กลิ่นอาย ‘สงครามราคาบ้าน’ ระลอกใหม่: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก ตั้งแต่ช่วงบูมไปจนถึงขาลง การปรับตัวของเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศได้สร้างภูมิทัศน์ใหม่ที่ซับซ้อนและท้าทายยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ สัญญาณของความอ่อนไหวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังส่งเสียงเตือนอย่างชัดเจน ไม่ใช่เพียงแค่ภาวะชะลอตัวปกติ แต่เป็นไปได้ถึงขั้นที่อาจเผชิญกับสิ่งที่หลายฝ่ายวิตกกังวล นั่นคือ ‘สงครามราคาบ้าน’ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบที่ลึกซึ้งและยาวนานต่อเศรษฐกิจมหภาคและวิถีชีวิตของผู้คน บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ปัจจัยขับเคลื่อน และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมนำเสนอแนวทางการรับมือสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการ ผู้บริโภค และนักลงทุน โดยอิงข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มที่อัปเดตถึงปี 2568-2569
ถอดรหัสวิกฤต: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน มีลักษณะที่บ่งชี้ถึงภาวะ “ซึมยาว” อย่างชัดเจน ซึ่งเป็นผลพวงจากหลายปัจจัยที่มาบรรจบกัน ประการแรก เศรษฐกิจไทยยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แม้ภาคการท่องเที่ยวจะกลับมาคึกคัก แต่ภาคการผลิตและการส่งออกยังคงเผชิญกับความท้าทายจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ทำให้กำลังซื้อของประชาชนโดยรวมยังไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งขึ้นแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ยิ่งบั่นทอนความสามารถในการใช้จ่ายและการก่อหนี้ของผู้บริโภคให้ลดลง
ในขณะเดียวกัน นโยบายการเงินที่เข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ภาระการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์เองก็เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง บ่งชี้ถึงความเสี่ยงที่ NPL จะปรับเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต หากคุณภาพสินเชื่อยังคงอ่อนแออย่างต่อเนื่อง ธนาคารก็จะยิ่งเข้มงวดกับการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อลดลง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจากข้อมูลที่เราเห็นในตลาดบ้านกรุงเทพฯ และอสังหาฯ ปริมณฑล ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาทนั้นสูงมาก เนื่องจากผู้ขอกู้มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง
สิ่งที่น่ากังวลคือ ปัญหาคุณภาพสินเชื่อไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป แต่เริ่มลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนเริ่มเห็นผลกระทบแม้กระทั่งในกลุ่มราคา 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมที่เริ่มจากฐานราก กำลังส่งผลกระทบต่อกลุ่มชนชั้นกลางมากขึ้นเรื่อยๆ นี่คือสัญญาณเตือนที่สำคัญที่เราต้องรับรู้และเตรียมพร้อมรับมือ และตอกย้ำความเสี่ยงที่อาจจะนำไปสู่ ‘สงครามราคาบ้าน’ อย่างแท้จริง
เงาของสงครามราคา: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์
เมื่อพูดถึง ‘สงครามราคาบ้าน’ ภาพที่เด่นชัดที่สุดคือการเปรียบเทียบกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา การแข่งขันที่รุนแรงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ในราคาที่ดึงดูดใจ ประกอบกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ประกอบการรถยนต์ต้องหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงลงอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก ผลพวงที่ตามมาไม่ใช่แค่การทำลายโครงสร้างราคา แต่ยังส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสีย ทิ้งสินเชื่อ และทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อมูลค่าทรัพย์สินของตนเอง
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงสินค้าทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่มีมูลค่าสูง และมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของครัวเรือน เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง มีความมั่นคงทางการเงินน้อยลง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยลดลงตามไปด้วย หากผู้คน “รู้สึกจนลง” จากการที่มูลค่าบ้านที่เคยเป็นความภาคภูมิใจและหลักประกันลดลง พวกเขาก็จะไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าลงทุน ซึ่งจะกลายเป็นวงจรลบที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้หมุนลงเรื่อยๆ ดังเช่นกรณีศึกษาที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศ
ในขณะนี้ เราอาจจะยังไม่เห็น ‘สงครามราคาบ้าน’ เต็มรูปแบบสำหรับโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งผู้ประกอบการอาจยังพยายามรักษาราคาไว้ แต่สัญญาณที่ชัดเจนคือการแข่งขันลดราคาในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสองที่ต้องการระบายสต็อกออกมาสู่ตลาดอย่างรวดเร็วเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง สิ่งนี้สร้างแรงกดดันต่อภาพรวมของราคาตลาด และหากผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางที่มีสภาพคล่องจำกัด จำเป็นต้องยอมลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อความอยู่รอด ก็อาจจุดชนวนให้เกิด ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่แท้จริงขึ้นได้ และยังอาจส่งผลกระทบต่อตลาดหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นช่องทางการระดมทุนที่สำคัญของผู้ประกอบการ
มุมมองสถาบันการเงิน: การบริหารจัดการสินเชื่อในภาวะท้าทาย
จากประสบการณ์ตรงในแวดวงการเงิน ผมเห็นว่าธนาคารพาณิชย์กำลังเผชิญกับทางสองแพร่งในการบริหารจัดการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงไทยได้สะท้อนภาพรวมว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ การเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ซึ่งเป็นความท้าทายที่ส่งผลต่อการใช้จ่ายและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารเริ่มเห็นแนวโน้มที่ประชาชนนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนความต้องการเงินสดของผู้บริโภค และชี้ให้เห็นว่าทิศทาง NPL ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในโหมดประคับประคอง
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ก็ได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) มีการหดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างยังทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) สิ่งนี้บังคับให้ธนาคารต้องปรับกลยุทธ์โดยหันไปขยายตลาดในกลุ่มบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าในภาวะปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม แม้บ้านมือสองจะดูมีเสถียรภาพ แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ธนาคารจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังเป็นพิเศษในการพิจารณา “การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน” ให้ถูกต้องตามกลไกตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงเข้มงวดกับ “คุณสมบัติลูกค้า” ให้แน่ใจว่าเป็นลูกค้าที่ต้องการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ธนาคารจำเป็นต้อง “ตั้งการ์ดเข้ม” ขึ้น และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างใกล้ชิด
ข้อมูลที่น่าตกใจคือ สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบัน “แย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19” ด้วยซ้ำไป เนื่องจากในตลาดมีสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนมากที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก และกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาทกลับมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก เพราะมี DSR เกินเกณฑ์ ในขณะที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงกว่า 70,000-100,000 บาท ซึ่งซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือการทดสอบครั้งสำคัญของระบบการเงินและอสังหาริมทรัพย์ไทย หากเราไม่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงนี้ได้ดีพอ ผลกระทบอาจลามเป็นลูกโซ่ และทำให้ ‘สงครามราคาบ้าน’ ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” โดยรวม
เกมระยะยาว: กลยุทธ์สำหรับผู้พัฒนา ผู้ซื้อ และนักลงทุน
ภายใต้สถานการณ์ที่สุ่มเสี่ยงต่อ ‘สงครามราคาบ้าน’ ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รัดกุมและมองการณ์ไกล
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การเร่งระบายสต็อกเก่าด้วยการลดราคาอาจเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาสภาพคล่อง แต่ต้องระวังไม่ให้ทำลายโครงสร้างราคาตลาดจนเกินไป
เน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์: โครงการใหม่ควรเน้นความต้องการที่แท้จริงของตลาด (Real Demand) ให้มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและกลุ่มราคาที่ยังมีกำลังซื้อ เช่น อสังหาฯ ทำเลทอง ใกล้ระบบขนส่งมวลชน หรือรองรับเทรนด์การทำงานแบบ Hybrid Work
มองหาช่องทางระดมทุนที่หลากหลาย: การพึ่งพิงหุ้นกู้อาจมีความเสี่ยงมากขึ้นในภาวะตลาดผันผวน การพิจารณาแหล่งเงินทุนอื่นๆ หรือการร่วมทุนกับพันธมิตรที่แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญ
นำ Digital Transformation มาใช้: การใช้เทคโนโลยีในการตลาด การขาย และการบริหารจัดการโครงการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย:
ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด: นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการเปรียบเทียบราคาและข้อเสนอจากผู้ประกอบการ การทำ “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” ด้วยตนเอง หรือปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่เชื่อถือได้ จะช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น
ประเมินความพร้อมทางการเงินอย่างรอบคอบ: ตรวจสอบภาระหนี้ DSR และความสามารถในการชำระหนี้อย่างสม่ำเสมอ หากเป็นไปได้ ให้เตรียมเงินดาวน์ให้มากที่สุดเพื่อลดภาระสินเชื่อ และมองหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” หรือโอกาสในการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ที่ดีขึ้นในอนาคต
พิจารณาบ้านมือสอง: ในช่วงที่ ‘สงครามราคาบ้าน’ กำลังคุกคาม โอกาสในการได้บ้านมือสองคุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผลมีสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้องมีการ “การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน” ที่โปร่งใสและตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียด
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว: ตลาดขาลงอาจเป็นช่วงเวลาที่ยอดเยี่ยมในการสะสมสินทรัพย์ โดยเฉพาะ “อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า” ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโต หรือในกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่มีการบริหารจัดการที่ดี
Diversify Portfolio: ไม่ควรกระจุกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวหรือทำเลเดียว การกระจายความเสี่ยงเป็นสิ่งสำคัญ
ทำความเข้าใจ “การวางแผนการเงินอสังหาฯ”: การมีกลยุทธ์ทางภาษีและบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ดี จะช่วยให้การลงทุนมีประสิทธิภาพและยั่งยืน
ระมัดระวังการเก็งกำไรระยะสั้น: ในสภาวะตลาดที่อ่อนไหว การเก็งกำไรระยะสั้นมีความเสี่ยงสูงมาก นักลงทุนควรเน้นการสร้างผลตอบแทนจากกระแสรายรับ (Rental Yield) มากกว่าการหวังกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain)
มองไปข้างหน้า: เส้นทางสู่การฟื้นตัวและความแข็งแกร่ง
แม้สัญญาณของ ‘สงครามราคาบ้าน’ จะดูน่ากังวล แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็มีปัจจัยสนับสนุนที่จะช่วยให้ผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ ในปี 2569 คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะเริ่มฟื้นตัวชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีแรงหนุนจากการท่องเที่ยว การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ และนโยบายที่อาจผ่อนคลายลง เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อาจเริ่มปรับลดลงในช่วงครึ่งหลังของปีหน้า ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของลูกหนี้ และกระตุ้น “กำลังซื้อ” ที่อยู่อาศัยให้กลับมาได้บางส่วน
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และตลาดจะยังคงเน้นความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) เป็นหลัก โครงการที่มีราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อและตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะ “ตลาดบ้านกรุงเทพฯ” และ “อสังหาฯ ปริมณฑล” ที่ยังคงเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ จะยังคงเป็นที่ต้องการ
ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพจากปัจจัยพื้นฐานที่ดี ทั้งการเป็นศูนย์กลางของภูมิภาค และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง สิ่งสำคัญคือการที่ทุกภาคส่วนต้องทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ในการบริหารจัดการหนี้เสีย “การบริหารหนี้เสีย” (NPL Management) อย่างเป็นระบบ การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค และการส่งเสริมการลงทุนที่มีคุณภาพเพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาด
บทเรียนจาก ‘สงครามราคาบ้าน’ (House Price War) ในอุตสาหกรรมยานยนต์แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นในการปรับตัวและการสร้างภูมิคุ้มกัน หากผู้ประกอบการและสถาบันการเงินสามารถรับมือกับสถานการณ์นี้ได้อย่างชาญฉลาด ควบคู่ไปกับการที่ผู้บริโภคมีการวางแผนทางการเงินที่ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในฐานะผู้ซื้อหรือนักลงทุน การทำความเข้าใจเชิงลึกในทุกมิติของตลาดถือเป็นหัวใจสำคัญอย่างยิ่ง อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลล่าสุด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ หากคุณมีข้อสงสัยหรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือโอกาสในการ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ ทีมงานของเรายินดีให้ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” อย่างมืออาชีพเพื่อนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่มั่นคงและมีประสิทธิภาพสูงสุด