จับชีพจรตลาดอสังหาฯ ไทย 2568: สัญญาณ “สงครามราคาบ้าน” และกลยุทธ์รับมือจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้าจับตาพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และวันนี้ผมเห็นสัญญาณที่ไม่ควรมองข้าม นั่นคือโอกาสที่ประเทศไทยจะเผชิญหน้ากับ “สงครามราคาบ้าน” (Housing Price War) ที่อาจรุนแรงและมีนัยยะต่อเศรษฐกิจในภาพรวมมากกว่าที่เราคาดคิด บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ปัจจัยเสี่ยง และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมเสนอแนวทางรับมือสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อให้เราก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
สภาพการณ์ปัจจุบัน: ตลาดอสังหาฯ ในภาวะชะลอตัวและแรงกดดันรอบด้าน
นับตั้งแต่ปี 2567 ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในภาวะ “ซึมยาว” สัญญาณความอ่อนแอเริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในหลายมิติ กำลังซื้อที่ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งการเติบโต แม้ว่าภาวะเงินเฟ้อจะเริ่มคลี่คลายลงบ้าง แต่กำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ เนื่องด้วยปัจจัยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงประวัติการณ์ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่มายังประเทศไทย
จากประสบการณ์ของผม เมื่อกำลังซื้ออ่อนแอลง ธนาคารพาณิชย์ก็ย่อมต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ สิ่งที่เราเห็นคือเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นดัชนีชี้วัดความเสี่ยงด้านเครดิตที่ทำให้สถาบันการเงินต้องตั้งการ์ดสูงขึ้น การพุ่งขึ้นของ SM บ่งชี้ว่าลูกหนี้จำนวนมากกำลังเผชิญปัญหาในการชำระหนี้ และมีโอกาสที่จะกลายเป็น NPL ในอนาคตอันใกล้ หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป การเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อบ้านจะยิ่งยากลำบาก ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
สิ่งที่น่ากังวลคือปัญหาคุณภาพสินเชื่อไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป แต่เริ่มลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่งบางส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป นี่คือสัญญาณเตือนว่าเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากฐานรากขึ้นสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนการบริโภค หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ก็จะยิ่งเพิ่มโอกาสในการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ในวงกว้าง
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: ภาพสะท้อนสู่ “สงครามราคาบ้าน”
ภาพที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปี 2567 เป็นกรณีศึกษาที่สะท้อนให้เห็นถึงอันตรายของ “สงครามราคา” ได้เป็นอย่างดี การแข่งขันที่รุนแรงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ราคาถูก ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ทำให้ผู้ประกอบการรถยนต์ต้องหั่นราคารถป้ายแดงลงอย่างหนักเพื่อเร่งระบายสต็อก การลดราคาอย่างไม่ลืมหูลืมตา ส่งผลกระทบต่อราคารถยนต์มือสอง ทำให้ผู้บริโภคที่ผ่อนรถเดิมอยู่รู้สึกว่ามูลค่าทรัพย์สินลดลงอย่างรวดเร็ว และบางรายถึงขั้นตัดสินใจ “ทิ้งดาวน์” หรือปล่อยให้รถถูกยึด เนื่องจากมูลค่าที่เหลือของหนี้สูงกว่ามูลค่าตลาดของรถยนต์ สิ่งนี้นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของหนี้เสียในระบบเช่าซื้อรถยนต์ และสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างมหาศาล
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและกว้างขวางกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่สินค้าอุปโภคบริโภค แต่เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ และเป็นเครื่องบ่งชี้ความมั่งคั่งที่สำคัญ
ผลกระทบที่น่ากลัว: “Wealth Effect” และวังวนเศรษฐกิจถดถอย
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจกังวลมากที่สุดหากเกิด “สงครามราคาบ้าน” คือผลกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือภาวะที่การเปลี่ยนแปลงของมูลค่าสินทรัพย์ (เช่น บ้าน) ส่งผลต่อความรู้สึกมั่งคั่งและพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้คน
ลองนึกภาพว่าคุณเป็นเจ้าของบ้านที่เคยมีมูลค่า 5 ล้านบาท แต่เมื่อเกิดภาวะ “สงครามราคาบ้าน” อย่างหนัก ราคาบ้านในตลาดลดลงไปเหลือเพียง 4 ล้านบาท หรืออาจจะต่ำกว่านั้น แม้ว่าคุณจะยังไม่ได้ขายบ้าน แต่ความรู้สึกว่าทรัพย์สินที่มีอยู่ “ด้อยค่าลง” จะส่งผลกระทบต่อความมั่นใจและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายโดยตรง ผู้คนจะรู้สึก “จนลง” จากการที่มูลค่าบ้านลดลง และจะลดการบริโภค การลงทุน และการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นลงไปในทันที
เราเคยเห็นตัวอย่างที่ชัดเจนในประเทศจีน ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบได้ทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนอย่างรุนแรง ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นในไทย มันจะสร้างวังวนที่น่ากลัว:
ความเชื่อมั่นลดลง: ผู้บริโภคไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว
การลงทุนหยุดชะงัก: นักลงทุนชะลอการลงทุนใหม่ๆ ในภาคอสังหาฯ และภาคส่วนอื่นๆ
หนี้เสียพุ่ง: ผู้กู้ที่ไม่สามารถแบกรับภาระหนี้ได้จะเพิ่มขึ้น ธนาคารต้องตั้งสำรองหนี้เสียมากขึ้น
ผู้ประกอบการเผชิญวิกฤต: สภาพคล่องลดลง การระดมทุนยากขึ้น และอาจถึงขั้นล้มละลาย
วงจรเหล่านี้จะหมุนลงไปเรื่อยๆ และยากที่จะแก้ไขให้กลับมาได้ในระยะเวลาอันสั้น ผมจึงขอเตือนว่าผลกระทบจาก “สงครามราคาบ้าน” จะหนักหนาสาหัสกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้
ปัญหาเชิงโครงสร้าง: สต็อกล้นตลาดและสภาพคล่องของผู้ประกอบการ
สถานการณ์ในปัจจุบันเลวร้ายกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำไป เพราะในขณะนั้นเราเผชิญกับข้อจำกัดด้านการเดินทางและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ แต่ตลาดไม่ได้มี “สต็อกสินค้า” จำนวนมากอย่างที่เป็นอยู่ตอนนี้
สต็อกที่อยู่อาศัยล้นตลาด: การเปิดโครงการใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจำนวนมาก สวนทางกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้มีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้ขาย (Unsold Inventory) อยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายออก ยิ่งเป็นโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างมานานแล้ว ยิ่งเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อ “ระบายของ” อย่างชัดเจน
สภาพคล่องของผู้ประกอบการ: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก กำลังเผชิญกับปัญหาสภาพคล่องอย่างหนัก การที่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ทำให้กระแสเงินสดติดขัด การลดราคาเพื่อเร่งขายกลายเป็นทางเลือกที่จำเป็น เพื่อให้ได้เงินสดกลับมาหมุนเวียนในธุรกิจ ปัญหาสภาพคล่องนี้ยังเชื่อมโยงไปถึงตลาดหุ้นกู้ ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนสำคัญของผู้ประกอบการ หากเกิดภาวะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ ก็จะยิ่งสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดตราสารหนี้ และส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการระดมทุนของบริษัทจดทะเบียนอื่นๆ ด้วย
บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC): AMC ที่มีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจำนวนมาก ก็จะเผชิญความท้าทายในการบริหารจัดการและระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกไปในราคาที่เหมาะสม หากราคาอสังหาฯ ดิ่งลงอย่างรุนแรง การระบายสินทรัพย์จะยิ่งยากขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อสภาพคล่องและผลประกอบการของ AMC เอง
ธนาคารพาณิชย์: บทบาทสำคัญในการประคับประคองตลาด
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ธนาคารพาณิชย์ยังคงดำเนินนโยบายที่เน้นการประคับประคองคุณภาพพอร์ตสินเชื่อเป็นหลัก การเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง เป็นสัญญาณที่ธนาคารต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ
สินเชื่อบ้านในโหมด “ประคับประคอง”: ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น บางธนาคารรายงานยอดปล่อยใหม่ลดลงถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัว นี่สะท้อนให้เห็นว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังชะลอตัวอย่างชัดเจน
มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้: ธนาคารบางแห่งเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น ผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถนำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันเพื่อกู้เงินได้ แต่ก็ต้องใช้ด้วยความระมัดระวัง เพราะเป็นการเพิ่มภาระหนี้ระยะยาวให้กับครัวเรือน
การคัดกรองลูกค้าที่เข้มงวด: ธนาคารยังคงเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตรวจสอบอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงขึ้นของผู้กู้ ทำให้ Reject Rate พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงขึ้น (เช่น 5 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับผู้มีรายได้ 70,000-100,000 บาท) ยังพอมี Approval Rate ที่ดีอยู่ เนื่องจากกลุ่มนี้มีความสามารถในการชำระหนี้สูงกว่า
หันสู่ตลาดบ้านมือสอง: ในสภาวะที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวจากทั้งดีมานด์ ซัพพลาย และราคาสูงขึ้น ธนาคารหลายแห่งจึงหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็ยังคงมีความเสี่ยงสูงเช่นกัน โดยเฉพาะความผันผวนของราคาประเมินและคุณสมบัติของผู้กู้ ธนาคารจึงต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาและดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างใกล้ชิด
มุมมองสำหรับปี 2568 และแนวโน้มในอนาคต: การฟื้นตัวที่ยังเปราะบาง
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น ผมประเมินว่าแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะยังคงอยู่ในภาวะ “ทรงตัวถึงติดลบ” โดยมีความเสี่ยงสูงที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ในบางเซ็กเมนต์และบางพื้นที่ หากไม่มีมาตรการกระตุ้นที่เพียงพอและมีประสิทธิภาพจากภาครัฐ การฟื้นตัวที่แท้จริงอาจยังต้องใช้เวลา
ปี 2568: ความท้าทายต่อเนื่อง: ตลาดจะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากสต็อกคงค้าง กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องอย่างระมัดระวัง
ปี 2569: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์? มีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคเอื้ออำนวย เช่น การท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ การลงทุนภาครัฐกระตุ้นเศรษฐกิจ และภาระหนี้ครัวเรือนเริ่มคลี่คลายลง อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและยังคงมีความเปราะบางสูง
กลยุทธ์รับมือกับ “สงครามราคาบ้าน” ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในวงการมานาน ผมขอเสนอแนวทางสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง:
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
บริหารสต็อกอย่างมีวินัย: หลีกเลี่ยงการเปิดโครงการใหม่โดยไม่จำเป็น โดยเฉพาะในทำเลที่มีสต็อกคงค้างสูง
สร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: เน้นการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์ ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ และนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อลดการแข่งขันด้านราคา
จับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): พิจารณาพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการพิเศษ
มองหาพันธมิตร: การร่วมทุน (Joint Venture) กับผู้ประกอบการรายอื่น หรือสถาบันการเงิน อาจเป็นทางออกที่ดีในการแบ่งปันความเสี่ยงและเพิ่มศักยภาพในการพัฒนา
ปรับโครงสร้างหนี้: เจรจากับสถาบันการเงินเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ หรือหาแหล่งเงินทุนทางเลือกอื่นๆ เพื่อเสริมสภาพคล่อง
ใช้กลยุทธ์การตลาดเชิงรุกอย่างชาญฉลาด: แทนที่จะลดราคาอย่างเดียว ควรพิจารณาข้อเสนอพิเศษอื่นๆ เช่น แพ็คเกจตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ หรือโปรแกรมผ่อนดาวน์ที่ยืดหยุ่น
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย:
โอกาสทองใน “สงครามราคาบ้าน”: หากคุณมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและมีเครดิตดี นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการซื้อบ้าน เพราะมีโอกาสที่จะได้ราคาที่คุ้มค่า
ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด: เปรียบเทียบโครงการต่างๆ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ทำเลที่ตั้ง คุณภาพการก่อสร้าง และราคาประเมิน
เตรียมความพร้อมทางการเงิน: ตรวจสอบประวัติเครดิตของตนเองให้ดี และวางแผนการเงินให้รัดกุมก่อนยื่นขอสินเชื่อ เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ
พิจารณาทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว: เลือกทำเลที่คาดว่าจะมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต เช่น ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ แหล่งงาน หรือสถานศึกษา
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสด: เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าได้ดีและมีความต้องการเช่าสูง แทนการเก็งกำไรจากราคาที่ดิน
พิจารณาลงทุนระยะยาว: ช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัว อาจเป็นโอกาสในการซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในระยะยาว
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรกระจุกตัวลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวหรือทำเลเดียว เพื่อลดความเสี่ยงจากการผันผวนของตลาด
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ เพื่อวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และวางกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญ
บทบาทภาครัฐ:
มาตรการกระตุ้นที่ตรงจุด: พิจารณามาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การขยายเพดานราคาบ้านที่สามารถใช้มาตรการลดหย่อนได้ หรือการสนับสนุนสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ
แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาวิกฤตหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นฟูกำลังซื้อระยะยาว
ส่งเสริมการลงทุน: ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศเพื่อสร้างงานและกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม
สรุป: เผชิญหน้าความจริงและเตรียมพร้อมรับมือ
“สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องที่เราควรมองข้าม มันเป็นความท้าทายที่อาจส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวม แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส หากเราเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ วางแผนอย่างรอบคอบ และดำเนินกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด เราจะสามารถเปลี่ยนความท้าทายนี้ให้เป็นโอกาสในการสร้างความแข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุม จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดสำหรับทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
หากท่านต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ หรือปรึกษาเรื่อง กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะช่วยท่านนำทางในตลาดที่ท้าทายนี้ และค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของท่าน
