จับสัญญาณวิกฤต: ถอดรหัส “สงครามราคา” และอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และภาคการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างใกล้ชิดและต่อเนื่อง ทุกช่วงเวลาล้วนมีพลวัตที่น่าสนใจ แต่สำหรับปี 2568 ที่เรากำลังก้าวเข้าสู่ ผมมองเห็นเมฆหมอกแห่งความท้าทายที่หนาทึบขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณที่อาจนำไปสู่สิ่งที่หลายคนหวั่นวิตก นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลสะเทือนในวงกว้างเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด ไม่ใช่แค่เพียงตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเศรษฐกิจมหภาคและความมั่งคั่งของครัวเรือนโดยรวม
สถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่ยืดเยื้อ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อบ้านมากขึ้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันที่ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทานในตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมถอดบทเรียนจากอดีตและมองไปข้างหน้าถึงกลยุทธ์ในการรับมือกับความท้าทายในอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
พายุเศรษฐกิจและการเงิน: ปัจจัยกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปฏิเสธไม่ได้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัว แม้จะมีการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่โดยรวมแล้วยังคงเติบโตอย่างเชื่องช้า กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงเปราะบาง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาโดยตลอด ข้อมูลจากหลายสำนักวิจัยบ่งชี้ว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สำหรับสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภคที่ลดลง และภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่เกินกว่าเกณฑ์ที่ธนาคารพาณิชย์จะรับได้
ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังเป็นประเด็นที่ธนาคารพาณิชย์ให้ความสำคัญเป็นพิเศษ แม้ตัวเลข NPL โดยรวมอาจยังไม่พุ่งสูงอย่างรวดเร็ว แต่สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อที่อาจกลายเป็น NPL ในอนาคต กลับมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญ ความกังวลเหล่านี้ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านทำได้ยากขึ้น นี่คือวงจรที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และลดทอนความเชื่อมั่นโดยรวมใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สัญญาณเตือนจากตลาดรถยนต์: บทเรียนที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องจับตา
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน รวมถึงตัวผมเองกำลังจับตาเป็นพิเศษ คือโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซ้ำรอยกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการแข่งขันตัดราคาอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาสร้างแรงกระเพื่อม ทำให้ผู้ผลิตรถยนต์สันดาปภายในต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการจัดโปรโมชั่นลด แลก แจก แถม อย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ผลลัพธ์คือราคาขายรถยนต์ป้ายแดงลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ราคารถยนต์มือสองปรับตัวลดลงตามไปด้วย ก่อให้เกิด NPL จำนวนมากในภาคสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ และทำลายความเชื่อมั่นในตลาดอย่างหนัก
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงกว่าหลายเท่า เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นส่วนสำคัญของความมั่งคั่งของครัวเรือน การที่ราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็วจะสร้าง “Wealth Effect” ในเชิงลบอย่างมหาศาล ซึ่งหมายถึงการที่ผู้บริโภครู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง เมื่อมูลค่าบ้านที่เคยเป็นหลักประกันลดลง ผู้คนจะรู้สึกไม่มั่นคง ไม่กล้าใช้จ่าย ไม่กล้าลงทุน ซึ่งจะส่งผลให้กำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมหดตัวลงไปอีก เปรียบเสมือนฟันเฟืองที่หยุดหมุนอย่างช้าๆ และกัดกินเศรษฐกิจจากภายใน
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โครงการที่กำลังเผชิญกับความเสี่ยงมากที่สุดคือโครงการเก่า โครงการที่มียอดขายคงเหลือจำนวนมาก หรือโครงการของผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน โครงการเหล่านี้อาจถูกบีบให้ต้องลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของสงครามราคาที่อาจลุกลามไปยังโครงการอื่นๆ และสร้างความปั่นป่วนให้กับราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
กลยุทธ์รับมือของผู้ประกอบการและธนาคารใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อเผชิญกับความท้าทายนี้ ทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์ต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
ชะลอการเปิดโครงการใหม่: หลายรายเริ่มลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลง โดยหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกที่มีอยู่เดิม การปรับสมดุลอุปสงค์และอุปทานเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งเพื่อไม่ให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด (Over Supply)
ปรับกลยุทธ์การตลาดและการขาย: แทนที่จะลดราคาตรงๆ ผู้ประกอบการอาจหันไปใช้กลยุทธ์อื่นๆ เช่น การเสนอแพ็กเกจพิเศษที่เพิ่มมูลค่า (เช่น ฟรีเฟอร์นิเจอร์, ส่วนลดค่าใช้จ่ายวันโอน, โปรแกรมผ่อนดาวน์แบบยืดหยุ่น) หรือการร่วมมือกับธนาคารเพื่อเสนอสินเชื่อเงื่อนไขพิเศษ ซึ่งยังคงรักษามูลค่าของสินทรัพย์ไว้ได้
เน้นคุณภาพและนวัตกรรม: การสร้างความแตกต่างด้วยคุณภาพของโครงการ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ หรือการนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้ สามารถเพิ่มมูลค่าและดึงดูดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ยังคงมีอยู่
เจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การศึกษาความต้องการของตลาดอย่างละเอียดและพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) หรือโครงการที่เน้นพื้นที่สีเขียวและการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน อาจเป็นทางออกที่ดี
สำหรับธนาคารพาณิชย์:
เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ: การตรวจสอบคุณสมบัติผู้กู้และภาระหนี้อย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อบริหารความเสี่ยงด้าน NPL และรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ
ขยายโอกาสในตลาดบ้านมือสอง: แม้ตลาดบ้านใหม่จะซบเซา แต่ตลาดบ้านมือสองยังคงเป็นทางเลือกที่มั่นคงกว่า เนื่องจากราคาบ้านมือสองมักมีความยืดหยุ่นและตอบสนองต่อกำลังซื้อที่จำกัดได้ดีกว่า ธนาคารหลายแห่งจึงหันมาเพิ่มสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสองในพอร์ตของตน อย่างไรก็ตาม การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มือสองอย่างแม่นยำและการตรวจสอบคุณสมบัติผู้กู้ยังคงต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวัง
นำเสนอผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash): ในช่วงที่ผู้คนต้องการสภาพคล่อง ธนาคารหลายแห่งได้นำเสนอผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” ซึ่งช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำบ้านมาเป็นหลักประกันเพื่อกู้เงินได้ เป็นทางเลือกในการเสริมสภาพคล่องให้กับครัวเรือน แต่ก็ต้องระมัดระวังความเสี่ยงด้านการผิดนัดชำระหนี้
บริหารความเสี่ยงสินทรัพย์: สำหรับธนาคารที่มีสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์รอการระบายจำนวนมาก (เช่น NPL ที่ยึดมา) การหาพันธมิตรหรือช่องทางในการบริหารและระบายสินทรัพย์เหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อลดภาระและผลกระทบต่อสภาพคล่อง
มองไปข้างหน้า: แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 และกลยุทธ์การลงทุน
แม้ปี 2568 จะเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่โดยทั่วไปแล้ววัฏจักรของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มักมีการฟื้นตัวเสมอ หากไม่มีปัจจัยลบที่รุนแรงมากระทบอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอาจเริ่มเห็นสัญญาณบวกมากขึ้น โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักอย่างต่อเนื่อง และอาจมีการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่จะช่วยกระตุ้นความต้องการในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองหลัก
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังพิจารณาเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นี่คือข้อแนะนำจากประสบการณ์ของผม:
ศึกษาทำเลอย่างละเอียด: ทำเลยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีแนวโน้มการขยายตัวของเมือง
พิจารณาตลาดบ้านมือสอง: ในช่วงที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว บ้านมือสองอาจเป็นโอกาสที่ดีในการหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณสามารถเจรจาต่อรองได้
เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีผลตอบแทนชัดเจน: หากเป็นการลงทุน ควรเน้นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในทำเลที่มีความต้องการสูง หรือโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าเฉพาะ
บริหารความเสี่ยง: อย่าทุ่มเงินลงทุนทั้งหมดไปกับอสังหาริมทรัพย์เพียงประเภทเดียว ควรมีการกระจายความเสี่ยง และเตรียมเงินทุนสำรองไว้สำหรับช่วงที่ตลาดผันผวน
ปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ: การได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้และประสบการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและลดความเสี่ยง
จับตานโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ: รัฐบาลอาจมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม ซึ่งอาจส่งผลดีต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในอนาคต การติดตามข่าวสารและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงจึงเป็นสิ่งสำคัญ
บทบาทของกลไกการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็มีความสำคัญอย่างยิ่งในช่วงเวลาเช่นนี้ เพราะการประเมินที่ถูกต้องและเป็นไปตามกลไกตลาดจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และสถาบันการเงิน ในขณะที่กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการเองก็ต้องปรับตัวให้รวดเร็วและยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับสภาพการแข่งขันที่สูงขึ้นและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
โดยสรุปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงปี 2568-2569 กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ หากผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย ตั้งแต่ภาครัฐ ผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์ และผู้บริโภค สามารถทำความเข้าใจสถานการณ์ วางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ และร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าเราจะสามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนอีกครั้ง
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันเรียกร้องให้เราทุกคนมีความรู้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและรอบด้าน เพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้อง หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการบริหารความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์ตลาดบ้านในเชิงลึก ผมพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้คุณมั่นใจในทุกก้าวเดิน ไม่ว่าตลาดจะมีความท้าทายเพียงใด การเตรียมตัวที่ดีคือหัวใจสำคัญของความสำเร็จเสมอ.
