เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: ถอดรหัสสัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” และกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าปี 2568 กำลังเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่ความท้าทายหลายประการกำลังหลอมรวมกัน ก่อให้เกิดภาวะที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเริ่มจับสัญญาณเตือนของ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและจิตวิทยาผู้บริโภคในวงกว้าง บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนสถานการณ์ปัจจุบัน วิเคราะห์ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น และเสนอแนวทางการรับมือสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจมหภาค: กำลังซื้อที่ถดถอยและภาระหนี้ครัวเรือน
หัวใจสำคัญที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญกับความท้าทายคือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ตัวเลข GDP จะยังคงเติบโต แต่การฟื้นตัวยังไม่กระจายตัวอย่างทั่วถึง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับฐานราก ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ได้แก่:
อัตราเงินเฟ้อและความผันผวนของค่าครองชีพ: แม้เงินเฟ้อจะเริ่มลดลง แต่ราคาสินค้าและบริการที่ยังคงสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคมีเงินเหลือสำหรับจับจ่ายใช้สอยและออมลดลง การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงจึงถูกเลื่อนออกไป
อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านหรือสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นี่เป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่เข้าถึงง่าย
หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์: ประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่อยู่ในระดับสูงมาก ภาระหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ และบัตรเครดิตที่สะสมมานาน ทำให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น ลูกค้าจำนวนมากไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติเนื่องจากสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินไป นี่คือเครื่องบ่งชี้ชัดเจนว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่องอย่างหนัก
บทบาทของสถาบันการเงิน: ความเข้มงวดที่จำเป็นเพื่อรักษาเสถียรภาพ
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ขับเคลื่อนหลักของสินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังเผชิญกับความเสี่ยงด้านคุณภาพสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น จากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน และกำลังซื้อที่อ่อนแรง ส่งผลให้ธนาคารต้องปรับนโยบายการปล่อยสินเชื่อให้เข้มงวดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้:
การเพิ่มขึ้นของ NPLs และ SMs: ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้กู้ที่มีรายได้น้อยหรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สถานการณ์นี้ได้เริ่มลามไปถึงกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่งบางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ราคา 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ฐานรากอีกต่อไป
การประเมินความเสี่ยงที่เข้มข้นขึ้น: ธนาคารจำเป็นต้องประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้แต่ละรายอย่างละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น โดยพิจารณาจากรายได้ ความมั่นคงทางการเงิน และประวัติเครดิตอย่างรอบด้าน การอนุมัติสินเชื่อจึงทำได้ยากขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ก็สูงขึ้น โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีรายได้ไม่สูงนัก
การปรับพอร์ตสินเชื่อ: เพื่อลดความเสี่ยง ธนาคารบางแห่งเริ่มปรับกลยุทธ์โดยหันไปเน้นตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีความเสถียรภาพและราคาประเมินมีแนวโน้มชัดเจนกว่าอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม การประเมินราคาบ้านมือสองก็ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ และยังคงต้องตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้อย่างเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ นี่จึงเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ธนาคารต้องเผชิญในการบริหารจัดการสินทรัพย์ในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเปลี่ยนผ่าน
เงาสงครามราคาบ้าน: บทเรียนจากอุตสาหกรรมรถยนต์และการทำลาย Wealth Effect
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเกรงกลัวมากที่สุดคือการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจซ้ำรอยกับสิ่งที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะการดัมพ์ราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้รถป้ายแดงต้องหั่นราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์นี้ส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ สร้างความเสียหายอย่างหนักให้กับตลาดรถยนต์
หากสถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก ด้วยเหตุผลดังนี้:
ขนาดและมูลค่าของสินทรัพย์: บ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ การลดราคาอย่างรุนแรงจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของสินทรัพย์เหล่านั้นโดยตรง
Wealth Effect ที่ถูกทำลาย: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุด หากราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง (Wealth Effect) ซึ่งจะบั่นทอนความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย กล้ากิน กล้าใช้ลดลง คล้ายกับกรณีที่เกิดขึ้นในประเทศจีนเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างหนัก ปรากฏการณ์นี้จะสร้างวงจรลบ (Deflationary Spiral) ที่ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงไปอีก เพราะเมื่อคนรู้สึกจนลง ก็จะยิ่งประหยัด ไม่กล้าลงทุน ไม่กล้าบริโภค กระทบต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจโดยรวม
ปัญหาหนี้เสียลุกลาม: การหั่นราคาอย่างรุนแรงจะกระตุ้นให้เกิดการทิ้งสินเชื่อ หรือการนำบ้านไปเข้าโครงการบ้านแลกเงิน (Home for Cash) เพื่อแปลงเป็นสภาพคล่อง ซึ่งจะยิ่งเพิ่มภาระหนี้เสียให้กับสถาบันการเงิน และสร้างความปั่นป่วนให้กับระบบเศรษฐกิจโดยรวม
ปัจจุบัน แม้โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรง แต่ในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นสัญญาณแรกเริ่มของภาวะการแข่งขันด้านราคา ผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเป็นพิเศษอาจยอมลดราคาลงมาก หากภาวะนี้ขยายวงกว้างออกไป การระดมทุนสำหรับผู้ประกอบการจะยิ่งยากลำบาก และจะส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังตลาดหุ้นกู้ รวมถึงบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ และการปรับตัวของตลาด
