สงครามราคาบ้าน 2568: สัญญาณวิกฤตที่ลึกกว่าที่คิด และกลยุทธ์ฝ่ามรสุมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมอดไม่ได้ที่จะมองเห็นเมฆหมอกทะมึนปกคลุมตลาดที่อยู่อาศัยของไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ สัญญาณเตือนภัยที่สำคัญที่สุดคือความเป็นไปได้ของ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นปรากฏการณ์ที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบในวงกว้างกว่าที่เราเคยเผชิญมาในอดีต ผมมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันมีความละเอียดอ่อนและท้าทายอย่างยิ่ง ซึ่งอาจลุกลามไปถึงรากฐานความมั่นคงทางเศรษฐกิจและจิตวิทยาของผู้บริโภค หากไม่มีการรับมือที่ถูกต้องและทันท่วงที บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยที่ขับเคลื่อนภาวะซึมเซา วิเคราะห์ผลกระทบของ สงครามราคาบ้าน และเสนอแนวทางปฏิบัติสำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน เพื่อให้เราทุกคนสามารถเดินหน้าผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ภาวะซึมเศร้าของตลาด: หนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อที่อ่อนแรง
นับตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้แสดงสัญญาณของการชะลอตัวอย่างชัดเจน สิ่งที่เคยเป็นแรงขับเคลื่อนหลักอย่างกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อ่อนแรงลงอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเปราะบาง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถานการณ์เช่นนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น แต่เริ่มลุกลามไปยังกลุ่มรายได้ปานกลางและแม้แต่ผู้ซื้อในตลาดระดับกลาง-บน สัญญาณที่น่ากังวลคือตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากคุณภาพสินเชื่อยังคงด้อยลงเช่นนี้ ธนาคารย่อมไม่สามารถผ่อนปรนการปล่อยสินเชื่อได้ง่ายๆ ส่งผลให้วงจรของกำลังซื้อที่ลดลงและการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นยังคงดำเนินต่อไป
ก่อนหน้านี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อที่ลดลงส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นหลัก แต่จากข้อมูลที่ผมเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด พบว่าปัญหานี้ได้ขยายวงกว้างไปสู่บ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบต่อกลุ่ม 10 ล้านบาทแล้ว นี่คือข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าปัญหาไม่ได้อยู่แค่ฐานรากของพีระมิดตลาดอีกต่อไป แต่กำลังกัดกร่อนความเชื่อมั่นและกำลังซื้อในทุกระดับ ทำให้การแก้ไขปัญหาซับซ้อนยิ่งขึ้น ความกังวลของธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ผ่านมุมมองของ ดร.อมรเทพ จาวะลา ที่เปรียบเทียบสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2568 กับตลาดรถยนต์ปี 2567 จึงไม่ใช่เรื่องเกินจริง และนี่คือจุดเริ่มต้นของการถอดรหัสว่าทำไม “สงครามราคาบ้าน” จึงเป็นภัยคุกคามที่ต้องจับตา
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: สัญญาณเตือนก่อนเกิด “สงครามราคาบ้าน” ครั้งใหญ่
เราคงจำได้ดีถึงภาพของตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่มีการหั่นราคารถป้ายแดงอย่างรุนแรง ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากการแข่งขันของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” หรือกำลังซื้อโดยรวมที่ซบเซา การหั่นราคาเพื่อระบายสต็อกส่งผลให้เกิด NPL และการทิ้งสินเชื่อจำนวนมาก สร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดและผู้ประกอบการอย่างหนักกว่าจะกลับมาสู่สมดุลได้ต้องใช้เวลาและมาตรการเยียวยาจำนวนมาก
สถานการณ์เช่นนี้กำลังก่อร่างสร้างตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างช้าๆ แต่มีนัยสำคัญที่แตกต่างกัน หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้น ผลกระทบจะรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์มาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่สินค้าบริโภค แต่เป็นสินทรัพย์หลักที่เชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน เมื่อมูลค่าบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตัวเอง “จนลง” แม้จะยังคงเป็นเจ้าของบ้านอยู่ก็ตาม ความรู้สึกไม่มั่นคงนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคโดยรวม ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ดิ่งลงอย่างต่อเนื่อง ดร.อมรเทพ ได้ฉายภาพเปรียบเทียบกับวิกฤตอสังหาฯ ในจีน ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่าเมื่อความเชื่อมั่นถูกทำลาย ผลกระทบทางเศรษฐกิจจะรุนแรงและเรื้อรังเพียงใด
Wealth Effect ที่ถูกกัดกร่อน: มากกว่าแค่ราคาที่ลดลง
ในสายตาของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม Wealth Effect คือหัวใจสำคัญของความกังวลต่อ “สงครามราคาบ้าน” โดยแท้จริงแล้วมันคือแกนกลางของความมั่นคงทางเศรษฐกิจและจิตใจของผู้คน บ้านคือสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของคนส่วนใหญ่ในประเทศ มูลค่าของบ้านไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขในบัญชี แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จ ความมั่นคง และความฝัน การที่มูลค่านี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้เป็นเจ้าของรู้สึกถึงความสูญเสียทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อทัศนคติการใช้จ่ายและความกล้าที่จะลงทุน ซึ่งจะสร้างวงจรลบที่ยากจะหยุดยั้งในระยะยาว
การที่ธนาคารกรุงไทยต้องดำเนินนโยบาย “ประคับประคอง” สินเชื่อที่อยู่อาศัย และมีการเสนอโปรแกรม “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) มากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้คนกำลังมองหาสภาพคล่องจากสินทรัพย์ที่เคยเป็นความมั่นคง สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่งยวด และยิ่งเสริมความน่าจะเป็นของ สงครามราคาบ้าน ที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมตลาดแต่ละเซกเมนต์: โครงการใหม่ กับ บ้านมือสอง
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องแยกส่วนอย่างละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างโครงการใหม่และตลาดบ้านมือสอง (Resale Market)
โครงการใหม่ (New Projects): ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ส่วนใหญ่ยังคงพยายามรักษาระดับราคาไว้ เพื่อไม่ให้เกิดการทำลายตลาดและมูลค่าภาพรวมของแบรนด์ อย่างไรก็ตาม ยอดเปิดโครงการใหม่ได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ธนาคารยูโอบีเปิดเผยว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% และยอดขายบ้านใหม่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าแม้จะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการใหม่ทั้งหมด แต่ปริมาณการซื้อขายก็ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มใช้กลยุทธ์ “เร่งระบายของ” ด้วยโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจมากขึ้น เช่น ของแถม ฟรีค่าโอน หรืออัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งเป็นสัญญาณเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ในรูปแบบที่ยังไม่เปิดเผย
ตลาดบ้านมือสอง (Resale Market): นี่คือเซกเมนต์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ เพราะเป็นจุดเริ่มต้นที่ “สงครามราคาบ้าน” มักจะปะทุขึ้นอย่างโจ่งแจ้งและรวดเร็ว เนื่องจากเป็นตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยปัจเจกบุคคลและสภาพคล่องเฉพาะหน้า การแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสองจึงเริ่มปรากฏให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ ธนาคารยูโอบีเองก็ให้ความสำคัญกับการขยายพอร์ตในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น โดยมีสัดส่วนประมาณ 30% ของสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงความเชื่อว่าตลาดนี้มีความเสถียรภาพมากกว่าในแง่ของดีมานด์และซัพพลาย อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาราคาประเมินและคุณสมบัติลูกค้า เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่แฝงมากับการแข่งขันด้านราคาในตลาดนี้ ซึ่งอาจกลายเป็นสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ได้ในอนาคต
การที่ตลาดบ้านมือสองได้รับความสนใจมากขึ้น ก็เพราะราคาที่สมเหตุสมผลกว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ที่มักมีราคาสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง แต่ก็มาพร้อมกับความท้าทายในการประเมินราคาอสังหาฯ และความเสี่ยงจากการที่ผู้ซื้ออาจไม่ได้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมือสองจึงต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบด้านยิ่งขึ้น
ความท้าทายของผู้ประกอบการและภาคการเงิน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายย่อยและรายกลาง “สงครามราคาบ้าน” จะเป็นบททดสอบที่รุนแรง การลดราคาเพื่อเร่งขายอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทโดยตรง หากสถานการณ์ช็อกหนัก การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็จะยิ่งเป็นไปได้ยากขึ้น ซึ่งจะซ้ำเติมปัญหาสภาพคล่องให้เลวร้ายลงไปอีก
นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งมีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก ก็จะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์ออกไปได้ยาก ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและผลประกอบการของบริษัทเหล่านั้นไม่แพ้กัน นี่คือภาพสะท้อนว่าวิกฤตนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงผู้พัฒนาโครงการ แต่ลามไปถึงห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดของภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฝั่งธนาคารพาณิชย์ การดำเนินนโยบายการเงินที่รัดกุมเป็นสิ่งจำเป็น แต่ก็ต้องทำด้วยความระมัดระวัง เพื่อไม่ให้เป็นการซ้ำเติมสถานการณ์ คุณสมบัติของลูกค้าที่เข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงขึ้น ทำให้ “Reject Rate” หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน แม้แต่ในสถานการณ์โควิด-19 เราก็ยังไม่เห็นการปฏิเสธสินเชื่อในระดับนี้ ยอดอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ลดลงเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าการเข้าถึงสินเชื่อบ้านนั้นยากลำบากยิ่งกว่าในอดีตมาก
ข้อมูลจากยูโอบียังระบุว่า การอนุมัติสินเชื่อยังคงดีสำหรับกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้กู้มีรายได้ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน แสดงให้เห็นว่าธนาคารยังคงให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีความสามารถในการชำระหนี้สูง นี่คือเทรนด์สำคัญที่ผู้ที่กำลังพิจารณา ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำความเข้าใจ
การคาดการณ์และกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
การพยากรณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จึงดูเหมือนจะไม่เป็นบวกอย่างแน่นอน ตลาดคงต้องเผชิญกับช่วงเวลาแห่งความผันผวนและความไม่แน่นอน การที่จะเห็นการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญเป็นไปได้ยาก อย่างไรก็ตาม ในปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญหลายรายคาดการณ์ว่าตลาดอาจจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคฟื้นตัวขึ้น และมาตรการภาครัฐมีการสนับสนุนที่ตรงจุดมากขึ้น
แล้วเราจะเดินหน้าอย่างไรในภาวะที่ “สงครามราคาบ้าน” ใกล้เข้ามา?
สำหรับผู้ซื้อ:
ประเมินความสามารถ: ตรวจสอบภาระหนี้ DSR และความมั่นคงทางการเงินของตนเองอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถขอสินเชื่อผ่านและผ่อนชำระได้ตลอดรอดฝั่ง
โอกาสในตลาดมือสอง: พิจารณาตลาดบ้านมือสองและคอนโดมิเนียมเก่า อาจเป็นโอกาสทองในการ ซื้อบ้าน ได้ในราคาที่น่าสนใจภายใต้ สงครามราคาบ้าน
เลือกธนาคารอย่างชาญฉลาด: เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และเงื่อนไขการอนุมัติของแต่ละธนาคาร รวมถึงโปรแกรม รีไฟแนนซ์บ้าน หากคุณมีบ้านอยู่แล้วและต้องการลดภาระ
ปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาฯ: การขอคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
สำหรับผู้ขายและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
กลยุทธ์ราคาที่ยืดหยุ่น: อาจถึงเวลาที่ต้องยอมรับความเป็นจริงของ “สงครามราคาบ้าน” และปรับกลยุทธ์ราคาให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น รวมถึงการนำเสนอโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจเพื่อระบายสต็อก
การบริหารสภาพคล่อง: การรักษาสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทเป็นสิ่งสำคัญสูงสุดในช่วงเวลาเช่นนี้
มองหาตลาดเฉพาะทาง: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในเซกเมนต์ที่ยังมีความต้องการสูง อาจเป็นทางออก
ความร่วมมือกับภาคการเงิน: ทำงานใกล้ชิดกับธนาคารและสถาบันการเงิน เพื่อหาแนวทางสนับสนุนสินเชื่อให้ผู้ซื้อและบริหารจัดการความเสี่ยง
บทสรุป: บททดสอบครั้งสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันลดราคา แต่เป็นบททดสอบครั้งสำคัญของความยืดหยุ่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจโดยรวม แม้ว่าสถานการณ์จะดูท้าทาย แต่หากเราทุกคน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ประกอบการ หรือผู้กำหนดนโยบาย ต่างเข้าใจถึงแก่นแท้ของปัญหา และร่วมกันวางแผนรับมืออย่างรอบคอบและชาญฉลาด เราจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้ และกลับมาสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
การวิเคราะห์สถานการณ์อย่างเป็นกลาง การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง และการตัดสินใจบนข้อมูลที่ถูกต้อง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำในการนำทางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความเสี่ยงที่คุณรับได้ เพราะในยุคแห่ง “สงครามราคาบ้าน” ข้อมูลเชิงลึกและการตัดสินใจที่แม่นยำคือสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดของคุณ
