ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤตหรือโอกาส? บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ท้าทายและซับซ้อนยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ล้วนเป็นปัจจัยที่หล่อหลอมให้เกิดภูมิทัศน์ใหม่ที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคจำเป็นต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมเห็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าเรากำลังเข้าใกล้ภาวะที่อาจเรียกได้ว่าเป็น สงครามราคาบ้าน ซึ่งมิใช่เพียงแค่การแข่งขันทางการตลาดทั่วไป หากแต่เป็นปรากฏการณ์ที่อาจส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม คล้ายกับที่เคยเกิดขึ้นกับตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา แต่ด้วยเดิมพันที่สูงกว่ามาก
บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุและผลกระทบของแนวโน้มดังกล่าว พร้อมทั้งนำเสนอแนวทางในการรับมือและใช้ประโยชน์จากสถานการณ์นี้ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้สนใจซื้อบ้าน ผู้ประกอบการอสังหาฯ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ 2568 ที่มีศักยภาพ เราจะมาถอดรหัสและเตรียมความพร้อมไปพร้อมกัน
ปัจจัยเร่งสู่ภาวะซบเซา: กำลังซื้อแผ่วและสินเชื่อฝืดเคือง
หนึ่งในปัจจัยพื้นฐานที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรงลงอย่างต่อเนื่อง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และการจ้างงานที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยลดลง ผู้คนระมัดระวังในการสร้างภาระหนี้ระยะยาวอย่างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ในขณะเดียวกัน สถาบันการเงินเองก็เผชิญกับความท้าทายไม่แพ้กัน อัตราส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้กู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การตรวจสอบเครดิตที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าบางกลุ่ม เช่น ผู้ที่มีรายได้สูงและมีความสามารถในการชำระหนี้ยังคงได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ดี แต่โดยภาพรวมแล้ว ตลาดสินเชื่อบ้านกำลังอยู่ในภาวะ “ประคับประคอง” ดังที่ผู้บริหารธนาคารหลายแห่งได้กล่าวไว้ สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) ที่หดตัวลง และทำให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับภาวะที่ “สร้างแล้วขายไม่ได้” และ “มีของอยู่ในสต็อกเยอะ”
เมื่อตลาดบ้านเริ่มส่งสัญญาณ ‘สงครามราคาบ้าน’
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการอสังหาฯ ผมเห็นวงจรตลาดมาหลายรูปแบบ แต่สถานการณ์ปัจจุบันมีความน่ากังวลเป็นพิเศษ เพราะมันเริ่มแสดงสัญญาณของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจจะทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ เราได้เห็นบทเรียนจากตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน ที่การแข่งขันด้านราคารถยนต์ไฟฟ้า (EV) รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้เกิดการ “หั่นราคา” รถป้ายแดงเพื่อเร่งระบายสต็อก ซึ่งส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อและนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียในที่สุด
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบของ สงครามราคาบ้าน จะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่ทรัพย์สิน แต่ยังเป็นฐานรากของความมั่งคั่งและความมั่นคงทางจิตใจ หรือที่เรียกว่า “Wealth Effect” เมื่อราคาบ้านลดลง ความรู้สึกมั่นคงของผู้เป็นเจ้าของจะสั่นคลอน มูลค่าสินทรัพย์ที่หายไปทำให้คนรู้สึก “จนลง” และไม่กล้าที่จะบริโภคหรือใช้จ่าย ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงเป็นวงกว้าง นี่คือสิ่งที่น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์มากนัก และเป็นสิ่งที่ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกฝ่ายควรจับตาอย่างใกล้ชิด
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาฯ ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ก่อนหน้านี้มีปัญหาคุณภาพสินเชื่ออยู่แล้ว กำลังลุกลามไปยังกลุ่ม 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นสัญญาณในกลุ่ม 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจซึมนี้กำลังแพร่กระจายจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามไปสู่กลุ่มบนได้ในอนาคต
กลยุทธ์ของสถาบันการเงิน: ปรับตัวสู่ตลาดบ้านมือสองและสินเชื่อเฉพาะทาง
ภายใต้สถานการณ์ที่สินเชื่อบ้านใหม่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ สถาบันการเงินต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อและแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ ธนาคารยูโอบีเปิดเผยว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% และหันมาเน้นการขยายตัวในตลาด บ้านมือสอง ซึ่งมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบ้านมือสองจะมีความเสี่ยงด้านอุปทานและดีมานด์ที่แตกต่างจากโครงการใหม่ แต่ก็ยังต้องระมัดระวังเรื่องการประเมินราคาบ้านและการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้าอย่างเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนนี้
นอกจากนี้ ธนาคารกรุงไทยยังเผยว่าเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องของผู้บริโภคและเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการจัดการหนี้สิน การมองหา ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์ตลาดและแนะนำผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่เหมาะสม จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในสถานการณ์เช่นนี้ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะเป็นการขอสินเชื่อใหม่ หรือการพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย
ความท้าทายของผู้ประกอบการ: สต็อกล้นและการระบายของ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์ปัจจุบันถือเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่ง ยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่งผลให้เกิดปัญหาสินค้าคงค้าง (Inventory) จำนวนมากในตลาด โดยเฉพาะโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านจัดสรรที่สร้างมานานแล้ว แรงกดดันในการ “ระบายของ” เหล่านี้ ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มยอมที่จะลดราคาอย่างมากเพื่อรักษาสภาพคล่อง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนของ สงครามราคาบ้าน ที่เริ่มปะทุขึ้น
หากผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วนต้องหั่นราคาเพื่อเอาตัวรอด อาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาด และทำให้การระดมทุนจากแหล่งอื่น ๆ เช่น ตลาดหุ้นกู้ ยิ่งเป็นไปได้ยากขึ้น ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการจึงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การตลาด และการเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป จึงเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอด
นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากอยู่ในมือ ก็อาจประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้เช่นกัน หากราคาในตลาดปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของ AMC และกลายเป็นความเสี่ยงที่แฝงอยู่
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 อาจดูท้าทาย แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจและสามารถปรับตัวได้ จากประสบการณ์ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปี 2569 อาจเริ่มเห็นการฟื้นตัวได้ 4-5% หากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ดังนั้น การวางแผนอย่างรอบคอบจึงเป็นสิ่งสำคัญ
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
โอกาสจากสงครามราคา: หาก สงครามราคาบ้าน ทวีความรุนแรงขึ้น อาจเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินและมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือนักลงทุนที่มองหา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว การลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกอาจทำให้ได้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงในราคาที่ต่ำกว่าปกติ
ความสำคัญของการประเมินราคาบ้าน: การทำความเข้าใจมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน การเปรียบเทียบราคาในพื้นที่ และการพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การประเมินราคาบ้าน จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ
พิจารณาบ้านมือสอง: ตลาดบ้านมือสองมีความน่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีเสถียรภาพมากกว่าโครงการใหม่ และอาจมีราคาที่ต่อรองได้ง่ายกว่า อย่าลืมตรวจสอบคุณภาพและการซ่อมบำรุงที่อาจจำเป็น
ความพร้อมทางการเงิน: เตรียมความพร้อมด้านเอกสารเครดิต และอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ให้ดีที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ แม้ว่าบางกลุ่ม เช่น ผู้มีรายได้ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ที่ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดี
สำหรับผู้ประกอบการและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการเฉพาะทางมากขึ้น หลีกเลี่ยงการสร้างสต็อกที่มากเกินไป
การจัดการหนี้อสังหาฯ: วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ การบริหารสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญ การแสวงหาแหล่งเงินทุนทางเลือก หรือการทำงานร่วมกับสถาบันการเงินเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
สร้างมูลค่าเพิ่ม: แข่งขันด้วยคุณภาพ การออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน และบริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม แทนที่จะพึ่งพาการลดราคาเพียงอย่างเดียว เพื่อรักษา Brand Loyalty และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำรวจโอกาสการลงทุนคอนโดให้เช่า: ในบางพื้นที่ที่มีศักยภาพ ตลาดเช่ายังคงมีความต้องการสูง การพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อการเช่าระยะยาวอาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
บทสรุปและก้าวต่อไป
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่เป็นสถานการณ์ที่กำลังก่อตัวขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงสาเหตุ ผลกระทบ และการเตรียมพร้อมรับมือ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนักลงทุน การวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วน การบริหารจัดการความเสี่ยง และการมองหา กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาคุณผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ เพียงแต่เราต้องมี “เข็มทิศ” ที่แม่นยำ และ “แผนที่” ที่ชัดเจน เพื่อนำทางไปสู่จุดหมายที่ต้องการ หากคุณกำลังเผชิญกับความไม่แน่ใจ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกในการวางแผน การจัดการหนี้อสังหาฯ หรือแสวงหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือพื้นที่อื่น ๆ ที่มีศักยภาพ ผมและทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะเป็น ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ เพื่อช่วยให้คุณก้าวผ่านสถานการณ์นี้ไปได้อย่างมั่นคง และบรรลุเป้าหมายทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้อย่างมีประสิทธิภาพ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแผนการลงทุนหรือการบริหารจัดการทรัพย์สินของคุณ เรายินดีให้คำปรึกษาด้วยประสบการณ์จริงที่สั่งสมมานานกว่าทศวรรษ
