เจาะลึก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569: ถอดรหัสสัญญาณ ‘สงครามราคาบ้าน’ และโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้าติดตามพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงปัจจัยขับเคลื่อนและแรงกดดันต่างๆ ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ สัญญาณที่กำลังปรากฏขึ้นชวนให้เราต้องหันกลับมาพิจารณาอย่างจริงจังถึงความเสี่ยงที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและรุนแรงยิ่งกว่าวิกฤตการณ์ที่ผ่านมาหลายครั้ง บทความนี้จะพาท่านเจาะลึกสถานการณ์ปัจจุบัน แนวโน้มในอนาคต และกลยุทธ์สำคัญสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์ปัจจุบัน: กำลังซื้อแผ่ว สถาบันการเงินรัดเข็มขัด
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันสะท้อนถึงภาวะชะลอตัวที่ต่อเนื่องมาพักใหญ่ แม้จะมีความพยายามกระตุ้นจากภาครัฐและผู้ประกอบการ แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของอสังหาริมทรัพย์ในเซ็กเมนต์ราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท การชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นปัจจัยสำคัญที่บั่นทอนความเชื่อมั่นและอำนาจการใช้จ่ายของผู้คน
ในส่วนของสถาบันการเงินเอง ก็มีความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากยิ่งขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ได้ชี้ให้เห็นถึงความกังวลเกี่ยวกับตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ยังไม่ชัดเจน และหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งหากตัวเลขเหล่านี้ยังคงขยับขึ้นต่อเนื่อง ธนาคารย่อมต้องเข้มงวดกับการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าสถานการณ์เช่นนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มรายได้น้อยอีกต่อไป สัญญาณบ่งชี้จากธนาคารต่างๆ สะท้อนว่าปัญหาเริ่มลามไปยังกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ราคา 3-5 ล้านบาท และบางครั้งก็เริ่มเห็นผลกระทบในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป นี่คือภาพสะท้อนว่าเศรษฐกิจกำลังซึมจากฐานรากไปสู่ระดับกลาง ซึ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: สัญญาณเตือนถึง ‘สงครามราคาบ้าน’
สิ่งที่ผู้บริหารธนาคารและนักวิเคราะห์หลายท่านกำลังจับตาและวิตกกังวลเป็นพิเศษ คือความเป็นไปได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเผชิญกับปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เฉกเช่นที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา เราเห็นรถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาอย่างรุนแรง ทั้งจากปัจจัยการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการ “ดัมพ์ราคา” และภาวะกำลังซื้อที่ไม่เอื้ออำนวย ซึ่งเมื่อผนวกกับการที่ธนาคารเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็ยิ่งทำให้ราคารถปรับลดลงต่ำมากเพื่อเร่งระบายสต็อก
ดร.อมรเทพ จาวะลา ได้เน้นย้ำว่า หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงกว่ามาก เหตุผลสำคัญคือเรื่องของ Wealth Effect หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง หากราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าทรัพย์สินที่ตนเองมีอยู่มีมูลค่าลดลง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย ทำให้คนรู้สึก “จนลง” และไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าลงทุน ซึ่งจะสร้างวัฏจักรขาลงที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยอย่างต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่น่ากลัวและแตกต่างจากการลดราคาในตลาดรถยนต์อย่างสิ้นเชิง
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเห็นด้วยกับมุมมองนี้อย่างยิ่ง การที่มูลค่าของสินทรัพย์หลักอย่างบ้านลดลง ย่อมสั่นคลอนรากฐานความมั่นคงทางการเงินและความเชื่อมั่นของครัวเรือน ซึ่งจะกลายเป็นแรงกดดันสำคัญต่อเศรษฐกิจมหภาคโดยรวม
แม้ในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ในโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัว แต่สัญญาณการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือ บ้านมือสอง เริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนขึ้น นี่คือจุดเริ่มต้นที่ควรจับตาเป็นพิเศษ เพราะหากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป อาจนำไปสู่การยอมลดราคาอย่างรุนแรงของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน
มุมมองของสถาบันการเงิน: กลยุทธ์ประคับประคองและหันหา ‘บ้านมือสอง’
ธนาคารต่างๆ เองก็กำลังปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวว่าการเปิดโครงการใหม่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลงเช่นกัน ทำให้ธนาคารต้องอยู่ในโหมดประคับประคองสำหรับ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และเริ่มเห็นแนวโน้มการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการเงินสดของผู้บริโภค
ในขณะเดียวกัน นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้เปิดเผยว่ายอดปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ใหม่หดตัวถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งอาการของตลาดบ้านใหม่แย่กว่าช่วงโควิด-19 เสียอีก เนื่องจากปัจจุบันมีสต็อกบ้านในตลาดจำนวนมากแต่ขายไม่ออก ทำให้ธนาคารหันมาเน้นการขยายตัวในตลาด บ้านมือสอง มากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังในการพิจารณาราคาประเมินและคุณสมบัติลูกค้าอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเอง
ข้อมูลของธนาคารยูโอบีชี้ให้เห็นว่าสัดส่วนพอร์ต สินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสอง ของธนาคารอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงการปรับตัวของสถาบันการเงินในสภาวะที่ตลาดใหม่ชะลอตัวจากอุปสงค์ อุปทาน และราคาที่สูงขึ้น รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่าการที่ธนาคารหันไปให้ความสำคัญกับ บ้านมือสอง มากขึ้น ถือเป็นกลยุทธ์ที่สมเหตุสมผลในระยะสั้น แต่ก็มาพร้อมกับความท้าทายในการประเมินราคาและตรวจสอบประวัติสินเชื่อที่ซับซ้อนกว่า อสังหาริมทรัพย์ ใหม่ โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้จึงต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน
ความท้าทายของผู้ประกอบการและบริษัทบริหารสินทรัพย์
