เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: สัญญาณสงครามราคาบ้าน และกลยุทธ์พลิกวิกฤตสู่โอกาส
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งขาขึ้นและขาลงมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงปลายปี 2567 ต่อเนื่องถึงปี 2568 นี้ มีความท้าทายที่ซับซ้อนและละเอียดอ่อนกว่าที่ผ่านมาหลายเท่าตัว ไม่ใช่แค่ภาวะชะลอตัวทั่วไป แต่เรากำลังเฝ้าระวังสัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้น ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบอย่างมหาศาลต่อทั้งเศรษฐกิจมหภาคและความรู้สึกมั่นคงส่วนบุคคลของผู้คนทุกคนในประเทศนี้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และกลยุทธ์ในการรับมือกับภูมิทัศน์ใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาวะซึมยาวที่ลึกกว่าที่คิด
นับตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศหลายประการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้แสดงสัญญาณการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง coupled with หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เป็นแรงกดดันสำคัญที่ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะซึมยาว สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ สถานการณ์นี้ไม่ใช่เพียงแค่การลดลงของยอดขายหรือการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ยังสะท้อนถึงปัญหาสุขภาพทางการเงินของผู้กู้และการปรับท่าทีของสถาบันการเงิน
สถาบันการเงินได้เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ในภาคสินเชื่อรายย่อยยังคงอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การที่ธนาคารเข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ลูกค้าจำนวนมากที่เคยมีคุณสมบัติเหมาะสม กลับประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ ส่งผลโดยตรงต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น และลดทอนกำลังซื้อโดยรวมใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในอดีต ปัญหาด้านคุณภาพสินเชื่อมักจำกัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันเราได้เห็นสัญญาณการลามไปสู่ตลาดกลางที่ราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่ชี้ให้เห็นว่า การชะลอตัวทางเศรษฐกิจกำลังส่งผลกระทบจากฐานรากไปสู่ระดับกลางและสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้การแก้ไขปัญหาซับซ้อนและท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการ
ภัยคุกคามที่กำลังคืบคลาน: “สงครามราคาบ้าน” รอบใหม่?
สิ่งที่ผู้บริหารสำนักวิจัยหลายแห่งในภาคธนาคารต่างจับตามองและกังวลอย่างยิ่ง คือความเป็นไปได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเดินตามรอย สงครามราคา ที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ช่วงปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผลกระทบของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการหั่นราคาอย่างรุนแรง การแข่งขันด้านราคาในตลาดรถยนต์ไม่ได้เพียงแค่ทำให้ยอดขายตก แต่ยังส่งผลกระทบต่อหนี้เสียและทำให้เกิดการทิ้งสินเชื่อ สร้างความปั่นป่วนในตลาดอย่างรุนแรง ซึ่งกว่าจะฟื้นตัวได้ต้องใช้เวลา
หากปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและลึกซึ้งกว่าตลาดรถยนต์มากนัก ไม่ใช่แค่การทำลายความมั่นคงของผู้ประกอบการ แต่ยังก่อให้เกิด “Wealth Effect” ในเชิงลบอย่างรุนแรง ลองนึกภาพว่าหากมูลค่าของบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงของครัวเรือนลดลงอย่างฮวบฮาบ ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายจะหดหายไป ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะชะลอตัวแบบหมุนวน (Deflationary Spiral) ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่ากลัวและแก้ไขได้ยาก
แม้ว่าในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เอี่ยมที่เพิ่งเปิดตัว เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ยังมีสายป่านที่ยาวพอ แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จมานานและมีสต็อกค้างอยู่ เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อเร่งระบายสินค้ามากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนแรกของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจขยายวงกว้างในไม่ช้า นี่เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านเพื่อการลงทุน หรือเพื่ออยู่อาศัย
มุมมองจากภาคธนาคาร: การปรับกลยุทธ์ท่ามกลางความไม่แน่นอน
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย รายใหญ่ ต่างต้องปรับตัวและเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการความเสี่ยง
