเศรษฐกิจ
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในวงกว้าง ผลกระทบจะรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์มาก เพราะบ้านไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ เป็นตัวกำหนดความรู้สึกมั่นคงทางการเงินและเป็นส่วนสำคัญของ “Wealth Effect” เมื่อราคาบ้านลดลง ประชาชนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงตามไปด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายลดลง เกิดภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวลงเป็นวงกว้าง และอาจนำไปสู่ภาวะที่ยากจะแก้ไข
บทบาทของสถาบันการเงิน: ผู้พิทักษ์ความมั่นคงและตัวแปรสำคัญ
สถาบันการเงินเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และในภาวะเช่นนี้ บทบาทของพวกเขาจึงยิ่งมีความละเอียดอ่อนและซับซ้อน ธนาคารต่างๆ กำลังเผชิญกับความท้าทายจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนถึงคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย
จากประสบการณ์ ผมเห็นว่าธนาคารมีการปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวดขึ้นอย่างเห็นได้ชัด มีการพิจารณาอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ที่สูงขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้กู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การที่ธนาคารตั้งการ์ดสูงขึ้นเช่นนี้ แม้จะเป็นเรื่องที่จำเป็นเพื่อรักษาเสถียรภาพของระบบการเงิน แต่ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่กดดันกำลังซื้อและยอดขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บางธนาคารเริ่มให้ความสำคัญกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีความเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ที่ต้องเผชิญกับปัญหาสต็อกล้นและการแข่งขันด้านราคา แต่แม้แต่ในตลาดมือสองเองก็ยังมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมและการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ซื้ออย่างเข้มงวด เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและให้มั่นใจว่าเป็นการกู้เพื่ออยู่อาศัยจริง
ความท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาฯ และปัญหาการบริหารสภาพคล่อง
แรงกดดันจากสต็อกสินค้าที่สูงและการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กที่อาจมีข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง การยอมลดราคาเพื่อเร่งระบายสินค้าเป็นดาบสองคมที่ช่วยให้ธุรกิจเดินหน้าได้ในระยะสั้น แต่ในระยะยาวอาจบั่นทอนความสามารถในการทำกำไรและสร้างภาพลักษณ์ที่ไม่ดีให้กับโครงการ
สิ่งที่น่ากังวลอีกประการหนึ่งคือความเสี่ยงในตลาดหุ้นกู้ หากผู้ประกอบการรายใดประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างหนัก อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้หุ้นกู้ ซึ่งจะสร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และระบบตลาดทุนโดยรวม ดังนั้น การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับสถานการณ์ และการมองหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในปี 2568-2569
กลยุทธ์เอาตัวรอดในยุคแห่งความไม่แน่นอน: คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ ผมเชื่อว่าในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ หากเราเข้าใจสถานการณ์และวางแผนอย่างรอบคอบ
สำหรับผู้ซื้อบ้าน: นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่พร้อมและมีศักยภาพทางการเงิน การแข่งขันด้านราคาอาจทำให้คุณได้บ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมในฝันที่ราคาดีกว่าที่เคย อย่ามองข้ามตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีความหลากหลายและอาจได้ทำเลที่ดีในราคาที่จับต้องได้ อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ ตรวจสอบรายละเอียดสัญญาและเงื่อนไขการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารต่างๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน และที่สำคัญคือต้องมั่นใจในคุณภาพสินทรัพย์ที่จะซื้อ รวมถึงพิจารณาถึงโอกาสในการรีไฟแนนซ์บ้านในอนาคตเพื่อลดภาระดอกเบี้ย
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ควรเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง ทั้งในด้านฟังก์ชันการใช้งาน ดีไซน์ และราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในแต่ละเซ็กเมนต์ การลดขนาดโครงการหรือการร่วมทุนกับพันธมิตรเพื่อกระจายความเสี่ยงอาจเป็นทางเลือกที่ดี การบริหารสต็อกให้มีประสิทธิภาพและการนำเทคโนโลยีมาช่วยในการขายและการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุน: ช่วงนี้ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาวะเช่นนี้จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวิเคราะห์ความเสี่ยงอย่างรอบด้าน มองหาทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว และพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีผลตอบแทน (Yield) ที่ชัดเจน รวมถึงต้องทำความเข้าใจในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง การบริหารความเสี่ยงและการกระจายการลงทุนเป็นสิ่งสำคัญ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 และก้าวต่อไป
แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ผมยังเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีโอกาสฟื้นตัวได้ในปี 2569 โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชัดเจนขึ้น การควบคุมปัญหาหนี้ครัวเรือนให้อยู่ในระดับที่จัดการได้ และการปรับสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดให้กลับมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาสนใจเรื่องสิ่งแวดล้อม สุขภาพ และเทคโนโลยีมากขึ้น จะผลักดันให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์เทรนด์เหล่านี้ เช่น บ้านอัจฉริยะ (Smart Home) โครงการที่เน้นพื้นที่สีเขียว และการออกแบบที่คำนึงถึงสุขภาวะที่ดี ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตและเชียงใหม่
บทสรุป: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการเติบโต
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้องอาศัยวิจารณญาณและความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง หากไม่มีการบริหารจัดการที่รอบคอบและไม่มีความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ความเสี่ยงของ “สงครามราคาบ้าน” อาจกลายเป็นความจริงที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่านี่ไม่ใช่เวลาของการตื่นตระหนก แต่เป็นเวลาของการใช้ความรู้ ประสบการณ์ และข้อมูลที่ถูกต้องในการตัดสินใจ หากคุณเป็นผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้พัฒนา หรือนักลงทุน การเข้าถึงข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญคือสิ่งที่คุณต้องการในตอนนี้
เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนหรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เพราะการตัดสินใจที่ถูกต้องวันนี้ จะกำหนดอนาคตทางการเงินของคุณในวันข้างหน้า.
