จับชีพจรตลาดอสังหาฯ ไทย 2568: สัญญาณ สงครามราคาบ้าน กับกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตความมั่งคั่ง
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมหภาคมานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรของตลาดปรับเปลี่ยนไปตามปัจจัยต่างๆ มากมาย และสิ่งที่กำลังก่อตัวขึ้นในตลาดอสังหาฯ ไทย ณ ปลายปี 2567 ต่อเนื่องถึงปี 2568 นี้ กำลังส่งสัญญาณที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด นั่นคือความเป็นไปได้ที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” อย่างที่เราไม่เคยเห็นมาก่อน ซึ่งอาจเป็นบททดสอบสำคัญที่ส่งผลกระทบมากกว่าแค่ตัวเลขการขาย แต่ลุกลามไปถึงความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจและจิตใจของผู้คน หรือที่เรียกว่า Wealth Effect เลยทีเดียว การทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ ธนาคาร สถาบันการเงิน ไปจนถึงผู้บริโภคและนักลงทุน
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ: สัญญาณความท้าทายที่กำลังก่อตัว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี โดยมีปัจจัยหลักมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จากข้อมูลที่เราเฝ้าติดตาม ตัวเลขสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อบ้านมากขึ้นเป็นพิเศษ แรงกดดันเหล่านี้ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การขยับขึ้นของราคาบ้านในทำเลทองอย่างกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ เช่น ภูเก็ต หรือ เชียงใหม่ แม้จะดูสวนทาง แต่ก็เป็นการสะท้อนดีมานด์ที่จำกัดอยู่ในกลุ่มกำลังซื้อสูงและนักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มเท่านั้น
สิ่งที่น่ากังวลคือ ปัญหาคุณภาพสินเชื่ออสังหาฯ ที่แต่เดิมเคยจำกัดอยู่ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ก็เริ่มลุกลามไปยังตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และมีแนวโน้มจะขยายวงไปยังบ้านระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นสัญญาณชัดเจนว่าเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากฐานรากสู่ระดับกลาง การชะลอตัวนี้ไม่ได้เกิดจากปัจจัยเฉพาะจุด แต่เป็นผลพวงจากโครงสร้างหนี้และรายได้ที่ไม่สมดุลกันในภาพรวม ส่งผลให้ธนาคารยิ่งต้องรัดกุมในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเป็นวัฏจักรที่ฉุดรั้งตลาดให้ซบเซายิ่งขึ้น
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: สงครามราคาบ้านที่อาจซ้ำรอย
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2567 ตลาดรถยนต์เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของคำว่า “สงครามราคา” จากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการทำราคาอย่างดุเดือด ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซา และความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อจากธนาคาร ทำให้ราคารถป้ายแดงในตลาดดิ่งลงอย่างรุนแรง ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการหั่นราคาเพื่อรักษาการดำเนินงาน ซึ่งนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียและการทิ้งรถจำนวนมาก สร้างความปั่นป่วนให้กับระบบสถาบันการเงินและผู้ประกอบการ การแก้ไขปัญหาดังกล่าวต้องใช้เวลาและทรัพยากรจำนวนมหาศาล
บทเรียนนี้เองที่ทำให้เราต้องจับตาตลาดอสังหาฯ ด้วยความกังวล เพราะหากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์มากนัก บ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า มีการผูกพันกับภาระหนี้ระยะยาว และที่สำคัญที่สุดคือ “บ้าน” เป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงทางเศรษฐกิจและจิตใจของผู้คน เมื่อราคาบ้านตกต่ำลง ความรู้สึกมั่งคั่งและมั่นคงของผู้เป็นเจ้าของก็จะลดลงตามไปด้วย ซึ่งจะนำไปสู่ผลกระทบทางเศรษฐกิจในวงกว้าง หรือที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในเชิงลบ
ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง: เมื่อบ้านไม่ใช่แค่สินทรัพย์แต่คือความมั่นคง
แนวคิดของ Wealth Effect อธิบายว่าเมื่อราคาสินทรัพย์ เช่น บ้าน มีมูลค่าเพิ่มขึ้น ผู้คนจะรู้สึกมั่งคั่งขึ้น มีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยและบริโภคมากขึ้น แต่ในทางกลับกัน เมื่อราคาสินทรัพย์ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองหดหายไป กลายเป็นความรู้สึก “จนลง” และลดความกล้าในการบริโภคและการลงทุนลงตามไปด้วย
เราเห็นตัวอย่างได้จากประเทศจีนในช่วงที่ราคาอสังหาฯ ตกต่ำอย่างรุนแรง ประชาชนรู้สึกว่ามูลค่าบ้านที่เคยเป็นความภาคภูมิใจและหลักประกันชีวิตลดลงอย่างฮวบฮาบ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ ไม่กล้าใช้จ่าย ไม่กล้าลงทุน ซึ่งกลายเป็นวงจรขาลงที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปเรื่อยๆ หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริงในไทย ผลกระทบก็จะไม่ได้จำกัดอยู่แค่การปรับลดราคาเพื่อระบายสต็อก แต่จะกัดกร่อนความเชื่อมั่นในระยะยาว ทำลายกลไกการขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่พึ่งพาการบริโภคภายในประเทศเป็นหลัก
แม้ว่าปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัว เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงพยายามรักษาราคาและภาพลักษณ์ แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จมานานและยังไม่มีผู้ซื้อ เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งนี่คือสัญญาณแรกๆ ของการเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่แท้จริง
ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออกของผู้ประกอบการ: สินค้าคงคลังและความต้องการสภาพคล่อง
สถานการณ์สินค้าคงคลังที่สูงเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่อาจไม่มีสายป่านยาวพอ หากไม่มีสภาพคล่องเพียงพอที่จะประคับประคองการดำเนินงานในภาวะที่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า ก็อาจจำเป็นต้องยอมลดราคาเพื่อระบายของให้ได้เงินสดกลับมา สถานการณ์เช่นนี้ยิ่งทำให้การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้เป็นเรื่องที่ยากลำบากขึ้น เพราะนักลงทุนจะมองเห็นความเสี่ยงที่สูงขึ้น นำไปสู่ต้นทุนทางการเงินที่แพงขึ้น หรือแม้กระทั่งไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้เลย ซึ่งจะยิ่งทำให้ปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการทวีความรุนแรงขึ้น
นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจำนวนมาก ก็จะเผชิญความท้าทายในการบริหารจัดการและระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกสู่ตลาดเช่นกัน หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง มูลค่าสินทรัพย์ที่ถือครองก็จะลดลง ทำให้การขายเพื่อนำเงินสดกลับมาเป็นไปได้ยากขึ้น หรือต้องยอมขาดทุนจำนวนมาก ซึ่งกระทบต่อสภาพคล่องและผลกำไรของ AMC โดยตรง
ธนาคารกับบทบาทการประคองสถานการณ์: กลยุทธ์ปรับตัวและการบริหารความเสี่ยง
ในฟากฝั่งของธนาคาร สถานการณ์ปัจจุบันทำให้การปล่อยสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” อย่างที่ผู้บริหารธนาคารกรุงไทยได้กล่าวไว้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีแนวทางที่เข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะเรื่องหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงของระบบสถาบันการเงินในภาพรวม
ธนาคารยูโอบีเปิดเผยว่า ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวลงถึง 15% ขณะที่ยอดคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี ทำให้ธนาคารต้องหันไปเน้นตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมีเสถียรภาพกว่าตลาดบ้านใหม่ที่ได้รับผลกระทบจากอุปทานล้นตลาดและราคาที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังในตลาดบ้านมือสอง โดยพิจารณาราคาประเมินอย่างเข้มงวด และตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้าอย่างละเอียดว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งอาจสูงถึง 20-30% ในบางธนาคาร สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ในขณะที่กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้สูงกว่า (ประมาณ 70,000 – 1 แสนบาท) ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ แสดงให้เห็นถึงการแบ่งขั้วของกำลังซื้อที่ชัดเจนในตลาด
การนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องผ่านโปรดักต์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ก็เป็นอีกหนึ่งกลไกที่ธนาคารนำมาใช้เพื่อตอบสนองความต้องการสภาพคล่องของประชาชนที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน แต่ขณะเดียวกันก็เป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงความตึงเครียดทางการเงินของครัวเรือนไทย
ทิศทางปี 2568: คาดการณ์ แนวโน้ม และความแตกต่างในแต่ละพื้นที่
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2568 คาดว่าจะยังคงทรงตัวหรืออาจติดลบเล็กน้อย จากปัจจัยกดดันด้านกำลังซื้อและสินเชื่อ โดยนักวิเคราะห์หลายรายมองว่าตลาดอาจยังไม่เห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจน แต่จะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ในปี 2569 หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเอื้ออำนวยและหนี้ครัวเรือนได้รับการแก้ไขอย่างเป็นรูปธรรม
ในส่วนของแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในแต่ละพื้นที่ จะมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ:
กรุงเทพฯ และปริมณฑล: ยังคงเป็นตลาดหลักที่มีการแข่งขันสูง ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในทำเลที่เข้าถึงระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า แต่กำลังซื้อยังคงอ่อนแอในกลุ่มระดับล่างถึงกลาง ส่วนกลุ่มลักซ์ชัวรี่และอัลตร้าลักซ์ชัวรี่ยังคงมีดีมานด์จากทั้งคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนในคอนโดให้เช่า ในทำเลศักยภาพยังคงเป็นที่น่าจับตาในกลุ่มนักลงทุน
หัวเมืองท่องเที่ยวหลัก (ภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี): ยังคงได้รับแรงหนุนจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ แต่ก็ต้องเผชิญกับอุปทานที่อาจมากเกินไปในบางพื้นที่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและวิลล่าตากอากาศ การแข่งขันด้านราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อจะรุนแรงขึ้น
