เปิดโปงสัญญาณวิกฤต: ทำความเข้าใจและรับมือกับ ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญอยู่ในช่วงปลายปี 2567 และกำลังก้าวเข้าสู่ปี 2568 นี้ มีความซับซ้อนและท้าทายในแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน สัญญาณเตือนถึงภาวะ “สงครามราคาบ้าน” กำลังปรากฏชัดขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งไม่ใช่แค่การปรับฐานราคาธรรมดา แต่เป็นสัญญาณของสมรภูมิที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจมหภาคและความมมั่งคงทางการเงินของผู้คนอย่างมหาศาล บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมทั้งให้มุมมองและแนวทางปฏิบัติสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการ ผู้ซื้อ และนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั่วไป
บทที่ 1: มรสุมเศรษฐกิจมหภาคและภาระหนี้ครัวเรือน – ชนวนสู่ความผันผวน
ก่อนที่เราจะไปถึงแกนกลางของปัญหา สงครามราคาบ้าน เราต้องทำความเข้าใจถึงปัจจัยพื้นฐานที่กำลังกัดเซาะเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน เริ่มต้นจากภาวะ เศรษฐกิจชะลอตัว ที่เป็นเหมือนเงาตามติดมาตั้งแต่ช่วงหลังโควิด-19 การฟื้นตัวที่ยังไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอกที่ยังคงผันผวน ส่งผลโดยตรงต่อ กำลังซื้อ ของผู้บริโภคที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้คนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการตัดสินใจครั้งใหญ่ในชีวิตอย่างการซื้อบ้าน
ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหา หนี้ครัวเรือน ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ได้กลายเป็นระเบิดเวลาลูกสำคัญที่กดดันทั้งภาคครัวเรือนและภาคการเงิน เมื่อภาระหนี้สูงขึ้น ความสามารถในการชำระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ก็สูงตาม ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน อย่างเข้มงวดมากขึ้น เราเริ่มเห็น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่เคยเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ของตลาด
จากการประเมินของธนาคารชั้นนำหลายแห่ง รวมถึง CIMB Thai ที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา ได้ชี้ให้เห็นถึงความกังวลเรื่องคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ดี โดยเฉพาะการที่สินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ยังคงอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สิ่งนี้บังคับให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงขึ้นในการพิจารณา สินเชื่อบ้าน โดยปริยาย พวกเขาไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้อย่างอิสระเหมือนในอดีต เพราะนั่นหมายถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในพอร์ตสินเชื่อของธนาคารเอง
ดังนั้น สถานการณ์ปัจจุบันจึงเป็นเหมือนวงจรอุบาทว์: เศรษฐกิจชะลอ -> กำลังซื้อตกต่ำ -> หนี้ครัวเรือนพุ่ง -> ธนาคารเข้มงวดสินเชื่อ -> อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ สูง -> ยอดขายอสังหาฯ ตกต่ำ -> สต็อกสะสม -> เกิดแรงกดดันให้ต้องลดราคา นี่คือสัญญาณแรกเริ่มที่นำไปสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน
บทที่ 2: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์ – ภาพหลอนของ ‘สงครามราคาบ้าน’
เมื่อพิจารณาถึงภาวะ สงครามราคาบ้าน ที่กำลังคุกคาม เราไม่สามารถมองข้ามบทเรียนที่สดใหม่จากตลาดรถยนต์ในปี 2567 ได้เลย ปีที่ผ่านมาเราได้เห็นภาพของรถป้ายแดงที่ถูกหั่นราคาลงอย่างรุนแรง ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการทุ่มตลาด หรือกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง และการที่ธนาคารไม่กล้าปล่อยสินเชื่อรถยนต์อย่างแต่ก่อน สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการลดราคา ซึ่งนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย การทิ้งสินเชื่อ และการทำลายกลไกราคาของตลาดในที่สุด
สิ่งที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้เตือนไว้ คือ หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและลึกซึ้งกว่าตลาดรถยนต์มากนัก เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงสินค้าทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของคนส่วนใหญ่ และมีความเชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของครัวเรือน
ลองจินตนาการว่า หากราคาบ้านที่คุณเป็นเจ้าของอยู่ลดลงอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ความรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายก็จะถูกสั่นคลอน มูลค่าสินทรัพย์ที่หายไปจะทำให้ผู้คนรู้สึก “จนลง” โดยปริยาย ซึ่งจะส่งผลให้การบริโภคและการลงทุนอื่นๆ ชะลอตัวลงตามไปด้วย เกิดภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวเป็นวงกว้าง (Deleveraging Cycle) ซึ่งน่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์อย่างเทียบกันไม่ได้
ในเวลานี้ แม้ว่า โครงการใหม่ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างโจ่งแจ้งเพื่อรักษาภาพลักษณ์ แต่เราเริ่มเห็นการแข่งขันด้านราคาในกลุ่ม คอนโดมิเนียม เก่า บ้านเก่า และ อสังหาริมทรัพย์มือสอง ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของบ้านต้องการเร่งระบายสต็อกหรือต้องการสภาพคล่อง การลดราคาเพื่อให้ขายได้ ไม่ว่าจะเป็นส่วนลด ของแถม หรือการรับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วน ล้วนเป็นสัญญาณเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่กำลังคืบคลานเข้ามา
บทที่ 3: สถานการณ์ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ – วิกฤตสต็อกและสภาพคล่อง
ภายใต้ภาวะตลาดที่ซบเซา ผู้ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ การเปิด โครงการใหม่ ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดนั้น สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัว อย่างที่นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวถึง ในขณะที่ยอดขายชะลอตัว แต่สต็อกคงค้างในตลาดกลับยังอยู่ในระดับสูง นี่คือปัจจัยสำคัญที่สร้างแรงกดดันมหาศาลให้กับผู้ประกอบการ
ประเด็นสำคัญคือเรื่อง “สภาพคล่อง” หากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า รายรับไม่เข้ามาตามคาด ผู้ประกอบการก็จะมีปัญหาเรื่องกระแสเงินสด การพึ่งพาตลาดหุ้นกู้ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จากแหล่งเงินทุนภายนอกก็จะยิ่งยากลำบากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ตลาดการเงินมีความเปราะบาง ซึ่ง ดร.อมรเทพ ได้ชี้ให้เห็นว่า หากผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องสูงต้องเผชิญภาวะช็อกหนัก การระดมทุนจะยิ่งลำบากมากขึ้น และอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ได้
นอกจากนี้ แม้แต่ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Company – AMC) ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก ก็อาจจะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์ออกจากพอร์ต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของ AMC เอง และสร้างความซับซ้อนให้กับระบบการเงินโดยรวม
สิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายกำลังทำเพื่อประคองตัวคือ การหันไปใช้กลยุทธ์ที่หลากหลาย เช่น การเสนอ บ้านแลกเงิน (Home for Cash) เพื่อช่วยให้เจ้าของบ้านเดิมมีสภาพคล่อง หรือการปรับแผนการตลาดให้เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีเยี่ยม เนื่องจากธนาคารยังคงอนุมัติสินเชื่อให้กับกลุ่มนี้ได้ดีกว่า
บทที่ 4: แบงก์ไทยในโหมดป้องกัน – บทบาทที่เปลี่ยนแปลงไป
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ปรับตัวเข้าสู่ “โหมดประคับประคอง” มาพักใหญ่แล้ว ดังที่นายผยง ศรีวณิช จากธนาคารกรุงไทยกล่าวไว้ พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารต่างๆ กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านคุณภาพสินเชื่อ ทำให้พวกเขาต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงสุด
นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าตกใจว่า ยอดปล่อยใหม่ (New Loan) สินเชื่อบ้าน หดตัวถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้านใหม่กำลังอยู่ในภาวะที่ “อาการหนักกว่าช่วงโควิด” เสียอีก เพราะแม้จะมีของในตลาดจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และผู้คนที่มีความประสงค์จะซื้อบ้านก็ติดปัญหาเรื่องความสามารถในการกู้
ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารจึงหันมาเน้นการขยายตัวในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง มากขึ้น ดังที่ UOB ได้ปรับสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน แต่ถึงกระนั้น ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังอย่างสูง ทั้งในเรื่องของการ ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ให้เหมาะสมกับภาวะตลาดจริง และการพิจารณาคุณสมบัติของลูกค้าอย่างเข้มงวด ว่าเป็นลูกค้าที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ในช่วงนี้ การแข่งขันของธนาคารอาจจะไม่ได้ดุเดือดเท่าช่วงที่ตลาดบูม ผู้กู้จะต้องเตรียมความพร้อมด้านเอกสารและความมั่นคงทางการเงินให้แข็งแกร่งเป็นพิเศษ และสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน อาจเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการบริหารภาระหนี้สินให้คล่องตัวขึ้น หากสามารถหาเงื่อนไขที่ดีกว่าจากธนาคารได้
บทที่ 5: โอกาสในวิกฤต และการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย (ปี 2568-2569)
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีสายตาเฉียบคมและเงินทุนที่แข็งแกร่ง นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่ปรับลดลง หรือการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่ยังมีความต้องการอยู่
ตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง ที่แม้จะมีความเสี่ยง แต่ก็มีโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงและสามารถซื้อได้ในราคาที่สมเหตุสมผล ผู้ซื้อกลุ่มนี้จะกลายเป็นพลังขับเคลื่อนสำคัญในระยะสั้น นอกจากนี้ บ้านหรู หรือ คอนโดหรู ในทำเลศักยภาพ อาจยังคงรักษากำลังซื้อไว้ได้ดีในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงมาก ซึ่งเป็นกลุ่มที่ธนาคารยังคงอนุมัติสินเชื่อได้ดี
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับสถานการณ์เป็นสิ่งจำเป็น การหันไปพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เน้นฟังก์ชันการใช้งาน หรือแม้กระทั่งการพิจารณา พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการให้เช่า (Build-to-Rent) ก็อาจเป็นทางออกที่น่าสนใจ การมองหา ที่ดินเพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพในระยะยาวก็ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนรายใหญ่ยังคงให้ความสนใจ
การทำความเข้าใจใน โซลูชั่นทางการเงินสำหรับอสังหาฯ ที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการปรับโครงสร้างหนี้ การขอคำปรึกษาจาก ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญ หรือการศึกษาตลาดอย่างละเอียด จะช่วยให้เราสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
มองไปข้างหน้า ปี 2568 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายและเต็มไปด้วยการแข่งขันด้านราคา อย่างไรก็ตาม จากการคาดการณ์ของ UOB เราอาจได้เห็นสัญญาณ การฟื้นตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นบวกอีกครั้งในปี 2569 โดยอาจเติบโตได้ 4-5% ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อปัจจัยลบต่างๆ เริ่มคลี่คลายลง เช่น หนี้ครัวเรือนปรับตัวดีขึ้น กำลังซื้อฟื้นตัว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมา
บทสรุป: ก้าวอย่างมีสติในสมรภูมิราคา
สถานการณ์ สงครามราคาบ้าน ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 เป็นเรื่องจริงที่เราไม่ควรมองข้าม มันไม่ใช่แค่การปรับฐานของราคา แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและการปรับตัวจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้พัฒนา นักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือสถาบันการเงิน ทุกคนล้วนต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่า ช่วงเวลานี้ไม่ใช่ช่วงเวลาสำหรับการตัดสินใจโดยปราศจากข้อมูลหรืออารมณ์ชั่ววูบ แต่เป็นช่วงเวลาของการศึกษา วิเคราะห์ และวางแผนอย่างรอบคอบ การมีความรู้ความเข้าใจในสถานการณ์จริง การบริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการมองหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤต จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จและความอยู่รอดในตลาดที่ผันผวนนี้
หากคุณกำลังพิจารณาตัดสินใจครั้งสำคัญเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การขาย หรือการลงทุน ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และประเมินสถานการณ์ของตนเองอย่างรอบด้าน เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง และก้าวอย่างมีสติในสมรภูมินี้ เพราะทุกก้าวที่คุณเดินไปในวันนี้ จะกำหนดอนาคตทางการเงินของคุณในวันพรุ่งนี้
