เปิดมิติวิกฤตการณ์ “สงครามราคาบ้าน” : เจาะลึก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และภาคการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้งหลายครา แต่สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน กำลังฉายภาพความท้าทายที่ซับซ้อนและน่าจับตาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณของการก่อตัวของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบในวงกว้างเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อน แนวโน้ม และกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคในการนำทางท่ามกลางภาวะผันผวนนี้ โดยอัปเดตข้อมูลและมุมมองที่เกี่ยวข้องกับเทรนด์ปี 2568
สัญญาณเตือนภัยใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อที่หดหาย
ปฏิเสธไม่ได้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาแห่งความเปราะบาง การเติบโตที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดันต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค คือปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การเข้าถึง สินเชื่อบ้าน กลายเป็นเรื่องที่ยากลำบากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องรัดกุมในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ในพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้น
จากข้อมูลที่เราเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แม้แต่ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณความเปราะบางนี้ ซึ่งสะท้อนว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มรายได้น้อยอีกต่อไป แต่กำลังลุกลามไปยังกลุ่มชนชั้นกลาง การที่ลูกค้ามีอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการขอ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ผ่านเกณฑ์ธนาคารลดลงอย่างต่อเนื่อง สถานการณ์เช่นนี้กำลังบีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกสินค้าออกไป ก่อนที่จะเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินที่หนักหน่วงกว่าเดิม
เงาสงครามราคาที่คุกคาม: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชั่วโมงนี้ คือความเป็นไปได้ที่จะเกิด “สงครามราคา” ขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งเราเห็นภาพสะท้อนจากอุตสาหกรรมยานยนต์เมื่อปีก่อนหน้า ที่มีการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดง โดยเฉพาะผลกระทบจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้ราคาลดลงอย่างฮวบฮาบเพื่อเร่งยอดขาย ซึ่งนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อในภายหลัง
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก ด้วยเหตุผลสำคัญคือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง เมื่อราคาบ้าน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของคนส่วนใหญ่ ลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” ความมั่นใจในการบริโภคและการใช้จ่ายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงไปอีก เปรียบเสมือนวงจรที่หมุนลงข้างล่างเรื่อยๆ ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่เราเห็นได้ชัดในหลายประเทศ เช่น ประเทศจีน ที่กำลังเผชิญกับวิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ ราคาอสังหาฯ ที่ตกต่ำทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ส่งผลให้เศรษฐกิจซบเซาอย่างยาวนาน
ในปัจจุบัน เราอาจยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการใหม่ๆ ทั่วไป แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จแล้วและยังไม่ได้ระบายออก กำลังมีการแข่งขันลดราคาอย่างเข้มข้น เพื่อกระตุ้นยอดขายและรักษาสภาพคล่องของผู้ประกอบการ นี่คือสัญญาณเริ่มต้นของสงครามราคาที่กำลังคืบคลานเข้ามาใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ความท้าทายของสถาบันการเงินและกลยุทธ์การปรับตัว
สถาบันการเงินในฐานะผู้สนับสนุนหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ ต่างก็เผชิญกับความท้าทายไม่แพ้กัน ธนาคารหลายแห่งยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” มากกว่าการเติบโตอย่างก้าวกระโดด การปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) หดตัวลงอย่างชัดเจน บางธนาคารรายงานยอดหดตัวถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แนวโน้มที่น่าสนใจคือ การที่ธนาคารหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น แทนที่จะมุ่งเน้นแต่บ้านใหม่ เนื่องจากตลาดบ้านมือสองมีความเสถียรภาพมากกว่าในภาวะเศรษฐกิจผันผวน ธนาคารยูโอบี ซึ่งมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ได้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการพิจารณา ประเมินราคาบ้าน อย่างรอบคอบ และเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้า เพื่อลดความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน
นอกจากนี้ เรายังเห็นการเพิ่มขึ้นของผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในภาวะเศรษฐกิจตึงตัว แม้จะเป็นทางออกสำหรับบางคน แต่ก็เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันทางการเงินที่ครัวเรือนไทยกำลังเผชิญอยู่
พลวัตของตลาดแต่ละกลุ่ม: โอกาสและความเสี่ยง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีความหลากหลายและแต่ละเซกเมนต์ก็มีพลวัตที่แตกต่างกันไป:
บ้านใหม่/คอนโดมิเนียมใหม่ (New Homes/Condominiums): กลุ่มนี้กำลังเผชิญกับภาวะสินค้าคงค้าง (Stock) จำนวนมากจากโครงการที่เปิดตัวในช่วงที่ผ่านมา แต่กำลังซื้อกลับไม่เป็นไปตามเป้า ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อรอดูสถานการณ์และบริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่ กลยุทธ์การตลาดจึงมุ่งเน้นไปที่การลดราคา โปรโมชั่นแรง และการเสนอแพ็กเกจที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่ยังมีกำลังซื้ออยู่
บ้านมือสอง (Second-hand Homes): กลายเป็นตลาดที่น่าจับตา เนื่องจากราคาที่ปรับตัวตามกลไกตลาดและมักจะเข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน ประกอบกับความต้องการจากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทำให้เป็นตลาดที่ธนาคารให้ความสำคัญ อย่างไรก็ตาม การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา โดยเฉพาะเรื่องสภาพสินทรัพย์ การรีโนเวท และการ ประเมินราคาบ้าน ที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง
อสังหาฯพรีเมียม/หรูหรา (Premium/Luxury Real Estate): ในทางตรงกันข้าม กลุ่มนี้ยังคงได้รับผลกระทบที่จำกัดกว่าตลาดแมส ด้วยกำลังซื้อที่แข็งแกร่งจากกลุ่มลูกค้ารายได้สูงและนักลงทุนต่างชาติบางส่วนที่มองหา การลงทุนระยะยาวอสังหาฯ และสินทรัพย์ที่เก็บมูลค่าได้ อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาในกลุ่มนี้ก็ต้องสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าที่แท้จริง เพื่อรักษาความน่าสนใจในตลาดที่แข่งขันสูง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): เช่น คอนโดมิเนียมให้เช่า หรืออาคารพาณิชย์ ในภาวะที่ตลาดเช่าอ่อนตัวลงจากกำลังซื้อที่ลดลงและคู่แข่งที่เพิ่มขึ้น นักลงทุนต้องพิจารณา ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบคอบ การวิเคราะห์ทำเล กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย และภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจึงเป็นสิ่งจำเป็น การ บริหารสินทรัพย์ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ผลกระทบต่อผู้พัฒนาและนักลงทุน: การบริหารความเสี่ยงและการปรับกลยุทธ์
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลาง กำลังเผชิญกับวิกฤตสภาพคล่อง หากสินค้าในสต็อกระบายออกช้า จะยิ่งทำให้การหมุนเวียนเงินทุนเป็นไปอย่างยากลำบาก และอาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังตลาดหุ้นกู้ ซึ่งเป็นแหล่งระดมทุนที่สำคัญ ความท้าทายนี้อาจนำไปสู่การควบรวมกิจการ หรือการที่บริษัท บริหารสินทรัพย์ เข้ามารับช่วงดูแลสินทรัพย์ด้อยคุณภาพที่เพิ่มขึ้น
ในส่วนของนักลงทุน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ต้องอาศัยความระมัดระวังและ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียดถี่ถ้วน ไม่ใช่ช่วงเวลาของการ “ซื้อตามกระแส” อีกต่อไป การศึกษาปัจจัยพื้นฐาน ทำเล ศักยภาพการเติบโตในระยะยาว และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน เป็นหัวใจสำคัญของ กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่ประสบความสำเร็จ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้ (Cash Flow Positive) หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ตอบโจทย์เทรนด์ในอนาคต เช่น สุขภาพ ผู้สูงอายุ หรือเทคโนโลยี อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 และอนาคต
จากสถานการณ์ปัจจุบัน คาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะทรงตัวหรือเผชิญกับการปรับฐานอย่างต่อเนื่อง เราอาจจะยังไม่เห็นการเติบโตที่เป็นบวกอย่างชัดเจน แต่เป็นการปรับสมดุลของตลาดที่สะสมมานาน การลดราคาเพื่อระบายสต็อกยังคงเป็นกลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการในช่วงครึ่งปีหลัง และอาจจะลากยาวไปจนถึงปีหน้า
อย่างไรก็ตาม ด้วยวัคซีนเศรษฐกิจที่จะเริ่มออกฤทธิ์ เช่น นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวในบางพื้นที่ เช่น อสังหาฯ กรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพจากนักลงทุนต่างชาติ หรือ คอนโดมิเนียม ชลบุรี และ บ้านจัดสรร นนทบุรี ที่ยังคงได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของเมืองและเมกะโปรเจกต์บางโครงการ อาจช่วยประคองให้ตลาดมีโอกาสกลับมาเป็นบวกได้เล็กน้อยที่ 4-5% ในปี 2569
กุญแจสำคัญคือการฟื้นตัวของกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงความสามารถของธนาคารในการบริหารจัดการหนี้เสียและพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระของผู้กู้ที่ประสบปัญหา การปรับนโยบายสินเชื่อให้ยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริงควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบจะเป็นสิ่งสำคัญ
กลยุทธ์การฝ่าวิกฤต: คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอให้คำแนะนำสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายในการรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้:
สำหรับผู้ซื้อ: นี่อาจเป็นโอกาสทองในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผล แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงกำลังซื้อของตนเอง มองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และเลือกโครงการที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง การปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
สำหรับผู้ขาย/ผู้พัฒนา: ถึงเวลาต้องยอมรับความเป็นจริงของตลาด ปรับกลยุทธ์การตั้งราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและภาวะแข่งขัน เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มที่แตกต่าง การตลาดที่สร้างสรรค์ และการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การมองหาพันธมิตร หรือการปรับโมเดลธุรกิจให้มีความคล่องตัวมากขึ้น อาจเป็นทางรอด
สำหรับนักลงทุน: เพิ่มความระมัดระวังเป็นพิเศษ ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน เลือก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้สม่ำเสมอ หรือเน้น การลงทุนระยะยาวอสังหาฯ ที่ตอบรับเมกะเทรนด์ การทำ Due Diligence อย่างเข้มข้น และการกระจายความเสี่ยงคือหัวใจสำคัญ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทายแต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นและปรับตัวได้ การเฝ้าระวังสัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” อย่างใกล้ชิด การบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในภูมิทัศน์ของปี 2568 และปีต่อๆ ไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าความรู้และความเข้าใจในเชิงลึกคืออาวุธที่ทรงพลังที่สุดในการนำทางช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนนี้ หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือการตัดสินใจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อรับคำปรึกษาจากทีม ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพของเรา เราพร้อมที่จะช่วยคุณวิเคราะห์ตลาด วางแผน และค้นหาโซลูชั่นที่ดีที่สุดเพื่อเป้าหมายของคุณ
