ถอดรหัสวิกฤต ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่กลยุทธ์อยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมสังเกตเห็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน นับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่มาหลายหน วันนี้เราไม่ได้เผชิญหน้ากับเพียงแค่ภาวะชะลอตัวธรรมดา แต่เป็นการก่อตัวของสิ่งที่ผมเรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากไม่ได้รับการบริหารจัดการอย่างถูกจุด อาจส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบเศรษฐกิจไทยในภาพรวม ที่น่ากังวลยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใดๆ นี่คือบทวิเคราะห์เชิงลึกจากประสบการณ์ตรง เพื่อทำความเข้าใจถึงสาเหตุ ผลกระทบ และกลยุทธ์การอยู่รอดในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
คลื่นพายุเศรษฐกิจที่ถาโถม: ปัจจัยขับเคลื่อนสู่สงครามราคา
การชะลอตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้เกิดขึ้นอย่างโดดเดี่ยว แต่เป็นผลพวงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคหลายประการที่ผสานกันอย่างซับซ้อน ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ไปจนถึงสถานการณ์ภายในประเทศที่เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน
ประการแรกคือ “กำลังซื้อ” ที่หดหายไปอย่างต่อเนื่อง สภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตไม่เต็มที่ส่งผลโดยตรงต่อรายได้ของประชาชน รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้บริโภคอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง ผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง จึงขาดความสามารถในการขอ สินเชื่อบ้าน หรือถูกปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลล่าสุดชี้ว่า แม้แต่กลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดหลัก ก็เริ่มได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง และกำลังลามไปถึงกลุ่มราคา 10 ล้านบาท ที่เคยเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อค่อนข้างแข็งแกร่ง
ประการที่สองคือ “ธนาคารและสถาบันการเงิน” ที่ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ด้วยตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงขึ้นในการประเมินความเสี่ยงและพิจารณา อนุมัติสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะกับลูกค้ารายใหม่ หรือผู้ที่ไม่มีประวัติทางการเงินที่แข็งแกร่ง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นนี้ ยิ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ยอดขายบ้านใหม่ลดลง และส่งผลกระทบโดยตรงต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อยังสะท้อนถึงความจำเป็นในการดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อเสถียรภาพของระบบธนาคารโดยรวม
ประการที่สามคือ “อุปทานคงค้าง” (Unsold Inventory) ที่อยู่ในระดับสูงลิ่ว ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้ขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองใหญ่ สถานการณ์นี้เลวร้ายยิ่งกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะแม้โควิดจะกระทบความต้องการชั่วคราว แต่หลังโควิด ความต้องการก็ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ทว่าวันนี้ ปริมาณของที่ค้างอยู่ในตลาดกลับไม่ลดลงอย่างที่ควรจะเป็น ขณะที่กำลังซื้อยังคงอ่อนแอ ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนและภาระดอกเบี้ย การระบายสต็อกสินค้าจึงกลายเป็นความท้าทายเร่งด่วนที่มิอาจหลีกเลี่ยง
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: เมื่อ “สงครามราคา” เข้ายึดครอง
สัญญาณอันตรายที่หลายฝ่ายกำลังจับตาคือปรากฏการณ์ “สงครามราคา” ที่เคยเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมยานยนต์เมื่อปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการหั่นราคาอย่างรุนแรงเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด ส่งผลให้ราคารถยนต์ป้ายแดงลดลงอย่างมหาศาล และกระทบต่อมูลค่ารถยนต์มือสองอย่างหนัก ผู้บริโภคที่เคยซื้อรถยนต์ไปแล้วรู้สึกว่ามูลค่าทรัพย์สินของตนลดลงอย่างรวดเร็ว นำไปสู่ปัญหาหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อจำนวนมาก กว่าจะฟื้นฟูความเชื่อมั่นและเสถียรภาพของตลาดได้ ต้องใช้เวลานานและมีผลกระทบเป็นวงกว้าง
หากสถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก ด้วยเหตุผลดังนี้:
ผลกระทบต่อ Wealth Effect: บ้านหรือที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่สินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนส่วนใหญ่ การมีบ้านเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงทางฐานะ และเป็นรากฐานสำคัญของ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่นคงและเชื่อมั่นในทรัพย์สินของตน เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลง ความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยลดลงตามไปด้วย ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ซึมลงอย่างต่อเนื่อง ดังที่เราเห็นตัวอย่างจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ที่ทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
หนี้เสียและ NPL ที่เพิ่มขึ้น: การลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างฉับพลันจะทำให้มูลค่าหลักประกันลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อประกอบกับปัญหา DSR ที่สูงอยู่แล้ว จะยิ่งเพิ่มความเสี่ยงที่ลูกหนี้จะไม่สามารถผ่อนชำระได้ กลายเป็น NPL ที่สร้างภาระให้กับสถาบันการเงิน และอาจนำไปสู่การบังคับขายทอดตลาด ซึ่งยิ่งไปซ้ำเติมให้ราคาตลาดลดต่ำลงอีก เป็นวงจรที่แก้ไขได้ยาก
ผลกระทบต่อผู้ประกอบการ: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและกลางที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายโครงการปัจจุบันเพื่อนำไปหมุนเวียนในโครงการถัดไป จะได้รับผลกระทบอย่างหนัก หากไม่สามารถระบายสต็อกได้ หรือต้องยอมลดราคาเพื่อระบายของ ก็จะประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง และอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ ซึ่งจะสร้างความปั่นป่วนให้กับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และตลาดทุนในวงกว้าง ผู้ประกอบการที่ไม่มีสายป่านยาวพอ อาจถึงขั้นต้องปิดกิจการ
ความซับซ้อนในการแก้ไข: ตลาดรถยนต์เป็นตลาดที่มีความคล่องตัวสูงกว่า การปรับตัวและการแก้ไขสามารถทำได้รวดเร็วกว่า แต่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ การปรับตัวช้า และการแก้ไขปัญหาต้องใช้เวลาและมาตรการที่ซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากเกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง การลงทุนระยะยาว และระบบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 นี้ เรายังอาจไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงจนถึงขั้นผู้ประกอบการโครงการใหม่ยอมหั่นราคาอย่างรวดเร็วเพื่อเร่งขาย แต่สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนแล้วคือโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือ อสังหาริมทรัพย์มือสอง เริ่มมีการแข่งขันลดราคาอย่างดุเดือดเพื่อระบายสต็อก เป็นสัญญาณเริ่มต้นที่ไม่อาจมองข้าม
ทางออกและกลยุทธ์การอยู่รอดในยุคแห่งความท้าทาย
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ ทุกภาคส่วนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์สินค้าให้สอดรับกับตลาด: เลิกยึดติดกับโครงการขนาดใหญ่ที่ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลง หันมาพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง ราคาจับต้องได้มากขึ้น และตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม เช่น กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาคอนโดขนาดกะทัดรัด หรือบ้านที่มีฟังก์ชันครบครันในราคาที่เหมาะสม การวิเคราะห์ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างละเอียดก่อนการลงทุนเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การเร่งระบายสต็อกคงค้างเป็นสิ่งจำเป็น อาจต้องพิจารณานำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ และใช้ช่องทางออนไลน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมถึงการพิจารณาทำโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจแต่ไม่ทำลายราคาตลาดจนเกินไป
รักษาสภาพคล่องทางการเงิน: นี่คือหัวใจสำคัญในการอยู่รอด ผู้ประกอบการควรพิจารณาทางเลือกในการระดมทุนที่หลากหลาย ไม่จำกัดอยู่แค่การออกหุ้นกู้ แต่รวมถึงการแสวงหาพันธมิตรทางธุรกิจ (Joint Venture) หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่แกนหลัก เพื่อเสริมสร้างฐานะทางการเงินและสภาพคล่อง
มองหาโอกาสในตลาดเฉพาะทาง: เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในกลุ่มที่มีความต้องการเฉพาะ หรือ โครงการบ้านจัดสรร ในทำเลที่มีศักยภาพแต่ยังไม่ถูกมองข้าม รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม (Value-added property)
พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความยั่งยืน: ในระยะยาว การสร้างความแตกต่างด้วยการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือมีฟังก์ชันที่รองรับวิถีชีวิตแบบใหม่ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้ซื้อได้
สำหรับธนาคารและสถาบันการเงิน:
เข้มงวดแต่ยืดหยุ่นในการพิจารณาสินเชื่อ: แม้ต้องระมัดระวัง แต่การมองหาแนวทางช่วยเหลือลูกหนี้ที่มีศักยภาพ หรือการนำเสนอผลิตภัณฑ์ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่หลากหลายขึ้น เช่น การให้วงเงินกู้ที่เหมาะสมกับความสามารถในการชำระหนี้ที่แท้จริง จะช่วยให้ตลาดขับเคลื่อนต่อไปได้
การจัดการ NPL อสังหา อย่างเชิงรุก: การปรับโครงสร้างหนี้ หรือการให้คำแนะนำทางการเงินแก่ลูกหนี้ที่ประสบปัญหาตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยลดภาระ NPL และรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อได้ดีกว่าการรอให้ปัญหาบานปลาย
สนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง: การให้ความสำคัญกับ อสังหาริมทรัพย์มือสอง เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในสถานการณ์นี้ เพราะช่วยลดแรงกดดันในตลาดใหม่ อย่างไรก็ตาม ธนาคารต้องมีกระบวนการ ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่แม่นยำ และเข้มงวดกับคุณสมบัติผู้กู้ เพื่อลดความเสี่ยง
นำเสนอผลิตภัณฑ์รีไฟแนนซ์บ้าน (Home Refinance): การเสนอทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน ที่น่าสนใจให้กับลูกค้าชั้นดีที่มีความสามารถในการชำระหนี้ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของลูกค้า และรักษาฐานลูกค้าของธนาคารไว้ได้
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
ประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ: ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรประเมินภาระหนี้และความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองอย่างละเอียด และพิจารณาความเสี่ยงจาก อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ที่อาจผันผวนในอนาคต
มองหาโอกาสในภาวะสงครามราคา: ในช่วงที่เกิด “สงครามราคาบ้าน” ผู้ซื้อที่มีเงินเย็นหรือมีความพร้อมทางการเงิน อาจพบโอกาสในการซื้อบ้านหรือ การลงทุนคอนโด ในราคาที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบหลายๆ โครงการอย่างรอบด้าน
พิจารณาทำเลและศักยภาพในระยะยาว: ไม่ว่าจะเป็น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ คอนโดใกล้ BTS หรือ บ้านเดี่ยวปริมณฑล ควรพิจารณาถึงศักยภาพการเติบโตในระยะยาว ทำเลที่ตั้ง และสาธารณูปโภคโดยรอบ เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า
ศึกษาเทรนด์ใหม่ๆ ในการลงทุน: เช่น สินทรัพย์ดิจิทัลอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Digital Assets ซึ่งอาจเป็นทางเลือกการลงทุนในอนาคต แต่ก็ต้องทำความเข้าใจความเสี่ยงให้ดี
แนวโน้มและบทบาทภาครัฐ
สำหรับแนวโน้มในระยะสั้น (ปี 2568) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง และคาดว่า “สงครามราคาบ้าน” จะทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดที่มีอุปทานส่วนเกินสูงและในกลุ่มสินค้าราคาล่างถึงกลาง ตลาดจะยังอยู่ในภาวะหดตัวหรือทรงตัวเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ในระยะกลางถึงยาว (ปี 2569 เป็นต้นไป) หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง และมี มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่เหมาะสมจากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายกฎเกณฑ์บางอย่าง การสนับสนุนสินเชื่อ หรือการกระตุ้นกำลังซื้อ ก็อาจเห็นสัญญาณการฟื้นตัวได้ในอัตรา 4-5%
บทบาทของภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการประคับประคองสถานการณ์ การออกมาตรการที่ตรงจุดและทันท่วงที ไม่ว่าจะเป็นการช่วยเหลือลูกหนี้ การสนับสนุนสภาพคล่องของผู้ประกอบการ หรือการกระตุ้นกำลังซื้อ จะเป็นกุญแจสำคัญในการลดความรุนแรงของ “สงครามราคาบ้าน” และป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อระบบเศรษฐกิจในภาพรวม
บทสรุป: การปรับตัวคือหนทางสู่ความสำเร็จ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและวิสัยทัศน์สำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่ปรากฏการณ์ชั่วคราว แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่ต้องการการปรับตัวอย่างรวดเร็วและชาญฉลาด จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าผู้ที่สามารถอ่านเกมตลาดได้อย่างทะลุปรุโปร่ง เข้าใจถึงความเสี่ยงและโอกาสที่ซ่อนอยู่ และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่นเท่านั้น ที่จะสามารถผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปได้ และคว้าชัยใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แห่งอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้าน ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลอย่างลึกซึ้ง และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เพื่อที่คุณจะสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้อย่างยั่งยืนในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้.
