อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ไขรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ และกลยุทธ์รับมือปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาโดยตลอด ไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นที่ร้อนแรง หรือช่วงขาลงที่ท้าทาย บทความนี้จะพาทุกท่านเจาะลึกสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ซึ่งเป็นประเด็นที่สร้างความกังวลอย่างยิ่งในหมู่นักลงทุน ผู้พัฒนา และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เราจะมาดูกันว่าอะไรคือปัจจัยขับเคลื่อนปรากฏการณ์นี้ และจะมีผลกระทบอย่างไรต่อเศรษฐกิจในภาพรวม ตลอดจนแนวทางในการปรับตัวเพื่อรับมือกับความผันผวนที่กำลังจะมาถึงในอีกสองปีข้างหน้า
สัญญาณเตือนภัย: ‘สงครามราคาบ้าน’ บนเวทีอสังหาริมทรัพย์ไทย?
การกล่าวถึง “สงครามราคา” อาจฟังดูรุนแรง แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การลดราคาเพื่อระบายสต็อกสินค้าจำนวนมากก็เป็นสถานการณ์ที่ไม่อาจมองข้ามได้ จากประสบการณ์ตรง ผมเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีความเสี่ยงที่จะเผชิญกับสถานการณ์เช่นเดียวกับที่ตลาดรถยนต์เคยประสบมาเมื่อปี 2567 ซึ่งเกิดจากการแข่งขันลดราคาอย่างดุเดือดเพื่อกระตุ้นยอดขาย การเปรียบเทียบกับตลาดรถยนต์ซึ่งมีการ “หั่นราคา” รถป้ายแดงอย่างหนัก โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่าเมื่ออุปทานล้นเกินและกำลังซื้อไม่เอื้ออำนวย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ สถานการณ์ดังกล่าวในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบที่กว้างขวางและรุนแรงกว่ามาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่สินค้าบริโภคทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่มีผลต่อความมั่งคั่งและเสถียรภาพทางการเงินของผู้คนโดยตรง หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง จะไม่ใช่แค่การปรับฐานราคา แต่จะเป็นการสั่นคลอนรากฐานความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ปัจจัยเร่ง: เศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อที่อ่อนแรง
หัวใจสำคัญที่ผลักดันให้เกิดสัญญาณเตือนของ สงครามราคาบ้าน คือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงชะลอตัว ประกอบกับการที่กำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แม้จะมีความพยายามจากภาครัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ผลกระทบจากปัจจัยภายนอก อาทิ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นแรงกดดัน ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนและใช้จ่ายของผู้คน จากข้อมูลและแนวโน้มที่ผมได้วิเคราะห์ ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากความไม่แน่นอนของตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เริ่มแสดงสัญญาณอ่อนแอ การที่ธนาคารเข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ทำให้กำลังซื้อโดยรวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเป็นเชื้อเพลิงสำคัญที่อาจจุดชนวนให้เกิด สงครามราคาบ้าน เพื่อระบายสต็อกสินค้าที่เพิ่มขึ้น
แบงก์ระมัดระวัง: สินเชื่อบ้านในโหมดประคับประคอง
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันสะท้อนให้เห็นว่าสถาบันการเงินได้เพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเป็นผลมาจากความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้นและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ในมุมมองของธนาคาร การควบคุมคุณภาพสินเชื่อเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ประเด็นเรื่อง NPLs และ SMs ในพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจ และเป็นเหตุผลที่ทำให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงขึ้น การปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเริ่มลามไปถึงกลุ่ม 3-5 ล้านบาทนั้นสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากการตรวจสอบเครดิตพบว่าลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงเกินเกณฑ์ ทำให้ธนาคารไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ แม้ว่าในกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับผู้มีรายได้สูง (70,000-100,000 บาทต่อเดือน) ยังคงมีอัตราการอนุมัติที่ดีอยู่ก็ตาม แต่ภาพรวมสินเชื่อบ้านใหม่กลับหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ตลาดต้องพึ่งพาสินเชื่อรีไฟแนนซ์และบ้านแลกเงิน (Home for Cash) มากขึ้น เพื่อช่วยพยุงสภาพคล่องของผู้ที่ต้องการเงินด่วน ซึ่งตอกย้ำว่าตลาดสินเชื่อบ้านยังคงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” มากกว่า “เติบโต” และนี่คืออีกหนึ่งปัจจัยที่อาจกระตุ้นให้เกิด สงครามราคาบ้าน เมื่อผู้พัฒนาต้องการแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่อง
