พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่เพื่อคนซื้อบ้านในตลาดที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายระลอก แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้น “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใด” ที่ผ่านมา การทำความเข้าใจและนำเสนอ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความท้าทายเหล่านี้จึงไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค บทความนี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมตลาด ณ ปี 2025/2026 วิเคราะห์ Pain Point สำคัญของคนอยากมีบ้าน และนำเสนอแนวคิดนวัตกรรมที่กำลังเข้ามาพลิกโฉมอุตสาหกรรม โดยมีกรณีศึกษาจากบริษัทชั้นนำอย่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์เป็นตัวอย่าง
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025/2026: วิกฤตศรัทธาและกำลังซื้อ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจมหภาคหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อที่กัดกร่อน กำลังซื้อ ของผู้บริโภค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงทำลายสถิติ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่กดดัน การรวมตัวของปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันอย่างหนักต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง (Mass Market) ที่มีราคาเข้าถึงง่าย ซึ่งเคยเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่และสำคัญ
ปัญหาหลักที่กำลังกัดกร่อนความฝันของการมี บ้านหลังแรก ของคนไทยจำนวนมากคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ข้อมูลจากผู้ประกอบการและสถาบันการเงินชี้ให้เห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ในบางทำเลของตลาดแนวราบ เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน อาจสูงถึง 80% ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมก็มีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยหายไป หากแต่เป็นความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่ลดลงอย่างน่าใจหาย
หนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูงเกินกว่าที่จะบริหารจัดการได้ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ที่เคยมีศักยภาพในการกู้ยืมกลับถูกปฏิเสธเนื่องจากติดเงื่อนไขภาระหนี้เดิม (DSR – Debt Service Ratio) หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่แข็งแรงพอ รายได้ของผู้คนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับ ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง กลายเป็นวงจรที่ทำให้คนจำนวนมากต้องติดอยู่ในภาวะ “เช่าไปก่อน” อย่างไม่มีจุดสิ้นสุด การพัฒนา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถฝ่าวิกฤตเหล่านี้ได้จึงเป็นภารกิจสำคัญของผู้ประกอบการยุคใหม่
“Next Solution”: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เชิงนวัตกรรมจากเสนาฯ
ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงความกล้าหาญและความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่โครงการทั่วไป แต่เป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ออกแบบมาเพื่อ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าได้ปีนขึ้นมากู้บ้าน” ได้จริง แนวคิดนี้สะท้อนปรัชญาการทำงานที่มุ่งแก้ Pain Point ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้างโอกาสให้คนได้มีบ้าน
โมเดล Next Solution ประกอบด้วยกลไกหลักสองส่วนที่ทำงานเสริมกัน:
LivNext (เช่าออมบ้าน): พลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อเป็นยอดขาย
LivNext เป็นโปรแกรมที่มุ่งช่วยลูกค้าที่ถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ให้มีโอกาสกลับมายื่นกู้ผ่านได้ในอนาคต แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้ากลับไปเช่าที่อยู่อาศัยอย่างไร้จุดหมาย เสนาฯ ได้ร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และบริษัทเงินสดใจดีในเครือ (ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย) เพื่อให้ลูกค้าสามารถ “ผ่อนออม” กับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมาก (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีพิเศษของ ธอส.
หัวใจสำคัญของ LivNext คือการช่วยลูกค้า “สร้างเครดิตทางการเงินที่ดีขึ้น” โดยทีมผู้เชี่ยวชาญจะวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าอย่างใกล้ชิด และติดตามความก้าวหน้าทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างละเอียด เพื่อให้ลูกค้าสามารถปรับปรุงสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งพอสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ลงทุนกับการพัฒนาศักยภาพลูกค้าในระยะยาว และเป็นแนวทางที่ควรค่าแก่การศึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รายอื่น
ผลลัพธ์ของ LivNext น่าประทับใจอย่างยิ่ง ภายในเวลาไม่ถึงสองปี โครงการมีลูกค้าเข้าร่วมประมาณ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญ มีลูกค้าถึง 100 ยูนิตที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคย กู้ไม่ผ่าน ไม่ได้หมายความว่าจะ กู้ไม่ได้ตลอดไป หากแต่ต้องการเวลาและแนวทางในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ช่วยรักษาโอกาสยอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการซื้อบ้านยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาด้านเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น การลงทุนใน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ แบบนี้จึงเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนทั้งในเชิงธุรกิจและสังคม
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าที่มากกว่าการเช่า” โดยมอบความยืดหยุ่นสูงสุดให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจมาซื้อเป็นเจ้าของได้ในอนาคต จุดเด่นคือ ลูกค้าสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ โมเดลนี้ตอบโจทย์ผู้ที่ยังไม่แน่ใจว่าจะปักหลักที่ใด หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง ถือเป็นอีกหนึ่ง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว และลดความเสี่ยงในการตัดสินใจซื้อ ซื้อบ้านคอนโด สำหรับผู้บริโภค
