หัวข้อ: ทศวรรษแห่งความท้าทาย: กลยุทธ์เชิงรุกของเสนาฯ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ เพื่อปลดล็อกโอกาสให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดพลิกผันมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญหน้า นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งและแตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และอำนาจซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ได้กลายเป็นแรงกดดันสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมส หรืออสังหาริมทรัพย์ราคาเข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ของประเทศ ภายใต้ภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้แสดงวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่น่าจับตา ด้วยการนำเสนอ “Next Solution” ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการตอบสนองต่อวิกฤต แต่ยังเป็นการสร้างนวัตกรรมที่พลิกโฉมวิธีการเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับคนไทยในระยะยาว
ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: วิกฤตการณ์เชิงโครงสร้างที่ลึกซึ้งกว่าที่เคย
เรากำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย กำลังเผชิญหน้ากับความยากลำบากที่หนักหน่วงยิ่งกว่าวิกฤตการณ์ในรอบหลายสิบปีที่ผ่านมา สิ่งที่ต่างออกไปในครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงการชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป แต่เป็นวิกฤตการณ์เชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและเรื้อรัง ซึ่งส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วนของห่วงโซ่อุปทานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างทั่วถึง ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ ไปจนถึงผู้บริโภคโดยตรง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เราพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มตลาดแมส โดยเฉพาะโครงการแนวราบในบางทำเล เช่น บางใหญ่ ได้พุ่งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ขณะที่คอนโดมิเนียมก็มีค่าเฉลี่ยการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาที่ไม่ได้เกิดจาก “ความต้องการ” ในการมีบ้านที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย
สาเหตุหลักของปัญหานี้มาจากหลายปัจจัยที่เกี่ยวพันกันอย่างแยกไม่ออก ประการแรกคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากมีภาระหนี้เดิมผูกรัดตัวอยู่จนแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการสร้างภาระหนี้ใหม่ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อบ้านหรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ประการที่สองคือ “รายได้” ของคนส่วนใหญ่ที่เติบโตไม่ทันกับ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” ที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามต้นทุนการพัฒนาและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้ช่องว่างระหว่างรายได้และความฝันในการมีบ้านหลังแรกถ่างกว้างขึ้นเรื่อย ๆ
นอกจากนี้ “นโยบายการเงิน” ที่เข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อควบคุมเงินเฟ้อและรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจ ก็ส่งผลให้ “อัตราดอกเบี้ย” สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนหน้า ทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่มขึ้น และทำให้การขอสินเชื่อยากขึ้นสำหรับผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันให้ “กำลังซื้อ” ของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด และเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกรายต้องเผชิญ
Next Solution: กลไกปลดล็อกโอกาสการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของเสนาฯ
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวย เสนาฯ ได้ก้าวออกมานำเสนอแนวคิดใหม่ที่เรียกว่า “Next Solution” ซึ่งบริษัทนิยามว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี ด้วยประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่เพียงกลยุทธ์การขาย แต่เป็นการสร้างโอกาสทางการเงินและสังคมที่สำคัญ
หัวใจหลักของ Next Solution ประกอบด้วยสองโมเดลสำคัญคือ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งออกแบบมาเพื่อช่วยลูกค้าที่ติดปัญหาการเข้าถึง “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” และสร้าง “เครดิตทางการเงิน” ให้แข็งแกร่งขึ้น เพื่อให้พวกเขาก้าวไปสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้จริง
LivNext: พลิกวิกฤตกู้ไม่ผ่านให้เป็นโอกาสออมเพื่อบ้าน
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” เป็นนวัตกรรมที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ปัญหา “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” โดยตรง โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อสามารถผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่สนับสนุนการมีบ้านของคนไทย
จุดเด่นของ LivNext คือการที่เสนาฯ ร่วมมือกับ “บริษัทเงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ และอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อทำการ “วิเคราะห์ศักยภาพลูกค้า” อย่างใกล้ชิดและติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก ๆ 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างสม่ำเสมอ การดำเนินการเช่นนี้ไม่ใช่เพียงการเฝ้าดู แต่เป็นการโค้ชชิ่งเพื่อให้ลูกค้าสามารถ “สร้างเครดิตทางการเงิน” ที่ดีขึ้นระหว่างรอการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
จากข้อมูลปัจจุบัน LivNext ได้รับการตอบรับอย่างดีเยี่ยม โดยมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าประทับใจคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง โมเดลนี้ไม่เพียงช่วยรักษา “ยอดขาย” ของเสนาฯ ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า “ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์” ยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาด้านเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น ถือเป็นการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในระยะยาวของเสนาฯ ที่คุ้มค่า
RentNext: ความยืดหยุ่นที่มากกว่าแค่การเช่า
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ซึ่งเป็นโมเดลที่มอบความยืดหยุ่นให้กับลูกค้าที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น แต่ยังคงเปิดโอกาสในการเป็นเจ้าของในอนาคต หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่เดิม เสนาฯ จะนำค่าเช่ามาหักออกจากเงินต้น 100% แต่หากลูกค้าต้องการย้ายไปซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นในเครือของเสนาฯ ก็จะสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50%
