จับสัญญาณวิกฤต: “สงครามราคาบ้าน” ภัยเงียบที่เขย่ารากฐานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ทั้งช่วงขาขึ้นที่ร้อนแรง และช่วงขาลงที่ท้าทาย แต่สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้ มีสัญญาณบางอย่างที่น่ากังวลเป็นพิเศษ ซึ่งผมขอเรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่แค่การแข่งขันทางธุรกิจธรรมดา แต่คือภัยเงียบที่อาจสร้างความเสียหายลึกซึ้งกว่าที่คาดคิด คล้ายกับภาพที่เราเคยเห็นในตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน หากไม่รีบทำความเข้าใจและเตรียมรับมือ ผลกระทบจะลามไปถึงรากฐานเศรษฐกิจและจิตวิทยาของคนในประเทศอย่างรุนแรง
เมื่อเศรษฐกิจชะลอ ตัว จุดประกายความเสี่ยง
ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้เราต้องจับตาสงครามราคาบ้านอย่างใกล้ชิด คือภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า แม้รัฐบาลจะพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยนโยบายต่างๆ แต่กำลังซื้อโดยรวมของประชากรยังคงไม่กลับมาแข็งแกร่งเท่าที่ควร รายได้ที่ไม่แน่นอน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดัน ล้วนบั่นทอนความสามารถในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิตของหลายคน
สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อสถาบันการเงินที่เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) ที่เข้มข้นขึ้น ทำให้เห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แม้แต่ในกลุ่มราคาบ้านต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโต สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่ากลไกหลักในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังติดขัดอย่างรุนแรง
จากตลาดรถยนต์ สู่สมรภูมิอสังหาฯ: เมื่อ “ราคา” คืออาวุธ
ย้อนกลับไปดูสถานการณ์ในตลาดรถยนต์ปี 2567 เราได้เห็นปรากฏการณ์ “Price War” ที่รุนแรง รถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาลงอย่างมหาศาล โดยเฉพาะรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาสร้างแรงกระเพื่อม ทำให้ผู้ผลิตรถยนต์รายเดิมต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการลดแลกแจกแถม สิ่งที่ตามมาคือความเสียหายต่อตลาดโดยรวม หนี้เสียที่เพิ่มขึ้น และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างรวดเร็ว
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบของสงครามราคาบ้านจะซับซ้อนและลึกซึ้งยิ่งกว่านั้นมาก ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงกว่าและบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์สำคัญที่สร้างความมั่นคงในชีวิตของผู้คน หากราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง จะเกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ นั่นคือ ผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์จะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยหดหายไป ส่งผลกระทบต่อการบริโภคโดยรวม และฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ดิ่งลงไปอีก เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในบางประเทศ ตัวอย่างเช่น จีนในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ตกต่ำอย่างหนัก
ในช่วงเริ่มต้นของสงครามราคาบ้าน เราอาจจะเห็นการแข่งขันลดราคาในโครงการเก่าหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและมีสต็อกจำนวนมาก ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องทางการเงิน จะเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ถูกบีบให้ยอมลดราคาเพื่อระบายสินค้าและรักษาสภาพคล่อง แต่นั่นเป็นเพียงจุดเริ่มต้น หากสถานการณ์ลุกลาม โครงการใหม่ๆ ที่ต้องการยอดขายเพื่อไปต่อ ก็อาจต้องเข้าสู่สมรภูมิราคาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ผลกระทบเชิงลึก: ใครจะได้รับผลกระทบจาก “สงครามราคาบ้าน”
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก ที่มีภาระหนี้สูงและขาดสภาพคล่อง จะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบรุนแรงที่สุด การลดราคาจะกระทบต่ออัตรากำไรและกระแสเงินสด การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ จะทำได้ยากขึ้น หรือต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้น หากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า อาจถึงขั้นผิดนัดชำระหนี้และนำไปสู่การผิดนัดของหุ้นกู้ได้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ก็จะชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ธนาคารและสถาบันการเงิน: แม้จะระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น แต่หากเกิดสงครามราคาบ้านขึ้นจริง NPL จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะสินเชื่อในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท การตั้งสำรองที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อผลประกอบการของธนาคาร นอกจากนี้ การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ได้รับจากการยึดทรัพย์ หรือบ้านมือสองที่ธนาคารเข้าซื้อมา จะยิ่งซับซ้อนและยากลำบากขึ้นอีก ธนาคารยูโอบี และกรุงไทย ต่างก็ส่งสัญญาณชัดเจนว่ากำลังอยู่ในโหมดประคับประคองและเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารพอร์ตสินเชื่อ
บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC): บริษัทเหล่านี้อาจมีโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ด้อยคุณภาพในราคาถูกลง แต่หากราคาตลาดโดยรวมยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง การระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกไปก็ไม่ใช่เรื่องง่าย และอาจติดอยู่ในสภาพคล่องเช่นกัน การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพจึงต้องใช้ความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่แม่นยำ
ผู้บริโภคและนักลงทุน:
ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์: มูลค่าสินทรัพย์จะลดลง ความรู้สึกมั่งคั่งลดลง นำไปสู่การชะลอการบริโภคในภาพรวม
ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน: อาจได้ประโยชน์จากราคาที่ลดลง แต่ก็ต้องเผชิญกับเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น และความไม่แน่นอนของตลาดในระยะยาว
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: อาจเห็นโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ดีๆ ในราคาที่ต่ำลง แต่ก็ต้องประเมินความเสี่ยงและแนวโน้มในอนาคตอย่างรอบคอบ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวจะต้องพิจารณาปัจจัยพื้นฐานมากกว่าเพียงแค่ราคาที่ถูกลง
ทางรอดในวิกฤต: กลยุทธ์การปรับตัวของภาคส่วนต่างๆ
ในภาวะที่สงครามราคาบ้านเป็นไปได้สูง ทุกภาคส่วนต้องมีกลยุทธ์การปรับตัวที่แข็งแกร่ง
สำหรับผู้ประกอบการ:
บริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ชะลอการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และเร่งระบายสต็อกเก่าด้วยวิธีการที่สร้างสรรค์นอกเหนือจากการลดราคาเพียงอย่างเดียว เช่น การนำเสนอแพ็กเกจพิเศษที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายอื่นๆ หรือการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่ม
เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ: ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันมาโฟกัสตลาดบน หรือกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่ผู้ซื้อมีรายได้ 70,000-100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าและมีความสามารถในการชำระหนี้สูง
สร้างพันธมิตร: การร่วมมือกับสถาบันการเงิน หรือพันธมิตรทางธุรกิจอื่นๆ เพื่อเสริมสภาพคล่องและแบ่งเบาความเสี่ยงเป็นสิ่งจำเป็น การใช้กลยุทธ์การเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายจะช่วยได้มาก
มองหาโอกาสใหม่: การลงทุนในตลาดบ้านมือสองหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
สำหรับสถาบันการเงิน:
รัดเข็มขัดการปล่อยสินเชื่อ: ต้องเข้มงวดในการพิจารณาศักยภาพของผู้กู้ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มี DSR สูง และพิจารณาความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว
บริหารจัดการ NPL อย่างจริงจัง: การปรับโครงสร้างหนี้ การให้คำปรึกษาแก่ลูกหนี้เพื่อป้องกันไม่ให้กลายเป็น NPL และการระบายสินทรัพย์ที่ได้มาจากการยึดทรัพย์อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ เป็นสิ่งสำคัญ
หันมาเน้นตลาดบ้านมือสอง: แม้จะมีความเสี่ยง แต่ตลาดบ้านมือสองมีความยืดหยุ่นและเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ในบางมิติ การพิจารณาราคาประเมินอย่างรอบคอบและการคัดกรองลูกค้าที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญที่ธนาคารยูโอบีได้ให้ความเห็นไว้
พัฒนาผลิตภัณฑ์ Home for Cash: การแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่อง เช่น บ้านแลกเงิน เป็นผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการสภาพคล่องในยามฉุกเฉิน และเป็นโอกาสให้ธนาคารเข้าถึงลูกค้ากลุ่มใหม่ได้ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดจะช่วยในการออกแบบผลิตภัณฑ์เหล่านี้
สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ:
ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด: การเข้าสู่ตลาดในภาวะสงครามราคาบ้านต้องใช้ความรู้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญจะช่วยลดความเสี่ยง
ประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน: อย่ามองเพียงแค่ราคาที่ถูกลง แต่ต้องพิจารณาทำเล ศักยภาพการเติบโตในอนาคต สภาพคล่องของสินทรัพย์ และภาระหนี้ที่ตนเองต้องแบกรับ
พิจารณาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ที่มีเงินทุนแข็งแกร่ง อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณภาพดี เช่น อสังหาริมทรัพย์หรู หรือโครงการในทำเลทองอย่างอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในราคาที่น่าสนใจ เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่เน้นความยั่งยืนและกระแสเงินสดจากค่าเช่า อาจปลอดภัยกว่าการเก็งกำไรในระยะสั้น
ก้าวข้ามปี 2568 สู่ความหวังในปี 2569
แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะดูมืดมนและเต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะจากภัยคุกคามของสงครามราคาบ้าน แต่เชื่อว่าตลาดจะไม่ได้ติดลบไปตลอด การคาดการณ์จากผู้เชี่ยวชาญชี้ว่า ปี 2569 มีโอกาสที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกได้ 4-5% ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนการฟื้นตัว ได้แก่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลดีต่อการส่งออกและภาคการท่องเที่ยวของไทย การลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานที่ยังคงดำเนินต่อไป และการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างเป็นรูปธรรม
การเตรียมพร้อมรับมือในวันนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต การเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต การปรับตัวอย่างรวดเร็ว และการวางแผนเชิงรุก คือสิ่งที่เราต้องทำเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่เลวร้ายที่สุดจากสงครามราคาบ้านที่กำลังคืบคลานเข้ามา
พร้อมรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 หรือยัง?
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ อย่าลังเลที่จะขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เราพร้อมที่จะช่วยคุณวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ วางกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ และค้นหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อปรึกษาและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่กำลังจะมาถึง
