เผยสัญญาณวิกฤต: ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” 2568-2569 และกลยุทธ์ผู้รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังก่อตัวขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่เราต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด ผมกำลังพูดถึงสัญญาณที่ชัดเจนของสิ่งที่หลายฝ่ายเริ่มกังวล นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นความท้าทายที่ใหญ่หลวงกว่าวิกฤตใดๆ ที่เราเคยเผชิญมา
ปฐมบทแห่งความท้าทาย: เศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือน
สิ่งที่จุดประกายความกังวลเรื่อง สงครามราคาบ้าน คือภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้คนจำนวนมากแบกรับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
จากประสบการณ์ของผม เมื่อกำลังซื้อหดตัวลงเช่นนี้ ธนาคารพาณิชย์ย่อมต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเป็นพิเศษ เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นไม่ได้เป็นเพียงการป้องกันความเสี่ยงของธนาคารเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงคุณภาพสินเชื่อโดยรวมในระบบที่เริ่มมีสัญญาณน่ากังวล โดยเฉพาะหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อจัดชั้นกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่สำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มขึ้นของ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ ทำให้โอกาสที่ผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยถึงปานกลาง จะถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: ภาพสะท้อนของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้น
สิ่งที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้จุดประเด็นไว้นั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง การนำสถานการณ์ในตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา มาเปรียบเทียบกับภาพที่อาจเกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568-2569 ไม่ใช่เรื่องเกินจริง ในอุตสาหกรรมยานยนต์ เราเห็นการลด แลก แจก แถม อย่างรุนแรง โดยเฉพาะจากกระแสรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” และกำลังซื้อที่ซบเซา ทำให้รถยนต์ป้ายแดงต้องยอมหั่นราคาลงอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อราคารถยนต์มือสองเท่านั้น แต่ยังสร้างปัญหา NPLs ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มสินเชื่อเช่าซื้อ ซึ่งเป็นบทเรียนราคาแพง
หากเหตุการณ์คล้ายคลึงกันนี้เกิดขึ้นกับ สงครามราคาบ้าน ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่สินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดที่สะท้อนถึงความมั่งคั่งและสถานะทางการเงินของครัวเรือน การยอมลดราคาบ้านเพื่อเร่งระบายสต็อก ไม่ว่าจะเป็นโครงการใหม่หรือบ้านมือสอง จะสร้างแรงกดดันมหาศาลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ซึ่งจะนำไปสู่สิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ
ผลกระทบเชิงลึก: เมื่อ “Wealth Effect” หดหาย
ผมได้มีโอกาสศึกษาและเห็นกรณีศึกษาจากหลายประเทศ รวมถึงจีนในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ผลลัพธ์ที่ตามมาคือ “Wealth Effect” ในทางลบ หรือ “ภาวะความรู้สึกจนลง” เมื่อมูลค่าบ้านที่เคยเป็นสินทรัพย์หลักของครัวเรือนลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงตามไปด้วย ความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่ไม่ใช่แค่ปัญหาส่วนบุคคล แต่เป็นปัญหาระดับมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม เมื่อคนไม่กล้าใช้จ่าย การลงทุนหยุดชะงัก เศรษฐกิจก็จะเข้าสู่วงจรขาลง ซึ่งแก้ไขได้ยากและใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัว
ดังนั้น การป้องกันไม่ให้เกิด สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง จึงไม่ใช่แค่เรื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นเรื่องของเสถียรภาพเศรษฐกิจของประเทศ และเป็นสิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนผู้สนใจซื้อบ้าน ต้องทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้
เจาะลึกตลาด: สัญญาณความเปราะบางในแต่ละเซ็กเมนต์
สิ่งที่น่ากังวลคือ ปัญหาคุณภาพสินเชื่อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป ซึ่งเดิมทีเป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางสูงและมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อเกือบ 100% และมีรายได้ที่ไม่สูงมากนัก แต่วันนี้เราเริ่มเห็นปัญหานี้ลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนเริ่มแตะกลุ่ม 5-10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจซบเซาได้ส่งผลกระทบจากระดับล่างขึ้นสู่ระดับกลางอย่างต่อเนื่อง
ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การระบายสต็อกเป็นความท้าทายที่สำคัญ โครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวอาจยังคงตรึงราคาไว้ เพื่อรักษาภาพลักษณ์และหลีกเลี่ยงการสร้างบรรทัดฐานราคาใหม่ที่ต่ำลง แต่ในทางกลับกัน โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จและมีสินค้าคงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก กำลังเป็นกลุ่มที่เริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาอย่างเข้มข้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและเพิ่มสภาพคล่องให้กับบริษัท การแข่งขันนี้อาจเป็นชนวนที่นำไปสู่ สงครามราคาบ้าน ในที่สุด โดยเฉพาะในทำเลที่มีอุปทานส่วนเกินสูง เช่น คอนโดมิเนียมในเมืองหรือบ้านจัดสรรในโซนชานเมืองบางแห่ง
สำหรับธนาคารพาณิชย์เอง แม้ว่ายอดสินเชื่อใหม่ (New Loan) สำหรับที่อยู่อาศัยจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย UOB รายงานตัวเลขลดลงถึง 15% YOY และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% แต่การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อเดิมยังคงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ธนาคารหลายแห่งจึงหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมีเสถียรภาพและมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงสูงกว่า แต่กระนั้นก็ยังต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการประเมินราคาและคัดกรองคุณสมบัติของผู้กู้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
กลยุทธ์ผู้ประกอบการและทางออกของสถาบันการเงิน
เมื่อเผชิญกับภาวะชะลอตัว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายย่อยหรือรายกลางที่ต้องพึ่งพาสภาพคล่องสูง กำลังเผชิญความกดดันอย่างหนัก การระดมทุนผ่านช่องทางต่างๆ เช่น ตลาดหุ้นกู้ ก็อาจเผชิญความท้าทายมากขึ้น หากความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลงจากการที่สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มราคาตกต่ำ สิ่งนี้จะยิ่งซ้ำเติมสภาพคล่องของผู้ประกอบการให้แย่ลงไปอีก
ในสถานการณ์เช่นนี้ เราเริ่มเห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการ เช่น การชะลอการเปิดโครงการใหม่ การมุ่งเน้นไปยังตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง หรือการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่มีความสามารถในการชำระหนี้ชัดเจน เช่น บ้านหรู หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลทองที่มีศักยภาพสูง แม้กระนั้น อุปทานส่วนเกินในบางเซกเมนต์ก็ยังคงเป็นปัญหาที่ต้องจัดการ
สำหรับสถาบันการเงินเอง นายผยง ศรีวณิช จากธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวถึงการเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนว่าผู้คนจำนวนหนึ่งกำลังมองหาทางออกทางการเงิน และการนำบ้านมาเป็นหลักประกันเพื่อกู้เงิน ถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยม สิ่งนี้ยังคงตอกย้ำถึงความตึงเครียดทางการเงินของครัวเรือนในภาพรวม
มาตรการภาครัฐและบทบาทในการประคับประคองตลาด
ในภาวะที่ สงครามราคาบ้าน กำลังคุกคาม บทบาทของภาครัฐในการออกมาตรการประคับประคองตลาดจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นการออกมาตรการกระตุ้นการซื้อ การผ่อนคลายกฎเกณฑ์บางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยสินเชื่อ หรือการสนับสนุนกลุ่มผู้ซื้อรายแรก (First-time Homebuyers) เพื่อรักษาระดับอุปสงค์ในตลาดให้ยังคงอยู่ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต แต่ในระยะสั้น การแก้ไขปัญหาที่ต้นเหตุอย่างหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อที่อ่อนแอ เป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน
อย่างไรก็ตาม มาตรการเหล่านี้ต้องทำอย่างระมัดระวัง เพื่อไม่ให้เป็นการสร้างฟองสบู่ลูกใหม่ หรือส่งสัญญาณที่ผิดพลาดให้กับผู้ประกอบการและผู้บริโภค การสร้างสมดุลระหว่างการกระตุ้นเศรษฐกิจกับการรักษาเสถียรภาพทางการเงินเป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่ “สงครามราคาบ้าน” เริ่มต้น
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่กำลังมองหาโอกาส การทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หาก สงครามราคาบ้าน ทวีความรุนแรงขึ้น จะเกิดโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นเช่นกัน ผมขอแนะนำให้พิจารณาปัจจัยเหล่านี้:
ทำเลที่ตั้ง (Location, Location, Location): ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ใกล้ระบบขนส่งมวลชน หรือแหล่งงาน ยังคงมีความต้องการและมูลค่าที่ยั่งยืนกว่า
คุณภาพสินทรัพย์: การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพดี การออกแบบที่ตอบโจทย์ และการบริหารจัดการโครงการที่ดี จะยังคงรักษามูลค่าไว้ได้ดีกว่า
การคัดกรองผู้เช่า/ผู้ซื้อ: หากเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า การคัดกรองผู้เช่าที่มีคุณภาพจะช่วยลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระ
ความสามารถในการแบกรับความเสี่ยง: การลงทุนในภาวะที่ตลาดผันผวนต้องอาศัยเงินทุนที่เพียงพอและความสามารถในการแบกรับความเสี่ยงได้ในระยะยาว
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก: การศึกษาข้อมูลอุปสงค์อุปทานในแต่ละพื้นที่ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ และการใช้บริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
พิจารณาบ้านมือสอง: ในช่วงที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว บ้านมือสองที่มีราคาเหมาะสมอาจเป็นโอกาสที่ดี โดยเฉพาะในทำเลที่พัฒนาแล้ว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน แต่ต้องตรวจสอบสภาพและราคาประเมินให้ละเอียด
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: นักลงทุนควรพิจารณาวัตถุประสงค์ในการลงทุนอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง การซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งแต่ละวัตถุประสงค์จะมีความเสี่ยงและผลตอบแทนที่แตกต่างกันไป
ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: คาดการณ์และทางออก
จากมุมมองของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะทรงตัวหรือเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง สถานการณ์ที่เลวร้ายกว่าช่วงโควิด-19 นั้นเป็นไปได้จริง เพราะในปัจจุบันเรามี “ของค้างสต็อก” หรืออุปทานส่วนเกินที่สะสมมานาน ในขณะที่กำลังซื้อยังคงเปราะบาง การฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลา และคาดว่าเราอาจเริ่มเห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจนขึ้นในปี 2569 โดยมีเงื่อนไขว่าปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจจะเริ่มดีขึ้น หนี้ครัวเรือนได้รับการจัดการที่ดีขึ้น และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา
ผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว โดยหันมาเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (Real Demand) มากขึ้น หลีกเลี่ยงการสร้างอุปทานส่วนเกินที่ไม่จำเป็น และให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและหนี้สิน การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การตลาด และการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การเฝ้ารอจังหวะที่เหมาะสมอาจเป็นกลยุทธ์ที่ดี แต่ก็ต้องพิจารณาความต้องการที่แท้จริงของตนเองประกอบด้วย การเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำจากหลายธนาคาร และการศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียดถี่ถ้วน จะช่วยให้ได้บ้านที่คุ้มค่าและตอบโจทย์ที่สุด
บทสรุป: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่คำกล่าวอ้างที่น่ากลัว แต่เป็นสัญญาณเตือนที่สะท้อนถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันในประเทศไทย ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าความท้าทายนี้จะผลักดันให้ทุกภาคส่วนต้องปรับตัวและพัฒนากลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อความอยู่รอดและเติบโต การทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณกำลังพิจารณาที่จะซื้อ ขาย หรือลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลานี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การเงินอสังหาริมทรัพย์ หรือ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อขอคำแนะนำ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นได้ในวิกฤตนี้.
