ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: สัญญาณวิกฤตและความท้าทายสู่ “สงครามราคาบ้าน” ที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงปี 2568 นี้ กลับมีสัญญาณบางอย่างที่น่าเป็นห่วงเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความกังวลที่กำลังก่อตัวขึ้นเกี่ยวกับศักยภาพในการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจส่งผลกระทบที่กว้างขวางและรุนแรงยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใด ๆ ที่ผ่านมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ปัจจัยเสี่ยง ผลกระทบ และกลยุทธ์ที่ผู้เกี่ยวข้องทั้งผู้ซื้อ ผู้พัฒนา และสถาบันการเงินควรพิจารณาเพื่อรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึงนี้
สัญญาณเตือนภัยจากภาวะเศรษฐกิจและคุณภาพสินเชื่อ
สิ่งแรกที่ต้องทำความเข้าใจคือรากฐานของปัญหาที่กำลังคุกคาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน นั่นคือภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดเซาะกำลังซื้อของประชาชนอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
จากการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิด เราพบว่าสถาบันการเงินได้เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินเชื่อรายย่อย ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางและมีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การที่ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ย่อมส่งผลโดยตรงต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้คนจำนวนมากที่ไม่ผ่านเกณฑ์คุณสมบัติ ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ตามที่หวัง
ในอดีต ปัญหาคุณภาพสินเชื่อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มักจะเริ่มต้นจากกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อยและมีข้อจำกัดด้านเครดิต แต่ในปัจจุบัน สัญญาณเหล่านี้ได้ลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มขยับขึ้นสู่ระดับ 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกได้ส่งผลกระทบจากระดับล่างขึ้นสู่ระดับกลาง และอาจจะไปถึงระดับบนในไม่ช้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม
“สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากตลาดรถยนต์ที่ไม่มีใครอยากให้ซ้ำรอย
แนวคิดเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องใหม่ในเวทีเศรษฐกิจโลก แต่เป็นสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญในประเทศต่างวิตกอย่างยิ่งว่าจะเกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะเมื่อเรามองย้อนกลับไปที่สิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา ซึ่งได้เผชิญกับภาวะการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง ทั้งจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการ “ดัมพ์ราคา” รวมถึงกำลังซื้อที่ถดถอยและข้อจำกัดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ราคารถยนต์ป้ายแดงลดลงอย่างหนัก ส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งเป็นการทำลายตลาดในระยะยาว
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” นี้เกิดขึ้นจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัวนัก เนื่องจากบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีผลต่อ “Wealth Effect” ของครัวเรือนโดยตรง เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือ “รู้สึกจนลง” แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยจะหดหาย การบริโภคโดยรวมจะลดลง และจะส่งผลกระทบแบบลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจทั้งหมด ซึ่งเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นแล้วในบางประเทศ เช่น ประเทศจีน ที่ภาวะราคาบ้านตกต่ำได้ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ซบเซาอย่างต่อเนื่อง
สถานการณ์เช่นนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ผู้ซื้อที่อาจต้องแบกรับภาระที่สูงขึ้นหากราคาบ้านที่ซื้อไปลดลง แต่ยังกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องเร่งระบายสต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการเก่า หรือคอนโดมิเนียมเก่า ที่เริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อ “ระบายของ” ซึ่งอาจเป็นจุดเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เราไม่ต้องการเห็น
สองขั้วของตลาด: บ้านใหม่ที่ซบเซา กับบ้านมือสองที่ร้อนแรงแต่แฝงความเสี่ยง
การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน จะเห็นภาพที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างตลาดบ้านใหม่และตลาดบ้านมือสอง
ตลาดบ้านใหม่:
ยอดการเปิดโครงการใหม่ในปัจจุบันลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับกำลังซื้อที่หายไปและสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ในตลาดจำนวนมาก จากข้อมูลที่รวบรวมได้ ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) สำหรับที่อยู่อาศัยหดตัวไปกว่า 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยอดขายบ้านใหม่ลดลง 15-20% ยิ่งไปกว่านั้น สถานการณ์ในตลาดบ้านใหม่ในวันนี้กลับ “แย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19” เสียอีก เนื่องจากปัจจุบันมีสินค้าในตลาดมากมาย แต่กลับขายไม่ออก และผู้ซื้อในกลุ่มบ้านราคา 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกำลังหลักของตลาด ก็มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก ด้วยเหตุผลหลักจาก DSR ที่สูง ทำให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปได้ยาก