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่สร้างเสร็จแล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ทำให้ลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษาในเขต กรุงเทพ และปริมณฑล อาทิ พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และ รังสิต ซึ่งเป็นแหล่งที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมาก และยังสามารถใช้เป็นจุดเชื่อมโยงไปสู่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตได้อีกด้วย
ทิศทางกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: รัดเข็มขัดและพัฒนาอย่างยั่งยืน
สำหรับปี 2026 เสนาฯ เลือกดำเนิน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ อย่างระมัดระวัง โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ เน้นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อนหรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิมเป็นหลัก แทนที่จะขยายพอร์ตอย่างดุดัน การปรับกลยุทธ์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
บริษัทกำลังมุ่งเน้นการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนี้จึงไม่ใช่แค่การสร้างใหม่ แต่เป็นการ “ปรับปรุงและสร้างมูลค่าเพิ่ม” ให้กับยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนแนวคิดการพัฒนาที่ไม่มีที่สิ้นสุด
อีกหนึ่ง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” นี่คือเทรนด์สำคัญที่กำลังจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของอุตสาหกรรม เสนาฯ ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังจะมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐาน นี่ไม่ใช่แค่กระแส แต่เป็นการตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้นของผู้บริโภค และความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดที่เพิ่มขึ้น การติดตั้ง โซลาร์รูฟท็อป กลายเป็นสิ่งจำเป็นในการลดภาระค่าไฟฟ้าในระยะยาว นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังใส่ใจในคุณภาพชีวิตของผู้ผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ ซึ่งสอดรับกับแนวคิด อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน อย่างเต็มตัว
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: มาตรการรัฐและการฟื้นฟูตลาด
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ยาวนานในแวดวงนี้ ผมเห็นด้วยกับมุมมองของ ดร.เกษรา ที่ว่ามาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนคือ “ปัญหาหนี้ครัวเรือน” และ “สินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป” หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากธนาคารพาณิชย์ หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะเป็นกลไกสำคัญในการปลดล็อกภาระของผู้บริโภคและเพิ่ม กำลังซื้อ ได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ของผู้ขอสินเชื่อ ทำให้ลูกค้าสามารถ กู้ผ่าน ได้ง่ายขึ้นและลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาด สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย การผนึกกำลังระหว่างภาครัฐและเอกชนในการดำเนิน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เชิงมหภาคเหล่านี้จึงเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตลาดให้กลับมาฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
อนาคตของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวและเสริมศักยภาพลูกค้า
สิ่งที่ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งคือ ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ คือผู้ที่สามารถปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธี “ช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น” แทนที่จะรอให้ตลาดฟื้นตัวเอง การที่เสนาฯ เดินหน้า กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ อย่าง Next Solution ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว แม้ว่ากระบวนการ สร้างเครดิตการเงิน และการเตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริงอาจใช้เวลา 2-3 ปี แต่นั่นคือการลงทุนเพื่ออนาคตที่ไม่เพียงทำให้คนมีบ้าน แต่ยังเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจในระดับครัวเรือน
ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารไหลบ่าและผู้บริโภคมีความรู้มากขึ้น การให้ความรู้และ วางแผนการเงินซื้อบ้าน ที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญ หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือต้องการ ซื้อบ้านคอนโด การปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญ และศึกษา บริการจัดการอสังหาฯ จากผู้พัฒนาที่มีวิสัยทัศน์ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดที่สุด ท้ายที่สุดแล้ว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้า คือบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
ก้าวต่อไปกับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจคุณ
ในภาพรวมที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การเลือกผู้ประกอบการที่มี กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่คำนึงถึงความต้องการและปัญหาของลูกค้าอย่างแท้จริงจึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่กำลังมองหา บ้านหลังแรก ผู้ที่ต้องการ สร้างเครดิตการเงิน เพื่อโอกาสในการมีบ้าน หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาส การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืน ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลและโครงการที่นำเสนอแนวทางใหม่ๆ ดังที่ได้กล่าวมาข้างต้น
หากคุณสนใจที่จะเริ่มต้นเส้นทางสู่การมีบ้านในฝัน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ตลาดในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้าน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือทีมงานของโครงการที่เป็นนวัตกรรม เพื่อค้นหา ทางออกตลาดอสังหาฯ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ วันนี้คือโอกาสดีที่สุดในการเริ่มต้น วางแผนการเงินซื้อบ้าน และก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
