ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: จับสัญญาณวิกฤตและความท้าทายในสมรภูมิ ‘สงครามราคาบ้าน’
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน กำลังส่งสัญญาณที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ เรากำลังเผชิญหน้ากับพายุทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อน ซึ่งอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายฝ่ายกังวล นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ที่อาจสร้างบาดแผลลึกให้แก่ทั้งผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และภาคครัวเรือน หากไม่ได้รับการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ตลาดจะได้รับแรงกระแทกจากวิกฤตโควิด-19 แต่ก็ยังคงมีปัจจัยขับเคลื่อนที่พยุงไว้ได้ ทว่าในปี 2025 นี้ ปัจจัยลบกลับมารวมตัวกันอย่างเข้มข้น ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นตัวเร่งให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการปรับฐานครั้งสำคัญ ซึ่งอาจยาวนานกว่าที่คิด
สัญญาณอันตราย: เศรษฐกิจชะลอและกำลังซื้อที่อ่อนแรง
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งปัจจุบันกำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้รายได้ของภาคครัวเรือนไม่เติบโตตามเป้า ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนกลับพุ่งทะลุเพดาน ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากประสบการณ์ของผม ปรากฏการณ์นี้มักจะเริ่มต้นจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งความเปราะบางทางการเงินมีสูงอยู่แล้ว แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ สัญญาณดังกล่าวเริ่มลามไปยังกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม ราคาบ้าน ระดับ 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นเค้าลางในกลุ่ม 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่กำลังซึมลึกจากฐานรากสู่ระดับกลาง
เมื่อกำลังซื้ออ่อนแอลง ยอดขาย บ้านใหม่ จึงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายเผชิญกับปัญหาสินค้าคงค้าง (stock) ที่เพิ่มขึ้น การเปิดโครงการใหม่ลดลง สะท้อนความระมัดระวังในการลงทุน สอดคล้องกับรายงานจากสถาบันการเงินชั้นนำหลายแห่ง ที่ประเมินว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้สร้างแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก ซึ่งอาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดขึ้น
เงาของ “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญในวงการธนาคารหลายท่านจับตามองและแสดงความกังวลอย่างยิ่ง คือความเป็นไปได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะซ้ำรอยกับอุตสาหกรรมยานยนต์ที่เคยเผชิญกับ “สงครามราคา” มาแล้วในปี 2567 กรณีรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาพร้อมการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง ทำให้ราคารถยนต์โดยรวมปรับลดลงอย่างมาก ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ผลิต ผู้จัดจำหน่าย และสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะปัญหาหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อที่เกิดขึ้นเป็นลูกโซ่
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงแค่สินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ มีความสัมพันธ์โดยตรงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของครัวเรือน เมื่อ ราคาบ้าน ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงตามไปด้วย ความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคโดยรวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังภาคเศรษฐกิจอื่นๆ กลายเป็นวงจรหมุนลง (downward spiral) ที่น่ากลัวและยากจะแก้ไข
ในเบื้องต้น เราอาจจะยังไม่เห็นการลด ราคาบ้าน อย่างรุนแรงในโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัว แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคาเริ่มปรากฏชัดเจนในโครงการเก่า คอนโดมิเนียม ที่สร้างเสร็จนานแล้ว หรือ บ้านมือสอง ที่เจ้าของต้องการเร่งระบายออกเพื่อสภาพคล่อง นี่คือจุดเริ่มต้นที่บ่งชี้ว่า “สงครามราคา” กำลังคืบคลานเข้ามา และอาจลุกลามไปยังโครงการอื่นๆ หากภาวะสินค้าล้นตลาดและกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว
กลยุทธ์ของธนาคารในภาวะผันผวน: เข้มงวดและประคับประคอง
สถาบันการเงินซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ปรับกลยุทธ์เข้าสู่โหมด “ประคับประคอง” และเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างเข้มงวดมากขึ้น จากประสบการณ์ตรง ผมเห็นว่าธนาคารมีการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ละเอียดขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ซึ่งอยู่ในระดับสูงของครัวเรือนไทย ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น และยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดต่ำลง
นายธนาคารหลายท่านได้ยืนยันถึงสถานการณ์ที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะที่ “แย่ที่สุด” เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 เนื่องจากในปัจจุบันมีสินค้าคงค้างในตลาดจำนวนมาก แต่กลับไม่มีกำลังซื้อมารองรับ กลุ่ม บ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง เช่น ผู้ที่ซื้อ บ้านราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไป และมีรายได้ประมาณ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดี สะท้อนให้เห็นว่าธนาคารยังคงเลือกปล่อยสินเชื่อให้เฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีคุณภาพและความสามารถในการชำระหนี้สูงเท่านั้น
นอกจากนี้ ธนาคารยังได้หันไปให้ความสำคัญกับตลาด บ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีความเสถียรภาพมากกว่า บ้านใหม่ อย่างไรก็ตาม ก็ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการประเมินราคาและตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้า เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ก็ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น สะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องของประชาชนที่นำสินทรัพย์มาแปลงเป็นเงินสด เพื่อรับมือกับภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น
ความท้าทายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริษัทบริหารสินทรัพย์
สำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายย่อย กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน เมื่อยอดขายชะลอตัวและสินค้าคงค้างเพิ่มขึ้น สภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการก็เริ่มตึงตัว การระดมทุนผ่านช่องทางต่างๆ เช่น การออกหุ้นกู้ก็เริ่มทำได้ยากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความกังวลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการ หากเกิดภาวะ “Price War” อย่างรุนแรง อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายต้องประสบปัญหาด้านสภาพคล่องอย่างหนัก หรือถึงขั้นต้องขายสินทรัพย์ในราคาต่ำกว่าทุนเพื่อประคองธุรกิจ
ไม่เพียงเท่านั้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการรับซื้อและบริหารจัดการ สินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) จากธนาคาร ก็จะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกสู่ตลาด เมื่อราคาตลาดตกต่ำและกำลังซื้ออ่อนแรง การจัดการสินทรัพย์จึงกลายเป็นภารกิจที่ซับซ้อนและต้องใช้กลยุทธ์ที่เฉียบคม เพื่อลดผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท
ทิศทางการรับมือ: กลยุทธ์สำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งสำคัญนี้ ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและรอบด้าน
สำหรับผู้ซื้อและผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อและวินัยทางการเงินที่ดี การมี ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณสามารถประเมิน โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและราคาที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะในตลาด บ้านมือสอง หรือสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ที่อาจมีส่วนลดพิเศษ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างรอบด้าน การตรวจสอบคุณภาพสินทรัพย์อย่างละเอียด และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุมเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือในหัวเมืองใหญ่ อาจต้องพิจารณาปัจจัยเฉพาะของแต่ละพื้นที่อย่างถี่ถ้วน
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
การปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของตลาดเป็นสิ่งจำเป็น การลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกที่มีอยู่ รวมถึงการออกแบบโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) มากขึ้น การนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ในการลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการขายและบริการ จะเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในสภาวะนี้ นอกจากนี้ การบริหารสภาพคล่องทางการเงินอย่างรอบคอบ และการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะช่วยเสริมสร้างความยืดหยุ่นให้แก่ธุรกิจ การมี กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ยืดหยุ่นและปรับตัวได้คือสิ่งสำคัญ
สำหรับสถาบันการเงิน:
การบริหารจัดการความเสี่ยงสินเชื่ออย่างเข้มงวด การติดตามคุณภาพพอร์ตสินเชื่ออย่างใกล้ชิด และการเตรียมความพร้อมสำหรับ สินเชื่อด้อยคุณภาพ ที่อาจเพิ่มขึ้น เป็นสิ่งที่ต้องทำอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงกระบวนการพิจารณาสินเชื่อให้มีประสิทธิภาพและโปร่งใสมากขึ้น เพื่อให้สามารถคัดกรองผู้กู้ที่มีคุณภาพได้อย่างแม่นยำ จะช่วยลดความเสี่ยงในระยะยาว นอกจากนี้ การนำเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่หลากหลาย เช่น ดอกเบี้ยบ้าน แบบพิเศษสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคง หรือบริการ การจัดการสินทรัพย์ สำหรับสินทรัพย์ที่ยึดมา จะช่วยบรรเทาผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น
มองไปข้างหน้า: ความหวังและการปรับตัว
แม้ปี 2025 จะเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีความหวังและโอกาสซ่อนอยู่ การปรับฐานครั้งนี้อาจเป็นการสร้างภูมิคุ้มกันให้ตลาดมีความแข็งแกร่งมากขึ้นในระยะยาว สิ่งสำคัญคือทุกภาคส่วนต้องเรียนรู้ที่จะปรับตัว ทำความเข้าใจพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนไป และเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
โดยส่วนตัวแล้ว ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือชะลอตัวในช่วงที่เหลือของปี 2025 แต่หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัว และปัญหาหนี้ครัวเรือนได้รับการแก้ไขอย่างเป็นระบบ เราอาจเห็นการกลับมาเติบโตในเชิงบวกอีกครั้งราว 4-5% ในปี 2026 อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะมาพร้อมกับโครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไป โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพ ทำเล และความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคมากขึ้น
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาตัดสินใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือลงทุน การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุม คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งความผันผวนนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกในประเด็นใดเป็นพิเศษ หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในสภาพตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอคำปรึกษา เราพร้อมให้ความเห็นและวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อช่วยให้ท่านก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง
