จับสัญญาณวิกฤต: เมื่อ ‘สงครามราคาบ้าน’ ไม่ใช่แค่คำเตือน แต่คือความจริงที่คุกคาม ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ ปี 2568
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในการคลุกคลีกับวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมหภาค ผมมองเห็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ของไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ คำว่า ‘สงครามราคาบ้าน’ ไม่ใช่เพียงแค่การคาดการณ์ที่เลื่อนลอยอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นภัยคุกคามที่จับต้องได้ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อทุกภาคส่วน ตั้งแต่ผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์ ไปจนถึงผู้บริโภคและเศรษฐกิจโดยรวม ความอ่อนแอของกำลังซื้อผู้บริโภค หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น กำลังผลักดันให้ตลาดก้าวเข้าสู่สมรภูมิการแข่งขันด้านราคาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งหากไม่ได้รับการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ อาจนำไปสู่ผลกระทบเชิงลึกที่เรียกว่า “Wealth Effect” และฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยให้ทรุดตัวลงยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ: ปมปัญหาที่ซับซ้อนกว่าที่คิด
ก่อนที่เราจะเจาะลึกถึงประเด็นของสงครามราคาบ้าน สิ่งสำคัญคือการทำความเข้าใจถึงรากเหง้าของปัญหาที่กำลังกัดเซาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในขณะนี้ สภาพเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง coupled กับความท้าทายภายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดัน ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และกำลังซื้อผู้บริโภคที่ฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้จึงต้องอาศัยการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียดถี่ถ้วน
ในด้านของผู้กู้ สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เข้มงวดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่มีความต้องการบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ใหญ่ของตลาด แต่กลับมีอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินเกณฑ์ ธนาคารจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ เพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสีย (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูลที่เราพบเห็น สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่กล่าวถึงเป็นพิเศษยังคงอยู่ในระดับที่น่ากังวล หากสถานการณ์นี้ไม่ดีขึ้น NPLs ก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามมา ทำให้ธนาคารยิ่งลังเลที่จะปล่อยสินเชื่อ นี่คือวงจรที่กำลังเกิดขึ้น: กำลังซื้อลดลง ธนาคารเข้มงวดขึ้น ผู้กู้ผ่านยากขึ้น และในที่สุด การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอตัวลง นี่คือสภาพแวดล้อมที่กำลังบ่มเพาะ ‘สงครามราคาบ้าน’ ให้มีโอกาสปะทุขึ้น
เงาของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่คุกคามตลาด
จากประสบการณ์ตรง ผมเห็นภาพซ้ำๆ กับตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา ที่เกิดปรากฏการณ์การแข่งขันหั่นราคาอย่างรุนแรง โดยเฉพาะจากกระแสรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้รถป้ายแดงต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อและนำไปสู่หนี้เสียจำนวนมาก ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เองก็เริ่มเห็นสัญญาณคล้ายกัน โดยเฉพาะโครงการเก่า คอนโดพร้อมอยู่ หรือบ้านเก่า ที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยออกไป
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือ หาก ‘สงครามราคาบ้าน’ เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าในตลาดรถยนต์มาก เพราะบ้านไม่ใช่เพียงสินค้าบริโภค แต่เป็นสินทรัพย์หลักที่มีมูลค่าสูงและผูกพันกับความรู้สึกมั่นคงทางการเงินของผู้คนอย่างลึกซึ้ง
Wealth Effect: ผลกระทบที่มองไม่เห็น แต่รุนแรงจริง
แนวคิดของ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง คือสิ่งที่เราต้องจับตาเป็นพิเศษ เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึก “จนลง” นี้จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค ทำให้เกิดความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย การบริโภคชะลอตัวลง และสุดท้ายก็จะฉุดรั้งเศรษฐกิจโดยรวมให้หมุนลงตามไปด้วย เราได้เห็นปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นแล้วในหลายประเทศ เช่น กรณีของประเทศจีนที่ราคาบ้านตกต่ำอย่างรุนแรง ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้คนสั่นคลอนและส่งผลกระทบต่อการบริโภคในประเทศอย่างมีนัยสำคัญ
หากเกิด ‘สงครามราคาบ้าน’ และราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรุนแรงในไทย ไม่เพียงแต่เจ้าของบ้านจะรู้สึกไม่มั่นคง แต่ยังส่งผลกระทบต่อฐานสินทรัพย์ของธนาคาร และอาจนำไปสู่ปัญหาเชิงระบบได้อีกด้วย การบริหารสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากก็จะยิ่งซับซ้อนขึ้น
มุมมองและกลยุทธ์ของธนาคารพาณิชย์
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่กำลังเผชิญความท้าทายไม่แพ้กัน หลายธนาคารเริ่มส่งสัญญาณถึงการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยยอดปล่อยกู้ใหม่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และยอดสินเชื่อคงค้างเติบโตเป็นศูนย์ หรือติดลบในบางธนาคาร ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เพื่อประคับประคองสถานการณ์และบริหารความเสี่ยง ธนาคารต่างๆ จึงหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและมีความผันผวนน้อยกว่าโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม การให้สินเชื่อบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน โดยธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้กู้เพื่ออยู่อาศัยจริงและมีศักยภาพในการชำระหนี้ นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อย่าง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ก็เริ่มมีบทบาทมากขึ้นในการช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้เป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นในตลาด
ความท้าทายสำคัญสำหรับปี 2568 และแนวโน้ม
ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ที่สำคัญที่สุดคือปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงล่าง ซึ่งมีอุปทานล้นตลาด ขณะที่กำลังซื้อไม่สามารถรองรับได้ทันท่วงที การเปิดโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงความกังวลของผู้ประกอบการต่อสถานการณ์ในอนาคต
นโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงเพื่อควบคุมภาวะเงินเฟ้อ ก็จะส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของผู้กู้และผู้ประกอบการสูงขึ้นไปอีก และยิ่งเป็นการซ้ำเติมสถานการณ์ให้แย่ลง การวางแผนการเงินอสังหาฯ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าทุกอย่างจะมืดมนไปเสียหมด จากประสบการณ์ ผมมองว่าปี 2568 อาจจะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงทรงตัว หรืออาจติดลบเล็กน้อย แต่เราอาจได้เห็นจุดกลับตัวและเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569 ด้วยอัตราการเติบโตประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคโดยรวมเริ่มปรับตัวดีขึ้น กำลังซื้อฟื้นกลับมา และภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด
กลยุทธ์สำหรับผู้เกี่ยวข้องในยุค ‘สงครามราคาบ้าน’
ในภาวะที่ ‘สงครามราคาบ้าน’ กำลังคืบคลานเข้ามา ทุกภาคส่วนต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและสร้างโอกาส
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ:
การบริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: เร่งระบายสินค้าคงค้างด้วยโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ แต่ต้องระมัดระวังไม่ให้ทำลายราคาตลาดจนเกินไป
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์: ศึกษาความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง เน้นโครงการขนาดเล็กที่มีศักยภาพเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น อสังหาริมทรัพย์หรู หรือโครงการที่เน้นฟังก์ชันและทำเลที่โดดเด่น
การบริหารสภาพคล่อง: เตรียมแผนการเงินสำรองให้เพียงพอ การระดมทุนจากตลาดหุ้นกู้อาจไม่ใช่เรื่องง่ายในช่วงนี้
การร่วมทุน: พิจารณาการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อลดความเสี่ยง
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯ:
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ: ช่วงเวลาที่เกิด ‘สงครามราคาบ้าน’ อาจเป็นโอกาสที่ดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีเงินสดพร้อม หรือมีความสามารถในการกู้สูง และมองเห็นมูลค่าในระยะยาว
วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียด: อย่าหลงไปกับราคาที่ลดลงเพียงอย่างเดียว ควรพิจารณาทำเล ศักยภาพการเติบโต และปัจจัยพื้นฐานของโครงการ
ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: หากต้องการซื้อบ้านมือสอง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินมูลค่าที่แท้จริง
รีไฟแนนซ์บ้าน: ผู้ที่ผ่อนบ้านอยู่ อาจพิจารณารีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ย หากสถาบันการเงินเสนอเงื่อนไขที่น่าสนใจ
สำหรับธนาคารพาณิชย์:
การบริหารความเสี่ยงสินเชื่อ: เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อต่อไป พร้อมทั้งสนับสนุนลูกค้าเดิมที่มีศักยภาพ
การเพิ่มทางเลือกสินเชื่อ: พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการสภาพคล่องของลูกค้า เช่น สินเชื่อบ้านแลกเงิน
การบริหารสินทรัพย์รอการขาย (NPA): เตรียมกลยุทธ์ในการระบายสินทรัพย์ที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต
สำหรับภาครัฐ:
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ: การออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อและการลงทุนที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน: หาแนวทางในการลดภาระหนี้ให้กับประชาชนอย่างยั่งยืน
การสนับสนุนผู้ประกอบการ: พิจารณามาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ รายย่อยถึงกลาง เพื่อป้องกันการล้มละลายที่อาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
สรุปและก้าวต่อไป
‘สงครามราคาบ้าน’ เป็นภาพสะท้อนของความเปราะบางในระบบเศรษฐกิจที่ซับซ้อนกว่าที่คิด การที่เราจะผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจ การปรับตัว และความร่วมมือจากทุกภาคส่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ปี 2568 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่หากเรามองเห็นโอกาสภายใต้ข้อจำกัด และวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จะสามารถฟื้นตัวและเติบโตอย่างยั่งยืนได้ในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการตัดสินใจซื้อ ขาย หรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ ต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำ หากคุณกำลังพิจารณาโอกาสในตลาด หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนการเงินอสังหาฯ เพื่อรับมือกับความผันผวน ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาฯ หรือที่ปรึกษาทางการเงิน เพื่อให้มั่นใจว่าทุกย่างก้าวของคุณเป็นการตัดสินใจที่รอบคอบและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดในระยะยาว