มหันตภัย “สงครามราคาบ้าน” 2025: เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ไทย และทางรอดในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าสัญญาณเตือนภัยที่กำลังดังขึ้นในขณะนี้ ไม่ใช่เรื่องที่เราจะมองข้ามได้ง่ายๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจรอบใหม่ที่ซับซ้อนและรุนแรงกว่าวิกฤตการณ์ครั้งใดๆ ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งภัยคุกคามจาก “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่สั่นสะเทือนความมั่นคงทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างไม่อาจประเมินค่าได้
ปี 2025 กำลังจะเป็นปีแห่งการวัดใจสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่นักพัฒนา ผู้ซื้อ-ผู้ขาย สถาบันการเงิน ไปจนถึงผู้กำหนดนโยบาย คำถามสำคัญคือ เราพร้อมรับมือกับคลื่นยักษ์ลูกนี้แล้วหรือยัง และอะไรคือทางออกที่เราควรมองหา ก่อนที่สถานการณ์จะบานปลายไปสู่จุดที่ยากเกินควบคุม? บทความนี้จะเจาะลึกทุกแง่มุมของสถานการณ์ปัจจุบัน คาดการณ์แนวโน้มในอนาคต พร้อมเสนอแนะแนวทางที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการนำทางในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
พายุเศรษฐกิจกำลังก่อตัว: เมื่อกำลังซื้อถดถอยและสินเชื่อถูกจำกัด
ภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดัน ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยเหล่านี้บวกกับนโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้นเพื่อควบคุมเสถียรภาพ ทำให้สถาบันการเงินต้องพิจารณาการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างรัดกุมเป็นพิเศษ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นดัชนีชี้วัดที่ทำให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
จากประสบการณ์ของผม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท กำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าเป็นห่วง นี่ไม่ใช่เพียงแค่ปัญหาของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่กำลังลุกลามไปสู่กลุ่มรายได้ปานกลางที่เคยเป็นฐานกำลังสำคัญของตลาด สถานการณ์เช่นนี้สร้างความกังวลอย่างยิ่ง เพราะเมื่อการเข้าถึงแหล่งเงินทุนยากขึ้น กำลังซื้อที่แท้จริงก็ย่อมลดลง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะซึมยาวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป ความเป็นไปได้ที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ก็ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น
บทเรียนจาก “สงครามราคาบ้าน” ในตลาดรถยนต์: ภาพสะท้อนที่น่ากลัว
เราทุกคนคงได้เห็นภาพของ “สงครามราคา” ในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะการแข่งขันดัมพ์ราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งส่งผลให้ราคารถยนต์ป้ายแดงลดลงอย่างฮวบฮาบ ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้สร้างความปั่นป่วนเพียงแค่ในอุตสาหกรรมยานยนต์เท่านั้น แต่ยังลุกลามไปถึงคุณภาพสินเชื่อรถยนต์ ทำให้เกิดปัญหาการทิ้งสินเชื่อและหนี้เสียตามมาอีกระลอก บทเรียนนี้เป็นเครื่องเตือนใจว่า หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าหลายเท่า
ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น? เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่ทรัพย์สิน แต่เป็นศูนย์รวมความมั่งคั่งที่ใหญ่ที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ การลดลงของราคาบ้านอย่างรุนแรง ไม่เพียงแต่จะบั่นทอนมูลค่าสินทรัพย์ของผู้ที่ถือครอง แต่ยังจะนำไปสู่ “Wealth Effect” ในทางลบ กล่าวคือ เมื่อผู้คนรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลงจากมูลค่าบ้านที่หายไป ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายก็จะหดหายตามไปด้วย สิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมอย่างเป็นลูกโซ่ และอาจทำให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะถดถอยได้ในที่สุด นี่คือสาเหตุที่ผู้บริหารสำนักวิจัยธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย อย่าง ดร.อมรเทพ จาวะลา ได้ออกมาเตือนถึงภัยของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจทำให้สถานการณ์แย่หนักกว่าที่ใครหลายคนคาดคิด
“Wealth Effect” ที่เป็นได้ทั้งพรและคำสาป: กรณีศึกษาจากจีน
แนวคิด “Wealth Effect” เป็นหลักการทางเศรษฐศาสตร์ที่อธิบายว่า การเปลี่ยนแปลงของมูลค่าสินทรัพย์ (เช่น หุ้น หรือ อสังหาริมทรัพย์) มีผลต่อพฤติกรรมการบริโภคและการลงทุนของผู้คน ในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ผู้คนรู้สึกมั่งคั่งขึ้น มีความมั่นใจในการใช้จ่าย ส่งเสริมให้เศรษฐกิจเติบโต แต่ในทางกลับกัน หากราคาบ้านปรับลดลงอย่างรุนแรง ผู้คนจะรู้สึกจนลง สูญเสียความมั่นคงทางจิตใจ ลดการใช้จ่าย ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างรวดเร็ว
