จับสัญญาณวิกฤต: ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาโดยตลอด และ ณ ขณะนี้ สัญญาณหลายอย่างกำลังชี้ไปที่จุดเปลี่ยนสำคัญที่น่าจับตา นั่นคือความเป็นไปได้ของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบในวงกว้างกว่าที่เราเคยเห็นมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยต่างๆ ที่กำลังกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมประเมินสถานการณ์และแนวโน้มในอนาคต เพื่อให้คุณในฐานะผู้บริโภค นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ สามารถเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
ปัจจัยกดดันจากเศรษฐกิจมหภาค: คลื่นลมที่ซัดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เศรษฐกิจโลกที่ยังคงฟื้นตัวไม่เต็มที่ ท่ามกลางความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และปัญหาห่วงโซ่อุปทานที่ยืดเยื้อ ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อัตราเงินเฟ้อยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าเป้าหมายในบางช่วงเวลา แม้จะเริ่มคลี่คลายลงบ้าง แต่ก็ยังคงบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ผ่านมา แม้จะอยู่ในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็ได้เพิ่มภาระทางการเงินให้กับผู้กู้ โดยเฉพาะผู้ที่มีหนี้สินภาคครัวเรือนในระดับสูง และสร้างความท้าทายใหม่ๆ ให้กับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง และส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในภาวะที่ผู้คนมีรายได้ที่แท้จริงลดลง และต้องแบกรับค่าครองชีพที่สูงขึ้น การตัดสินใจซื้อบ้านซึ่งเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตจึงถูกเลื่อนออกไป หรือต้องใช้เวลาในการพิจารณาที่ถี่ถ้วนมากขึ้น ไม่เว้นแม้แต่กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงที่เริ่มได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและตลาดทุน ทำให้การตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัวลง ยิ่งไปกว่านั้น นโยบายทางการเงินที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารกลางทั่วโลกเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ก็ยังคงส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในระบบการเงิน และอาจนำไปสู่ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กับดักสินเชื่อและหนี้เสีย: เมื่อสถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวัง
หนึ่งในฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือกลไกสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทว่าในปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์กลับต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย “สินเชื่อบ้าน” อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน สาเหตุหลักมาจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินเชื่อรายย่อย รวมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นผลพวงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ที่ลดลง
ธนาคารต่างๆ จึงต้องใช้เกณฑ์การพิจารณาที่เข้มงวดขึ้นในการอนุมัติ “สินเชื่อบ้าน” โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ ซึ่งปัจจุบันอยู่ในระดับที่สูงขึ้นมากสำหรับครัวเรือนไทยจำนวนไม่น้อย ทำให้เราเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท ที่เป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สวนทางกับกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือกลุ่ม “อสังหาฯ หรู” ที่มีรายได้มั่นคงกว่า ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าและมีความสามารถในการชำระหนี้ที่แข็งแกร่งกว่า
นอกจากนี้ การที่ธนาคารต่างๆ พบว่ามีลูกหนี้จำนวนมากขึ้นที่หันมาใช้กลไก “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) เพื่อนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่อง บ่งชี้ว่าลูกหนี้บางกลุ่มกำลังเผชิญกับปัญหาทางการเงินและต้องการเสริมสภาพคล่องให้กับตนเอง การบริการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ได้รับความสนใจ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้เกิด NPL เพิ่มเติมในพอร์ตสินเชื่อ ซึ่งทั้งหมดนี้สะท้อนถึงแรงกดดันมหาศาลที่กำลังเกิดขึ้นในภาคการเงินและส่งผลกระทบโดยตรงต่อการฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
อุปทานล้น อุปสงค์หด: สัญญาณเตือนของ “สงครามราคาบ้าน”
สถานการณ์อุปทานและอุปสงค์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในภาวะที่ไม่สมดุลอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านใหม่ เราเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง แต่ปัญหากลับอยู่ที่สินค้าคงค้าง (Inventory) ที่มีอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายยังคงมีสต็อกบ้าน คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก ทำให้เกิดแรงกดดันอย่างหนักในการ “ระบายของ”
นี่คือจุดที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายคนรวมถึงผมเอง เริ่มเห็นสัญญาณเตือนของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ที่อาจจะรุนแรงและยืดเยื้อกว่าที่คาดการณ์ไว้ หากย้อนดูสถานการณ์ในตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน เราจะเห็นการแข่งขันลดราคาอย่างดุเดือด โดยเฉพาะจากรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” และส่งผลให้ราคารถยนต์ป้ายแดงโดยรวมปรับลดลงอย่างมาก เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่ในระยะยาวกลับสร้างผลกระทบต่อหนี้เสียและทำให้เกิดการ “ทิ้งสินเชื่อ” ซึ่งทำลายความเชื่อมั่นในตลาดอย่างร้ายแรง
ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้น ผลกระทบจะรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เนื่องจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่ามากและมีความเชื่อมโยงกับความรู้สึกมั่นคงทางจิตใจของผู้คนอย่างลึกซึ้ง ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายย่อยหรือโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน อาจจำเป็นต้องยอมลดราคาเพื่อปิดการขายให้ได้ ซึ่งหากเกิดขึ้นในวงกว้าง จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมปรับลดลง และจะยิ่งทำให้สถานการณ์เลวร้ายลงไปอีก
Wealth Effect: เมื่อราคาบ้านไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่คือความมั่นคง
แนวคิด Wealth Effect คือปรากฏการณ์ที่การเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลกระทบต่อความรู้สึกมั่งคั่งและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค หากราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้ว่ารายได้ประจำจะยังคงเดิมก็ตาม ความรู้สึกนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการลงทุน ทำให้ผู้คนไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย ไม่กล้าเสี่ยง ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะหมุนเวียนลงเรื่อยๆ (Downward Spiral)
ลองจินตนาการถึงสถานการณ์ที่ประเทศจีนกำลังเผชิญอยู่ ที่ราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง สร้างผลกระทบอย่างรุนแรงต่อความเชื่อมั่นของครัวเรือนและนำไปสู่การบริโภคที่ซบเซาลง ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เอง หากเกิดสงครามราคาบ้านขึ้นจริง ก็มีความเสี่ยงสูงที่จะเผชิญกับสถานการณ์เดียวกันนี้ ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดพร้อมอยู่ หรือที่ดินทำเลทอง จะรู้สึกถึงมูลค่าสินทรัพย์ที่ลดลง ทำให้เกิดความไม่มั่นคงทางจิตใจ และระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งจะไปซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอยู่แล้วให้หนักหน่วงยิ่งขึ้น
ดังนั้น “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่การแข่งขันเชิงธุรกิจธรรมดา แต่คือภัยคุกคามต่อระบบเศรษฐกิจและจิตวิทยาของคนในชาติ หากเกิดขึ้นจริง การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจโดยรวมจะใช้เวลานานและยากลำบากยิ่งขึ้น
พลวัตของตลาดที่เปลี่ยนไป: โอกาสและความท้าทายในแต่ละเซ็กเมนต์
การเปลี่ยนแปลงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างเท่าเทียมกันในทุกเซ็กเมนต์ เราเห็นพลวัตที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน:
ตลาดบ้านใหม่ vs. ตลาดบ้านมือสอง: ในขณะที่ยอดขายบ้านใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่องถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธนาคารและผู้ซื้อบางกลุ่มกลับเริ่มให้ความสนใจกับ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” มากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่สมเหตุสมผลและมีเสถียรภาพมากกว่า ท่ามกลางภาวะที่ไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม การซื้อ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” ก็ยังคงมีความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะการพิจารณาราคาประเมินและคุณภาพของลูกค้า ธนาคารต่างๆ ก็ต้องเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร
อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำ vs. ระดับกลาง-สูง: กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด เนื่องจากลูกค้ามีภาระหนี้ DSR สูงอยู่แล้ว ขณะที่บ้านราคา 3-5 ล้านบาทก็เริ่มได้รับผลกระทบมากขึ้นเรื่อยๆ แต่ในกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือกลุ่ม “อสังหาฯ หรู” ยังคงรักษาระดับ Approval Rate ได้ดีกว่า เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้มั่นคงและมีศักยภาพในการชำระหนี้ที่ดีกว่า แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แยกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน
พื้นที่เป้าหมาย: แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในภาพรวมจะชะลอตัว แต่บางพื้นที่ โดยเฉพาะ “ที่ดินทำเลทอง” ในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือหัวเมืองหลักที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนบางกลุ่มที่มองหาโอกาส ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการถือครองระยะยาว อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจใดๆ ก็ยังคงต้องอยู่บนพื้นฐานของการ “วิเคราะห์ตลาดอสังหา” อย่างละเอียดถี่ถ้วน
บทบาทของผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้ที่เกี่ยวข้อง
ผู้พัฒนาอสังหาฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านสภาพคล่องอย่างหนัก โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก การระดมทุนผ่าน “หุ้นกู้” ก็ยากลำบากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความกังวลต่อความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ต้องหันไปพึ่งเงินกู้จากสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้หลายรายต้องชะลอการเปิดโครงการใหม่ หรือหันไปมุ่งเน้นการขายสินค้าคงค้างในมือแทน
ในอีกมุมหนึ่ง บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) และผู้ให้บริการ “บริการบริหารสินทรัพย์” กำลังมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในการเข้ามาบริหารจัดการหนี้เสียและสินทรัพย์ที่เกิดจากปัญหาหนี้ การระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกจากระบบอย่างมีประสิทธิภาพจะช่วยลดแรงกดดันในตลาดได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ต้องใช้เวลาและความระมัดระวัง เพื่อไม่ให้เป็นการซ้ำเติมสถานการณ์ราคา
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง บางรายอาจต้องปรับลดขนาดโครงการ ลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพการขาย หรือแม้แต่พิจารณาการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีความแข็งแกร่งกว่า ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอ “คอนโดพร้อมอยู่” หรือโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในราคาที่เหมาะสม จะเป็นผู้ที่สามารถรอดพ้นจากช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
แนวโน้มและมุมมองอนาคตสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงปลายปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ผมมองว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อยไปอีกระยะหนึ่ง แรงกดดันจากสต็อกสินค้าคงค้างและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด ทำให้ “สงครามราคาบ้าน” ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบางอย่างที่อาจนำไปสู่การฟื้นตัวได้ในช่วงปี 2569 หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ ประกอบกับการผ่อนคลายนโยบายทางการเงิน (ลดดอกเบี้ย) และการเพิ่มขึ้นของความเชื่อมั่นผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ เราอาจได้เห็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมาเติบโตในระดับ 4-5% ได้อีกครั้ง
ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาคือ:
อัตราดอกเบี้ย: แนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของลูกหนี้และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
มาตรการภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่อาจออกมาเพื่อช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว: การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยว
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ที่จะสร้างความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง
สรุปและข้อเสนอแนะ: การนำทางในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความผันผวน
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทายมากกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก ด้วยปัจจัยกดดันที่หลากหลาย ทั้งจากเศรษฐกิจมหภาค ปัญหาหนี้ครัวเรือน และสต็อกสินค้าคงค้าง การเกิด “สงครามราคาบ้าน” จึงเป็นความเสี่ยงที่ไม่อาจมองข้ามได้ เพราะไม่เพียงส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังทำลายความเชื่อมั่นและบั่นทอนกำลังซื้อของประเทศในระยะยาว
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ การเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการเปรียบเทียบราคาอย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ สำหรับผู้ขายและผู้พัฒนาอสังหาฯ การปรับกลยุทธ์การตลาด การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการอยู่รอด
ในช่วงเวลาที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญความผันผวนนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนอย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่กำลังพิจารณาการซื้อ-ขาย หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดพร้อมอยู่ หรือที่ดินทำเลทอง ให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อ “ปรึกษาลงทุนบ้าน” หรือขอรับ “วิเคราะห์ตลาดอสังหา” เฉพาะบุคคล เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณนั้นอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดในระยะยาว อย่ารอช้าที่จะค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณวันนี้ เพื่อก้าวผ่านความท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกันอย่างมั่นคง
