เปิดสัญญาณวิกฤต: ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” ครั้งใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมหภาคมากว่าทศวรรษ ผมมองว่าภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญ ไม่ใช่เพียงแค่ความท้าทายตามวัฏจักร แต่เป็นการส่งสัญญาณเตือนถึงปรากฏการณ์ที่อาจรุนแรงกว่าที่เคยพบเจอมา นั่นคือการปะทุขึ้นของ สงครามราคาบ้าน อย่างแท้จริง ซึ่งเป็นภาพที่คล้ายคลึงกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อไม่นานมานี้ และหากเกิดขึ้นจริง จะนำมาซึ่งผลกระทบที่ซับซ้อนและแผ่ขยายเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568-2569 ที่กำลังจะมาถึง
หลายท่านอาจมองว่าภาวะตลาดซบเซาเป็นเรื่องปกติ แต่สิ่งที่แตกต่างออกไปในรอบนี้คือความรุนแรงของปัจจัยกดดัน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับวิกฤติ และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน สิ่งเหล่านี้กำลังสร้างสมการที่ซับซ้อนและยากจะคาดเดา เมื่ออุปทานล้นเกิน ความต้องการซื้ออ่อนแอ การระบายสต็อกสินค้าจึงกลายเป็นทางออกเดียวของผู้ประกอบการ และนั่นคือจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน
คลื่นพายุลูกใหม่: สัญญาณเตือนจากปาก “ผู้เชี่ยวชาญ” และธนาคารพาณิชย์
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ได้จุดประเด็นสำคัญนี้ขึ้นมา โดยเปรียบเทียบสถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันกับวิกฤตการณ์ในตลาดรถยนต์ปีที่ผ่านมา ซึ่งเราได้เห็นการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และกำลังซื้อที่ลดลง ปรากฏการณ์ดังกล่าวไม่เพียงแต่สร้างความปั่นป่วนในอุตสาหกรรม แต่ยังส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อและนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก คำถามคือ “ตลาดอสังหาฯ” กำลังเดินตามรอยนั้นอยู่หรือไม่
มุมมองของผมคือ “ใช่” สัญญาณต่างๆ เริ่มชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ คุณภาพสินเชื่อในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แสดงอาการน่าเป็นห่วงมานานแล้ว แต่สิ่งที่น่ากังวลกว่าคือปัญหาเหล่านี้กำลังลามไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงกลุ่มราคา 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากฐานล่างขึ้นสู่ชนชั้นกลางอย่างชัดเจน ปรากฏการณ์เช่นนี้ไม่เคยเกิดขึ้นง่ายๆ และการแก้ไขก็ซับซ้อนยิ่งกว่าที่คาดคิด การหั่นราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกอาจดูเหมือนเป็นทางออกระยะสั้น แต่ผลข้างเคียงในระยะยาวกลับน่าสะพรึงกลัวกว่ามาก
ธนาคารขนาดใหญ่อย่างกรุงไทยเองก็ยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังอยู่ใน “โหมดประคับประคอง” สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ส่วนธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% และยอดขายบ้านใหม่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ซึ่งถือเป็นอัตราที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ทำให้ธนาคารต้องหันไปพึ่งพา ตลาดบ้านมือสอง มากขึ้น เพราะมองว่ามีเสถียรภาพกว่า แม้จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงเรื่องราคาประเมินและคุณสมบัติผู้กู้ที่เข้มงวดมากขึ้นก็ตาม
กลไก “Wealth Effect” และผลกระทบต่อเศรษฐกิจมหภาค
สิ่งที่ทำให้ สงครามราคาบ้าน แตกต่างจากสงครามราคาในสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไป คือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง ดร.อมรเทพได้กล่าวถึงประเด็นนี้อย่างชัดเจน เมื่อมูลค่าบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของคนส่วนใหญ่ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้จะไม่ได้สูญเสียรายได้ก็ตาม ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการจับจ่ายใช้สอยก็จะลดลงตามไปด้วย สถานการณ์นี้เคยเกิดขึ้นกับประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง และส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาพรวมเศรษฐกิจ เนื่องจากภาคอสังหาฯ มีสัดส่วนสำคัญใน GDP ของหลายประเทศ รวมถึงไทย
หากปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในประเทศไทยอย่างเต็มรูปแบบ จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่:
กำลังซื้อหดตัว: ผู้คนรู้สึกไม่มั่นคงทางการเงิน ทำให้ลดการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ชะลอตัวลงไปอีก
คุณภาพสินเชื่อเสื่อมถอย: การลดลงของมูลค่าหลักประกัน (บ้าน) ทำให้ภาระหนี้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน ลูกหนี้บางรายอาจเลือกที่จะ “ทิ้ง” บ้านหรือผ่อนต่อไม่ไหว ทำให้ธนาคารต้องรับภาระหนี้เสีย (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) เพิ่มขึ้น
การลงทุนหยุดชะงัก: ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเผชิญกับสภาพคล่องตึงตัว การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็จะยิ่งยากลำบาก ซึ่งอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ของผู้ประกอบการบางราย
ความเชื่อมั่นลดลง: ทั้งผู้บริโภคและนักลงทุนจะขาดความเชื่อมั่นต่อภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ทำให้การฟื้นตัวเป็นไปได้ยากและใช้เวลานาน
วิกฤตซ้อนวิกฤต: สต็อกล้น กำลังซื้อหด ธนาคารเข้ม
สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเข้าขั้นวิกฤตหนักกว่าช่วงโควิด-19 เสียอีก ในช่วงโควิด แม้กิจกรรมเศรษฐกิจจะหยุดชะงัก แต่สต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมยังไม่สูงเท่าปัจจุบัน อีกทั้งการแข่งขันด้านราคาก็ยังไม่ดุเดือดเท่านี้ แต่ในวันนี้เรากำลังเผชิญกับ:
สต็อกสินค้าคงค้างมหาศาล: โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมเก่าและบ้านเก่าที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังหาคนซื้อไม่ได้ สต็อกเหล่านี้กำลังกลายเป็น “ยาขม” ของผู้ประกอบการ เพราะมีต้นทุนการถือครอง
กำลังซื้ออ่อนแอ: อัตราหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่สูงถึง 90.9% (ข้อมูลล่าสุด) ทำให้ธนาคารต้องเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้กู้รายได้น้อยถึงปานกลาง การตรวจสอบภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่เข้มข้นขึ้น ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสูงมากในปัจจุบัน
ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น: ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ทำให้ภาระการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้และนำไปสู่การผิดนัดชำระในที่สุด
การปรับตัวของสถาบันการเงิน: จากตลาดใหม่สู่ “ตลาดบ้านมือสอง”
เมื่อตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวอย่างรุนแรง ธนาคารยูโอบีได้เผยกลยุทธ์ที่น่าสนใจ โดยการเพิ่มสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสองขึ้นเป็นประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว กลยุทธ์นี้สะท้อนถึงการมองหาโอกาสในตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า เนื่องจากราคาบ้านมือสองมักจะมีความผันผวนน้อยกว่าบ้านใหม่ที่ต้องแข่งขันกันรุนแรง แต่ก็มาพร้อมกับความท้าทายใหม่ๆ เช่น:
การประเมินราคา: การประเมินมูลค่าทรัพย์สินบ้านมือสองต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและความรอบคอบ เพื่อไม่ให้ธนาคารแบกรับความเสี่ยงจากมูลค่าหลักประกันที่สูงเกินจริง
คุณสมบัติลูกค้า: ธนาคารต้องคัดกรองลูกค้าอย่างเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าผู้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีความสามารถในการชำระหนี้ ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
การบริหารจัดการความเสี่ยง: แม้ตลาดบ้านมือสองจะมีความเสถียรภาพกว่า แต่ก็ยังคงมีความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก ธนาคารต้องมีการตั้งสำรองและบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่ออย่างระมัดระวัง
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ และการเอาตัวรอดในยุค “สงครามราคา”
สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องใช้ความเชี่ยวชาญและวิจารณญาณอย่างสูงเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังก่อตัว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
เร่งระบายสต็อกอย่างมีกลยุทธ์: แทนที่จะหั่นราคาแบบหว่านแห ควรพิจารณากลุ่มเป้าหมายและเสนอแพ็กเกจที่น่าสนใจ เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน, อัตราดอกเบี้ยพิเศษ, หรือการจัดโปรโมชั่นร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อลดผลกระทบต่อภาพลักษณ์ของโครงการ
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และเน้นการจัดการกระแสเงินสดที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อรับมือกับตลาดหุ้นกู้ที่ตึงตัว และต้นทุนการเงินที่อาจสูงขึ้น
ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนา: หันมาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น (Niche Market) หรือพิจารณาการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุนขนาดใหญ่
สำหรับผู้ซื้อบ้าน:
โอกาสทองของผู้มีกำลังซื้อ: หากคุณมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความพร้อมด้านเงินดาวน์ และ DSR ไม่สูงเกินไป นี่อาจเป็นจังหวะทองในการซื้อบ้านในราคาที่น่าสนใจ ด้วยตัวเลือกที่หลากหลายและโปรโมชั่นพิเศษมากมายใน “ตลาดอสังหาฯ”
ศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน: ตรวจสอบราคาประเมิน เทียบราคากับโครงการในบริเวณใกล้เคียง และตรวจสอบเงื่อนไขการกู้สินเชื่อบ้านจากหลายธนาคาร เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
พิจารณา “บ้านมือสอง”: ตลาดนี้มีตัวเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้บ้านใหม่ และอาจได้ทำเลที่ตั้งที่ดีกว่าในราคาที่คุ้มค่ากว่า ควรปรึกษา “ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์” เพื่อประเมินมูลค่าและสภาพบ้านอย่างละเอียด
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาโอกาสในวิกฤต: สงครามราคาบ้าน อาจสร้างโอกาสในการเข้าซื้อทรัพย์สินที่มีศักยภาพในราคาต่ำกว่าตลาด อย่างไรก็ตาม การลงทุนในยุคนี้ต้องมาพร้อมกับการวิเคราะห์ที่แม่นยำและการบริหารจัดการความเสี่ยงที่รัดกุม
Diversify Portfolio: อย่ากระจุกตัวลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียว ควรพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หรือ ตลาดบ้านเช่า ซึ่งอาจมีความต้องการที่แตกต่างออกไป
พิจารณา “สินเชื่อเพื่อการลงทุน”: หากมีความสนใจใน การลงทุนอสังหา ควรศึกษาเงื่อนไข “สินเชื่อเพื่อการลงทุน” และปรึกษา “ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ” เพื่อวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ
เฝ้าระวังหนี้เสีย: สำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ควรพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน หรือปรับโครงสร้างหนี้ หากคาดการณ์ว่าสภาพคล่องอาจมีปัญหาในอนาคต การมี โซลูชั่นการเงินอสังหา ที่ยืดหยุ่นจะช่วยให้คุณรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันได้
แนวโน้มและการฟื้นตัว: แสงสว่างปลายอุโมงค์?
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 จะยังคงเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก และอาจเป็นปีที่เราได้เห็น สงครามราคาบ้าน ปะทุขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ โดยเฉพาะในโครงการเก่าและสต็อกคงค้างต่างๆ อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยลบเริ่มคลี่คลายลง เช่น เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ หนี้ครัวเรือนลดลง และกำลังซื้อกลับมา ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีโอกาสที่จะกลับมาเติบโตเป็นบวกได้อีกครั้งในช่วงปี 2569 โดยอาจจะเห็นการเติบโตประมาณ 4-5% ตามที่ธนาคารยูโอบีได้คาดการณ์ไว้ การฟื้นตัวนี้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อภาครัฐและสถาบันการเงินทำงานร่วมกันเพื่อบรรเทาภาระหนี้ของประชาชน สร้างความเชื่อมั่น และกระตุ้นเศรษฐกิจให้หมุนเวียน
ในระยะสั้น การบริหารจัดการสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาด การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนคือสิ่งสำคัญที่สุด การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างละเอียดและการเตรียมพร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในยุคนี้ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในราคาที่เหมาะสม จะเป็นผู้ที่แข็งแกร่งและอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ที่มีการแข่งขันสูง
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะกลายเป็นเครื่องมือที่สำคัญยิ่งสำหรับทุกฝ่าย และการมองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและ กลยุทธ์การลงทุนอสังหา ที่ไม่เหมือนใคร เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับความเสี่ยง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเน้นย้ำเสมอว่าทุกวิกฤติย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ แต่โอกาสนั้นจะเปิดเผยให้เห็นเฉพาะผู้ที่เตรียมพร้อม มีความรู้ และกล้าที่จะเผชิญหน้ากับความท้าทายเท่านั้น
ก้าวต่อไปกับความมั่นใจ: ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
ท่ามกลางความไม่แน่นอนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน การตัดสินใจที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การขาย หรือการลงทุน จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้ที่มีความเชี่ยวชาญอย่างแท้จริง หากคุณกำลังพิจารณาที่จะก้าวเข้าสู่ตลาดนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และการวางแผนทางการเงินเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำปรึกษาแบบมืออาชีพและค้นหา โซลูชั่นการเงินอสังหา ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณในวันนี้ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีข้อมูลและมั่นใจ.