พื้นที่ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก): ยังคงมีศักยภาพจากนโยบายส่งเสริมการลงทุนและโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา แต่การฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมและกำลังซื้อจากแรงงานยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตาม
บ้านมือสอง: คาดว่าจะยังคงเป็นตลาดที่ธนาคารให้ความสนใจและมีความเคลื่อนไหวที่ดีกว่าบ้านใหม่ เนื่องจากราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าและมีทำเลที่หลากหลายกว่า การประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างรอบคอบและการพิจารณา สินเชื่อรีไฟแนนซ์ จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์รับมือสำหรับทุกภาคส่วน: โอกาสและความท้าทาย
ในภาวะที่ สงครามราคาบ้าน อาจใกล้เข้ามา ทุกภาคส่วนจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รัดกุมและยืดหยุ่น:
สำหรับผู้พัฒนาโครงการ:
การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง: เร่งระบายสต็อกด้วยกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ อาจไม่ใช่แค่การลดราคา แต่เป็นการเพิ่มมูลค่าหรือข้อเสนอพิเศษ
การพัฒนาผลิตภัณฑ์: เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) ของผู้บริโภค เน้นฟังก์ชันการใช้งาน ความยั่งยืน (ESG) และราคาที่จับต้องได้
การควบคุมต้นทุน: เพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้างและบริหารจัดการโครงการเพื่อลดต้นทุน
การสร้างพันธมิตร: ร่วมมือกับสถาบันการเงินหรือแพลตฟอร์มการขายออนไลน์เพื่อเพิ่มช่องทางการเข้าถึงลูกค้า
สำหรับธนาคารและสถาบันการเงิน:
การบริหารความเสี่ยงสินเชื่อ: เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ รักษาคุณภาพพอร์ต และเพิ่มประสิทธิภาพในการติดตามหนี้
การปรับโครงสร้างหนี้: ให้ความช่วยเหลือลูกหนี้ที่มีศักยภาพในการชำระหนี้ผ่านการปรับโครงสร้างหนี้ หรือเสนอทางเลือก เช่น บ้านแลกเงิน
การศึกษาตลาดเชิงลึก: ทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์และทำเลเพื่อปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่อให้เหมาะสม
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
การวางแผนการเงินสำหรับบ้าน: เตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดี มีวินัยในการผ่อนชำระ และคำนวณภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) อย่างรอบคอบ
สำรวจทางเลือก: พิจารณาทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง เปรียบเทียบราคา ทำเล และคุณภาพ
การลงทุนในยุคเศรษฐกิจผันผวน: เน้นการลงทุนที่มั่นคงและมีกระแสเงินสดกลับมา เช่น การลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเช่า หรืออสังหาฯ ในทำเลที่มีศักยภาพสูงในระยะยาว
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ขอคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักวางแผนทางการเงิน เพื่อให้ได้ข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ ที่เหมาะสมกับความเสี่ยงที่รับได้
สำหรับผู้กำหนดนโยบาย:
การกระตุ้นเศรษฐกิจ: พิจารณามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดเพื่อเพิ่มกำลังซื้อและสร้างความเชื่อมั่น
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน: ดำเนินการมาตรการอย่างต่อเนื่องเพื่อช่วยลดภาระหนี้ของประชาชน
โครงสร้างพื้นฐาน: ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสร้างโอกาสและกระจายความเจริญสู่ภูมิภาค
สรุป: เผชิญความท้าทายด้วยความเข้าใจและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังก้าวสู่จุดที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด การมาถึงของ สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันทางธุรกิจ แต่เป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจที่เราต้องเผชิญในฐานะประเทศชาติ บทเรียนจากตลาดรถยนต์และสถานการณ์ในต่างประเทศเตือนเราว่าผลกระทบจากความรู้สึกมั่งคั่งที่ลดลงสามารถลุกลามสู่ปัญหาเศรษฐกิจที่ใหญ่หลวงได้
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีความเข้าใจตลาด มีวินัยทางการเงิน และมองเห็นโอกาสในระยะยาว นี่คือช่วงเวลาของการปรับตัว การวางกลยุทธ์บริหารความเสี่ยง และการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้พัฒนาโครงการที่กำลังประเมินสถานการณ์ ธนาคารที่กำลังรัดกุมการปล่อยสินเชื่อ หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้าน การมีข้อมูลเชิงลึกและมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณนำทางผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง
หากคุณต้องการเจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ และวางแผนกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายในปี 2568 หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะสำหรับ กลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ ของคุณในภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอรับคำแนะนำส่วนบุคคล การตัดสินใจที่รอบคอบวันนี้ จะนำไปสู่ความมั่นคงทางการเงินที่ดีกว่าในวันพรุ่งนี้