ภาระสต็อกและความท้าทายของผู้ประกอบการ
หนึ่งในผลพวงสำคัญของกำลังซื้อที่แผ่วลงและสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น คือปัญหา “สต็อกคงค้าง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวไปในช่วงก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่อุปทานล้นเกินความต้องการอย่างรุนแรง จากข้อมูลที่ผมได้รวบรวม ยอดขายบ้านใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่องถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ยากลำบาก การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกเดิมที่มีอยู่ สิ่งที่น่ากังวลเป็นพิเศษคือผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายเล็กและขนาดกลาง หากเกิด สงครามราคาบ้าน ที่ต้องยอมลดราคาเพื่อขายให้ได้มากๆ การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ ก็จะยิ่งยากลำบากขึ้นไปอีก ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ และส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อระบบเศรษฐกิจ การบริหารจัดการสต็อก การควบคุมต้นทุน และการปรับกลยุทธ์การตลาดจึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์เช่นนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่เลวร้ายที่สุด
วิกฤต ‘Wealth Effect’ และความเชื่อมั่นที่ถดถอย
หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบที่น่ากลัวที่สุดอย่างหนึ่งคือ “Wealth Effect” ซึ่งหมายถึงปรากฏการณ์ที่การเปลี่ยนแปลงมูลค่าสินทรัพย์ (เช่น บ้าน) มีผลต่อความรู้สึกมั่งคั่งและพฤติกรรมการบริโภคของผู้คน เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือ “จนลง” แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึกนี้จะทำลายความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย ผู้คนจะระมัดระวังการบริโภคมากขึ้น ประหยัดมากขึ้น และชะลอการลงทุน นี่คือสถานการณ์ที่เคยเกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาบ้านที่ดิ่งลงอย่างรวดเร็วทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หากสถานการณ์นี้เกิดขึ้นในประเทศไทย มันจะส่งผลกระทบที่รุนแรงกว่าการตกต่ำของตลาดรถยนต์อย่างเทียบไม่ได้ เพราะบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ และเป็นหลักประกันความมั่นคงในชีวิต การที่มูลค่าสินทรัพย์หลักนี้ลดลงจะสร้างความกังวลใจอย่างมาก และเป็นวัฏจักรขาลงที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงเรื่อยๆ การรักษาระดับราคาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่เรื่องของภาคธุรกิจ แต่เป็นเรื่องของเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาคที่รัฐบาลและธนาคารกลางต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ตลาดมือสอง: จุดพักพิงหรือหลุมพราง?
ในขณะที่ตลาดบ้านใหม่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ตลาดบ้านมือสองกลับได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะจากสถาบันการเงินบางแห่งที่มองว่าตลาดนี้มีความเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ แต่จากประสบการณ์ของผม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่ต้องระมัดระวังไม่แพ้กัน ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การพิจารณาราคาประเมินอย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่มูลค่าสินทรัพย์อาจลดลงในอนาคต นอกจากนี้ การคัดกรองคุณสมบัติของผู้กู้ก็ต้องเข้มงวดมากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อเป็นผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ปัจจุบัน สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของบางธนาคารสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว ซึ่งสะท้อนถึงเทรนด์ที่ผู้บริโภคหันมามองหาบ้านมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบและลุกลามไปยังบ้านมือสอง ก็จะทำให้ตลาดนี้สูญเสียความเสถียรภาพไปเช่นกัน การวิเคราะห์ตลาดบ้านและทำความเข้าใจความต้องการของผู้ซื้อในแต่ละเซ็กเมนต์จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งธนาคารและผู้ซื้อรายบุคคล การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดบ้านมือสองอาจเป็นโอกาสที่ดีหากมีการประเมินความเสี่ยงและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน แต่ก็อาจเป็นหลุมพรางสำหรับผู้ที่ไม่ระมัดระวัง
