จับชีพจร ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: ถอดรหัสสัญญาณวิกฤตและความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่นั้น แตกต่างออกไป และมีนัยยะสำคัญที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราเรียกว่า ‘สงครามราคาบ้าน’ (House Price War) ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจโดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สัญญาณเตือนที่ปรากฏชัดขึ้นเรื่อยๆ จากสถาบันการเงินและผู้เชี่ยวชาญในภาคส่วนต่างๆ ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเดินเข้าสู่ช่วงเวลาที่เปราะบางและท้าทายอย่างยิ่ง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมวิเคราะห์กลยุทธ์การรับมือสำหรับผู้ที่อยู่ในระบบนิเวศของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: เศรษฐกิจชะลอฉุดกำลังซื้อบ้าน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา แม้จะมีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและการส่งออกบางส่วน แต่กำลังซื้อภายในประเทศกลับอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลักคือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ควบคู่ไปกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการตัดสินใจครั้งใหญ่ เช่น การซื้อบ้าน
จากข้อมูลที่ผมได้สังเกตการณ์มาตลอด จะเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรง ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เริ่มแสดงความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย คุณภาพสินเชื่อที่ด้อยลงสะท้อนได้จากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าความเสี่ยงด้านเครดิตกำลังทวีความรุนแรงขึ้น สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านมากขึ้นกว่าเดิม ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น และอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เดิมที กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือผู้กู้ที่มีรายได้น้อยหรือปานกลาง โดยเฉพาะโครงการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ ผลกระทบเริ่มขยายวงกว้างไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่ง 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกได้ลามจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามต่อไปยังกลุ่มผู้มีรายได้สูงขึ้น นี่คือสัญญาณอันตรายที่ไม่อาจมองข้ามได้ เพราะหากกำลังซื้อหดตัวลงในวงกว้าง จะยิ่งเพิ่มแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก ซึ่งเป็นชนวนสำคัญของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่เรากำลังพูดถึง
ภาพหลอนจากสมรภูมิรถยนต์: บทเรียนที่อสังหาฯ ต้องเผชิญ
หลายท่านคงจำภาพการทำสงครามราคาในตลาดรถยนต์ได้ดีเมื่อปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เท “ดัมพ์ราคา” อย่างไม่เกรงใจตลาดเดิม สร้างแรงกระเพื่อมครั้งใหญ่จนทำให้ราคารถยนต์ป้ายแดงร่วงลงอย่างหนัก ควบคู่ไปกับกำลังซื้อที่ซบเซาและภาวะที่ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์อย่างไม่เคยมีมาก่อน ผลลัพธ์คือการแข่งขันหั่นราคาเพื่อระบายสต็อก ทำให้เกิดปัญหาหนี้เสีย ทิ้งรถ ทิ้งสินเชื่อ ซ้ำเติมให้ตลาดชะลอตัวและบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภค การฟื้นตัวจากภาวะดังกล่าวต้องใช้เวลาและนโยบายที่รอบด้าน
สิ่งที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ได้เตือนไว้นั้น เป็นภาพสะท้อนที่น่าคิดอย่างยิ่ง หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของหลายครัวเรือน แต่ยังเชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของประชาชนโดยตรง
Wealth Effect: วงจรหายนะที่ต้องจับตา
ลองนึกภาพว่าหากราคาบ้านที่คุณครอบครองอยู่ลดลงอย่างฮวบฮาบ คุณจะรู้สึกอย่างไร? โดยปกติแล้ว การมีบ้านเป็นของตัวเองสร้างความรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และเป็นรากฐานของความมั่งคั่ง เมื่อมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น ผู้คนจะรู้สึกมั่งคั่งขึ้น มีความเชื่อมั่นที่จะใช้จ่ายและบริโภคมากขึ้น ซึ่งเป็นการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวม แต่ในทางกลับกัน หากราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกจนลงทันที ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยจะลดลงอย่างฮวบฮาบ กังวลกับการใช้จ่าย และเลือกที่จะเก็บออมแทนการบริโภค นี่คือ “Wealth Effect” ในด้านลบ ที่ประเทศจีนเคยเผชิญมาแล้วและส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวอย่างหนัก
หาก ‘สงครามราคาบ้าน’ เกิดขึ้นจริงในประเทศไทย ผลกระทบของ Wealth Effect จะเป็นวงจรหายนะที่หมุนลงเรื่อยๆ การบริโภคและลงทุนที่ลดลงจะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยยิ่งขึ้น ไม่ใช่แค่การปั่นป่วนของตลาด แต่เป็นการบ่อนทำลายรากฐานความเชื่อมั่นและความมั่งคั่งของประชาชน ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากลัวกว่าสถานการณ์ในตลาดรถยนต์หลายเท่า การรับมือกับวิกฤตความเชื่อมั่นนี้ยากกว่าการแก้ไขปัญหาหนี้เสียเพียงอย่างเดียว และต้องใช้ความเข้าใจเชิงลึกและมาตรการที่รอบด้าน
สภาพตลาดปัจจุบัน: ซัพพลายล้น ดีมานด์หด ราคาบ้านเริ่มขยับ
ปัจจุบัน สัญญาณของการแข่งขันด้านราคาเริ่มปรากฏให้เห็นในบางกลุ่ม แม้โครงการบ้านใหม่ราคาแพงอาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อเร่งระบายสต็อก แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และบ้านมือสอง เริ่มมีการทำโปรโมชั่น ลดราคา หรือเสนอเงื่อนไขพิเศษมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและเร่งระบายยูนิตที่เหลืออยู่ นี่คือจุดเริ่มต้นของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ในมิติที่ต่างกัน
การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ส่งผลกระทบเฉพาะผู้ซื้อและสถาบันการเงินเท่านั้น แต่ยังสร้างความท้าทายครั้งใหญ่ให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้พัฒนาโครงการขนาดเล็กที่อาจมีสภาพคล่องทางการเงินไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร หากต้องเผชิญกับการลดราคาอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก อาจทำให้กระแสเงินสดตึงตัว การระดมทุนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ หรือแม้แต่การบริหารจัดการโครงการปัจจุบันก็จะทำได้ยากขึ้น ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ที่ออกโดยบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ก็เป็นอีกประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะจะส่งผลกระทบต่อตลาดทุนโดยรวม
นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Company – AMC) ที่มีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมาจากลูกหนี้จำนวนมาก ก็จะเผชิญกับความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้ หากราคาตลาดลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและผลประกอบการของ AMC เอง การแก้ไขปัญหา NPL อสังหาฯ จึงไม่ใช่เรื่องง่าย และต้องอาศัยกลไกตลาดและนโยบายที่เหมาะสม
เสียงสะท้อนจากภาคธนาคาร: การปรับกลยุทธ์รับมือ
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อหลัก ต่างแสดงความเห็นและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ธนาคารเริ่มเห็นปรากฏการณ์ที่ประชาชนนำสินทรัพย์ โดยเฉพาะบ้าน ไปแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้นผ่านผลิตภัณฑ์ เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นทางการเงินของประชาชน และการบริหารจัดการ NPL ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ซึ่งหมายถึงการบริหารจัดการอย่างใกล้ชิดเพื่อป้องกันไม่ให้สถานการณ์เลวร้ายลง
ด้านนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นตัวเลขที่น่ากังวล โดยยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวลงถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธนาคารยูโอบีจึงได้ปรับกลยุทธ์โดยหันไปให้ความสำคัญกับการขยายสินเชื่อในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม การอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสองก็ไม่ได้ง่ายดายนัก ธนาคารยังคงต้องเพิ่มความระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยพิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างถี่ถ้วน และเข้มงวดในคุณสมบัติของผู้กู้ เพื่อให้แน่ใจว่าลูกค้ากู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน
จากประสบการณ์ ผมเห็นว่าธนาคารต่างๆ ต้องเผชิญกับอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของลูกค้าที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ Reject Rate สูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก สะท้อนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและความสามารถในการชำระหนี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้กู้มีรายได้ตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทขึ้นไป ยังคงมี Approval Rate ที่ดีอยู่ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มนี้ยังมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า
อนาคตอสังหาฯ ไทย 2568-2569: แสงสว่างปลายอุโมงค์ หรือพายุลูกใหญ่กว่าเดิม?