หาก “สงครามราคาบ้าน” ทวีความรุนแรงขึ้น ย่อมส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ โดยตรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทขนาดเล็กที่อาจประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างหนัก การระดมทุนจะยิ่งยากลำบากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นจากสถาบันการเงินหรือตลาดหุ้นกู้ ซึ่งเป็นช่องทางสำคัญในการขับเคลื่อนโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่
นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งมีทรัพย์สินที่รอการระบายอยู่ในมือจำนวนมาก ก็จะเผชิญกับความท้าทายอย่างมหาศาลเช่นกัน การที่ราคา อสังหาริมทรัพย์ ลดลงจะทำให้การระบายสินทรัพย์เหล่านี้ทำได้ยากขึ้น ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและผลประกอบการของ AMC โดยตรง หากมีการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพที่ไม่ทันท่วงที อาจกลายเป็นปัญหาลูกโซ่ที่กระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินโดยรวม
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมมักจะย้ำเตือนผู้ประกอบการเสมอถึงความสำคัญของการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การประเมินความต้องการของตลาดอย่างแม่นยำ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคอย่างแท้จริง แทนที่จะเน้นปริมาณเพียงอย่างเดียว
กลยุทธ์สำหรับผู้เกี่ยวข้อง: การปรับตัวในยุควิกฤต
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทุกภาคส่วนจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รัดกุมและปรับตัวอย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้ซื้อ: นี่อาจเป็นโอกาสทองอสังหาริมทรัพย์ในการพิจารณาซื้อ บ้านมือสอง หรือโครงการเก่าที่ลดราคา แต่ต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการตรวจสอบคุณภาพทรัพย์สิน ราคาประเมิน และความสามารถในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของตนเอง การวางแผนการเงินที่ดี ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และพิจารณาความมั่นคงในอาชีพเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ควรหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การชะลอการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และการปรับปรุงคุณภาพโครงการที่มีอยู่เพื่อเพิ่มมูลค่า นอกจากนี้ การศึกษาตลาดอย่างละเอียดเพื่อพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม หรือในทำเลทองที่มีศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ในโซนธุรกิจใหม่ๆ หรือคอนโดมิเนียมหรูในทำเลศักยภาพ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
สำหรับสถาบันการเงิน: การรักษามาตรฐานการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดเป็นสิ่งจำเป็น การบริหารจัดการ NPL อย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่หลากหลาย เช่น การรีไฟแนนซ์บ้าน หรือการปรับโครงสร้างหนี้ เพื่อช่วยเหลือลูกหนี้ที่มีศักยภาพ แต่ประสบปัญหาสภาพคล่องชั่วคราว ถือเป็นสิ่งที่ควรทำ
สำหรับนักลงทุน: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ต้องใช้ความรอบคอบอย่างมาก การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก การกระจายความเสี่ยง และการปรึกษาที่ปรึกษาการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญ เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม การพิจารณา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีกระแสเงินสดดี หรือมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากค่าเช่า อาจเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเก็งกำไรจากส่วนต่างราคา
แนวโน้มอนาคต: หวังฟื้นตัวในปี 2569?
จากภาพรวมที่นักวิเคราะห์หลายท่าน รวมถึงผู้บริหารธนาคารยูโอบีได้ประเมินไว้ คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 อาจจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม มีความหวังว่าในปี 2569 ตลาดอาจจะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยฟื้นตัวขึ้น การท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก นโยบายภาครัฐมีส่วนช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ และสถานการณ์ NPL ของสถาบันการเงินเริ่มคลี่คลาย
ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ฟื้นตัวได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย: การเติบโตของ GDP ที่แข็งแกร่งขึ้น การจ้างงานที่เพิ่มขึ้น และรายได้ที่ปรับตัวดีขึ้นของผู้บริโภค
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้น อสังหาริมทรัพย์ ที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การสนับสนุน สินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับกลุ่มเป้าหมาย หรือการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ
เสถียรภาพทางการเงิน: การที่ธนาคารมีความมั่นใจมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ และการที่ NPLs เริ่มลดลง
นวัตกรรมของผู้ประกอบการ: การสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคในยุค New Normal เช่น Smart Home, Wellness Residence หรือ Mixed-use Development ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตครบวงจร
สรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังยืนอยู่บนจุดเปลี่ยนที่สำคัญ การปรากฏของสัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” คือสิ่งที่เราต้องจับตาอย่างใกล้ชิดและเตรียมพร้อมรับมือ การชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่แผ่วลง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ล้วนเป็นแรงกดดันที่บีบให้ทุกภาคส่วนต้องปรับตัวและพัฒนากลยุทธ์ใหม่ๆ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าท่ามกลางความท้าทายย่อมมีโอกาสเสมอ การทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง การตัดสินใจอย่างรอบคอบ และการแสวงหาคำแนะนำจากผู้รู้ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุคใหม่นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการซื้อ-ขาย การพัฒนาโครงการ หรือการบริหารสินทรัพย์ในสภาวะที่ผันผวนเช่นนี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและวางแผนร่วมกับท่าน เพื่อให้มั่นใจว่าการตัดสินใจของท่านจะเป็นไปอย่างชาญฉลาดและเกิดประโยชน์สูงสุด กรุณาติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงความต้องการของท่านวันนี้ เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่นำทางท่านผ่านทุกความท้าทายในโลกของ อสังหาริมทรัพย์
