พลิกเกมอสังหาริมทรัพย์ 2025: เจาะลึก กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ แห่งอนาคตเพื่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่รู้สึกว่าภาคส่วนนี้ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลายเท่าช่วงเวลาปัจจุบัน ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส กำลังถูกกดดันอย่างหนัก และนี่คือจุดที่ผู้ประกอบการต้องแสดงวิสัยทัศน์และ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เหนือชั้นเพื่อเอาชนะวิกฤต
บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” คือหนึ่งในผู้เล่นสำคัญที่กำลังฉายภาพความเป็นผู้นำในการปรับตัว ด้วยการเปิดตัว “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่โปรดักต์ใหม่ แต่เป็นปรัชญาใหม่ในการทำธุรกิจที่มุ่งเน้นการแก้ Pain Point ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นก้าวสำคัญใน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่จะพาเราไปสู่ปี 2025 และปีต่อๆ ไป
ภูมิทัศน์ใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์: วิกฤตกู้ไม่ผ่านและผลกระทบต่อกำลังซื้อ
ก่อนที่เราจะเจาะลึกถึง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของเสนาฯ เราต้องทำความเข้าใจถึงแรงกดดันที่กำลังเขย่าวงการอยู่ในขณะนี้ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้ฉายภาพไว้อย่างชัดเจนว่า สถานการณ์ปัจจุบัน “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตใดๆ” ที่ผ่านมา เพราะมันไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการถดถอยที่ลึกและยาวนาน ส่งผลกระทบตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ตั้งแต่สถาบันการเงินที่เข้มงวดการปล่อย สินเชื่อบ้าน ไปจนถึงผู้บริโภคที่มี กำลังซื้อ ลดลงอย่างน่าใจหาย
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในตลาดแนวราบอย่างบางใหญ่ที่แตะระดับ 80% และคอนโดมิเนียมที่เฉลี่ย 50% ชี้ให้เห็นว่าปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความต้องการมีบ้านที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ร่วงลงอย่างรวดเร็ว รายได้ของผู้คนส่วนใหญ่ไม่เติบโตทันราคาที่อยู่อาศัย ขณะที่ภาระ หนี้ครัวเรือน ก็เป็นเสมือนโซ่ตรวนที่ตรึงผู้บริโภคไว้กับอดีต ทำให้ความฝันในการมีบ้านหลังแรกดูห่างไกลออกไปทุกที การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ในเชิงลึกจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อวางแผน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่านี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องหยุดคิดแบบเดิมๆ และหันมาสร้างสรรค์ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ใช่แค่การสร้างและขาย แต่เป็นการ “สร้างโอกาส” ให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้จริง นี่คือความท้าทายที่ต้องใช้ทั้งความเข้าใจตลาด ความยืดหยุ่น และนวัตกรรมทางการเงินเข้ามาผสมผสาน และเสนาฯ ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าพวกเขากำลังเดินหน้าไปในทิศทางนั้น
Next Solution: นวัตกรรมขับเคลื่อนการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
Next Solution คือหัวใจสำคัญของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของเสนาฯ ที่ถูกออกแบบมาเพื่อ “โยนบันได” ให้กับผู้ที่กำลังประสบปัญหาการกู้ไม่ผ่าน แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาหลุดออกจากระบบและต้องเสียเวลาเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี Next Solution แบ่งออกเป็นสองแกนหลักที่น่าสนใจอย่างยิ่ง: LivNext และ RentNext
LivNext (เช่าออมบ้าน): พลิกวิกฤตสินเชื่อให้เป็นโอกาส
LivNext เป็นโมเดลที่ชาญฉลาดในการเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำเพียงประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หัวใจสำคัญคือการช่วยให้ลูกค้า “สร้างเครดิต” ที่ดีขึ้นระหว่างรอความพร้อมในการยื่นกู้จริงภายใน 2-3 ปีข้างหน้า
กระบวนการทั้งหมดมีการตรวจสอบร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้มั่นใจได้ถึงความน่าเชื่อถือและความโปร่งใส มีการวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าและติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด ซึ่งไม่เพียงช่วยให้ลูกค้ามีวินัยทางการเงินที่ดีขึ้น แต่ยังเป็นการเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นขอ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในอนาคต
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นสิ่งที่ยืนยันความสำเร็จของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ นี้ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาแค่ต้องการเวลาและโอกาสในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งเป็นสิ่งที่ LivNext มอบให้ นอกจากนี้ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังเป็นการเพิ่มมูลค่าของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
นอกจากนี้ LivNext ยังช่วยขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านยังคงแข็งแกร่ง เพียงแต่ติดปัญหาด้านเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น การมี ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ ที่เข้าถึงง่ายเช่นนี้ จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงินได้
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลการเช่าที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป เพราะมอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิมที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการทางเลือกและความยืดหยุ่นในการตัดสินใจครั้งสำคัญ
โมเดลนี้สร้างรายได้รวมประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ การปรับปรุงยูนิตเดิมและทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น ก็เป็นส่วนหนึ่งของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