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ท้าทายอย่างยิ่ง การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากอุปสงค์ที่ชะลอตัวและยอดขายที่ลดลงกว่า 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ทำให้ต้องมีการปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน:
การบริหารจัดการสต็อก: โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรจำนวนมากยังคงมีสต็อกคงค้างอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มใช้กลยุทธ์ “ลด แลก แจก แถม” หรือการนำเสนอแพ็กเกจที่น่าสนใจเพื่อกระตุ้นยอดขายและเร่งระบายสินค้า ซึ่งอาจเป็นจุดเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่แท้จริง
การปรับพอร์ตสินค้า: ผู้ประกอบการเริ่มหันมาโฟกัสโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น โครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน โลเคชั่นที่เข้าถึงง่าย หรือการสร้างความแตกต่างด้านดีไซน์ เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาโดยตรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงล่าง
การระดมทุนทางเลือก: ในภาวะที่สินเชื่อธนาคารเข้มงวดขึ้น ผู้ประกอบการบางรายเริ่มมองหาแหล่งเงินทุนทางเลือก เช่น การออกหุ้นกู้ หรือการร่วมทุนกับนักลงทุนที่มีศักยภาพ เพื่อรักษา สภาพคล่อง และเดินหน้าพัฒนาโครงการที่ยังมีศักยภาพต่อไป
ตลาดบ้านมือสองกับการเติบโตที่น่าจับตา: สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของธนาคาร ตลาดบ้านมือสองกำลังกลายเป็นเซกเมนต์ที่น่าสนใจมากขึ้น ด้วยราคาที่มักจะต่ำกว่าโครงการใหม่ และทำเลที่ตั้งที่ได้รับการพัฒนาแล้ว ผู้ซื้อบางรายจึงหันมาพิจารณาบ้านมือสองมากขึ้น แม้ว่าธนาคารจะเข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อสำหรับบ้านมือสองเช่นกัน แต่ด้วยสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นของผู้เล่นในตลาด สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
โอกาสและความท้าทายสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ ทั้งนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่กำลังมองหาบ้านควรพิจารณาอย่างรอบคอบ:
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
การประเมินความเสี่ยงที่เข้มข้น: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในช่วงเวลานี้ต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการประเมินความเสี่ยงที่แม่นยำยิ่งขึ้น ควรเน้นโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้จากค่าเช่าที่แน่นอน หรืออยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เชิงรับ: การรอจังหวะและเข้าซื้อเมื่อมี “ดีล” ที่น่าสนใจในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับฐาน อาจเป็นกลยุทธ์ที่ฉลาดกว่าการเข้าลงทุนในภาวะที่ตลาดยังคงมีความผันผวน
ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์: การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณได้รับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เป็นประโยชน์ในการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด
พิจารณาตลาดพรีเมียม: แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจะชะลอตัว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พรีเมียมบางส่วนยังคงมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบน้อยกว่า หากมีโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในกลุ่มนี้ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
สำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง:
การวางแผนการเงินที่รัดกุม: ควรประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ และเตรียมเงินดาวน์ให้มากพอ เพื่อลดภาระสินเชื่อบ้านในระยะยาว การรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ยอาจเป็นทางเลือกที่ดีหากคุณมีสินเชื่ออยู่แล้ว
โอกาสในการต่อรอง: ในภาวะที่ผู้ประกอบการต้องการระบายสต็อก นี่คือช่วงเวลาที่คุณอาจได้ “ดีล” ที่ดีที่สุด การเปรียบเทียบราคาและเงื่อนไขจากหลายโครงการจะช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุด
ทำเลและคุณภาพ: ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และคุณภาพของโครงการ เพราะนี่คือปัจจัยสำคัญที่จะรักษามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ท่ามกลางสถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่แน่นอน
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: คาดการณ์และแนวโน้ม 2569
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันจัดว่าอยู่ในช่วง “ขาลง” ที่สุด อาจจะแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะวันนี้มีสต็อกสินค้าในตลาดจำนวนมาก แต่กำลังซื้อและอัตราการอนุมัติสินเชื่อกลับลดลงอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าทุกอย่างจะมืดมิดไปเสียหมด
กลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีรายได้มั่นคงประมาณ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้ นี่แสดงให้เห็นถึงการแบ่งแยกตลาดที่ชัดเจน ผู้ประกอบการที่เน้นกลุ่มลูกค้านี้จึงยังคงรักษาอัตราการเติบโตได้
สำหรับแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 นั้น มองว่าคงไม่ได้บวกอย่างมีนัยสำคัญ แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนรวมถึงผมเอง คาดการณ์ว่าปี 2569 อาจจะเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง และหนี้ครัวเรือนเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น การจัดการสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
บทสรุปและข้อคิด:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 กำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรง ความเสี่ยงจาก “สงครามราคาบ้าน” เป็นสิ่งที่ไม่อาจมองข้ามได้ แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินและมองหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดี นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูลและพิจารณาอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน นักลงทุน หรือผู้ซื้อบ้าน ศึกษาและทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ ปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับพลวัตของตลาด และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการความเสี่ยง เพื่อที่เราจะสามารถฝ่าพายุลูกนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในการเติบโตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จะกลับมาในอนาคต
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือคำแนะนำส่วนบุคคลในการนำทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ซับซ้อนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณที่สุด.
