ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ 2025: วิกฤตหรือโอกาส? มุมมองผู้เชี่ยวชาญกว่าทศวรรษในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าสิบปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีครั้งใดที่น่าจับตาเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งมีสัญญาณชัดเจนของการก่อตัวของสิ่งที่หลายคนเรียกว่า สงครามราคาบ้าน ในปี 2025 นี้ คำว่า “สงครามราคา” อาจฟังดูรุนแรง แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้ มันคือภาพสะท้อนของความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อน ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การปรับตัวของนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงิน ไปจนถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ผลกระทบ และแนวทางรับมือกับปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน อย่างรอบด้าน พร้อมชี้แนะแนวทางสำหรับผู้บริโภค ผู้ประกอบการ และนักลงทุนให้สามารถนำพาตนเองผ่านพ้นสถานการณ์นี้ไปได้อย่างชาญฉลาด
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ทำไม “สงครามราคาบ้าน” จึงเป็นภัยคุกคามที่ไม่อาจมองข้าม
สัญญาณแรกที่บ่งชี้ถึงภาวะเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรากฏให้เห็นตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา เมื่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มแผ่วลงอย่างชัดเจน สาเหตุหลักมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่อง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดบ้านใหม่ เมื่อผู้กู้ไม่ผ่านเกณฑ์ หรือได้วงเงินน้อยลง ทำให้ความสามารถในการซื้อลดลงตามไปด้วย สถานการณ์นี้แตกต่างจากการลดลงของกำลังซื้อในช่วงโควิด-19 อย่างสิ้นเชิง เพราะครั้งนี้ตลาดมีอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่รอการระบายอยู่เป็นจำนวนมาก
จากข้อมูลล่าสุด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของสินเชื่อบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่เคยเป็นกำลังหลักของตลาด ขณะเดียวกัน สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อใหม่ บรรยากาศเช่นนี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น และบางรายอาจประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ซึ่งเป็นชนวนสำคัญที่อาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง
เราเห็นบทเรียนจากตลาดรถยนต์เมื่อปีที่แล้ว ที่การแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง โดยเฉพาะจากการรุกของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ทำให้ราคารถยนต์ใหม่ดิ่งลง ส่งผลกระทบต่อราคารถยนต์มือสอง และลุกลามเป็นปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก บทเรียนนี้เป็นเครื่องเตือนใจว่า หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะยิ่งทวีความรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่สินค้าบริโภค แต่เป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีผลต่อความมั่นคงทางการเงินและจิตวิทยาของครัวเรือน ซึ่งเป็นที่มาของแนวคิด “Wealth Effect” ที่น่ากังวลอย่างยิ่ง
ผลกระทบลูกโซ่จาก “Wealth Effect”: เมื่อบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือมูลค่าของความมั่งคั่ง
หัวใจสำคัญที่ทำให้ สงครามราคาบ้าน แตกต่างจากสงครามราคาในสินค้าอื่น ๆ คือ “Wealth Effect” หรือ “ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง” กล่าวคือ เมื่อราคาบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนส่วนใหญ่ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้ว่ารายได้ประจำจะยังคงเท่าเดิมก็ตาม ความรู้สึกนี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นใจในการใช้จ่ายและการบริโภค ทำให้ครัวเรือนตัดสินใจชะลอการซื้อสินค้าและบริการที่ไม่จำเป็น ผู้คนเริ่มประหยัดเงินมากขึ้น และลดการลงทุน ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจโดยรวมให้หมุนเวียนช้าลง กลายเป็นวงจรเชิงลบที่แก้ไขได้ยาก
เราได้เห็นตัวอย่างของปรากฏการณ์นี้ในหลายประเทศ อาทิ วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ที่การปรับตัวลงของราคาบ้านส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวอย่างหนัก เนื่องจากผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นและลดการใช้จ่ายอย่างรวดเร็ว สำหรับประเทศไทย หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง ผลกระทบจะไม่จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้ซื้อบ้านใหม่หรือนักลงทุนเท่านั้น แต่จะลุกลามไปถึงเจ้าของบ้านเดิมที่มีภาระหนี้อยู่กับธนาคาร ซึ่งอาจเผชิญกับภาวะที่มูลค่าบ้านต่ำกว่าภาระหนี้ (Negative Equity) ทำให้ไม่มีแรงจูงใจในการผ่อนชำระ หรือแม้กระทั่งตัดสินใจทิ้งสินเชื่อ ซึ่งจะส่งผลให้ NPL ของสถาบันการเงินพุ่งสูงขึ้น และกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินโดยรวม
นอกจากนี้ การลดลงของราคาบ้านยังส่งผลต่อความสามารถของผู้ประกอบการในการระดมทุน โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่อาศัยกระแสเงินสดจากยอดขายเป็นหลัก หากไม่สามารถขายโครงการได้ตามเป้า หรือต้องลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อระบายสต็อก ก็จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องอย่างหนัก และอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งช่องทางระดมทุนที่ได้รับความนิยม การเกิด สงครามราคาบ้าน จึงไม่ใช่แค่การลดแลกแจกแถม แต่เป็นการทำลายมูลค่าของสินทรัพย์และบั่นทอนความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจในระยะยาว
กลยุทธ์ของธนาคารและผู้ประกอบการในยุควิกฤต: จากบ้านใหม่สู่บ้านมือสองและการบริหารความเสี่ยง
ท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ สถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องปรับตัวและหากลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อประคับประคองธุรกิจและรับมือกับ สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น
สำหรับสถาบันการเงิน: การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้าสู่โหมด “ประคับประคอง” อย่างแท้จริง โดยเน้นการบริหารจัดการคุณภาพพอร์ตสินเชื่อเดิมเป็นหลัก มีการคัดกรองผู้กู้ที่เข้มงวดขึ้น ตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) อย่างละเอียด เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิด NPL ใหม่ สิ่งที่น่าสนใจคือ ธนาคารหลายแห่งเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น แทนที่จะเร่งขยายพอร์ตในตลาดบ้านใหม่ที่เผชิญกับความไม่แน่นอนสูงกว่า แม้บ้านมือสองจะมีความเสี่ยงด้านการประเมินราคาและคุณภาพของสินทรัพย์ แต่โดยรวมแล้วมีเสถียรภาพมากกว่าในแง่ของอุปทานและราคา ซึ่งธนาคารจำเป็นต้องพิจารณาคุณสมบัติลูกค้าอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้กู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่นักลงทุนเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
นอกจากนี้ ธนาคารยังได้นำเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับเจ้าของสินทรัพย์ เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือรีไฟแนนซ์ (Refinance) เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยประคับประคองฐานลูกค้าเดิมและป้องกันไม่ให้ NPL เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ก็ต้องระมัดระวังมิให้เป็นช่องทางในการสร้างหนี้เพิ่มให้กับครัวเรือนที่มีภาระอยู่แล้ว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: การปรับกลยุทธ์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างเร่งด่วน การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกที่มีอยู่ โดยเฉพาะโครงการเก่าหรือคอนโดมิเนียมเก่าที่เริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อจูงใจผู้ซื้อ นี่คือจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่ชัดเจนขึ้น แต่การลดราคามากเกินไปอาจสร้างความเสียหายต่อแบรนด์และกำไรในระยะยาว ผู้ประกอบการจึงต้องใช้กลยุทธ์ที่ละเอียดอ่อนและรอบคอบ
บางรายอาจเลือกที่จะปรับปรุงโครงการเก่าให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น หรือเสนอแพ็กเกจพิเศษ เช่น เฟอร์นิเจอร์ครบชุด, ฟรีค่าส่วนกลาง, หรือช่วยผ่อนดาวน์ เพื่อลดภาระของผู้ซื้อ นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มคนรักสุขภาพ หรือกลุ่มที่ต้องการความยั่งยืน (Sustainable Homes) ก็เป็นอีกแนวทางในการหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาโดยตรง การใช้เทคโนโลยี (PropTech) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย การตลาด และการบริหารจัดการโครงการ ก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ไทย 2025
ปี 2025 จะเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ สงครามราคาบ้าน จะเป็นภัยคุกคาม แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นช่องทางและปรับตัวได้รวดเร็ว
ความท้าทายหลัก:
ภาวะเศรษฐกิจโลกและดอกเบี้ย: การขึ้นดอกเบี้ยเพื่อสกัดเงินเฟ้อยังคงเป็นปัจจัยกดดันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น
หนี้ครัวเรือนสูง: เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยากต่อการแก้ไขในระยะเวลาอันสั้น ทำให้กำลังซื้อฟื้นตัวได้ช้า
อุปทานส่วนเกิน: โดยเฉพาะในบางทำเลหรือบางประเภทของที่อยู่อาศัย เช่น คอนโดมิเนียมในย่านธุรกิจหลัก ๆ ของกรุงเทพฯ ยังคงมีสต็อกรอการระบายจำนวนมาก การแข่งขันด้านราคาจึงเลี่ยงได้ยาก
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และไม่สามารถลดราคาได้มากนักหากไม่ต้องการขาดทุน
โอกาสที่น่าจับตา:
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว: หากการท่องเที่ยวกลับมาคึกคักอย่างต่อเนื่อง จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมและเพิ่มความต้องการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือปล่อยเช่าในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต พัทยา หรือเชียงใหม่
โครงสร้างพื้นฐาน: โครงการเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคม เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือการขยายสนามบิน จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ตามแนวเส้นทาง
