ถอดรหัสวิกฤต: สงครามราคาบ้าน 2568 – เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถึงจุดเปลี่ยน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเฝ้าจับตาและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และวันนี้ผมต้องยอมรับว่าเรากำลังยืนอยู่บนปากเหวแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจรุนแรงกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา สถานการณ์ปัจจุบันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เป็นเพียงแค่ความท้าทายทางเศรษฐกิจปกติ แต่เป็นภาวะที่ซับซ้อนและมีเดิมพันสูง ซึ่งหากเราไม่เข้าใจและเตรียมพร้อมรับมืออย่างถ่องแท้ ผลกระทบอาจลุกลามเกินกว่าที่เราจะคาดคิด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความซึมเซาที่ไม่ใช่เรื่องชั่วคราว
เศรษฐกิจไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเผชิญกับปัจจัยกดดันมากมาย ตั้งแต่ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ไปจนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เราเห็นภาพของอุปสงค์ที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
จากประสบการณ์ของผม เมื่อใดที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นนี้ยืดเยื้อ การตัดสินใจ ซื้อบ้านคอนโด ของผู้บริโภคจะถูกเลื่อนออกไป ผู้คนมีความระมัดระวังในการก่อหนี้ก้อนใหญ่ ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับสต็อกที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นเชื้อเพลิงสำคัญที่สามารถจุดชนวน “สงครามราคาบ้าน” ได้ในที่สุด
สัญญาณเตือนจากฟากฝั่งสถาบันการเงิน: NPL และความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
หัวใจสำคัญที่หล่อเลี้ยงตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน ธนาคารพาณิชย์ในปัจจุบันต่างอยู่ในโหมดที่ระมัดระวังอย่างถึงที่สุด ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention – SM) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นประเด็นที่ธนาคารให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง การที่ NPL ยังไม่แสดงภาพที่ชัดเจนว่าถึงจุดสูงสุดแล้ว ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องรักษานโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดไว้ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ในเชิงลึกชี้ว่า ความเสี่ยงด้านเครดิตที่ยังคงคุกคามอยู่เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ธนาคารยังคง “ตั้งการ์ดสูง” และไม่กล้าที่จะผ่อนคลายกฎเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ
นี่ไม่ใช่เพียงเรื่องของตัวเลขสถิติ แต่เป็นเรื่องของความเชื่อมั่นและความมั่นคงของระบบการเงินโดยรวม หากธนาคารไม่สามารถบริหารจัดการคุณภาพสินเชื่อให้ดีได้ ผลกระทบจะเกิดขึ้นกับวงกว้าง ไม่ใช่แค่ผู้กู้หรือผู้พัฒนาอสังหาฯ เท่านั้น การเข้าถึง สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ จึงกลายเป็นเรื่องยากสำหรับหลายคน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง
จากราคาต่ำสู่ราคาสูง: วิกฤตที่ลามไปทุกหย่อมหญ้า
เดิมที ปัญหาคุณภาพสินเชื่อและกำลังซื้อที่อ่อนแอเริ่มส่งผลกระทบชัดเจนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ แต่สถานการณ์ในปัจจุบันเลวร้ายกว่านั้นมาก จากข้อมูลและประสบการณ์ที่ผมสั่งสมมา เราเริ่มเห็นปัญหานี้ลามไปถึงที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ แม้แต่ในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็เริ่มมีสัญญาณของความซึมเซาและกำลังซื้อที่แผ่วลง นี่คือเครื่องสะท้อนที่ชัดเจนว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกไปถึงระดับกลางและระดับบนแล้ว ซึ่งเป็นสิ่งที่แก้ไขได้ยากยิ่งกว่าในอดีต เพราะเป็นการกัดกร่อนกำลังซื้อจากฐานรากขึ้นไป
เมื่อตลาดทุกระดับได้รับผลกระทบ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหาทางออก และหนึ่งในกลยุทธ์ที่มักถูกนำมาใช้ในยามคับขันคือการ “ลดราคา” ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่เรากังวล
สงครามราคาบ้าน: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ต้องเรียนรู้
ดร. อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้ชี้ให้เห็นถึงความคล้ายคลึงกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ปี 2567 ที่มีการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างดุเดือด สาเหตุหลักมาจากผลกระทบของการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการดัมพ์ราคาอย่างหนัก ประกอบกับกำลังซื้อที่ย่ำแย่ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ส่งผลให้ราคารถยนต์ปรับลดลงต่ำมากเพื่อระบายสต็อก ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อที่สร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงให้กับตลาด
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง ผลกระทบจะหนักหนาสาหัสกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว นี่ไม่ใช่เพียงแค่เรื่องของการแข่งขันด้านราคา แต่เป็นการทำลาย “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน
Wealth Effect: เมื่อบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นความมั่งคั่งที่หายไป
ลองจินตนาการดูว่า หากราคาบ้านที่คุณครอบครองอยู่ลดลงอย่างฮวบฮาบ คุณจะรู้สึกอย่างไร? ความมั่นคงปลอดภัยที่เคยมีจะหายไป ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อคนรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” จากมูลค่าทรัพย์สินที่หายไป พวกเขาก็จะไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าลงทุน ซึ่งจะนำไปสู่ภาวะที่เศรษฐกิจหมุนลงอย่างต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นในหลายประเทศที่เผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านปรับลดลงอย่างรุนแรง