ธนาคารกรุงไทย ได้ให้มุมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัว ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายด้านการใช้จ่ายและภาระหนี้ที่สูงขึ้น ธนาคารยังเห็นแนวโน้มที่ลูกค้าหันมาแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นการนำอสังหาริมทรัพย์มาค้ำประกันเพื่อขอสินเชื่อเสริมสภาพคล่อง สัญญาณนี้บ่งบอกถึงความเปราะบางทางการเงินของครัวเรือน และทิศทาง NPLs ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
ขณะที่ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้เปิดเผยข้อมูลที่น่าสนใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวลงถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงอาการที่หนักกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ ธนาคารจึงต้องหันมาเน้นการขยายตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และมีแนวโน้มสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงในแบบของตัวเอง ธนาคารจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่งในการพิจารณาอนุมัติ โดยเฉพาะการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์และคุณสมบัติของลูกค้า ต้องมั่นใจว่าลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ธนาคารต้องตั้งการ์ดเข้มงึ้นและดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นสิ่งสำคัญ
สาเหตุหลักที่ทำให้การอนุมัติ สินเชื่อบ้าน เป็นไปได้ยากขึ้นคือ ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR: Debt Service Ratio) ของลูกค้าที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น และอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสูงมาก ในขณะที่กลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีรายได้ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าและมีศักยภาพในการชำระหนี้ที่ดีกว่า สะท้อนให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปัจจัยขับเคลื่อนและความท้าทายสำหรับปี 2568: มองไปข้างหน้า
การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยสำคัญ:
อัตราการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ: การกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ, การกลับมาของภาคการท่องเที่ยว, และการส่งออก จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อและการสร้างงาน
แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย: หากอัตราดอกเบี้ยยังคงทรงตัวหรือมีแนวโน้มปรับขึ้น จะเพิ่มภาระให้กับผู้กู้และลดความน่าสนใจในการขอ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ
หนี้ครัวเรือน: การจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนให้อยู่ในระดับที่ยั่งยืนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อปลดล็อคกำลังซื้อของผู้บริโภค
อุปทานส่วนเกิน (Over-supply): ปริมาณสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมที่ยังคงเหลืออยู่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในบางทำเลและบางประเภทสินทรัพย์ จะยังคงเป็นแรงกดดันต่อราคาและยอดขาย
ความเชื่อมั่นผู้บริโภค: หากผู้บริโภคมีความมั่นใจในอนาคตทางเศรษฐกิจมากขึ้น ก็จะกล้าตัดสินใจซื้อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการ การทำ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างละเอียดและการมี กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาชนะความท้าทายนี้
นัยยะต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย: ใครได้ ใครเสีย?
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
เผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องอย่างหนัก โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่พึ่งพาการระดมทุนจากการขายหุ้นกู้ หากตลาดเข้าสู่ สงครามราคาบ้าน อย่างเต็มตัว การระดมทุนจะยิ่งเป็นไปได้ยากขึ้น และอาจนำไปสู่ปัญหาสภาพคล่องที่รุนแรง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน ทั้งในด้านการบริหารจัดการสต็อก, การพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป, และการพิจารณานโยบายราคาที่ยืดหยุ่น การหาพันธมิตรหรือช่องทางการขายใหม่ๆ อาจเป็นสิ่งจำเป็น
ผู้ซื้อและนักลงทุน:
สถานการณ์นี้อาจเป็นทั้งวิกฤตและโอกาส สำหรับผู้ซื้อที่พร้อมทางการเงินและมองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง หรือต้องการที่อยู่อาศัยจริง อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการต่อรองราคาและเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น แต่ต้องใช้ความระมัดระวังในการเลือกทำเลและผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ รวมถึงการวางแผนทางการเงินที่รัดกุม ผู้ที่สนใจ ลงทุนคอนโด หรือ ลงทุนบ้าน จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน
สถาบันการเงิน:
ยังคงต้องดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง พร้อมทั้งบริหารจัดการคุณภาพพอร์ตสินเชื่ออย่างเข้มงวด การติดตาม NPLs และ SMs จะเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การให้บริการรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เพื่อช่วยเหลือลูกหนี้เก่าที่ประสบปัญหา อาจเป็นมาตรการที่ต้องพิจารณา เพื่อลดการเกิดหนี้เสียใหม่