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันถือเป็นช่วงเวลาที่ “ดาวน์” ที่สุดครั้งหนึ่ง อาจจะแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ เพราะปัจจุบันมีสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมเหลืออยู่ในตลาดจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่อ่อนแรงและมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
การคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จึงดูเหมือนจะยังคงทรงตัวหรือติดลบ โดย ‘สงครามราคาบ้าน’ อาจจะยังไม่ปะทุขึ้นอย่างเต็มรูปแบบในทุกเซกเมนต์ แต่อย่างน้อยการแข่งขันเพื่อระบายสต็อกในโครงการเก่าและตลาดบ้านมือสองจะยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง และอาจทวีความรุนแรงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะมืดมิดไปเสียทั้งหมด ผู้เชี่ยวชาญหลายคน รวมถึงผมเอง ยังคงมองเห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ในปี 2569 ที่คาดการณ์ว่าตลาดอาจจะกลับมาเติบโตเป็นบวกได้ 4-5% ปัจจัยที่จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและไทย: หากเศรษฐกิจโลกฟื้นตัวได้ดี การส่งออกและการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะเข้ามามากขึ้น ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยและการจ้างงาน ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อ
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนปรนเกณฑ์การให้สินเชื่อ หรือการสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย อาจช่วยพยุงและกระตุ้นตลาดได้
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: หากอัตราเงินเฟ้อลดลงและธนาคารกลางสามารถปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายได้ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับผู้ซื้อบ้าน ทำให้สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำเป็นจริงมากขึ้น และเพิ่มความน่าสนใจในการลงทุนอสังหาฯ
นวัตกรรมและการปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคใหม่ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน บ้านอัจฉริยะ หรือโครงการที่เน้นพื้นที่สีเขียว จะยังคงมีโอกาสในตลาด
บทสรุปและข้อเสนอแนะ: ทิศทางการอยู่รอดในยุคที่ท้าทาย
‘สงครามราคาบ้าน’ ไม่ใช่แค่สถานการณ์ที่ต้องเผชิญ แต่เป็นบทเรียนสำคัญที่ทุกภาคส่วนต้องเรียนรู้และปรับตัว
สำหรับผู้ซื้อ: ช่วงเวลานี้เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่พร้อมทางการเงิน การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินราคาบ้านอย่างถี่ถ้วน และการวางแผนการเงินที่รัดกุมเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การปรึกษาสินเชื่อบ้านกับธนาคารหลายแห่งเพื่อหาสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำและเงื่อนไขที่ดีที่สุดเป็นสิ่งที่ควรทำ มองหาบ้านมือสองคุณภาพดีในทำเลทอง หรือโครงการบ้านใหม่ที่มีโปรโมชั่นพิเศษ จะช่วยให้คุณได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่า แต่ต้องระวังกับความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่องของโครงการและผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ขาย/ผู้ประกอบการ: การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับสถานการณ์เป็นสิ่งจำเป็น การเน้นจุดเด่นของโครงการ การสร้างมูลค่าเพิ่ม และการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยให้รอดพ้นจากภาวะการแข่งขันนี้ การพิจารณาขายบ้านด่วนอาจเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการสภาพคล่อง การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้องคำนึงถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด และประเมินความเสี่ยงด้านเครดิตของลูกค้าอย่างรอบคอบ รวมถึงการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทให้แข็งแกร่ง
สำหรับสถาบันการเงิน: การบริหารหนี้เสียอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ความเสี่ยงที่แม่นยำ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ยืดหยุ่น เช่น รีไฟแนนซ์บ้าน หรือบ้านแลกเงิน เพื่อช่วยบรรเทาภาระให้กับลูกหนี้ เป็นสิ่งสำคัญในการรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อโดยรวม การประเมินราคาบ้านอย่างเป็นธรรมและทันต่อสถานการณ์ตลาดก็เป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพ แต่ต้องอาศัยความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรับตัวที่รวดเร็ว การลงทุนอสังหาฯ ในช่วงเวลานี้จึงต้องใช้ความระมัดระวังและข้อมูลที่ถูกต้อง เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลตลาด หรือต้องการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เพื่อวางแผนการซื้อ ขาย หรือลงทุนในสถานการณ์ตลาดที่ไม่แน่นอนนี้ เราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชั่นที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคลที่จะช่วยให้คุณก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ
