ถอดรหัสวิกฤต: สัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมหภาคมานับทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างใกล้ชิด และสิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในขณะนี้ คือสัญญาณที่ชี้ไปในทิศทางของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นในปี 2568 ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลกระทบที่ซับซ้อนและลึกซึ้งกว่าที่เราเคยเผชิญมา ไม่ใช่แค่เพียงการแข่งขันทางธุรกิจ แต่ยังลุกลามไปถึงความมั่นคงทางเศรษฐกิจและจิตวิทยาของผู้บริโภคโดยรวม ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงปัจจัยที่นำพาเรามาสู่จุดนี้ บทเรียนจากอดีต ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น และแนวทางรับมือสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องในสถานการณ์ปัจจุบันที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
สัญญาณเตือนจากผืนดิน: เศรษฐกิจชะลอ หนี้ครัวเรือนพุ่ง แบงก์เข้มงวด
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยในปี 2568 ยังคงเปราะบางและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากข้อมูลที่ผมรวบรวมและวิเคราะห์พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท พุ่งสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด นั่นสะท้อนว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับข้อจำกัดในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนอย่างหนัก
นอกจากนี้ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ของภาคธนาคารยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ ภาวะตลาดซึม ตัวยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ การที่เศรษฐกิจชะลอตัว ผู้คนมีรายได้ไม่แน่นอน และภาระหนี้สูง ทำให้ความเชื่อมั่นในการก่อหนี้ระยะยาวอย่างการซื้อบ้านลดลงอย่างเห็นได้ชัด หลายครอบครัวเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป หรือหันไปมองหาตัวเลือกที่ราคาเข้าถึงได้มากกว่า ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นเชื้อเพลิงชั้นดีที่อาจนำไปสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน ในอนาคตอันใกล้
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ามาตรการภาครัฐอสังหาฯ ที่ออกมาในช่วงก่อนหน้านี้ อาจช่วยประคองสถานการณ์ได้ในระดับหนึ่ง แต่ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึกได้ การกระตุ้นกำลังซื้อระยะสั้นอาจไม่เพียงพอ หากประชาชนยังคงรู้สึกไม่มั่นคงทางการเงิน และสถาบันการเงินยังคงใช้เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด เพราะความเสี่ยงที่แท้จริงยังคงอยู่กับผู้กู้และผู้ให้กู้ ซึ่งนี่คือความท้าทายที่เราต้องเผชิญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
บทเรียนจากสนามรบอื่น: เมื่อตลาดรถยนต์ส่งสัญญาณเตือนภัย
ก่อนที่เราจะพูดถึงศักยภาพของ “สงครามราคาบ้าน” เราต้องย้อนมองบทเรียนที่ชัดเจนจาก ตลาดรถยนต์ ในปี 2567 ที่ผ่านมา ภาพของรถยนต์ป้ายแดงที่ถูกนำมาหั่นราคาอย่างไม่เคยมีมาก่อน โดยเฉพาะผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการดัมพ์ราคาอย่างรุนแรง ผนวกกับกำลังซื้อที่ซบเซา และการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ทำให้ราคารถยนต์ลดลงต่ำมาก เพื่อเร่งระบายสต็อก เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่สร้างความปั่นป่วนในตลาด แต่ยังส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งต้องใช้เวลาในการเยียวยาตลาดให้กลับคืนสู่ภาวะปกติ
สิ่งที่น่ากังวลคือ หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะมูลค่าของบ้านและอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่ารถยนต์หลายเท่า การลดราคาเพื่อเร่งระบายของ ย่อมส่งผลกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่งคั่งของผู้คน หากมูลค่าบ้านที่เคยเป็นเหมือนหลักประกันความมั่นคงลดลง ผู้คนจะรู้สึกจนลง ขาดความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่าย ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมยิ่งชะลอตัวลงไปอีก เปรียบเสมือนวงจรที่หมุนลงเรื่อยๆ อย่างที่เห็นในบางประเทศที่เผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจบทเรียนจากตลาดรถยนต์จึงเป็นสิ่งสำคัญเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับ สงครามราคาบ้าน ที่อาจคืบคลานเข้ามา
“สงครามราคาบ้าน”: ผลกระทบที่ลึกซึ้งกว่าที่คิด