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก สถานการณ์นี้ยิ่งน่าเป็นห่วง หากเกิดภาวะ “สงครามราคาบ้าน” ที่ต้องยอมลดราคาจำนวนมากเพื่อระบายสต็อก พวกเขาอาจประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง และการระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็ยิ่งยากลำบากขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาทางการเงินที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นในภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลาดบ้านมือสอง:
ในทางกลับกัน ธนาคารหลายแห่ง รวมถึง UOB ได้หันมาให้ความสำคัญกับการขยายพอร์ตสินเชื่อในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า และยังคงมีการซื้อขายเปลี่ยนมืออยู่บ้างในภาวะที่บ้านใหม่มีราคาและเงื่อนไขที่ท้าทายกว่า ปัจจุบัน สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของบางธนาคารสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนของการปรับกลยุทธ์ในภาวะที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็ไม่ได้ปราศจากความเสี่ยง ผู้ซื้อบ้านมือสองเองก็ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และธนาคารก็ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษในการพิจารณาราคาประเมิน และเข้มงวดกับคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในภาวะที่ตลาดอ่อนไหว
กลยุทธ์ของผู้พัฒนาและทางออกสำหรับผู้บริโภค
ในสถานการณ์ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทาย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด บางรายอาจหันมาใช้แนวทาง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องได้ หรืออาจมุ่งเน้นไปที่การลดต้นทุน การบริหารจัดการสินค้าคงคลังให้มีประสิทธิภาพ และการเสนอแคมเปญส่งเสริมการขายที่ดึงดูดใจเพื่อเร่งระบายสต็อก อย่างไรก็ตาม การลดราคามากเกินไปอาจเป็นดาบสองคมที่กระตุ้นให้เกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจทำลายมูลค่าตลาดในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ควรใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ และการพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพหรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทำเลทอง ที่ยังมีอุปสงค์อยู่ แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ก็เป็นสิ่งสำคัญ หากมีความจำเป็นต้องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ควร ปรึกษาสินเชื่อบ้าน กับสถาบันการเงินหลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไข และพิจารณาโอกาสในการ สินเชื่อรีไฟแนนซ์ ในอนาคตหากอัตราดอกเบี้ยมีการเปลี่ยนแปลง
นอกจากนี้ การมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในช่วงที่ตลาดอ่อนแออาจเป็น โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนพร้อม แต่ต้องเลือกประเภทสินทรัพย์และทำเลที่เหมาะสม เช่น การ ลงทุนคอนโดให้เช่า ในย่านธุรกิจหรือใกล้มหาวิทยาลัยที่ยังคงมีความต้องการสูง หรือการพิจารณา พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์เทรนด์อนาคต เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือโครงการที่เน้นความยั่งยืน
แนวโน้มและบทสรุป: มองไปข้างหน้าใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากมุมมองของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 นี้ ยังคงอยู่ในช่วงที่เต็มไปด้วยความท้าทายและไม่น่าจะเห็นการเติบโตที่เป็นบวกมากนัก เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” เต็มรูปแบบที่รุนแรงเท่าตลาดรถยนต์ในทันที แต่สัญญาณของการแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อกกำลังเริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว
อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวและกลับมาเป็นบวกได้อีกครั้งในช่วงปี 2569 โดยคาดการณ์การเติบโตที่ระดับ 4-5% ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยสำคัญ ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ: หากเศรษฐกิจไทยกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง กำลังซื้อของประชาชนจะกลับมา และธนาคารก็จะมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐจะมีบทบาทสำคัญในการประคับประคองตลาด
อัตราดอกเบี้ย: ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลโดยตรงต่อภาระหนี้ของผู้กู้และต้นทุนของผู้พัฒนา
ความเชื่อมั่นผู้บริโภค: การกลับมาของความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายและการลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเน้นย้ำถึงความสำคัญของการทำความเข้าใจและเตรียมพร้อมรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการ บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ อย่างมีประสิทธิภาพ และแสวงหา โซลูชั่นการเงินอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสม ผู้ซื้อต้องประเมินความเสี่ยงและวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ และสถาบันการเงินต้องรักษาสมดุลระหว่างการดูแลคุณภาพสินเชื่อกับการสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เปรียบเสมือนเรือลำใหญ่ที่กำลังแล่นฝ่ามรสุม แม้จะเผชิญกับคลื่นลมแรง แต่ด้วยการวางแผนที่ดี การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เราจะสามารถนำพามันไปสู่ฝั่งได้อย่างปลอดภัยและแข็งแกร่งยิ่งขึ้น
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การลงทุน หรือต้องการวางแผนทางการเงินสำหรับที่อยู่อาศัยในภาวะที่มีความไม่แน่นอนนี้ การปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์สามารถช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและมีประสิทธิภาพสูงสุด โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลที่จะช่วยนำทางท่านในทุกย่างก้าวของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
