ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: SENA กับทางออกวิกฤตกู้ไม่ผ่าน และการสร้างโอกาสมีบ้านที่ยั่งยืน (ปี 2568-2569)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีครั้งใดที่จะท้าทายและซับซ้อนเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบันของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมสที่กำลังเผชิญกับคลื่นพายุของภาวะเศรษฐกิจผันผวน หนี้ครัวเรือนสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งทะยานจนน่าตกใจ ท่ามกลางวิกฤตนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ได้ก้าวเข้ามาพร้อมแนวคิดและนวัตกรรมที่น่าสนใจ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยบรรเทา Pain Point ของผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังวางรากฐานสำหรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนในระยะยาว นี่คือบทวิเคราะห์เชิงลึกที่ผมได้รวบรวมจากประสบการณ์และมุมมองผู้เชี่ยวชาญ เพื่อทำความเข้าใจถึงแนวทางที่ SENA กำลังดำเนินอยู่ และสิ่งที่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ รวมถึงผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรจับตาดู
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตกู้ไม่ผ่านและแรงกดดันทางเศรษฐกิจ
ก่อนที่เราจะเจาะลึกถึงกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ของ SENA เราต้องเข้าใจถึงบริบทของตลาดโดยรวมเสียก่อน ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลให้ค่าครองชีพสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และที่สำคัญที่สุดคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งกัดกินกำลังซื้อของผู้บริโภคจนแทบไม่เหลือพื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะหนี้ก้อนใหญ่อย่างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ข้อมูลที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ SENA ได้นำเสนอ สะท้อนภาพที่ชัดเจนของวิกฤตนี้ อัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบบางทำเล เช่น บางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าผู้ขอสินเชื่อ 10 คน จะมีเพียง 2 คนเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติ ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมก็ไม่ต่างกันมากนัก โดยมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกว่าความฝันของการมีบ้านหลังแรกกำลังเลือนหายไปสำหรับคนจำนวนมาก
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการ” ในการมีบ้านที่หายไป เพราะคนส่วนใหญ่ยังคงอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่ปัญหาอยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคเติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น อีกทั้งภาระหนี้เดิม ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต หรือสินเชื่อรถยนต์ ได้ฉุดรั้งให้ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ พุ่งสูงจนเกินเกณฑ์ที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อใหม่ นี่คือ Pain Point ขนาดใหญ่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเร่งหาทางออก
Next Solution: กลไกพลิกเกม สู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
ท่ามกลางวิกฤตดังกล่าว SENA ไม่ได้เลือกที่จะอยู่เฉยๆ แต่กลับมองเห็นโอกาสในการสร้างกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างออกไป ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่ง ดร.เกษรา นิยามว่าเป็น “การโยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบและต้องวนเวียนกับการเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี โมเดลนี้ประกอบด้วยสองส่วนหลักคือ LivNext และ RentNext ซึ่งออกแบบมาเพื่อสร้างเครดิตทางการเงินและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน
2.1 LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธเป็นยอดขาย
LivNext คือหัวใจสำคัญของ “Next Solution” เป็นโครงการเช่าออมบ้านที่พลิกโฉมแนวคิดการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ที่กู้ไม่ผ่านในปัจจุบัน ผู้ซื้อจะผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออม” ที่มีเป้าหมายชัดเจนคือการสร้างเครดิตทางการเงินที่ดีขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ ผมมองว่านวัตกรรมนี้มีความชาญฉลาดเป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นการใช้เวลาที่ลูกค้าต้องรอ 2-3 ปี เพื่อปรับปรุงฐานข้อมูลทางการเงิน ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดย SENA ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่ทำงานร่วมกับบริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการให้ “คำปรึกษาสินเชื่อบ้าน” แบบครบวงจรที่ธนาคารทั่วไปอาจไม่มีเวลาทำ
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่ประจักษ์แล้ว ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขเหล่านี้พิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนที่ถูกต้อง เพื่อปรับฐานข้อมูลและพฤติกรรมทางการเงินของตนเอง LivNext จึงช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านคอนโดไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น SENA กำลังสร้าง “เส้นทาง” ให้คนเหล่านี้ได้เดินไปสู่ความฝันของการมีบ้าน
2.2 RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง
คู่ขนานไปกับ LivNext คือโมเดล RentNext ซึ่งเป็นการเช่าที่ให้อิสระและความยืดหยุ่นแก่ลูกค้ามากกว่าการเช่าทั่วไป ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีสิทธิพิเศษคือสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากต้องการย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือ SENA
