ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญถึงเทรนด์ปี 2568 และอนาคต
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าภูมิทัศน์ปัจจุบันกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญที่น่าจับตาอย่างยิ่ง หลังจากที่ภาคส่วนนี้ได้เผชิญกับความท้าทายจากสถานการณ์โรคระบาดมาแล้วหลายระลอก ปัจจุบันสัญญาณเตือนภัยครั้งใหม่ได้ปรากฏขึ้นอย่างชัดเจน ซึ่งอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายฝ่ายกังวลว่าจะกลายเป็น ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่รุนแรง หากไม่ได้รับการบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ผลกระทบที่ตามมาอาจไม่ใช่แค่การปรับฐานของราคา แต่ยังส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจโดยรวมและภาวะทางจิตวิทยาของผู้บริโภคที่เรียกว่า Wealth Effect ด้วย
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงต้นปี 2568 กำลังสะท้อนภาพความซบเซาที่ลึกซึ้งกว่าที่คาดการณ์ไว้ ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนความท้าทายนี้คือ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับนโยบายการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อันเนื่องมาจากความกังวลต่อระดับ หนี้ครัวเรือน ที่พุ่งสูงขึ้น และความเสี่ยงของ สินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) ที่กำลังเป็นเงาตามหลอกหลอนภาคธนาคาร
สัญญาณเตือนจากตลาดสินเชื่อและ NPL
จากข้อมูลที่ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์พบว่า คุณภาพของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังอยู่ในภาวะที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยปกติแล้ว เรามักจะเห็นปัญหาด้านสินเชื่อในที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบัน ความท้าทายนี้ได้ขยายวงกว้างไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่า เศรษฐกิจกำลังซึม จากฐานรากสู่ระดับกลาง อันเป็นเรื่องที่แก้ไขได้ยากและต้องใช้เวลา ผมมองว่าสถาบันการเงินจำเป็นต้องรัดเข็มขัดและเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากตัวเลขสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อที่อาจกลายเป็น NPL ในอนาคต ยังคงอยู่ในระดับสูง หากสินเชื่อกลุ่มนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราย่อมเห็น NPL ขยับขึ้นตามมาอย่างแน่นอน ซึ่งจะยิ่งทำให้ธนาคารต้องใช้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นไปอีก ส่งผลให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อลดลง และทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องใช้เวลาอีกสักระยะกว่าความเสี่ยงด้านเครดิตจะคลี่คลาย
บทเรียนจากตลาดรถยนต์สู่ความกังวลในตลาดบ้าน
สิ่งที่นักวิเคราะห์หลายท่านรวมถึงตัวผมเองกำลังเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด คือความเป็นไปได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะซ้ำรอย ตลาดรถยนต์ ในปีที่ผ่านมา ซึ่งเราได้เห็นการเปิดศึก ‘สงครามราคา’ หรือ Price War อย่างดุเดือด โดยเฉพาะรถยนต์ป้ายแดงที่มีการหั่นราคาอย่างรุนแรง ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากการแข่งขันของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) หรือ กำลังซื้อ ที่อ่อนแรง ผนวกกับการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ทำให้ราคารถยนต์ปรับลดลงอย่างมากเพื่อระบายสต็อก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อปัญหาหนี้เสียและพฤติกรรมการทิ้งสินเชื่อของผู้บริโภค หากปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากไม่ได้จำกัดเพียงแค่การสร้างความปั่นป่วนในตลาด แต่จะก่อให้เกิด Wealth Effect ในทางลบอย่างมหาศาล
Wealth Effect: แรงกระเพื่อมที่น่ากลัวกว่าแค่ราคา
หากราคาบ้านปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ความรู้สึกมั่นคงและมั่งคั่งของผู้เป็นเจ้าของบ้านจะสั่นคลอนอย่างรุนแรง ในทางเศรษฐศาสตร์ เราเรียกปรากฏการณ์นี้ว่า Wealth Effect ซึ่งหมายถึงผลกระทบทางจิตวิทยาที่เกิดขึ้นเมื่อมูลค่าทรัพย์สินของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ตัวอย่างที่ชัดเจนคือกรณีศึกษาจากประเทศจีน ซึ่งราคาบ้านที่ลดลงอย่างต่อเนื่องได้ทำลายความเชื่อมั่นของผู้คน ทำให้พวกเขารู้สึก “จนลง” และไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย การบริโภคภายในประเทศจึงชะลอตัวลงเป็นวงจร ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมค่อยๆ หมุนลง นี่คือสิ่งที่น่ากลัวกว่า สงครามราคาบ้าน ในตลาดรถยนต์ เพราะมันกัดกร่อนความรู้สึกปลอดภัยและมั่นคงของผู้คน ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของการใช้จ่ายและการลงทุนในระบบเศรษฐกิจ
ในขณะที่ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อกระตุ้นยอดขายในทันที แต่เราเริ่มเห็นสัญญาณการแข่งขันลดราคาใน โครงการเก่า หรือ บ้านมือสอง และ คอนโดมิเนียม เก่า เพื่อเร่งระบายสต็อกอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นจุดเริ่มต้นของภาวะการแข่งขันที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด หากผู้ประกอบการรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องต้องยอมลดราคาจำนวนมากเพื่อความอยู่รอด ความท้าทายในการระดมทุนจะยิ่งยากลำบากขึ้นไปอีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดหุ้นกู้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยตรง ไม่เพียงเท่านั้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์ประเภทนี้อยู่ในมือเป็นจำนวนมาก ก็จะเผชิญความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์ออกไป ซึ่งจะกระทบสภาพคล่องของบริษัทเหล่านั้นเช่นกัน
มุมมองจากธนาคาร: ระมัดระวังและปรับกลยุทธ์
สถาบันการเงินต่างๆ ได้เริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้ให้ความเห็นว่า การเปิด โครงการใหม่ ในปีนี้ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ซึ่งเป็นความท้าทายที่ต้องเผชิญกับภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นของครัวเรือน ทางธนาคารจึงเริ่มเห็นแนวโน้มการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” ซึ่งสะท้อนความจำเป็นในการบริหารจัดการสภาพคล่องของประชาชน และทิศทาง NPL ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ยังคงต้อง “ประคับประคอง” ต่อไป
ในส่วนของธนาคารยูโอบี ประเทศไทย โดยนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ได้เปิดเผยข้อมูลที่น่าสนใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างยังคงทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงต้องหันมาเน้นการขยายตัวใน ตลาดบ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพ อย่างไรก็ตาม ธนาคารยังคงต้องระมัดระวังใน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ท่ามกลางสถานการณ์ความไม่แน่นอนเช่นนี้ การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองจึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด
ปัจจุบัน ธนาคารยูโอบีมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนของบ้านใหม่แล้ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้านใหม่กำลังชะลอตัวลงจากทั้งปัจจัยด้านดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น รวมถึงจำนวน โครงการบ้านใหม่ ที่เปิดตัวลดลง สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมของธนาคารในปีนี้ คาดว่าจะทรงตัวจากปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัว และคุณสมบัติลูกค้าที่ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากเมื่อตรวจสอบเครดิตแล้วพบว่าลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น และ อัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลงตามไปด้วย
ผมมองว่าสถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันค่อนข้างหนักหนาสาหัส ถือเป็นช่วงที่ตลาด “Down” มากที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ เพราะตอนนี้เรามี ของในตลาด มีสต็อกบ้านเหลืออยู่มาก แต่กลับขายไม่ออก โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในทางกลับกัน บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 70,000 – 1 แสนบาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีและมีความสามารถในการชำระหนี้ โดยรวมแล้ว แนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีนี้จึงยังไม่เห็นการเติบโตที่เป็นบวก แต่เชื่อว่าในปี 2569 อาจจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น
โอกาสและความท้าทายในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2568
แม้จะมีสัญญาณความกังวล แต่ในทุกวิกฤตย่อมมี โอกาสลงทุนอสังหาฯ เสมอ สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหา กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ในช่วงเวลานี้ การพิจารณาอย่างรอบคอบและวางแผนอย่างชาญฉลาดจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ตลาดบ้านมือสอง: ดังที่กล่าวไปข้างต้น ตลาดนี้เริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้นสำหรับธนาคารและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจริง เนื่องจากมีโอกาสที่จะได้ ราคาบ้าน ที่สมเหตุสมผลหรือต่ำกว่าราคาประเมินเดิม หากสามารถเจรจาต่อรองได้ดี การ ลงทุนคอนโดให้เช่า ในทำเลที่ยังคงมีความต้องการสูง หรือการซื้อบ้านมือสองเพื่อปรับปรุงและขายต่อ (Fix and Flip) ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ แต่ต้องอาศัยการ ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่แม่นยำและการบริหารจัดการที่ดี
ทำเลศักยภาพสูง: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว เช่น โครงการคมนาคมขนาดใหญ่ภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้น หรือพื้นที่อุตสาหกรรมใหม่ที่ดึงดูดการจ้างงาน ยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองรองที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจ เช่น ชลบุรี หรือ ภูเก็ต ซึ่งมีการเติบโตด้านการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมเฉพาะทาง
การบริหารจัดการความเสี่ยง: สิ่งสำคัญที่สุดในภาวะตลาดเช่นนี้คือการบริหารความเสี่ยง การประเมินสถานะทางการเงินของตนเอง การเลือกแหล่งเงินทุนที่มั่นคง และการพิจารณา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม นอกจากนี้ การปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและลด ความเสี่ยงอสังหาฯ ได้
สรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลครั้งสำคัญ ซึ่งถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และนโยบายการเงินของสถาบันการเงิน แม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับ สงครามราคาบ้าน และ Wealth Effect ในทางลบ แต่ด้วย มาตรการภาครัฐ ที่อาจเข้ามาพยุงตลาด และการปรับตัวของผู้ประกอบการและผู้บริโภค ผมเชื่อว่าตลาดจะสามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ในที่สุด
สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการ หรือผู้ที่กำลังพิจารณา การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ จำเป็นต้องใช้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ความระมัดระวัง และวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล เพื่อมองเห็นทั้งความเสี่ยงและ ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นไปได้ในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนการลงทุน หรือการบริหารจัดการทรัพย์สินของท่านให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดในสภาวะตลาดที่มีความผันผวนนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล เราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้การตัดสินใจของท่านเป็นไปอย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ
