ถอดรหัสสัญญาณเตือน: “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าปี 2568 นี้ไม่ใช่เพียงปีแห่งความท้าทายธรรมดาสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เป็นปีที่กำลังส่งสัญญาณเตือนถึงปรากฏการณ์ที่อาจรุนแรงและซับซ้อนกว่าวิกฤตครั้งใดๆ ที่เราเคยเผชิญมา นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลกระทบในวงกว้างเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด ไม่ใช่แค่เพียงตลาดที่อยู่อาศัย แต่จะลามไปถึงเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาวะชะลอตัวที่ลึกและกว้างกว่าที่เคย
นับตั้งแต่ช่วงต้นปี โดยเฉพาะหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเดือนมีนาคม แม้จะไม่ใช่ปัจจัยหลักโดยตรง แต่ก็เป็นจุดเริ่มต้นของการสะท้อนภาพกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลพวงจากเศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวไม่เต็มที่ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงประวัติการณ์ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับที่ท้าทาย ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มงวด ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่สูงนัก
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางด้านคุณภาพสินเชื่อมากที่สุด แต่ปัจจุบันนี้ เราเริ่มเห็นปัญหานี้ลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณไปถึงกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซึมลึกจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง ปัญหานี้แก้ไขได้ยาก เนื่องจากเกี่ยวข้องกับโครงสร้างรายได้และการก่อหนี้ของประชากรโดยตรง
สิ่งที่น่ากังวลเป็นพิเศษคือ สต็อกที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรโครงการใหม่ๆ ที่ยังคงมีอยู่มาก ในขณะที่ยอดขายกลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) สำหรับที่อยู่อาศัยหดตัวลงกว่า 15% และยอดสินเชื่อคงค้างแทบไม่ขยับ สะท้อนว่าดีมานด์ในตลาดนั้นอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างแท้จริง การที่ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านมากขึ้น ไม่ได้เกิดจากธนาคารไม่อยากปล่อยสินเชื่อ แต่เป็นเพราะลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินเกณฑ์ หรือมีประวัติหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) หรือหนี้กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงเป็นความท้าทาย
ถอดบทเรียนจาก “สงครามราคารถยนต์” สู่ภาคอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่นักวิเคราะห์หลายท่าน รวมถึงตัวผมเองกำลังจับตาอย่างใกล้ชิด คือความเสี่ยงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 จะเดินตามรอยตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่เกิดปรากฏการณ์ “สงครามราคา” อย่างรุนแรง เราเห็นการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่กระตุ้นให้เกิดการแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและสถาบันการเงินที่เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อ ทำให้ราคาจำหน่ายรถยนต์ลดลงอย่างมาก เพื่อระบายสต็อก ซึ่งท้ายที่สุดส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งรถจำนวนมาก สร้างความเสียหายให้กับตลาดในภาพรวม
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและยืดเยื้อกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว ด้วยมูลค่าสินทรัพย์ที่สูงกว่า สภาพคล่องต่ำกว่า และระยะเวลาการถือครองที่ยาวนานกว่า สินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับผลกระทบไปตามกัน และที่สำคัญที่สุดคือจะเกิด “Wealth Effect” หรือ “ผลกระทบต่อความมั่งคั่ง” ในเชิงลบ
Wealth Effect: คลื่นใต้น้ำที่น่ากลัวกว่าที่คิด
“Wealth Effect” คือปรากฏการณ์ที่มูลค่าของสินทรัพย์ที่บุคคลถือครองเปลี่ยนแปลงไป และส่งผลต่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้จ่าย หากเรามีบ้านและมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น เราจะรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และมีความเชื่อมั่น กล้ากิน กล้าใช้จ่ายมากขึ้นในทางกลับกัน หากมูลค่าบ้านลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้คนจะรู้สึกว่าตัวเอง “จนลง” แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึกนี้จะกัดกร่อนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการลงทุน ทำให้คนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงเป็นวงจรที่น่ากลัว ดังที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศรวมถึงจีน ที่การลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างความเสียหายต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างมหาศาล
แม้ว่าในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงในโครงการใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการขนาดใหญ่อาจจะยังไม่ลดราคาลงมากนักเพื่อเร่งขายและระบายสต็อก เนื่องจากอาจส่งผลต่อภาพลักษณ์และกลยุทธ์ระยะยาว แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมมือสอง หรือบ้านมือสอง เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสินค้ามากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการและสถาบันการเงินในภาวะท้าทาย
ในสถานการณ์ที่ความต้องการซื้ออ่อนแอและการอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องสูง กำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนัก หากเกิดภาวะ “ช็อกหนัก” การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้จะยิ่งเป็นไปได้ยากขึ้น ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Companies – AMCs) ที่ถือครองสินทรัพย์ด้อยคุณภาพและอสังหาริมทรัพย์รอการขายจำนวนมาก ก็จะประสบปัญหาในการระบายทรัพย์สินเช่นกัน ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่อาจนำไปสู่ภาวะการลงทุนในสินทรัพย์ด้อยคุณภาพที่เพิ่มสูงขึ้น
ในส่วนของธนาคารพาณิชย์ ทุกแห่งกำลังอยู่ในโหมดประคับประคองสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีการเปิดโครงการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) มากขึ้น เพื่อช่วยให้ลูกหนี้ที่มีสินทรัพย์สามารถแปลงเป็นสภาพคล่องได้ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ว่าปัจจุบันตลาดบ้านใหม่มีอาการหนักกว่าช่วงโควิด-19 และหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากเห็นว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า โดยมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และกำลังเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นอย่างสูง เพราะบ้านมือสองก็มีความเสี่ยง โดยเฉพาะในเรื่องของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เหมาะสม และการคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้าให้มั่นใจว่าเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ การตั้งการ์ดที่เข้มงวดและการดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อจึงเป็นหัวใจสำคัญ
สำหรับปี 2568 นี้ คาดการณ์ว่าสินเชื่อบ้านโดยรวมของธนาคารพาณิชย์จะทรงตัวจากปีก่อน เป็นผลจากทั้งตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัว และคุณภาพของลูกค้าที่ไม่สามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ เนื่องจากมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้น แม้แต่บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการอนุมัติสินเชื่อ
โอกาสและความท้าทายในโลกที่กำลังเปลี่ยนไป: มุมมองปี 2569 และอนาคต
สถานการณ์ในปัจจุบันเลวร้ายกว่าช่วงโควิด-19 เนื่องจากขณะนั้นมีอุปทานในตลาดไม่มากเท่าปัจจุบัน แต่ตอนนี้เรามีสต็อกสินค้าจำนวนมากที่ขายไม่ออก และมีผู้ที่ต้องการซื้อแต่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ สิ่งนี้สร้างแรงกดดันให้เกิด “สงครามราคาบ้าน” ได้ทุกเมื่อ แต่ก็ยังมีความหวังเล็กๆ ว่า ตลาดอาจจะเริ่มฟื้นตัวและกลับมาเป็นบวกได้ประมาณ 4-5% ในปี 2569 หากปัจจัยทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น รวมถึงมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ
ในมุมมองระยะยาว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีเสน่ห์ แต่ต้องอาศัยการวางแผนการเงินที่รอบคอบและการพิจารณาปัจจัยสำคัญต่างๆ ที่ซับซ้อนขึ้นอย่างมาก เช่น:
การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์: สังคมสูงวัย ขนาดครัวเรือนเล็กลง และความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ๆ (เช่น Co-living space, บ้านสำหรับผู้สูงอายุ) จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
เทคโนโลยีและนวัตกรรม (PropTech): การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการซื้อ-ขาย-เช่า การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
ความยั่งยืนและสิ่งแวดล้อม: อาคารเขียว (Green Building) และโครงการที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมจะได้รับความสนใจมากขึ้น และอาจส่งผลต่อมูลค่าประเมินมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
แนวโน้มการทำงาน: การทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) หรือแบบ Hybrid Working จะส่งผลต่อความต้องการพื้นที่ใช้สอยและการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย
การจัดการหนี้เสีย: สถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์จะเพิ่มความเข้มข้นในการจัดการหนี้เสียและการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อประคองสถานการณ์และลดความเสี่ยง
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านคอนโดในช่วงนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน จะช่วยให้คุณประเมินความเสี่ยงและโอกาสได้อย่างถูกต้อง โดยเฉพาะเมื่อมีแนวโน้มเกิด “สงครามราคาบ้าน” การลงทุนทางเลือกในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ หรือการประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างสม่ำเสมอจึงเป็นสิ่งจำเป็น
สรุปและข้อเสนอแนะ
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งใหญ่ที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งมีศักยภาพที่จะสร้างผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจและจิตวิทยาผู้บริโภคผ่าน “Wealth Effect” ธนาคารและผู้ประกอบการต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ขณะที่ผู้บริโภคก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังและวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่านี่ไม่ใช่เวลาที่จะตื่นตระหนก แต่เป็นเวลาของการเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน และการตัดสินใจอย่างมีสติ เพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาที่เปราะบางนี้ไปได้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสหรือกำลังเผชิญกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุน การบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการวางแผนการเงินส่วนบุคคลในสถานการณ์เช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินผู้เชี่ยวชาญ เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่านในการเผชิญกับ “สงครามราคาบ้าน” และคว้าโอกาสในอนาคตที่กำลังจะมาถึง เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่แม่นยำและมุมมองจากผู้มีประสบการณ์จริง