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์นี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นในการตัดสินใจ และลดความเสี่ยงจากการผูกมัดในระยะยาว สำหรับ SENA โมเดล RentNext สร้างรายได้รวมจาก LivNext และ RentNext ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ที่น่าสนใจกว่านั้นคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) นอกจากนี้ การเลือกทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโดพระราม 9, บ้านบางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และอสังหาริมทรัพย์รังสิต ซึ่งใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดความเสี่ยงและสร้างรายได้อย่างมีประสิทธิภาพ นี่คือการพลิกวิกฤตเป็นโอกาสในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
กลยุทธ์เชิงรุกปี 2568-2569: รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืน
นอกเหนือจากนวัตกรรมทางการเงินแล้ว SENA ยังวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นและระยะกลางสำหรับปี 2568-2569 อย่างรอบคอบ โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง และเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งมีคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นกว่า 70% ของสต็อกทั้งหมด
ดร.เกษรา ชี้ให้เห็นว่า ในช่วงที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย การรักษาประสิทธิภาพและสภาพคล่องทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด การพัฒนาสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Lay out หรือการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” แต่เป็นการเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาให้เหมาะสมกับสถานการณ์ การปรับตัวเช่นนี้คือหัวใจสำคัญของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
3.1 ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย
อีกหนึ่งเทรนด์ที่ SENA ให้ความสำคัญและเดินหน้าอย่างจริงจังคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สอดคล้องกับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025 ทั่วโลก SENA ได้ติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคา Grand ทุกหลัง ถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งเรื่องค่าครองชีพที่ลดลงสำหรับผู้อยู่อาศัย และการตระหนักถึงพลังงานสะอาดและสิ่งแวดล้อม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ ผมมองว่าการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เป็นมากกว่าแค่การลดค่าใช้จ่าย แต่มันคือการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวสินค้าและแบรนด์ SENA ในระยะยาว ผู้บริโภคยุคใหม่มีความตื่นตัวเรื่อง ESG (Environmental, Social, and Governance) มากขึ้น การที่บ้านโซลาร์เซลล์เป็นมาตรฐานใหม่ของโครงการ SENA แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความรับผิดชอบต่อสังคม นี่คือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนที่จับต้องได้และเป็นประโยชน์จริง นอกจากนี้ บริษัทยังดำเนินแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ
บทบาทภาครัฐและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
มุมมองด้านเศรษฐกิจและการเมืองก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษรา ชี้ว่า มาตรการรัฐที่เคยออกมาส่วนใหญ่เป็นการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นเพียงการกระตุ้นระยะสั้น แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง อาทิ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
ในมุมมองของผม หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนอย่างเป็นรูปธรรม จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มอสังหาฯ สำหรับปี 2568-2569 คาดว่าจะยังคงเป็นช่วงของการปรับตัว ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งและมีความยืดหยุ่นเท่านั้นที่จะสามารถอยู่รอดและเติบโตได้ การศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกอย่างต่อเนื่อง การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค และการสร้างสรรค์โซลูชั่นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ Pain Point จริงๆ จะเป็นกุญแจสำคัญ
สรุป: เส้นทางสู่โอกาสมีบ้านที่ยั่งยืน
สิ่งที่ SENA กำลังทำอยู่คือการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “สร้างโอกาส” และ “สร้างความหวัง” ให้กับผู้ที่อยากมีบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสที่เผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อ ด้วยโมเดล LivNext และ RentNext SENA ได้แสดงให้เห็นถึงนวัตกรรมที่กล้าคิดนอกกรอบ เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการลงทุนในความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในระยะยาว
การผสานกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ด้านนวัตกรรมทางการเงินเข้ากับการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ และการมุ่งมั่นในแนวทางความยั่งยืนด้วยบ้านโซลาร์เซลล์และ Waste Management ทำให้ SENA ไม่ได้เป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นผู้สร้างสรรค์โซลูชั่นที่ตอบโจทย์สังคมและสิ่งแวดล้อมไปพร้อมกัน ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้า จึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือสนใจกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์และการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนในยุคปัจจุบันและอนาคต โปรดติดตามข่าวสารและโครงการจากผู้พัฒนาชั้นนำเช่น เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือปรึกษาสินเชื่อบ้านกับผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ และที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคงสำหรับคุณ
