ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาฯ ไทย: มุมมองผู้เชี่ยวชาญกับความท้าทายและการพลิกวิกฤตสู่โอกาสปี 2568
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับมรสุมลูกใหญ่ที่ซับซ้อนกว่าที่เคยเป็นมา คำว่า “สงครามราคาบ้าน” ไม่ได้เป็นเพียงกระแสลมที่พัดผ่าน แต่เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างและพฤติกรรมในภาคส่วนสำคัญนี้ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อมานานกว่าทศวรรษ ผมมองเห็นภาพความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า แต่ขณะเดียวกันก็ฉายภาพโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจและปรับตัวได้ทัน บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ผลกระทบ และกลยุทธ์ในการรับมือกับสถานการณ์ที่เปรียบเสมือน “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจรุนแรงกว่าวิกฤตในอดีต และอาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยไทย
สัญญาณเตือนจากตลาดที่กำลังเปราะบาง: ก่อนที่ ‘สงครามราคาบ้าน’ จะระเบิดขึ้น
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ไทยได้เผชิญกับปัจจัยกดดันหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างรอยร้าวในโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัย และทำให้ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อบ้านอย่างเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงที่สุด แต่สัญญาณนี้ไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่กลุ่มดังกล่าว หากแต่กำลังลุกลามไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบแม้กระทั่งบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป สะท้อนว่าความซบเซาทางเศรษฐกิจกำลังแพร่กระจายจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามถึงผู้มีกำลังซื้อสูงขึ้นตามลำดับ
สิ่งที่น่ากังวลอย่างยิ่งคือคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แย่ลงอย่างต่อเนื่อง โดยตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) แม้จะยังไม่ปรากฏชัดเจนในบางส่วน แต่สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือที่เรียกว่าสินเชื่อค้างชำระไม่เกิน 90 วัน กำลังอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดล่วงหน้าที่สำคัญว่า NPL จะขยับตัวตามมาในไม่ช้า เมื่อธนาคารประเมินเห็นความเสี่ยงด้านเครดิตที่สูงขึ้น จึงจำเป็นต้องรัดเข็มขัดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้การหมุนเวียนของเงินในระบบสินเชื่อบ้านชะงักงัน กลายเป็นภาวะที่อุปทาน (บ้านพร้อมขาย) มีอยู่มาก แต่อุปสงค์ (ผู้ซื้อที่มีศักยภาพ) ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ทำให้สต็อกบ้านในตลาดมีปริมาณมหาศาล และนี่คือชนวนสำคัญที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ที่หลายฝ่ายกำลังจับตา
บทเรียนจากตลาดรถยนต์: ภาพสะท้อนที่อาจรุนแรงกว่าในอสังหาฯ
เราได้เห็นปรากฏการณ์ “สงครามราคา” ในตลาดรถยนต์มาแล้วในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการแข่งขันดัมพ์ราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งส่งผลให้ราคารถยนต์ป้ายแดงหลายรุ่นปรับลดลงอย่างรุนแรง และลามไปกระทบราคารถมือสอง สิ่งนี้สร้างผลกระทบเป็นวงกว้าง ทั้งในแง่ของมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง และการก่อให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก เมื่อผู้บริโภคไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ จึงเลือกที่จะทิ้งรถ ซึ่งเป็นพฤติกรรมที่ทำลายตลาดและต้องใช้เวลานานในการฟื้นฟู
แต่หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากบ้านไม่ใช่เพียงแค่ทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่สุดของคนส่วนใหญ่ แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงทางเศรษฐกิจ และมีบทบาทสำคัญต่อ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง หากราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือรู้สึก “จนลง” ซึ่งจะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายโดยรวม ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงเป็นลูกโซ่ เหมือนกับที่เกิดขึ้นในบางประเทศที่ราคาอสังหาฯ ดิ่งลงอย่างรวดเร็ว และทำให้ผู้บริโภคชะลอการลงทุนและจับจ่ายใช้สอยไปโดยปริยาย
ปัจจุบัน สัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” อาจจะยังไม่ปรากฏชัดเจนในโครงการใหม่ที่เปิดตัว แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จและมีสต็อกเหลือเป็นจำนวนมาก เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสินค้าอย่างดุเดือดมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นกลไกธรรมชาติของตลาดที่ต้องการปรับสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน แต่เมื่อการแข่งขันด้านราคาถึงจุดหนึ่งที่ผู้ประกอบการยอม “หั่นราคา” เพื่อให้ขายได้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน หรือโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องการลดภาระสต็อก มันจะกลายเป็นการจุดชนวนให้ “สงครามราคาบ้าน” ทวีความรุนแรงขึ้น
ธนาคารพาณิชย์กับการเดินเรือในพายุ: กลยุทธ์ประคับประคองและหันหาตลาดมือสอง
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้ปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้อยู่ในโหมด “ประคับประคอง” มากขึ้น โดยเน้นการบริหารจัดการคุณภาพพอร์ตสินเชื่อเดิมอย่างใกล้ชิด และเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อใหม่เป็นพิเศษ เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิด NPL ที่อาจเพิ่มขึ้น
สำหรับสินเชื่อใหม่ แม้จะมีการเติบโตในภาพรวม แต่ยอดการปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) กลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับปีต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัญหา DSR (Debt Service Ratio) หรือภาระหนี้ต่อรายได้ที่สูงขึ้นของลูกค้าจำนวนมาก ทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดลดลง นำไปสู่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ในทางกลับกัน ธนาคารหลายแห่งเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า และเป็นโอกาสในการขยายพอร์ตสินเชื่อท่ามกลางภาวะตลาดบ้านใหม่ที่ซบเซา ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย เป็นหนึ่งในผู้เล่นที่เปิดเผยว่าพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองมีสัดส่วนสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว โดยคิดเป็นประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด เนื่องจากตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวจากหลายปัจจัย ทั้งดีมานด์ ราคาที่สูงขึ้น และการเปิดโครงการใหม่ที่น้อยลง
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวในตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวังเช่นกัน ธนาคารต้องใช้ความเชี่ยวชาญในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าราคาประเมินสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงและเหมาะสมกับสถานการณ์ตลาด นอกจากนี้ยังต้องเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้มีความตั้งใจที่จะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร หรือเพื่อเปลี่ยนเป็นสภาพคล่องในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านคุณภาพสินเชื่อในระยะยาว
นอกจากนี้ การนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่อง หรือที่เรียกว่า “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือ “สินเชื่อรีไฟแนนซ์” ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ได้รับความนิยมมากขึ้น สะท้อนว่าผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยกำลังเผชิญกับปัญหาทางการเงินและจำเป็นต้องนำบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่า มาใช้เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับตนเอง สิ่งนี้เป็นสัญญาณที่ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางทางเศรษฐกิจในระดับครัวเรือนที่ยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง
ผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน: การทดสอบความแกร่ง
สถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” และภาวะตลาดที่ซบเซาย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่หรือรายย่อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านสภาพคล่องทางการเงิน เมื่อยอดขายลดลง การระบายสต็อกทำได้ยากขึ้น การหมุนเวียนเงินทุนก็ชะงักงัน ทำให้บางรายต้องเผชิญกับปัญหาขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง และอาจกระทบไปถึงตลาดหุ้นกู้ ซึ่งเป็นแหล่งระดมทุนที่สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หากเกิดภาวะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ อาจสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดทุนโดยรวมได้
สำหรับบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ถือครองสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจำนวนมาก ก็จะเผชิญกับความท้าทายในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกไปสู่ตลาด เนื่องจากราคาที่อาจลดลงจากภาวะ “สงครามราคาบ้าน” ทำให้การประเมินมูลค่าและการขายทำได้ยากขึ้น ส่งผลต่อสภาพคล่องและการทำกำไรของบริษัทเหล่านี้โดยตรง
ในมุมของนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอาจเผชิญกับช่วงเวลาที่ผันผวน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น ทั้งในเรื่องทำเลที่ตั้ง ประเภททรัพย์สิน และผลตอบแทนที่คาดหวัง นักลงทุนอาจต้องปรับกลยุทธ์จาก “ซื้อเพื่อเก็งกำไร” มาเป็น “ซื้อเพื่อถือยาวและสร้างกระแสเงินสด” หรือมองหาโอกาสในสินทรัพย์ประเภทอื่นที่สร้างผลตอบแทนได้ดีกว่า ท่ามกลางภาวะที่ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มปรับฐาน
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: คาดการณ์และกลยุทธ์รับมือ