เราได้เห็นบทเรียนที่ชัดเจนจากประเทศจีน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งกรณีที่ “สงครามราคาบ้าน” ได้สร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวง ความผันผวนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะไม่ใช่แค่เรื่องของการซื้อขาย แต่จะลุกลามไปถึงจิตวิทยาของคนในชาติ และอาจกลายเป็นหลุมดำที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในระยะยาว
ผู้ประกอบการอสังหาฯ กับทางเลือกที่ยากลำบาก: ระบายสต็อก vs. รักษาแบรนด์
ในสถานการณ์ที่กำลังซื้อแผ่วและสต็อกโครงการใหม่/เก่ามีอยู่เป็นจำนวนมาก แรงกดดันในการระบายสินค้าจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง การลดราคาอาจเป็นทางเลือกเดียวเพื่อความอยู่รอด แต่การตัดสินใจเช่นนี้ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงมหาศาล
หากมีการแข่งขันลดราคาอย่างรุนแรงจนเกิด “สงครามราคาบ้าน” จะส่งผลกระทบต่อ:
สภาพคล่อง: การลดราคามากๆ หมายถึงอัตรากำไรที่ลดลง อาจไม่ครอบคลุมต้นทุน ทำให้สภาพคล่องตึงตัว
การระดมทุน: หากบริษัทมีปัญหาด้านสภาพคล่อง การออกหุ้นกู้หรือการกู้ยืมเงินจากธนาคารจะยิ่งยากขึ้นไปอีก
มูลค่าที่ดินและโครงการ: การลดราคาขายจะกดดันมูลค่าสินทรัพย์ของโครงการอื่นๆ และที่ดินที่ถือครองไว้
ภาพลักษณ์แบรนด์: การลดราคาบ่อยๆ หรือลดราคาแรงอาจทำลายภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
ในทางตรงกันข้าม โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า ที่มีสต็อกคงค้างสูง มีแนวโน้มที่จะต้องแข่งขันลดราคาเพื่อเร่งระบายออกไปก่อน ส่วนโครงการใหม่ แม้จะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในทันที แต่ก็ต้องจับตาดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพราะหากแรงกดดันจากตลาดเพิ่มขึ้น ทางเลือกในการปรับลดราคาก็อาจกลายเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในที่สุด
สถาบันการเงิน: ตั้งรับอย่างระมัดระวัง
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ที่สุด ย่อมได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา พวกเขากำลังปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น:
เน้นคุณภาพสินเชื่อ: การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจะเข้มงวดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเรื่องของ DSR (Debt Service Ratio) หรือภาระหนี้ต่อรายได้
สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash): ธนาคารกรุงไทยได้กล่าวถึงเทรนด์นี้ ซึ่งสะท้อนว่าผู้คนจำนวนมากกำลังมองหาวิธีแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องเพื่อพยุงฐานะทางการเงิน
มุ่งสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง: ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้ปรับพอร์ตโดยให้ความสำคัญกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น โดยปัจจุบันมีสัดส่วนสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด นี่เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ เพราะตลาดมือสองมักมีความผันผวนน้อยกว่าตลาดบ้านใหม่ และสามารถควบคุมความเสี่ยงได้ง่ายกว่าหากพิจารณาประเมินราคาและคุณสมบัติลูกค้าอย่างรอบคอบ แต่ก็มีความเสี่ยงที่ต้องระวังเช่นกัน
การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management): บริษัทบริหารสินทรัพย์ก็อาจเผชิญความท้าทายในการระบายสินทรัพย์ที่ได้มาจากการยึดทรัพย์ หากราคาตลาดอยู่ในช่วงขาลง
แม้ว่าธนาคารจะอยู่ในโหมดประคับประคองและตั้งการ์ดสูง แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าหากเกิด “สงครามราคาบ้าน” ขึ้นจริง ระดับ NPLs ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ย่อมมีแนวโน้มสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบสถาบันการเงินโดยรวม
ภาพรวมตลาด 2025 และแนวโน้ม 2026: ความหวังที่ริบหรี่แต่ยังคงมี
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ที่ได้รับจากผู้เชี่ยวชาญในแวดวง ผมประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก สถานการณ์อาจเลวร้ายกว่าช่วงวิกฤต COVID-19 เนื่องจากขณะนี้มีสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่กลับไม่มีกำลังซื้อที่เพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านั้น
อย่างไรก็ตาม แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์อาจจะเริ่มฉายให้เห็นในปี 2026 หากเศรษฐกิจไทยมีการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แรงกดดันจาก “สงครามราคาบ้าน” อาจเริ่มคลี่คลายลงได้บ้าง และเราอาจเห็นตลาดกลับมาเป็นบวกได้ประมาณ 4-5% ซึ่งเป็นการคาดการณ์ในเชิงระมัดระวัง
เจาะลึกตลาดท้องถิ่น: เมื่อ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ได้กระทบเท่ากันทุกที่
แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่สดใสนัก แต่สิ่งสำคัญคือผลกระทบของ “สงครามราคาบ้าน” จะไม่ได้เกิดขึ้นอย่างเท่าเทียมกันทุกพื้นที่และทุกประเภทสินทรัพย์
กรุงเทพมหานครและปริมณฑล: โครงการในทำเลศักยภาพสูง หรือ “คอนโดมิเนียมหรู” และ “บ้านจัดสรรพรีเมียม” ในย่านธุรกิจ อาจยังคงรักษามูลค่าได้ดีกว่า แต่ “ราคาบ้านกรุงเทพ” ในโซนที่มีการแข่งขันสูงหรือมีอุปทานล้น อาจได้รับผลกระทบหนัก
หัวเมืองท่องเที่ยว: “อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต” เชียงใหม่ หรือพัทยา ซึ่งเคยพึ่งพิงกำลังซื้อจากต่างชาติ อาจต้องเผชิญความท้าทาย หากการท่องเที่ยวไม่ได้ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ และนักลงทุนต่างชาติยังคงลังเล
จังหวัดอุตสาหกรรม: “บ้านเดี่ยวชลบุรี” หรือระยอง ที่พึ่งพาการจ้างงานในภาคอุตสาหกรรม อาจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว หากมีการชะลอการลงทุนหรือเลิกจ้างงาน
การทำ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในเชิงลึกรายพื้นที่ และการเข้าใจประเภท “โครงการบ้านใหม่ [ชื่อย่าน/จังหวัด]” ที่แท้จริง จึงเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและโอกาสในยุค “สงครามราคาบ้าน”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอนำเสนอแนวทางสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อนำทางในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้:
สำหรับผู้ซื้อบ้าน/ผู้บริโภค:
วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ: ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างแท้จริง และสำรองเงินฉุกเฉิน
ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด: เปรียบเทียบ “ราคาบ้าน” จากหลายโครงการ และทำเลที่ตั้ง
มองหาโอกาส: ในภาวะ “สงครามราคาบ้าน” อาจมีโอกาสในการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าในราคาที่เหมาะสม หากมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
ปรึกษาสินเชื่อบ้าน: ใช้บริการจากที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” ที่เหมาะกับคุณ หรือพิจารณา “รีไฟแนนซ์บ้าน” หากคุณมีภาระอยู่แล้ว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มข้น: ทบทวนโครงสร้างหนี้และหาแหล่งเงินทุนทางเลือกอื่น ๆ
ปรับกลยุทธ์สินค้า: เน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม หรือโครงการที่เน้นคุณภาพและความคุ้มค่าระยะยาว
บริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: อาจพิจารณาการขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อลดภาระ
มองหา “โซลูชันการเงินอสังหาฯ” ใหม่ๆ: เพื่อเพิ่มทางเลือกในการระดมทุน
สำหรับนักลงทุน:
เน้น “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ระยะยาว: ในช่วงที่ตลาดผันผวน การลงทุนระยะสั้นมีความเสี่ยงสูง
ศึกษาปัจจัยพื้นฐานอย่างเข้มข้น: มองหาทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในอนาคต หรือ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่มีกระแสเงินสดดี
พิจารณา “อสังหาริมทรัพย์มือสอง”: อาจมีโอกาสในการซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาต่ำกว่าตลาด
กระจายความเสี่ยง: ไม่ทุ่มเงินทั้งหมดไปกับการลงทุนประเภทเดียว
สำหรับภาครัฐ:
พิจารณามาตรการกระตุ้นตลาด: เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง หรือการปรับหลักเกณฑ์ LTV ที่เหมาะสม
สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อ: สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางที่มีศักยภาพ
เร่งแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน: เพื่อเพิ่มกำลังซื้อในระยะยาว
ส่งเสริมความโปร่งใสของข้อมูลตลาด: เพื่อให้นักลงทุนและผู้บริโภคมีข้อมูลที่แม่นยำในการตัดสินใจ
บทสรุป: ความท้าทายและโอกาสในอนาคต
สถานการณ์ที่กำลังก่อตัวขึ้นใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งภัยจาก “สงครามราคาบ้าน” เป็นเรื่องที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดและเตรียมรับมืออย่างจริงจัง ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นไม่ใช่แค่เพียงตัวเลขทางเศรษฐกิจ แต่ยังหมายถึงความมั่นคงในชีวิตของผู้คนจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีความเข้าใจ มีข้อมูลที่ถูกต้อง และพร้อมปรับตัวไปตามสถานการณ์ ย่อมจะสามารถนำพาตัวเองและธุรกิจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในปี 2026 อาจยังเป็นความหวังที่ริบหรี่ แต่ก็เป็นเป้าหมายที่ทุกภาคส่วนต้องร่วมมือกัน ผมเชื่อว่าด้วยการวางแผนอย่างรอบคอบ การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการมองหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในภาวะผันผวน เราจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และสร้าง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนยิ่งขึ้นในอนาคต
หากคุณกำลังพิจารณาลงทุนใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” หรือต้องการคำแนะนำในการนำทางในสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เชิงลึกและโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณโดยเฉพาะ การตัดสินใจอย่างรอบคอบด้วยข้อมูลที่แม่นยำคือก้าวแรกสู่ความสำเร็จในยุคแห่งความผันผวนนี้
