ถอดรหัสวิกฤต ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี ชี้ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทย
ในฐานะผู้สังเกตการณ์และผู้มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่งซึ่งกำลังก่อตัวขึ้นและส่งผลกระทบต่อภาคส่วนนี้อย่างลึกซึ้ง หากไม่มีการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เหมาะสม เราอาจได้เห็นปรากฏการณ์ที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา กลับมาซ้ำรอยอีกครั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ ‘สงครามราคาบ้าน’ (House Price War) ซึ่งจะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้พัฒนาโครงการ สถาบันการเงิน และผู้บริโภคเอง
สงครามราคาบ้าน: วิกฤตการณ์ที่กำลังคืบคลานเข้าใกล้
ช่วงปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันจากหลายทิศทางจนนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่ามีเค้าลางชัดเจน เมื่อความต้องการซื้ออ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สต็อกสินค้ายังคงมีปริมาณมาก ผู้พัฒนาโครงการหลายรายจึงจำเป็นต้องหันมาใช้กลยุทธ์การลดราคาเพื่อระบายสินค้าออกไปให้ได้เร็วที่สุด จากประสบการณ์ของผม การแข่งขันด้านราคาที่ไร้ทิศทางเช่นนี้ มักจะสร้างความเสียหายในระยะยาวให้กับตลาดโดยรวมมากกว่าผลดีในระยะสั้น
สิ่งที่ทำให้ สงครามราคาบ้าน ในภาคอสังหาริมทรัพย์น่าเป็นห่วงยิ่งกว่ากรณีของตลาดรถยนต์ คือผลกระทบต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่งคั่งของผู้คน หากมูลค่าบ้าน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยลดลงตามไปด้วย ไม่กล้าลงทุน และหันมาประหยัดมากขึ้น ซึ่งจะยิ่งฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปอีก กลายเป็นวงจรที่แก้ไขได้ยาก นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นในบางประเทศที่ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบหนัก และเป็นสิ่งที่เราต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปัจจัยเร่ง: อะไรคือเชื้อเพลิงของสงครามราคาบ้าน?
จากประสบการณ์ของผมใน การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก พบว่ามีปัจจัยหลักหลายประการที่กำลังผลักดันให้ตลาดเดินหน้าเข้าสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน:
เศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวและการฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึง: แม้เศรษฐกิจจะมีการฟื้นตัวบ้างหลังช่วงโควิด-19 แต่ก็ยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะสร้างกำลังซื้อที่ยั่งยืน การฟื้นตัวกระจุกตัวอยู่ในบางภาคส่วน ทำให้รายได้ของครัวเรือนส่วนใหญ่ยังคงเปราะบาง กำลังซื้อของผู้บริโภคจึงลดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้คนระมัดระวังในการสร้างภาระหนี้ก้อนใหญ่ เช่น การซื้อบ้าน ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย
นโยบายการเงินที่เข้มงวดและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น: สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลให้ภาระการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้ลดลง หรือที่เรียกว่าอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท
ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังสูง: ตัวเลข NPL และ SM ในภาพรวมยังคงเป็นที่น่าจับตา ทำให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงและเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้กู้ยังไม่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้สภาพคล่องในตลาดสินเชื่อบ้านไม่ไหลเวียนสะดวกเหมือนในอดีต
อุปทานส่วนเกินในตลาด (Over-supply): ตลาดมีสต็อกที่อยู่อาศัยรอการขายเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการเก่า คอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่สามารถระบายออกไปได้ ประกอบกับโครงการใหม่ที่ยังคงมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้การแข่งขันยิ่งทวีความรุนแรง ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงจำเป็นต้องงัดกลยุทธ์การลดแลกแจกแถมออกมาใช้ เพื่อประคองสภาพคล่องของบริษัท
ผลกระทบต่อภาคส่วนต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อ สงครามราคาบ้าน เริ่มส่งสัญญาณชัดเจน ทุกภาคส่วนย่อมได้รับผลกระทบ:
ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีสภาพคล่องจำกัดจะเผชิญความท้าทายอย่างหนัก หากไม่สามารถระบายสต็อกได้ทันเวลา การเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่ ๆ จะทำได้ยากขึ้น ความสามารถในการชำระหนี้หุ้นกู้หรือเงินกู้ยืมจากธนาคารอาจได้รับผลกระทบ ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ต้องปรับตัว หันมาใช้ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่เน้นการบริหารสต็อก การพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการของตลาดมากขึ้น และอาจต้องพิจารณาชะลอการเปิดโครงการใหม่ในบางทำเลที่มีอุปทานสูง
สถาบันการเงิน: แบงก์จะต้องบริหารจัดการคุณภาพสินเชื่ออย่างเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงอยู่ในโหมดประคับประคอง การตั้งสำรองเผื่อหนี้เสียอาจเพิ่มขึ้น เพื่อรับมือกับความเสี่ยงที่ NPL จะขยับสูงขึ้น ธนาคารหลายแห่งเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับสินเชื่อบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าบ้านใหม่ในภาวะปัจจุบัน แต่ก็ยังต้องระมัดระวังในการ ประเมินราคาอสังหาฯ มืออาชีพ และคัดกรองคุณสมบัติผู้กู้ เพื่อลดความเสี่ยง นอกจากนี้ สินค้าอย่าง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ก็เป็นที่นิยมมากขึ้นสำหรับผู้ที่ต้องการสภาพคล่อง
ผู้บริโภคและนักลงทุน: แม้ สงครามราคาบ้าน จะเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านคนแรกที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่น่าสนใจ แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่มูลค่าของสินทรัพย์อาจลดลงอีกในอนาคต ผู้ซื้อควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของตนเอง และมองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยพิเศษ ที่สอดคล้องกับแผนการเงิน สำหรับนักลงทุนใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ การลงทุนในภาวะที่ตลาดผันผวนต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์
เจาะลึกสถานการณ์ในแต่ละเซ็กเมนต์
บ้านใหม่ vs. บ้านมือสอง: อย่างที่กล่าวไปข้างต้น ตลาดบ้านใหม่เผชิญกับยอดขายที่ลดลงถึง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ก็หดตัวถึง 15% สถานการณ์นี้เลวร้ายกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ เพราะปัจจุบันมีสต็อกสินค้าจำนวนมากที่รอการระบาย ขณะที่บ้านมือสองได้รับความสนใจมากขึ้นจากสถาบันการเงิน เพราะราคาที่ยืดหยุ่นกว่าและผู้ซื้อส่วนใหญ่มักเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม การ บริหารความเสี่ยงอสังหาฯ ในตลาดมือสองก็สำคัญ เพราะราคาประเมินต้องมีความแม่นยำ และคุณสมบัติผู้กู้ต้องแข็งแกร่ง
อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท vs. ระดับกลาง-สูง: ปัญหาคุณภาพสินเชื่อเริ่มต้นจากกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งผู้กู้มีรายได้น้อยและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโดยตรง แต่อาการดังกล่าวเริ่มลามไปยังบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนไปถึง 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ฐานรากอีกต่อไป แต่เริ่มส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง อย่างไรก็ตาม กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้ตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละกลุ่ม
คอนโดมิเนียมและโครงการเก่า: คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและไม่ได้อยู่ใน ทำเลศักยภาพสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดในการลดราคาเพื่อระบายสต็อก ผู้พัฒนาโครงการเก่าที่ต้องการสภาพคล่องอาจเป็นกลุ่มแรกๆ ที่จะเข้าสู่ สงครามราคาบ้าน อย่างเต็มตัว
การปรับตัวและกลยุทธ์เพื่ออยู่รอดในตลาดอสังหาฯ ปี 2568
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมเชื่อว่าการอยู่รอดในภาวะที่ตลาดเผชิญกับ สงครามราคาบ้าน นั้น ต้องอาศัยการปรับตัวและวาง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่ชาญฉลาด:
สำหรับผู้พัฒนาโครงการ:
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ด้วยกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ ไม่ใช่แค่การลดราคาอย่างเดียว
ปรับแผนธุรกิจให้ยืดหยุ่น: พิจารณาการลงทุนในโครงการขนาดเล็กลง เน้นทำเลที่ยังมีความต้องการจริง และตอบโจทย์กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป
แสวงหาแหล่งเงินทุนทางเลือก: นอกเหนือจากธนาคาร อาจพิจารณาการร่วมทุน หรือการระดมทุนจากตลาดทุนด้วยความระมัดระวัง
ให้ความสำคัญกับนวัตกรรมและเทคโนโลยี (Prop-tech): ใช้ข้อมูล (Data Analytics) มาวิเคราะห์ตลาด ความต้องการของลูกค้า และประเมินความเสี่ยงได้อย่างแม่นยำขึ้น
สำหรับสถาบันการเงิน:
คุมเข้มคุณภาพสินเชื่อต่อเนื่อง: เพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาผู้กู้และราคาประเมิน
พัฒนาผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ตอบโจทย์: เช่น สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ หรือผลิตภัณฑ์ที่ช่วยลดภาระการผ่อนชำระในระยะเริ่มต้น
ร่วมมือกับผู้พัฒนาโครงการ: เพื่อสนับสนุนโครงการที่มีคุณภาพและช่วยลดความเสี่ยงของ NPLs
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน:
ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ: คำนวณ DSR ของตนเองให้ดี และเตรียมเงินดาวน์ให้เพียงพอเพื่อลดภาระหนี้
ศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด: ติดตาม แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และในทำเลที่สนใจ รวมถึงพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรวมของตลาดอย่างรอบคอบ
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การขอคำแนะนำจาก ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ หรือ ที่ปรึกษาการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยง
ภาพรวมและโอกาสในอนาคต
ผมคาดการณ์ว่าในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และไม่น่าจะเห็นการเติบโตที่เป็นบวกอย่างมีนัยสำคัญ สงครามราคาบ้าน อาจยังไม่เห็นการลดราคาครั้งใหญ่ในโครงการใหม่ทั้งหมด แต่โครงการเก่าและคอนโดมิเนียมที่ต้องการระบายสต็อก จะมีการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดขึ้นอย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตาม ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ แม้ตลาดจะอยู่ในภาวะ สงครามราคาบ้าน แต่หากเศรษฐกิจไทยสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง กำลังซื้อของผู้บริโภคกลับคืนมา และสถาบันการเงินกลับมาปล่อยสินเชื่ออย่างมั่นใจมากขึ้น เราอาจได้เห็นตลาดกลับมาเป็นบวกอีกครั้งในปี 2569 ด้วยอัตราการเติบโตประมาณ 4-5%
ตลาด อสังหาริมทรัพย์หรู และ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความแตกต่างและคุณค่าที่แท้จริง อาจยังคงมีความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง แต่โดยรวมแล้ว ผู้เล่นในตลาดทุกระดับต้องเน้นการ บริหารความเสี่ยงอสังหาฯ และ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก อย่างเข้มข้น เพื่อปรับตัวให้ทันกับพลวัตของตลาด
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงนี้ ต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งและการมองเห็นโอกาสในระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไรในระยะสั้น ผู้ซื้อที่แท้จริงและนักลงทุนที่มีสายตาเฉียบแหลม อาจพบกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าในราคาที่สมเหตุสมผล ซึ่งอาจกลายเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในอนาคตเมื่อตลาดฟื้นตัว
ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในภาวะท้าทาย
ในภาวะที่ สงครามราคาบ้าน คืบคลานเข้ามา ผู้ประกอบการต้องแข็งแกร่ง ธนาคารต้องรอบคอบ และผู้ซื้อต้องชาญฉลาด การตัดสินใจในแต่ละก้าวต้องอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและการประเมินความเสี่ยงที่แม่นยำ อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนเข้าครอบงำ แต่จงเปลี่ยนมันให้เป็นโอกาสในการเรียนรู้และปรับตัว
หากคุณเป็นผู้พัฒนาโครงการที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านสต็อก หรือเป็นผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในตลาดที่ผันผวนนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจเชิงลึกของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างมีกลยุทธ์ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เพื่อ ประเมินราคาอสังหาฯ มืออาชีพ และรับคำแนะนำด้าน การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย คือสิ่งสำคัญที่สุด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อขอคำแนะนำเชิงลึก เราพร้อมแบ่งปันประสบการณ์และความรู้เพื่อช่วยให้คุณก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง.