ในฐานะ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมขอย้ำว่านี่เป็นสิ่งที่น่ากลัวกว่าปัญหา NPL เพียงอย่างเดียว เพราะมันกระทบถึงรากฐานของจิตวิทยาผู้บริโภคและการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยตรง การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะเช่นนี้จะซับซ้อนยิ่งขึ้น เพราะบ้านไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัย แต่เป็นส่วนหนึ่งของความมั่งคั่งและหลักประกันทางสังคมของผู้คน
ปัจจุบัน: สัญญาณแรกของการระบายสต็อก
แม้ว่าโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะในทำเลทองหรือโครงการที่มีแบรนด์แข็งแกร่ง อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อรักษาภาพลักษณ์และมูลค่าที่ดิน แต่จากการสังเกตการณ์ของผม โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า ที่มีสต็อกคงค้างมานาน เริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อเร่งระบายสินค้ามากขึ้นแล้ว นี่คือสัญญาณแรกเริ่มของ สงครามราคาบ้าน ที่เริ่มคืบคลานเข้ามาอย่างเงียบๆ และมีแนวโน้มที่จะขยายวงกว้างขึ้นหากภาวะตลาดไม่ดีขึ้น
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน หรือโครงการที่ประสบปัญหาการระดมทุน ก็อาจจำเป็นต้องยอมลดราคาเพื่อความอยู่รอด ซึ่งหากสถานการณ์เลวร้ายลง อาจส่งผลกระทบต่อตลาดหุ้นกู้ และสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยรวม นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ถือครองทรัพย์สินเหล่านี้จำนวนมากก็อาจประสบปัญหาในการระบายออกเช่นกัน
บทบาทของธนาคารพาณิชย์: กลยุทธ์ประคับประคองและหันหาบ้านมือสอง
ในภาวะเช่นนี้ ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งต่างมี กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของตนเองในการรับมือ
ธนาคารกรุงไทย ชี้ว่าสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมดประคับประคอง และเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนความต้องการเงินสดของผู้คนท่ามกลางเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง
ธนาคารยูโอบี รายงานว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดคงค้างทรงตัว จึงหันมาเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว
การที่ธนาคารหันไปเน้นตลาดบ้านมือสอง สะท้อนถึงความเชื่อว่าตลาดนี้มีความเสถียรภาพมากกว่า และมีความเสี่ยงด้านการพัฒนาโครงการที่น้อยกว่า แต่กระนั้น ธนาคารก็ยังต้องระมัดระวังอย่างมากในการพิจารณา ราคาประเมินบ้าน และคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้กู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร หรือการกู้ในภาวะที่ไร้ความแน่นอน การคัดกรองเพื่อให้ กู้บ้านผ่านง่าย สำหรับผู้ที่เหมาะสมจึงเป็นเรื่องสำคัญ
DSR และวิกฤตความสามารถในการชำระหนี้
หนึ่งในปัจจัยหลักที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อคือ “ภาระหนี้ต่อรายได้” (Debt Service Ratio – DSR) ที่สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านคอนโด ในระดับราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยถึงปานกลาง มักมี DSR สูงเกินเกณฑ์ ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงมาก สวนทางกับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง เช่น ผู้ที่ต้องการบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีรายได้ตั้งแต่ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป กลุ่มนี้ยังคงได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้ นี่ตอกย้ำถึงความเหลื่อมล้ำและผลกระทบที่ไม่เท่าเทียมกันของภาวะเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น
คาดการณ์อนาคต: 2568-2569 และการฟื้นตัวที่ต้องรอ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ในมุมมองของผม แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คงไม่สดใส และอาจทรงตัวหรือติดลบต่อเนื่อง เพราะแรงกดดันจากสต็อกคงค้าง กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความระมัดระวังของธนาคารยังคงอยู่ อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น การกระตุ้นจากภาครัฐมีประสิทธิภาพ และหนี้ครัวเรือนเริ่มลดลง เราอาจเห็นการฟื้นตัวเล็กน้อยที่ 4-5% ในปี 2569 ซึ่งเป็นเพียงการประเมินเบื้องต้นที่ต้องติดตามปัจจัยต่างๆ อย่างใกล้ชิด
บทสรุปและสิ่งที่ต้องทำ
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่คำขู่ที่เกินจริง แต่เป็นสถานการณ์ที่เราต้องเตรียมพร้อมรับมืออย่างจริงจังในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ให้เหมาะสมกับสภาพตลาด หันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อก การบริหารต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการแท้จริงของผู้บริโภค ธนาคารพาณิชย์ต้องรักษาสมดุลระหว่างการบริหารความเสี่ยงกับการสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจ ส่วนภาครัฐจำเป็นต้องออกมาตรการที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ เพื่อฟื้นฟูกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ควบคู่ไปกับการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ ซื้อบ้านคอนโด ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างเคร่งครัด และการปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ ผู้ที่พร้อมที่สุดเท่านั้นจึงจะสามารถคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านต้องการเจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะทางในการบริหารจัดการทรัพย์สินและการลงทุนในภาวะที่ท้าทายนี้ โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับการปรึกษาเชิงลึก เราพร้อมเป็นพาร์ทเนอร์ที่เชื่อถือได้ในทุกเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ของท่าน
