ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กับความเสี่ยง “สงครามราคาบ้าน” ที่รออยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และการเงินไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปัจจุบันนี้ ผมสัมผัสได้ถึงแรงกดดันที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายฝ่ายกังวล—นั่นคือ สงครามราคาบ้าน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุที่ก่อตัวจากหลายปัจจัย ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน สิ่งเหล่านี้กำลังสร้างภูมิทัศน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภค หากมองข้ามสัญญาณเหล่านี้ไปโดยไม่เตรียมรับมือ เราอาจเห็นสถานการณ์ที่เลวร้ายกว่าที่เคยเผชิญมาในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจหรือแม้แต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และที่น่ากังวลที่สุดคือการมาถึงของ สงครามราคาบ้าน เต็มรูปแบบ ซึ่งจะสั่นคลอนเสถียรภาพของตลาดและอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้างอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: วิกฤตสินเชื่อและกำลังซื้อที่หดหาย
สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 สะท้อนภาพความซบเซาที่ชัดเจน ย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงต้นปี เราเริ่มเห็นสัญญาณกำลังซื้อที่แผ่วลงอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่เพียงแค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น แต่ยังลุกลามไปยังกลุ่มรายได้ปานกลางและแม้กระทั่งระดับบน การชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่อง ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ได้บีบรัดความสามารถในการก่อหนี้ของผู้บริโภคอย่างหนัก
ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ตลาดเผชิญความท้าทายนี้คือภาคการเงินที่ต้องเฝ้าระวังคุณภาพสินเชื่ออย่างใกล้ชิด จากข้อมูลที่ผมติดตามมาตลอด สินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention Loans: SM) ของสถาบันการเงินยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มที่จะขยับขึ้นไปเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loans: NPLs) ในอนาคตอันใกล้ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ธนาคารกลางและสถาบันการเงินไม่อาจมองข้ามได้ เมื่อความเสี่ยงด้านเครดิตเพิ่มขึ้น ธนาคารจึงจำเป็นต้องปรับเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้เข้มงวดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ “สินเชื่อบ้าน” ที่เป็นหัวใจหลักของการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ของผู้กู้ ทำให้หลายคนไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณา ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านระดับราคา 3-4 ล้านบาท
ในอดีต ปัญหาหนี้เสียมักกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันเราเริ่มเห็นการขยายตัวของปัญหาไปยังบ้านราคาระดับ 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่าปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจกำลังแพร่กระจายจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามไปสู่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อที่เคยแข็งแกร่ง การที่ “กำลังซื้อ” ที่แท้จริงหดหายไป ไม่ใช่เพียงแค่ความรู้สึก แต่เป็นข้อเท็จจริงที่ปรากฏในตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น
เปิดประเด็น “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากตลาดรถยนต์และผลกระทบที่ใหญ่หลวงกว่า
สิ่งที่สถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดและหวาดกลัวมากที่สุดคือการเกิด “สงครามราคา” ในตลาดบ้าน ซ้ำรอยสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา ที่มีการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่กระตุ้นให้เกิดการแข่งขันด้านราคาอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบที่ตามมาจะเลวร้ายและรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่า
การที่ผู้ประกอบการยอมลดราคาอย่างมหาศาลเพื่อระบายสต็อกสินค้า ไม่ใช่แค่การปั่นป่วนตลาดเพียงชั่วคราว แต่จะก่อให้เกิด “Wealth Effect” ในเชิงลบอย่างรุนแรง กล่าวคือ เมื่อราคาบ้านลดลง มูลค่าทรัพย์สินที่ผู้คนครอบครองอยู่ก็ลดลงตามไปด้วย ความรู้สึก “จนลง” จากการที่มูลค่าบ้านหายไป จะบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างรุนแรง ทำให้คนไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย เพราะรู้สึกว่าฐานะทางการเงินไม่มั่นคงอีกต่อไป สิ่งนี้จะจุดชนวนให้เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะถดถอยที่หมุนวนลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่ากลัวและควบคุมได้ยากกว่าตลาดรถยนต์มากนัก
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลาง การที่ต้องลดราคาขายเพื่อรักษาสภาพคล่องในช่วงที่ตลาดซบเซาและสินเชื่อยากขึ้น จะเป็นความท้าทายที่หนักหนาสาหัส การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ ก็จะยิ่งยากลำบากขึ้นไปอีก เพราะนักลงทุนจะมองเห็นความเสี่ยงที่สูงขึ้น สิ่งนี้อาจนำไปสู่ปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ และส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้อยู่ในพอร์ตจำนวนมาก การระบายสินทรัพย์ที่ติดค้างอยู่ในระบบจะเป็นไปอย่างยากลำบาก และอาจสร้างปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนตามมา
แม้ว่าในปี 2568 นี้ เราอาจยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่เป็นโครงการใหม่ลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อเร่งขาย แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อกในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง เริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด เพราะหากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จำเป็นต้องเข้าร่วมวงเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด ก็อาจเป็นจุดพลิกผันให้ สงครามราคาบ้าน คลุ้มคลั่งอย่างแท้จริง
กลยุทธ์ประคองตัวของภาคธนาคาร: รับมือความเสี่ยงสินเชื่ออสังหาฯ
ภายใต้สถานการณ์ความไม่แน่นอนนี้ ภาคธนาคารได้ปรับกลยุทธ์เพื่อประคับประคองพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างระมัดระวังเป็นพิเศษ นายธยง ศรีวนิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้ชี้ให้เห็นถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัว ซึ่งสะท้อนความท้าทายในด้านการใช้จ่ายและการก่อภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารยังสังเกตเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการเสริมสภาพคล่องของผู้คนในภาวะที่การเข้าถึงสินเชื่อใหม่ยากลำบาก