Next Solution ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้างสะพานเชื่อมความฝันของผู้คนกับความเป็นจริง ถือเป็นตัวอย่างที่ดีของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลงใน แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นความยั่งยืนทางการเงินและการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2025: รัดเข็มขัดและมุ่งสู่ความยั่งยืน
สำหรับ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025 เสนาฯ เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวังและเน้นประสิทธิภาพสูงสุด จะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อนหรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดเพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่
ปัจจุบัน เสนาฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม บริษัทจึงหันมาให้ความสำคัญกับการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือ mindset ที่สำคัญสำหรับ การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในยุคที่ต้องเน้นความยืดหยุ่นและปรับตัวอย่างรวดเร็ว การทำ Digital Transformation อสังหาฯ เพื่อวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าและปรับปรุงสินค้าให้ตรงจุดยิ่งขึ้น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
นอกจากนี้ อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งเป็นหัวใจของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ให้ผู้อยู่อาศัย แต่ยังตอบโจทย์ความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด และเป็นส่วนหนึ่งของ อสังหาฯ สีเขียว ที่กำลังเป็นที่ต้องการของตลาด
บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการของเสียในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้คือ การลงทุนยั่งยืน ที่จะสร้างมูลค่าให้กับแบรนด์และสังคมในระยะยาว ซึ่งเป็นการตอกย้ำถึงความเชี่ยวชาญใน การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ ที่มองไปข้างหน้า
มุมมองด้านเศรษฐกิจและการเมือง: แรงหนุนและการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมมองว่าปัจจัยภายนอกอย่างมาตรการรัฐและสถานการณ์การเมืองมีผลอย่างมากต่อ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษรา ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า มาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ส่วนใหญ่เป็นเรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหา หนี้ครัวเรือน และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียหรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่ม กำลังซื้อ ของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และหากมีการพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ ก็จะมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น สิ่งเหล่านี้คือปัจจัยภายนอกที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่างเสนาฯ ไม่สามารถควบคุมได้โดยตรง แต่สามารถสะท้อนความต้องการและเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนนโยบายสาธารณะได้
โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคแห่งความท้าทาย
แม้สถานการณ์จะดูท้าทาย แต่ก็ยังคงมี โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซ่อนอยู่ โดยเฉพาะในโครงการที่มีความยืดหยุ่นในการชำระเงินและมีมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้ออย่าง Next Solution การเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเช่าสูงและใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา เช่น โครงการบ้านพระราม 9, คอนโดบางนา, บ้านเดี่ยวรังสิต หรือ ทาวน์เฮาส์นิคมอุตสาหกรรม ยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้จากค่าเช่าหรือการลงทุนระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการ การทำ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียด การประยุกต์ใช้ พลังงานทางเลือกในบ้าน และการสร้าง บ้านประหยัดพลังงาน จะเป็นสิ่งที่สร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิต การสร้างสรรค์ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความยั่งยืนจึงไม่ได้เป็นเพียงกระแส แต่เป็นความจำเป็นทางธุรกิจ
บทสรุป: ก้าวต่อไปของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย
ท้ายที่สุด ดร.เกษราเน้นย้ำว่า สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ เดินหน้าด้วย กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ท่ามกลางสภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของประเทศเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่านี่คือแนวทางที่ถูกต้องและเป็นสิ่งที่ภาคอุตสาหกรรมควรยึดถือ หากเราสามารถสร้างระบบนิเวศที่เอื้อต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ซื้อบ้านกรุงเทพ หรือ เช่าคอนโดปริมณฑล โดยมีผู้ประกอบการที่พร้อมเข้าใจและร่วมเดินไปกับลูกค้า การเติบโตอย่างยั่งยืนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยก็จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ ความกล้า และความมุ่งมั่นในการสร้างสรรค์ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เพียงตอบสนองความต้องการทางธุรกิจ แต่ยังสร้างคุณค่าทางสังคมอย่างแท้จริง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อ ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดล Next Solution ของเสนาฯ อย่างใกล้ชิด เพราะนี่อาจเป็นทางออกที่คุณตามหา หากคุณเป็นผู้ประกอบการ ผมขอเสนอให้พิจารณา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นการแก้ Pain Point ของลูกค้าและสร้างคุณค่าระยะยาว เพราะนั่นคืออนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาดและยั่งยืน.