กลยุทธ์การปรับตัว: ทางออกในภาวะตลาดผันผวน
การเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการคุกคามของ สงครามราคาบ้าน จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รัดกุมสำหรับทุกภาคส่วน:
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย:
วางแผนการเงิน อย่างรอบคอบ: ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) ของตนเองให้ดีก่อนตัดสินใจ
เปรียบเทียบข้อเสนอ: หากมีสัญญาณของ สงครามราคาบ้าน นี่อาจเป็นโอกาสทองในการต่อรองราคาหรือได้รับข้อเสนอพิเศษ
พิจารณา ซื้อบ้านหลังแรก: หากมีความจำเป็นและมีศักยภาพทางการเงิน การมองหาโอกาสในตลาดอาจช่วยให้ได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม
มองหา บ้านมือสอง: ในบางทำเลและโครงการ บ้านมือสองอาจมีราคาที่น่าสนใจกว่าบ้านใหม่ แต่ต้องประเมินสภาพและราคาประเมินอย่างละเอียด
ศึกษามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐที่อาจมีเข้ามาสนับสนุนในอนาคต
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
บริหารจัดการสต็อก: เร่งระบายสินค้าคงค้าง โดยอาจต้องปรับกลยุทธ์ด้านราคาอย่างชาญฉลาด แทนที่จะหั่นราคาแบบหมดหน้าตัก
พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: เน้นโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) และมีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านหรู หรือ คอนโดให้เช่า ในทำเลศักยภาพที่ยังคงมีความต้องการสูง
เสริมสภาพคล่อง: หาแหล่งเงินทุนทางเลือก หรือพิจารณาการร่วมทุนเพื่อลดความเสี่ยง
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรเน้นความยั่งยืนและการสร้างมูลค่าระยะยาว แทนการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ: ในภาวะที่ตลาดปรับฐาน อาจมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่าราคาตลาด
โฟกัสทำเลศักยภาพ: เช่น อสังหาฯ กรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานที่ดี
พิจารณา อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรือ ที่ดินแปลงสวย ที่มีศักยภาพในการพัฒนาหรือสร้างรายได้ในระยะยาว
ศึกษาเรื่องสินเชื่อรีไฟแนนซ์เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ
คาดการณ์ตลาด: แนวโน้มปี 2568 และการฟื้นตัวในปี 2569
จากภาพรวมและปัจจัยที่เราได้วิเคราะห์กันมาทั้งหมด ผมคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรืออาจติดลบเล็กน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านใหม่ที่ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันจากการแข่งขันและกำลังซื้อที่อ่อนแอ สัญญาณของ สงครามราคาบ้าน จะเริ่มเห็นได้ชัดเจนในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของต้องการระบายของออกไป ในขณะที่โครงการใหม่ๆ อาจยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงนักเพื่อรักษาภาพลักษณ์และมูลค่าของโครงการ อย่างไรก็ตาม ผมมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับปี 2569 โดยคาดว่าตลาดจะเริ่มกลับมาเป็นบวกได้อีกครั้งที่อัตราการเติบโตประมาณ 4-5% ปัจจัยสำคัญที่จะสนับสนุนการฟื้นตัวนี้คือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ชัดเจนขึ้น มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่ตรงจุด และความมั่นใจของผู้บริโภคที่ค่อยๆ กลับคืนมา การวิเคราะห์เศรษฐกิจไทยอย่างต่อเนื่องและการทำความเข้าใจพลวัตของตลาดในแต่ละช่วงเวลาจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจและนักลงทุนผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
สรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ สัญญาณของ สงครามราคาบ้าน เป็นสิ่งที่เราต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด เพราะมันมีศักยภาพที่จะสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้างผ่าน “Wealth Effect” และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แม้ว่าตลาดจะอยู่ในโหมดประคับประคองและเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีข้อมูลครบถ้วน มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน การวิเคราะห์แนวโน้มในอนาคต และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว คือหนทางสู่ความสำเร็จในยุคที่ตลาดไม่หยุดนิ่งนี้ หากท่านกำลังพิจารณาที่จะซื้อ ขาย หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และต้องการคำแนะนำเชิงลึกที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ส่วนบุคคล ท่านสามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อวางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