ในขณะเดียวกัน นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ก็ได้รายงานตัวเลขที่น่าสนใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ยืนยันถึงความซบเซาอย่างรุนแรงของตลาดบ้านใหม่ ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงต้องหันมาเน้นการขยายตัวในตลาด “บ้านมือสอง” มากขึ้น ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน ยูโอบีเองมีสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนสินเชื่อบ้านใหม่ไปแล้ว สะท้อนถึงการปรับตัวของสถาบันการเงินในการลดความเสี่ยงจากตลาดบ้านใหม่ที่เผชิญกับปัจจัยกดดันทั้งจากอุปทานส่วนเกินและราคาที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดบ้านมือสองจะดูมีเสถียรภาพกว่า แต่ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการพิจารณาราคาประเมินให้เหมาะสม และการเข้มงวดคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างเคร่งครัดคือหัวใจสำคัญในการรอดพ้นจากวิกฤตที่อาจเกิดขึ้นจาก สงครามราคาบ้าน
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569: โอกาสและความท้าทายในยุคแห่งการปรับตัว
จากภาพรวมที่ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะยังคงทรงตัวหรือขยายตัวได้ไม่มากนัก จากปัจจัยกดดันที่กล่าวมาข้างต้น ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันเลวร้ายกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ เพราะในวันนี้เรามี “ของในตลาด” หรือสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และผู้บริโภคก็เข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น
อย่างไรก็ตาม เรายังคงมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ โดยคาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะกลับมาเติบโตเป็นบวกได้ 4-5% ซึ่งการฟื้นตัวนี้จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยสำคัญ ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจมหภาค: การเติบโตของ GDP ที่แข็งแกร่งขึ้น การจ้างงานที่เพิ่มขึ้น และการฟื้นตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภค จะเป็นแรงผลักดันที่สำคัญที่สุด
เสถียรภาพของอัตราดอกเบี้ย: หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับที่เหมาะสมและไม่ผันผวนมากนัก จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและสร้างความมั่นใจให้กับผู้กู้
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การสนับสนุนสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือการผ่อนปรนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบ จะเป็นส่วนช่วยสำคัญ
นวัตกรรมและการปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนไป เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) และเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริงมากขึ้น รวมถึงการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการตลาดและการขายให้มีประสิทธิภาพ
สำหรับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงเวลาเช่นนี้ อาจเป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุนที่มีสายตายาวไกลและมีความสามารถในการบริหารความเสี่ยง โครงการอสังหาฯ ที่ประสบปัญหาทางการเงินอาจถูกนำออกมาเสนอในราคาที่น่าสนใจ (Distressed Assets) ซึ่งหากวิเคราะห์ทำเล ศักยภาพ และแนวโน้มตลาดในระยะยาวอย่างถี่ถ้วน ก็อาจสร้างผลตอบแทนที่ดีเยี่ยมได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภาวะที่ตลาดผันผวนต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึก และการใช้ “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์เป็นสิ่งสำคัญ
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: บทสรุปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด ผมขอสรุปคำแนะนำสำหรับทุกภาคส่วนดังนี้:
สำหรับผู้บริโภคและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน:
เพิ่มความระมัดระวัง: พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ อย่าประเมินสถานการณ์ดีเกินไป
ศึกษาข้อมูลให้มาก: เปรียบเทียบโครงการต่างๆ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง รวมถึงเงื่อนไขสินเชื่อจากหลายสถาบันการเงิน
ต่อรองราคา: ในสถานการณ์ที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ การต่อรองราคาเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะโครงการเก่าหรือบ้านมือสองที่มีสต็อกค้าง
เตรียมความพร้อมทางการเงิน: มีเงินดาวน์ที่เพียงพอและมีเงินสำรองฉุกเฉิน เพื่อรองรับความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์การขายและการตลาด: เน้นการระบายสต็อกคงค้างอย่างมีประสิทธิภาพ อาจต้องพิจารณาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ หรือการร่วมทุน
พัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์: ศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ
บริหารสภาพคล่องอย่างเคร่งครัด: ในช่วงที่การเข้าถึงแหล่งเงินทุนยากลำบาก การบริหารกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาโอกาสในวิกฤต: ตลาดที่ชะลอตัวอาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการซื้อทรัพย์สินที่มีศักยภาพในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
เน้นการลงทุนระยะยาว: หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรระยะสั้นในภาวะตลาดผันผวน
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การใช้บริการ “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ” จะช่วยให้คุณประเมินความเสี่ยงและโอกาสได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
บทสรุป: เตรียมพร้อมรับมือ “สงครามราคาบ้าน”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ ความเสี่ยงของ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดและเตรียมรับมืออย่างจริงจัง ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้บริโภค ต้องประเมินสถานการณ์ด้วยความรอบคอบ ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ และเสริมสร้างภูมิคุ้มกันทางการเงิน การปรับตัวอย่างชาญฉลาดในวันนี้ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดว่าเราจะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวได้อย่างไร
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เป็นสิ่งสำคัญสูงสุด เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณตั้งอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่แม่นยำและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้าน การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการลงทุนหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ของคุณให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน
