ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” 2568: วิกฤตหรือโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลากหลายรูปแบบ และในห้วงเวลาปัจจุบันนี้ สัญญาณเตือนที่เด่นชัดที่สุดซึ่งกำลังก่อตัวขึ้นคือ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นอย่างรุนแรงในปี 2568 สัญญาณเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว เพราะเราได้เห็นบทเรียนที่เจ็บปวดจากตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน การแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดเพื่อระบายสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาล กำลังคืบคลานเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นความท้าทายที่ใหญ่หลวงกว่ามาก ด้วยผลกระทบที่ลึกซึ้งและกว้างขวางต่อเศรษฐกิจมหภาคและความรู้สึกมั่นคงของผู้คน คำถามสำคัญคือ เราจะถอดรหัสสัญญาณเหล่านี้อย่างไร และควรเตรียมรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึงได้อย่างไร?
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากหลากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับมาตรการการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากสถาบันการเงิน ทำให้ลูกค้าจำนวนมากไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย สภาวะเหล่านี้กำลังผลักดันให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักในการระบายโครงการที่ค้างอยู่ และนี่คือจุดเริ่มต้นของความกังวลว่า “สงครามราคาบ้าน” อาจกลายเป็นฉากทัศน์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจอย่างมหาศาล เกิดปรากฏการณ์ Wealth Effect ที่ทำลายความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ ทำให้คนรู้สึกจนลง ส่งผลต่อการบริโภคและการลงทุนโดยรวม
เบื้องลึกปัญหา: ปัจจัยใดบ้างที่จุดชนวนความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์?
จากประสบการณ์ของผม ปัญหาที่กำลังก่อตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีรากฐานมาจากหลายปัจจัยที่ซับซ้อนและเชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก
ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว: แม้เศรษฐกิจไทยจะแสดงสัญญาณฟื้นตัว แต่ยังคงเปราะบาง อัตราเงินเฟ้อยังคงสร้างแรงกดดันต่อค่าครองชีพ ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง การจ้างงานที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั่วโลก ล้วนเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต
หนี้ครัวเรือนสูงและ DSR ที่ตึงตัว: ระดับหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของประชาชนส่วนใหญ่ตึงตัว การกู้ยืมเพื่อซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างบ้านจึงเป็นเรื่องยากขึ้น ธนาคารจำเป็นต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น เพื่อควบคุมความเสี่ยงด้าน NPL (หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้) และ SM (สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สัญญาณดังกล่าวบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบสำหรับผู้ที่กำลังมองหาสินเชื่อบ้าน
มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น: สถาบันการเงินเองก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เริ่มส่งสัญญาณไม่ดี และกำลังลามไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่ง 10 ล้านบาท ธนาคารจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยกู้มากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จึงเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านระดับล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้สูงและมีความสามารถในการชำระคืนจำกัด
อุปทานส่วนเกินและสินค้าคงคลังจำนวนมาก: ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในหลายพื้นที่ของประเทศไทย ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ แต่เมื่อกำลังซื้อลดลง อุปทานเหล่านี้จึงกลายเป็นสินค้าคงคลังที่รอการระบาย การชะลอตัวของการเปิดโครงการบ้านใหม่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายนี้ ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงต้องแบกรับภาระต้นทุนดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ทำให้เกิดแรงกดดันให้ต้องเร่งระบายสต็อก ซึ่งอาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคา หรือ “สงครามราคาบ้าน” ในที่สุด
การเปลี่ยนผ่านความต้องการของตลาด: ตลาดบ้านใหม่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ยอดขายลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สวนทางกับตลาดบ้านมือสองที่เริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าและมีทำเลที่หลากหลาย ทำให้หลายธนาคารต้องปรับกลยุทธ์ หันมาให้ความสำคัญกับสินเชื่อบ้านมือสองมากขึ้น แม้จะต้องเพิ่มความระมัดระวังในการประเมินราคาและคุณสมบัติของลูกค้าก็ตาม
ผลกระทบลูกโซ่: เมื่อราคาบ้านถดถอย เศรษฐกิจและสังคมจะได้รับอะไร?
หาก “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ ผลกระทบจะไม่จำกัดอยู่แค่ในวงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะแผ่ขยายเป็นวงกว้างในลักษณะลูกโซ่ สร้างผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจและสังคมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ต่อผู้บริโภคและ Wealth Effect: สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง เมื่อราคาบ้าน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของคนส่วนใหญ่ ลดลง ความรู้สึกมั่นคงปลอดภัยจะหายไป คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้ไม่มีหนี้เพิ่มขึ้นก็ตาม ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายจะลดลงอย่างฮวบฮาบ คล้ายกับกรณีศึกษาที่เกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงไปอีก การบริโภคที่หดตัวจะกระทบต่อภาคธุรกิจอื่นๆ และนำไปสู่ภาวะเงินฝืดในที่สุด
ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายด้านสภาพคล่องอย่างรุนแรง การลดราคาเพื่อระบายสต็อกจะทำให้กำไรลดลงหรือขาดทุน โครงการขนาดเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพออาจต้องปิดกิจการ การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็จะทำได้ยากขึ้น ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการจะลดลง ส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน และอาจนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียจำนวนมหาศาล นอกจากนี้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จะชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ต่อสถาบันการเงิน: แบงก์จะต้องเผชิญกับ NPL และ SM ที่เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ด้อยคุณภาพลง บริษัทบริหารสินทรัพย์ก็จะมีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพในพอร์ตจำนวนมาก ซึ่งยากต่อการระบายออก กระทบต่อสภาพคล่องโดยรวมของระบบธนาคาร พาให้ธนาคารต้องเพิ่มการตั้งสำรอง ทำให้ความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ลดลง ซึ่งจะซ้ำเติมปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แย่ลงไปอีก
ต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: สำหรับนักลงทุน การลดลงของราคาบ้านอาจเป็นสัญญาณเตือนให้ระมัดระวังเป็นพิเศษ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ทั้งศักยภาพของทำเล แนวโน้มค่าเช่า และสภาพคล่องของตลาด การรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ยอาจเป็นทางเลือกที่ดี แต่ก็ต้องประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับนักลงทุนที่มีสายป่านยาวและมีเงินสด การเข้าซื้ออสังหาฯ คุณภาพดีในราคาที่ถูกลงอาจเป็นโอกาสทองในระยะยาว
กลยุทธ์รับมือจากสถาบันการเงิน: ธนาคารปรับตัวอย่างไรในสถานการณ์เปราะบาง
จากสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนนี้ สถาบันการเงินต่างๆ ได้เริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อประคับประคองพอร์ตสินเชื่อและรับมือกับความเสี่ยงที่กำลังมาถึง
การประคับประคองสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ธนาคารหลายแห่ง เช่น ธนาคารกรุงไทย ให้ความสำคัญกับการดูแลคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพอร์ตปัจจุบันอย่างใกล้ชิด เน้นการประคับประคองลูกค้าที่มีอยู่ เพื่อลดการเกิด NPL และ SM รวมถึงการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ช่วยเสริมสภาพคล่อง เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) เพื่อช่วยเหลือลูกหนี้ที่ต้องการเงินสดไปหมุนเวียน หรือลดภาระหนี้อื่นๆ
ปรับโฟกัสสู่ตลาดบ้านมือสอง: ในขณะที่ยอดปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่หดตัวอย่างน่ากังวล ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ได้ปรับกลยุทธ์โดยหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่า และมีศักยภาพในการเติบโต ทว่าก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาราคาประเมินและคุณสมบัติลูกค้าอย่างเข้มงวด เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร
เข้มงวดคุณสมบัติผู้กู้และพิจารณาสินเชื่อแบบองค์รวม: ทุกธนาคารต่างเพิ่มความเข้มข้นในการตรวจสอบเครดิตของลูกค้าอย่างละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือผู้ที่ต้องการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ การประเมิน DSR และความสามารถในการชำระหนี้เป็นปัจจัยสำคัญในการอนุมัติสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคต การปรึกษาสินเชื่อบ้านกับผู้เชี่ยวชาญจากธนาคารจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในภาวะเช่นนี้
การบริหารจัดการสภาพคล่องของผู้ประกอบการ: ธนาคารยังคงต้องเฝ้าระวังและให้คำปรึกษาแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่พึ่งพาเงินทุนจากการกู้ยืมและหุ้นกู้เป็นหลัก
ทางออกสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน: วางแผนอย่างไรในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนาน ผมขอให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทุกภาคส่วน ดังนี้:
สำหรับผู้บริโภคและผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน:
ประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ: ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ไม่ว่าจะในทำเลกรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต หรือพื้นที่อื่นๆ ควรประเมินภาระหนี้ต่อรายได้และรายรับของตนเองอย่างละเอียดถี่ถ้วน ตรวจสอบความมั่นคงทางการเงินและสถานะการทำงาน เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถรับมือกับภาระผ่อนในระยะยาวได้แม้ในยามที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน
พิจารณาบ้านมือสองเป็นทางเลือก: ในสถานการณ์ที่ “สงครามราคาบ้าน” อาจเกิดขึ้น บ้านมือสองที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ดี อาจเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่ากว่าบ้านใหม่ เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า และมักจะมีการประเมินราคาบ้านที่ชัดเจนกว่า
ศึกษาเงื่อนไขสินเชื่ออย่างละเอียด: เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ พิจารณาสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และทำความเข้าใจเงื่อนไขการกู้ยืม การรีไฟแนนซ์บ้านในอนาคต รวมถึงค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ การปรึกษาสินเชื่อบ้านกับเจ้าหน้าที่ธนาคารหลายแห่งจะช่วยให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
อดทนและรอจังหวะที่เหมาะสม: ในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน การตัดสินใจอย่างรีบร้อนอาจนำมาซึ่งความผิดพลาด หากไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน การรอให้สถานการณ์ตลาดและ “สงครามราคาบ้าน” คลี่คลายลง หรือรอให้มีข้อเสนอที่คุ้มค่าจริงๆ อาจเป็นกลยุทธ์ที่ดีกว่า
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
เน้นความรู้และข้อมูลเชิงลึก: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียด ควรศึกษาแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ ประเมินศักยภาพการเช่า (Rental Yield) และมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและผลตอบแทนที่สมเหตุสมผล
กระจายความเสี่ยง: อย่ากระจุกตัวลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวหรือทำเลเดียว การกระจายการลงทุนจะช่วยลดความเสี่ยงหากเกิดปัญหาในภาคส่วนใดภาคส่วนหนึ่ง เช่น การลงทุนคอนโดให้เช่าในทำเลที่มีความต้องการสูง หรือการพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดเล็ก
สภาพคล่องคือหัวใจ: ในช่วงที่ตลาดผันผวน การมีเงินสดสำรองหรือสินทรัพย์สภาพคล่องสูงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสเมื่อราคาบ้านลดลง หรือเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน
มองหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบเฉพาะกลุ่ม: สำหรับนักพัฒนา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีความต้องการชัดเจน อาจเป็นทางรอด ท่ามกลางภาวะ “สงครามราคาบ้าน” เช่น โครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้สูงอายุ, โครงการ Eco-friendly หรือ Co-living space
บทสรุป: เตรียมพร้อมรับมือกับคลื่นลูกใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลและประสบการณ์ที่ผมสั่งสมมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเดินเข้าสู่ช่วงเวลาที่เปราะบางและท้าทายอย่างยิ่ง การเกิด “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่ความเป็นไปได้ แต่เป็นสถานการณ์ที่เราต้องเตรียมพร้อมรับมืออย่างจริงจัง ผลกระทบของมันจะไม่ใช่เพียงแค่การลดลงของราคา แต่จะส่งผลกระทบต่อความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจของคนทั้งประเทศ หากเราไม่สามารถบริหารจัดการสถานการณ์นี้ได้อย่างทันท่วงที อาจนำไปสู่ปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจที่ลึกซึ้งกว่าที่คาดคิด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง และมีวิสัยทัศน์ที่ยาวไกล การชะลอตัวของราคาบ้านอาจเป็นจังหวะทองในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม หรือสำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่น สร้างสรรค์ และตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด ก็จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว
การคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2569 ที่อาจกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% นั้นเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ แต่ก่อนจะถึงวันนั้น เราทุกคนในฐานะผู้บริโภค นักลงทุน และผู้ประกอบการ จำเป็นต้องตระหนักถึงความเสี่ยง วางแผนอย่างรอบคอบ และดำเนินกลยุทธ์ด้วยความระมัดระวังสูงสุด เพื่อที่เราจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคงและแข็งแกร่ง
พร้อมที่จะวางแผนการลงทุนหรือขอคำปรึกษาด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสถานการณ์ตลาดปัจจุบันแล้วหรือยัง? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงในแบบเฉพาะของคุณ และค้นพบทางออกที่ดีที่สุดสำหรับเป้าหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