จากภาพรวมทั้งหมด ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะยังคงอยู่ในช่วงที่ท้าทายและอาจเป็นปีที่ติดลบ เนื่องจากปัจจัยกดดันต่างๆ ยังคงอยู่ อย่างไรก็ตาม มีมุมมองที่เป็นบวกว่าตลาดอาจเริ่มฟื้นตัวและกลับมาเป็นบวกได้อีกครั้งในปี 2569 ด้วยอัตราการเติบโตประมาณ 4-5% หากภาวะเศรษฐกิจไทยเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมา
เพื่อรับมือกับ “สงครามราคาบ้าน” และสภาพตลาดที่ไม่แน่นอนนี้ ทุกภาคส่วนจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รัดกุมและยืดหยุ่น:
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารจัดการสต็อก: เป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ต้องเร่งระบายสต็อกเดิมด้วยกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์และราคาที่จูงใจ โดยอาจลดกำไรลงบ้างเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
ชะลอการเปิดโครงการใหม่: เน้นการพัฒนาโครงการตามความต้องการที่แท้จริงของตลาด (Real Demand) และมองหา Niche Market หรือกลุ่มลูกค้าเฉพาะที่มีกำลังซื้อสูง
สร้างความแตกต่าง: ไม่ใช่แค่การแข่งขันด้วยราคา แต่เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Proposition) ให้กับโครงการ เช่น การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ หรือบริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม
พันธมิตรทางธุรกิจ: พิจารณาการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน หรือร่วมมือกับธนาคารในการจัดหาสินเชื่อที่ยืดหยุ่นสำหรับลูกค้า
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก: ใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีในการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคและแนวโน้มตลาด เพื่อวางแผนพัฒนาโครงการและกลยุทธ์การขายอสังหาฯ ที่แม่นยำ
สำหรับผู้ซื้อ (ผู้บริโภค):
โอกาสทองใน ‘สงครามราคาบ้าน’: หากมีกำลังซื้อและพร้อมกู้ ถือเป็นช่วงเวลาที่อาจได้บ้านในราคาที่คุ้มค่า เนื่องจากผู้ประกอบการลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อก
ตรวจสอบความพร้อมทางการเงิน: ประเมินภาระหนี้สินและรายได้ของตนเองอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระสินเชื่อบ้านได้ตลอดรอดฝั่ง
ศึกษาข้อมูลให้ละเอียด: เปรียบเทียบโครงการและราคาจากหลายแหล่ง ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างถี่ถ้วน และพิจารณาทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่แน่ใจ ควรขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อวางแผนการเงินและเลือกสินเชื่อที่เหมาะสม
สำหรับธนาคารพาณิชย์:
การบริหารพอร์ตสินเชื่อ: เพิ่มความเข้มงวดในการดูแลคุณภาพสินเชื่อ NPL และ SM รวมถึงการพิจารณาสินเชื่อรีไฟแนนซ์และ Home for Cash อย่างระมัดระวัง
นวัตกรรมสินเชื่อ: พัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของลูกค้า ควบคู่ไปกับการรักษามาตรฐานความเสี่ยง
บทบาทในการสนับสนุนเศรษฐกิจ: แม้จะต้องเข้มงวด แต่ธนาคารยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยการปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบและสนับสนุนผู้ประกอบการที่มีศักยภาพ
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
ระมัดระวังและอดทน: ช่วงนี้อาจไม่ใช่เวลาของการเก็งกำไร แต่เป็นโอกาสสำหรับการลงทุนระยะยาว โดยเน้นทรัพย์สินที่มีพื้นฐานดี มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนในอนาคต
มองหาโอกาสในสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ: อาจเป็นโอกาสในการซื้อทรัพย์สินจาก NPL หรือทรัพย์สินที่ถูกบังคับขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาด หากสามารถบริหารความเสี่ยงและมีเงินทุนเพียงพอ
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวหรือทำเลเดียว ควรมีการกระจายความเสี่ยงเพื่อลดผลกระทบจากความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัย
ก้าวต่อไปท่ามกลางความท้าทาย: สู่ตลาดอสังหาฯ ที่ยั่งยืน
“สงครามราคาบ้าน” ที่กำลังก่อตัวขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ไม่ใช่เพียงวิกฤตชั่วคราว แต่เป็นช่วงเวลาของการปรับโครงสร้างตลาดครั้งสำคัญ แม้จะสร้างความกังวลและท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ การทำความเข้าใจถึงสาเหตุ ผลกระทบ และการเตรียมพร้อมด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะช่วยให้ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และนักลงทุน สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และนำไปสู่การพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยไทยที่แข็งแกร่งและยั่งยืนยิ่งขึ้นในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าความโปร่งใสของข้อมูล การวิเคราะห์ตลาดอย่างเป็นเหตุเป็นผล และการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก นักลงทุนที่กำลังมองหาช่องทางใหม่ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์ หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อวิเคราะห์โอกาสและวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เพื่อให้คุณได้รับข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นประโยชน์สูงสุดในการตัดสินใจครั้งสำคัญนี้.