หาก สงครามราคาบ้าน ปะทุขึ้นจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มันจะไม่ใช่แค่การแข่งขันกันระหว่างผู้ประกอบการ แต่จะนำมาซึ่งผลกระทบที่กว้างขวางและรุนแรง:
ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง (Wealth Effect): นี่คือหัวใจสำคัญที่ผมได้กล่าวถึงไปแล้ว เมื่อราคาบ้านลดลง ความรู้สึกมั่นคงและมั่งคั่งของเจ้าของบ้านจะลดลงตามไป ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคโดยรวมของประเทศให้ชะลอตัวลง
ปัญหาสต็อกคงค้างของผู้ประกอบการ: สถานการณ์ปัจจุบันแสดงให้เห็นว่ามี สต็อกบ้านใหม่ และ คอนโดมิเนียม ค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก หากผู้ประกอบการต้องเร่งระบายของด้วยการลดราคาอย่างรุนแรง จะสร้างแรงกดดันมหาศาลต่อกระแสเงินสดและผลประกอบการของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายเล็กที่อาจขาดสภาพคล่องและประสบปัญหาการระดมทุนในตลาด หุ้นกู้ ที่เข้มงวดมากขึ้น
ความเสี่ยงต่อระบบสถาบันการเงิน: แม้ธนาคารจะเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ แต่หากราคาบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ มูลค่าหลักประกันของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยไปแล้วอาจลดลง ทำให้ความเสี่ยงของ NPLs เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินโดยรวม
โอกาสและความท้าทายสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน: ในอีกด้านหนึ่ง สงครามราคาบ้าน อาจเป็น โอกาสลงทุนอสังหาฯ 2568 สำหรับผู้ที่มีเงินสดในมือและมีกำลังซื้อสูงที่มองหา การลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูง แต่สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านไปแล้วและต้องผ่อนชำระ อาจรู้สึกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ตนถืออยู่ลดลง ซึ่งสร้างความกังวลใจและอาจนำไปสู่การทิ้งภาระ หากไม่สามารถผ่อนต่อได้
โดยส่วนตัว ผมมองว่าภาวะ สงครามราคาบ้าน อาจไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกันในทุกเซ็กเมนต์ แต่จะเริ่มจากกลุ่ม ราคาคอนโด และ บ้านเดี่ยวปริมณฑล ราคาดี ที่มีสต็อกสูงและอยู่ในทำเลที่การแข่งขันรุนแรงก่อน และจะค่อยๆ ลามไปยังเซ็กเมนต์อื่นๆ หากสถานการณ์ยังคงยืดเยื้อ
กลยุทธ์ของสถาบันการเงิน: ประคองพอร์ต เน้นคุณภาพ และมองหาโอกาสใหม่
จากสภาพการณ์ที่กล่าวมา ธนาคารหลายแห่ง รวมถึง UOB และ Krungthai Bank ได้ออกมาให้ภาพที่สอดคล้องกันว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ไม่ใช่การเร่งขยายตัวเหมือนในอดีต ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) มีการหดตัวอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างยังคงทรงตัว หรือเติบโตในอัตราที่ต่ำมาก
การเน้นคุณภาพสินเชื่อ: ธนาคารให้ความสำคัญกับการตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้าอย่างเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท ผู้ที่ซื้อบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีรายได้สูง (70,000-100,000 บาทต่อเดือน) ยังคงได้รับการอนุมัติสินเชื่อในอัตราที่ดีกว่า สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกำลังแบ่งกลุ่มลูกค้าอย่างชัดเจน
การหันไปตลาดบ้านมือสอง: ในภาวะที่ บ้านใหม่ ชะลอตัว ธนาคารหลายแห่ง เช่น UOB ได้หันมาเน้นตลาด บ้านมือสอง มากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและมีความเสี่ยงต่ำกว่าในปัจจุบัน โดยสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม การพิจารณาสินเชื่อบ้านมือสองก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ทั้งในเรื่องราคาประเมินและการตรวจสอบวัตถุประสงค์การซื้อ เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้: แบงก์ยังคงมีมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ในรูปแบบต่างๆ เช่น โครงการ บ้านแลกเงิน (Home for Cash) หรือการให้คำแนะนำในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการบริหารจัดการหนี้เสีย และรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อในภาวะที่ NPLs ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือต้องการ ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนี้ การศึกษาเงื่อนไขและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้รับข้อเสนอที่เหมาะสมที่สุดกับสถานการณ์ของตนเอง
ความท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
สำหรับ ดีเวลลอปเปอร์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลงและสต็อกที่ยังมีอยู่สูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาเน้นการบริหารจัดการสต็อกและสภาพคล่องเป็นสำคัญ
การระบายสต็อก: การลดราคาเพื่อเร่งระบายของ หรือการจัดโปรโมชั่นพิเศษ จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับโครงการเก่าหรือโครงการที่ต้องการสภาพคล่อง การทำตลาดและกลยุทธ์การขายต้องเข้มข้นและสร้างสรรค์มากขึ้น เพื่อดึงดูดกำลังซื้อที่ค่อนข้างจำกัด
การปรับแผนโครงการ: ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการเปิดโครงการใหม่ให้รอบคอบยิ่งขึ้น โดยเน้นทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น อสังหาริมทรัพย์ทำเลทอง หรือกลุ่มสินค้าระดับบนที่ยังคงมีกำลังซื้อดีอยู่ การพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) หรือการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาและบริหารโครงการ ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
การบริหารจัดการเงินทุน: ในช่วงที่ตลาดหุ้นกู้มีความเข้มงวดมากขึ้น การบริหารจัดการสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนจึงเป็นเรื่องสำคัญ ผู้ประกอบการต้องมีแผนสำรองและกระจายความเสี่ยงในการระดมทุน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการช็อกสภาพคล่องหากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เองก็ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับ NPA (Non-Performing Assets) ที่อาจเพิ่มขึ้นจากการระบายสินทรัพย์ของสถาบันการเงินและผู้ประกอบการ
พยากรณ์ตลาดอสังหาฯ 2568-2569: เมื่อไหร่จะกลับมาบวก?
จากภาพรวมที่ผมได้วิเคราะห์มา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 น่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย สถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” อาจจะยังไม่เกิดขึ้นอย่างรุนแรงในตลาดโครงการใหม่ทั้งหมด แต่จะเห็นการแข่งขันด้านราคาที่สูงขึ้นในบางเซ็กเมนต์และโครงการเก่าที่ต้องการระบายสต็อก เพื่อรักษาสภาพคล่อง
แนวโน้มการฟื้นตัวที่แท้จริงคาดว่าจะเริ่มเห็นชัดเจนขึ้นในปี 2569 โดยมีปัจจัยสนับสนุนคือ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ: หากเศรษฐกิจไทยสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง กำลังซื้อของผู้บริโภคก็จะกลับมาเพิ่มขึ้น ความเชื่อมั่นจะฟื้นตัว และหนี้ครัวเรือนจะลดลง
การผ่อนคลายนโยบายสินเชื่อ: หากสถานการณ์ NPLs และ SMs ดีขึ้น สถาบันการเงินอาจผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้คนเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ง่ายขึ้น
มาตรการภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่เหมาะสมและตรงจุด จะช่วยประคองและขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลับมาคึกคักได้อีกครั้ง
โดยรวมแล้ว ผมคาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีโอกาสที่จะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% อย่างไรก็ตาม นี่คือการเติบโตบนฐานที่ต่ำ และยังคงต้องจับตาสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศอย่างใกล้ชิด
สรุปและก้าวต่อไป
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่คำเตือน แต่เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทุกภาคส่วนต้องให้ความสำคัญและเตรียมพร้อมรับมือ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าความรู้ความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว คือกุญแจสำคัญสู่การอยู่รอดและสร้างโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางความท้าทายนี้
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในช่วงเวลานี้ ผมแนะนำให้ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างถี่ถ้วน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เพื่อประกอบการตัดสินใจที่ชาญฉลาดที่สุด เพราะแม้จะมีวิกฤต ก็ย่อมมี โอกาสลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูง ซ่อนอยู่เสมอ สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดแนวรถไฟฟ้า ที่ยังคงมีดีมานด์ ผู้ซื้อยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะบุคคลเกี่ยวกับสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาเพื่อนำพาคุณฝ่าฟันความท้าทายนี้ และคว้าโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณในปี 2568 และในอนาคต.