ดีมานด์กลุ่มเฉพาะ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าสำหรับชาวต่างชาติ (Expat Rental Market), ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living), หรือบ้านอัจฉริยะ (Smart Homes) ที่มาพร้อมเทคโนโลยีเพื่อชีวิตที่สะดวกสบายและยั่งยืน กำลังเติบโตและมีความต้องการเฉพาะตัว
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: นักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในภาวะที่ราคาปรับตัวลง อาจเล็งเห็นศักยภาพในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลทองหรือโครงการคุณภาพสูงที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต เช่น การลงทุนในอสังหาฯ ทำเลทองย่านสุขุมวิท หรือคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ยังคงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติและนักลงทุนไทยที่มองหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
ข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญ: ทางรอดและทางออกสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเสนอแนะแนวทางในการรับมือกับสถานการณ์ สงครามราคาบ้าน สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย:
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้าน:
วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ: ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างแท้จริง ไม่ควรก่อหนี้เกินตัวและสำรองเงินไว้สำหรับเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
เปรียบเทียบข้อเสนอ: ในช่วงที่เกิด สงครามราคาบ้าน ผู้ประกอบการและเจ้าของบ้านมือสองจะเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ จงใช้เวลาในการเปรียบเทียบราคา ทำเลที่ตั้ง และเงื่อนไขต่างๆ อย่างถี่ถ้วน
ตรวจสอบคุณภาพสินเชื่อ: ทำความเข้าใจเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากหลายธนาคาร และเตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
สำหรับนักลงทุน:
เน้นคุณค่าระยะยาว: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ควรเน้นคุณค่าระยะยาวและทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต อย่าหลงไปกับกระแสเก็งกำไรระยะสั้น
ศึกษาข้อมูลเชิงลึก: ทำการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค รวมถึงศึกษาศักยภาพของพื้นที่ และประเภทอสังหาริมทรัพย์
บริหารความเสี่ยง: อย่ากระจุกตัวการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียว ควรพิจารณาการกระจายความเสี่ยงไปในสินทรัพย์อื่น ๆ และสำรองสภาพคล่องไว้ให้เพียงพอ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพเป็นสิ่งสำคัญก่อนตัดสินใจลงทุน
มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า: ในภาวะที่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับการลงทุน โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูงจากกลุ่มผู้เช่าที่มั่นคง เช่น ย่านธุรกิจ สถานศึกษา หรือแหล่งท่องเที่ยว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
มุ่งเน้นความต้องการจริง: พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างแท้จริง หลีกเลี่ยงการสร้างอุปทานส่วนเกิน
นวัตกรรมและการสร้างมูลค่าเพิ่ม: สร้างความแตกต่างด้วยนวัตกรรม ทั้งในด้านการออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน และบริการหลังการขาย เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาโดยตรง
การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: เพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน และรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้เข้มแข็ง เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน
การจัดการหนี้เสีย: สำหรับบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีอสังหาริมทรัพย์ NPL ในมือจำนวนมาก ควรมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้ เพื่อไม่ให้กระทบต่อสภาพคล่องขององค์กร
บทสรุป: ก้าวผ่าน ‘สงครามราคาบ้าน’ ด้วยความเข้าใจและการเตรียมพร้อม
ปรากฏการณ์ สงครามราคาบ้าน ในปี 2025 ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันราคาที่ดุเดือด แต่เป็นภาพสะท้อนของภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนผ่านอย่างรุนแรง จากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน ผู้บริโภค และนักลงทุน จำเป็นต้องปรับตัวและใช้กลยุทธ์ที่ชาญฉลาดเพื่อรับมือกับความท้าทายนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ การวางแผนที่รอบคอบ และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว เราจะสามารถเปลี่ยนวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาสได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่สำคัญ แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่ลึกซึ้งและการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของคุณจะนำมาซึ่งผลตอบแทนที่ยั่งยืน และเพื่อป้องกันตนเองจากการเป็นส่วนหนึ่งของวิกฤต สงครามราคาบ้าน ที่อาจทิ้งรอยแผลเป็นไว้ในตลาด
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การบริหารหนี้เสีย หรือการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เราพร้อมที่จะช่วยท่านนำทางในตลาดที่ท้าทายนี้ เพื่ออนาคตทางการเงินที่มั่นคงของท่าน
