บทความ:
เจาะลึกสถานการณ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ปี 2568: สัญญาณวิกฤตที่ต้องเฝ้าระวัง และกลยุทธ์ฝ่ามรสุม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าช่วงเวลาปัจจุบันเป็นหนึ่งในห้วงที่ท้าทายที่สุดสำหรับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” เรากำลังยืนอยู่บนปากเหวที่ต้องจับตาทุกความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ของการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจนำไปสู่ผลกระทบที่ซับซ้อนและรุนแรงกว่าที่หลายคนคาดคิด หากไม่ได้รับการบริหารจัดการอย่างรอบคอบจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯ สถาบันการเงิน หรือแม้แต่ผู้บริโภคทั่วไป สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ ไม่ได้เป็นเพียงแค่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจปกติ แต่เป็นภาวะที่ต้องอาศัยการวิเคราะห์เชิงลึกและกลยุทธ์ที่เฉียบคม เพื่อให้ธุรกิจยังคงยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ฉายภาพรวมเศรษฐกิจและแรงกดดันต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปัจจุบัน “เศรษฐกิจไทย” เผชิญกับแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งจากภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่ยังไม่ทั่วถึงทุกมิติ แม้ตัวเลข GDP จะมีทิศทางบวก แต่การกระจายตัวของรายได้และความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคยังคงเป็นคำถามใหญ่ สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือระดับ “หนี้ครัวเรือน” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ส่งผลโดยตรงต่อ “กำลังซื้อ” ของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ต้องการเข้าถึง “สินเชื่อบ้าน” เป็นครั้งแรก หรือกลุ่มที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย
อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะส่งผลดีต่อเสถียรภาพทางการเงินในภาพรวม แต่ก็เพิ่มภาระดอกเบี้ยให้กับผู้กู้ ส่งผลให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราเริ่มเห็นสัญญาณของ “NPL” (Non-Performing Loan) หรือหนี้เสียในกลุ่ม “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้อัตรา “รีเจ็กต์สินเชื่อ” พุ่งสูงขึ้นในหลายเซกเมนต์ โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่เข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นฐานลูกค้าส่วนใหญ่ของตลาด
วิกฤตซ้ำรอยตลาดรถยนต์? จับสัญญาณ “สงครามราคาบ้าน”
สิ่งที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเริ่มส่งสัญญาณเตือนอย่างจริงจัง คือบทเรียนจาก “ตลาดรถยนต์” ในปีที่ผ่านมา ที่เกิดภาวะ “Price War” อย่างรุนแรงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ดัมพ์ราคาลงอย่างมาก ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่ง “ระบายสต็อก” ด้วยการหั่นราคาอย่างไม่เคยมีมาก่อน ผลลัพธ์คือความเสียหายต่อตลาดโดยรวม หนี้เสียที่เพิ่มขึ้น และความเชื่อมั่นที่ถดถอย
คำถามสำคัญคือ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” จะเผชิญชะตากรรมเดียวกันหรือไม่? หากพิจารณาจากปริมาณ “สต็อกบ้านใหม่” ที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึง “บ้านเดี่ยว” และ “ทาวน์โฮม” ในทำเลรอบนอก ประกอบกับแรงกดดันจากต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงมีความจำเป็นต้องรักษาสภาพคล่อง การลดราคาเพื่อเร่งการขายจึงเป็นทางเลือกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับบางราย โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่มีข้อจำกัดด้านเงินทุน หรือโครงการที่เปิดตัวมานานและต้องการปิดโครงการ
หากเกิด “สงครามราคาบ้าน” ขึ้นจริง ผลกระทบจะรุนแรงกว่า “ตลาดรถยนต์” หลายเท่าตัว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นส่วนสำคัญของ “ความมั่งคั่ง” ของครัวเรือน (Wealth Effect) การที่ราคาบ้านปรับลดลงอย่างรวดเร็วและรุนแรง จะทำให้ผู้บริโภครู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลง ทำให้ขาดความมั่นใจในการใช้จ่ายและบริโภค เกิดเป็นวงจรที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ชะลอตัวลงไปอีก ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในบางประเทศ ตัวอย่างเช่น ประเทศจีน ที่ราคาบ้านที่ลดลงได้ทำลายความเชื่อมั่นของผู้คน ทำให้เกิดความรู้สึก ‘จนลง’ และลดการบริโภค
แม้ในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงในโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งส่วนใหญ่ยังคงพยายามรักษาภาพลักษณ์และมูลค่าของแบรนด์ไว้ แต่สัญญาณเตือนเริ่มชัดเจนขึ้นในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมานาน หรือ “บ้านมือสอง” ที่เริ่มมีการแข่งขันด้านราคาเพื่อ “ระบายของ” อย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการอสังหาฯ และนัก “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ทุกคนต้องตระหนักถึงความเสี่ยงนี้
เสียงสะท้อนจากสถาบันการเงิน: การปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ
สถาบันการเงินเป็นด่านแรกที่ต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายนี้ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ได้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนถึงคุณภาพสินเชื่ออสังหาฯ ที่แย่ลง โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้น้อยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันลามไปถึงช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบต่อกลุ่ม 10 ล้านบาท สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ซึมลึกจากล่างสู่กลาง
ธนาคารกรุงไทย โดยนายผยง ศรีวณิช ได้ยอมรับว่า “สินเชื่อบ้าน” กำลังอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” และพบว่ามีการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นกลไกที่ช่วยให้ผู้ที่ต้องการเงินสดสามารถนำบ้านมาเป็นหลักประกันได้ สะท้อนว่าผู้คนเริ่มตึงตัวและต้องหาวิธีเสริมสภาพคล่องให้กับตนเอง
ด้านนายยุทธชัย เตยะราชกุล จากธนาคารยูโอบี ประเทศไทย เผยว่า ยอดปล่อย “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ใหม่หดตัวถึง 15% และยอดขาย “บ้านใหม่” ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ทำให้ธนาคารต้องหันมาให้ความสำคัญกับการขยายตัวใน “ตลาดบ้านมือสอง” ซึ่งถือว่ามีความเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน แต่ก็ยังคงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการ “ประเมินราคาบ้าน” และเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้าเพื่อป้องกันความเสี่ยง โดยเฉพาะในภาวะที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงเช่นนี้ สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อ “บ้านมือสอง” ของยูโอบีที่สูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด จึงเป็นตัวเลขที่น่าสนใจและบ่งชี้ถึงทิศทางการปรับตัวของธนาคาร
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันแย่กว่าช่วงโควิด-19 เนื่องจากมีสต็อกสินค้าในตลาดจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับบ้านราคา 3-4 ล้านบาทยังคงสูงลิ่ว สวนทางกับบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปที่มีรายได้ 70,000-1 แสนบาทต่อเดือน ซึ่งยังคงมีอัตราการอนุมัติที่ดีกว่า เนื่องจากกลุ่มนี้มีความสามารถในการชำระหนี้สูงกว่า
เจาะลึกสถานการณ์ตามเซกเมนต์และพื้นที่
การ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” อย่างละเอียดจะพบว่าสถานการณ์มีความแตกต่างกันในแต่ละเซกเมนต์และพื้นที่:
กลุ่มราคาเข้าถึงง่าย (ต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท): เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจาก “หนี้ครัวเรือน” และการปฏิเสธสินเชื่อสูง ผู้ประกอบการที่ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในกลุ่มนี้ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างมากในการระบายสต็อก
กลุ่มราคาปานกลางถึงสูง (5-10 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงมีความแข็งแกร่งกว่า แม้จะไม่รอดพ้นจากผลกระทบ แต่กลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อที่ดีกว่า โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ” และหัวเมืองใหญ่
คอนโดมิเนียม: ยังคงเผชิญกับภาวะล้นตลาดในหลายทำเล โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่มีซัพพลายสะสมมานาน การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อจึงรุนแรง
บ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม): ได้รับความนิยมมากขึ้นหลังช่วงโควิด-19 แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวและสต็อกที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในทำเลปริมณฑลที่ต้องอาศัยการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง
สำหรับ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” การบริหารสภาพคล่องและ “บริหารสินทรัพย์” กลายเป็นหัวใจสำคัญ การชะลอการเปิดโครงการใหม่ การปรับแผนการตลาด และการเสนอโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งเพื่อ “ระบายสต็อก” และรักษาฐานลูกค้าไว้ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลายนอกเหนือจากสินเชื่อธนาคาร เช่น การออกหุ้นกู้ ก็เป็นสิ่งสำคัญ แต่ก็ต้องระมัดระวังความเสี่ยงจากตลาดหุ้นกู้ที่อาจได้รับผลกระทบหากสภาพคล่องของบริษัทขนาดเล็กมีปัญหา
กลยุทธ์และโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
แม้สถานการณ์จะดูมืดหม่น แต่ในวิกฤตย่อมมี “โอกาสลงทุน” สำหรับผู้ที่มองเห็นและเตรียมพร้อม:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการเลือกซื้อบ้านในราคาที่น่าสนใจ ด้วยโปรโมชั่นที่หลากหลายและทางเลือกที่มากขึ้น การพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบและการวางแผนการเงินที่แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญ
สำหรับนักลงทุน: การ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงนี้ต้องอาศัยการศึกษาข้อมูลอย่างลึกซึ้งและเลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพแท้จริง เน้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการเช่าสูง หรือสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ การเข้าซื้อสินทรัพย์จากผู้ที่ต้องการระบายสภาพคล่องอาจเป็น “โอกาสลงทุน” ที่น่าสนใจในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการ: การปรับกลยุทธ์ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ให้สอดคล้องกับความต้องการจริงของตลาด (Demand-Driven) ลดการสร้างเพื่อเก็งกำไร และเน้นคุณภาพ ควบคู่กับการ “บริหารสินทรัพย์” ที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด คือกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอด
ภาพรวมและแนวโน้มอนาคตสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” อย่างถี่ถ้วน ผมมองว่าแนวโน้ม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2568 คงไม่ได้เป็นบวกมากนัก อาจทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เศรษฐกิจและนโยบายภาครัฐเป็นสำคัญ การฟื้นตัวที่ชัดเจนอาจต้องรอถึงปี 2569 โดยคาดว่าจะกลับมาบวกได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยบวกต่างๆ เช่น การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการส่งออกดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการควบคุม “หนี้ครัวเรือน” ที่มีประสิทธิภาพ และการปรับลด “อัตราดอกเบี้ย” ที่เหมาะสม
ดังนั้น ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายนี้ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น การประสานงานระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ “อสังหาฯ” จะเป็นหัวใจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
ในฐานะ “ที่ปรึกษาอสังหาฯ” ที่สั่งสมประสบการณ์มานับทศวรรษ ผมเชื่อว่าความเข้าใจในพลวัตของตลาดเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในวันนี้จะกำหนดทิศทางความสำเร็จในวันพรุ่งนี้ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ การมีข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณนำทางผ่านความผันผวนนี้ได้อย่างมั่นใจ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือปรึกษา “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่เหมาะสมกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและเป็นประโยชน์ เพื่อให้คุณสามารถคว้า “โอกาสลงทุน” และสร้างความมั่นคงใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญนี้