โมเดล RentNext เป็นการเพิ่ม “การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์” (Economy of Scope) ที่มีอยู่เดิมของเสนาฯ โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโด พระราม 9, บ้าน บางนา, อสังหาริมทรัพย์ ใกล้แหล่งงาน หรือบริเวณนิคมอุตสาหกรรมและรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
แม้ว่ารายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ “Gross Margin” ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำ “ทรัพย์สินเดิม” มาใช้สร้างรายได้ใหม่ โดยลดต้นทุนการตลาดและบริหารจัดการสต็อกได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลยุทธ์นี้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกและการบริหารจัดการที่ชาญฉลาด
กลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนของเสนาฯ ในปี 2569
สำหรับปี 2569 เสนาฯ เลือกเดินหน้าด้วยยุทธศาสตร์ที่รัดกุมและรอบคอบ ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน บริษัทจะชะลอการเปิด “โครงการใหม่” และหันมามุ่งเน้นที่ “การบริหารจัดการสต็อก” ที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต
การตัดสินใจนี้ไม่ใช่เพียงการรักษาสภาพคล่อง แต่ยังเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ เสนาฯ จะดำเนินการ “ปรับปรุงยูนิตเดิม” อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำ “กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ” แบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวเน้นย้ำไว้อย่างน่าคิดว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดที่ยืดหยุ่นและให้ความสำคัญกับการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” อย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะที่ต้องรัดเข็มขัด
นอกจากนี้ “ความยั่งยืน” ยังคงเป็นอีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันอย่างจริงจัง โดยบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์” และ “แบตเตอรี่เก็บพลังงาน” เป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระ “ค่าครองชีพ” ให้ผู้อยู่อาศัยด้วย “พลังงานสะอาด” แต่ยังเป็นการตอบสนองต่อเทรนด์ “บ้านพลังงานแสงอาทิตย์” และความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง “Waste Management” หรือการจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อตอกย้ำบทบาทของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่ได้แค่ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ
บทบาทของภาครัฐและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
จากประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่ามาตรการของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการประคองและฟื้นฟูตลาดในระยะต่อไป มาตรการด้านค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่เคยออกมานั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนคือ “ปัญหาหนี้ครัวเรือน” และ “สินเชื่อที่ตึงตัว” เกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง “AMC ซื้อหนี้เสีย” (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือดำเนินการ “ปรับโครงสร้างหนี้” ที่เกิดผลจริง จะช่วยปลดล็อกภาระให้ผู้บริโภคจำนวนมาก และเพิ่ม “กำลังซื้อ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมหาศาล รวมถึงการพิจารณา “ลดดอกเบี้ย” ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณา “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” และจะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาส “กู้ผ่าน” ได้ง่ายขึ้น
ในระยะยาว การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างเหล่านี้จะนำไปสู่การฟื้นตัวของตลาด “อสังหาริมทรัพย์” อย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการอย่างเสนาฯ เองก็กำลังปรับตัวเชิงรุก โดยไม่ได้รอแต่มาตรการรัฐเพียงอย่างเดียว แต่กำลังสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งเป็นสิ่งที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนตลาดให้เดินหน้าต่อไปในอนาคต
บทสรุปและก้าวต่อไปของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลาย ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ อย่างไรก็ตาม การปรับตัวเชิงรุกและนวัตกรรมของผู้ประกอบการอย่าง เสนาฯ ด้วยโมเดล “Next Solution” ได้แสดงให้เห็นถึงแนวทางที่ชาญฉลาดในการแก้ไข “Pain Point” ของผู้บริโภคในกลุ่มตลาดแมส ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ไปต่อได้
การสร้างโอกาสให้คนไทยได้เป็นเจ้าของบ้านหลังแรก ด้วยกลไกอย่าง LivNext ที่ช่วย “สร้างเครดิตทางการเงิน” และ RentNext ที่มอบ “ความยืดหยุ่นในการเช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” รวมถึงการมุ่งเน้น “การพัฒนาอย่างยั่งยืน” ด้วยเทคโนโลยี “โซลาร์รูฟท็อป” และ “บ้านพลังงานแสงอาทิตย์” ถือเป็นการลงทุนที่ไม่ได้มองแค่ผลกำไรในระยะสั้น แต่เป็นการสร้าง “มูลค่าเพิ่ม” ให้กับลูกค้า สังคม และสิ่งแวดล้อม ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดของ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่ดี
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าแนวทางที่เสนาฯ กำลังดำเนินอยู่นี้ ไม่เพียงแต่จะช่วยประคับประคองสถานการณ์ในปัจจุบัน แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” และ “การเติบโตอย่างยั่งยืน” ของตลาดในอนาคต ทำให้คนจำนวนมากมีโอกาสเข้าถึง “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” และบรรลุความฝันในการมีบ้านได้อย่างแท้จริง การ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อย่างรอบด้านและปรับกลยุทธ์ให้ทันท่วงที จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถก้าวผ่านพายุลูกนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือสนใจ “การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย” ที่ตอบโจทย์ในยุคปัจจุบัน หรือต้องการ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่เข้าใจความซับซ้อนของตลาด อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการและกลยุทธ์ใหม่ๆ ของเสนาฯ ที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ พวกเขาคือตัวอย่างของผู้พัฒนาที่มุ่งมั่นสร้าง “โอกาสซื้อบ้าน” ที่ยั่งยืนให้กับทุกคนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทายนี้ เพื่อก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างมั่นคง ลองค้นหาโครงการที่เหมาะสมกับคุณ ทั้งใน “อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ” หรือ “โครงการบ้าน รังสิต” รวมถึง “อสังหาริมทรัพย์ ปทุมธานี” และ “อสังหาริมทรัพย์ สมุทรปราการ” ที่อาจเป็นจุดเริ่มต้นของการสร้างอนาคตที่มั่นคงของคุณ.