ภาพรวมเศรษฐกิจและสังคม:
หาก สงครามราคาบ้าน รุนแรงและยืดเยื้อ จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นโดยรวมของประชาชน ก่อให้เกิด “Wealth Effect” ในเชิงลบ ทำให้การบริโภคและการลงทุนชะลอตัว ซึ่งจะซ้ำเติมปัญหาเศรษฐกิจมหภาคให้รุนแรงยิ่งขึ้น รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องเข้ามาดูแลอย่างใกล้ชิด ทั้งในด้านนโยบายการเงิน การคลัง และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดและทันท่วงที
กลยุทธ์เพื่อรับมือกับภูมิทัศน์ใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการและผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้สามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2568 และก้าวผ่านช่วงเวลาที่เปราะบางนี้ไปได้:
สำหรับผู้ประกอบการ:
การบริหารจัดการสต็อก: เร่งระบายสินค้าคงค้างด้วยโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ แต่ต้องไม่กระทบต่อภาพลักษณ์และราคาสินทรัพย์ในระยะยาว
การปรับเปลี่ยนผลิตภัณฑ์: พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบันมากขึ้น เช่น โครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน, ราคาเข้าถึงง่าย, หรือโครงการที่มีแนวคิดรักษ์โลก
การลดต้นทุน: ทบทวนกระบวนการทำงานและซัพพลายเชนเพื่อลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น เพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
การสร้างความร่วมมือ: มองหาพันธมิตรทางธุรกิจใหม่ๆ หรือร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อออกแบบแพ็กเกจสินเชื่อที่น่าสนใจ
การใช้ PropTech: นำเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์มาช่วยในการวิเคราะห์ตลาด การทำการตลาด และการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน:
วางแผนการเงินอย่างรัดกุม: ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ ไม่ควรก่อหนี้เกินตัว
ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด: เปรียบเทียบโครงการ ทำเล และราคาอย่างรอบด้าน รวมถึงประวัติและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ขอคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือตัวแทนที่ปรึกษาทางการเงิน เพื่อให้ได้ข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมาย
พิจารณาตลาดมือสอง: ในบางกรณี บ้านมือสองอาจมีศักยภาพและราคาที่น่าสนใจกว่า โดยเฉพาะในทำเลที่พัฒนาแล้ว
มองหาโอกาสในระยะยาว: หากมีเงินทุนและมองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว ช่วงที่ตลาดชะลอตัวอาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
สำหรับสถาบันการเงิน:
การบริหารความเสี่ยงสินเชื่อ: พัฒนาระบบการประเมินความเสี่ยงและพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้มีความแม่นยำยิ่งขึ้น
การให้คำปรึกษาลูกหนี้: เข้าถึงลูกหนี้ที่ประสบปัญหาอย่างรวดเร็วและเสนอแนวทางการปรับโครงสร้างหนี้ หรือมาตรการช่วยเหลืออื่นๆ
การใช้ข้อมูลเชิงลึก: ใช้ Big Data และ AI ในการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และพฤติกรรมลูกค้า เพื่อปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสม
มองไปข้างหน้า: แนวโน้มปี 2568 และอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 คงยังไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นปีแห่งการปรับฐาน (Market Correction) การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาด ผู้ประกอบการและผู้ซื้อจะต้องปรับตัวและวางแผนอย่างรอบคอบ แม้ว่าสถานการณ์จะยังคงท้าทาย แต่โดยภาพรวมแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ และในทำเลที่มีศักยภาพ
เราอาจได้เห็นภาพตลาดที่ดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคมีทิศทางที่ดีขึ้น และคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาเติบโตเป็นบวกได้อีกครั้งในช่วงปี 2569 ที่อัตรา 4-5% อย่างไรก็ตาม การเติบโตนี้อาจมาในรูปแบบที่แตกต่างออกไป โดยเน้นที่คุณภาพมากกว่าปริมาณ และโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
สุดท้ายนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเป็นเสาหลักสำคัญของเศรษฐกิจประเทศ แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยการวางแผนอย่างชาญฉลาด ความยืดหยุ่น และความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง เราจะสามารถพลิกวิกฤตครั้งนี้ให้เป็นโอกาสในการสร้างสรรค์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนยิ่งขึ้นต่อไปได้
ขอเชิญชวนผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน มาร่วมพูดคุยและแลกเปลี่ยนมุมมองเชิงลึก เพื่อวางแผนกลยุทธ์รับมือความเปลี่ยนแปลงในยุคนี้ หากท่านต้องการคำปรึกษา หรือการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น เพื่อการตัดสินใจลงทุนหรือพัฒนาโครงการ สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาคู่คิดที่เชื่อถือได้ของท่าน
