แกะรอยกลยุทธ์ ‘เสนาฯ’ พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ทิศทางใหม่ของการซื้อบ้านและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดเปลี่ยนผ่านไปหลายระลอก แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันคือความท้าทายที่ซับซ้อนและแหลมคมที่สุดครั้งหนึ่งเท่าที่เคยมีมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของประเทศไทยที่กำลังเผชิญกับปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจมหภาคหลายด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับที่สร้างแรงกดดัน และการเติบโตของรายได้ที่ไม่สอดรับกับค่าครองชีพ การหา “ทางออก” ที่ยั่งยืนสำหรับผู้ที่ต้องการ การซื้อบ้าน จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการตลาด แต่เป็นโจทย์เชิงสังคมและเศรษฐกิจที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องกล้าคิดนอกกรอบ และนี่คือสิ่งที่บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นผ่านโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นกลไกสำคัญในการฟื้นความฝันของคนไทยให้กลับมามีบ้านอีกครั้ง
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ภาพสะท้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการนวัตกรรม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่ม Mass Segment หรือที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย กำลังเผชิญกับคลื่นลมมรสุมที่หนักหน่วงที่สุดในรอบหลายสิบปี ปัญหาหลักที่กลายเป็น Pain Point สำคัญ ไม่ใช่เรื่องของความต้องการที่ลดลง แต่คือ “ความสามารถในการกู้” ที่ถดถอยลงอย่างน่าใจหายจากสภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ซึ่งเป็นเสมือนโซ่ตรวนที่ผูกมัดกำลังซื้อของผู้บริโภคไว้ จากข้อมูลที่ปรากฏชัดเจน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในตลาดแนวราบอย่างบางใหญ่ ที่ตัวเลขแตะระดับ 80% ส่วนคอนโดมิเนียมก็ยังคงมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 50% นี่ไม่ใช่แค่ตัวเลขสถิติ แต่เป็นเรื่องราวของความฝันที่ถูกบั่นทอน โอกาสในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองที่ถูกพรากไปจากคนจำนวนมากที่แม้จะมีความปรารถนาอย่างแรงกล้า แต่กลับไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาของสถาบันการเงิน นี่คือสัญญาณอันตรายที่ชี้ให้เห็นว่า หากไม่มีการแทรกแซงหรือกลไกใหม่ ตลาด การซื้อบ้าน จะยิ่งถูกจำกัดวงลงไปอีก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน การเงินอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปัญหานี้ซับซ้อนกว่าแค่เรื่องรายได้ การที่รายได้ของประชากรส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้น ประกอบกับภาระหนี้สินเดิมที่มีอยู่มาก ทำให้ “กำลังซื้อ” ที่แท้จริงหดหายไป กลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ยิ่งไปกว่านั้น นโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารพาณิชย์ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ยิ่งตอกย้ำความท้าทายนี้ ทำให้ผู้ที่เคยมีโอกาส การซื้อบ้าน กลายเป็นคนที่ไม่ผ่านเกณฑ์ การทำความเข้าใจโครงสร้างปัญหานี้อย่างลึกซึ้ง คือจุดเริ่มต้นของการสร้างสรรค์ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถตอบโจทย์ได้อย่างแท้จริง และเสนาฯ ก็ได้พิสูจน์แล้วว่าพวกเขามองเห็นภาพนี้อย่างชัดเจน
“Next Solution”: กลไกพลิกเกมเพื่ออนาคตของ การซื้อบ้าน
เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ไม่ได้เลือกที่จะอยู่เฉยภายใต้สถานการณ์อันท้าทายนี้ แต่กลับพลิกวิกฤตเป็นโอกาส ด้วยการนำเสนอโมเดล “Next Solution” ที่เป็นเสมือน “บันได” ที่หยิบยื่นลงไปให้ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ได้ก้าวขึ้นมาสู่โอกาสการมีบ้านอีกครั้ง นี่คือปรัชญาการทำงานที่สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งใน Pain Point ของผู้บริโภค และความมุ่งมั่นที่จะเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่แท้จริง
หัวใจหลักของ “Next Solution” แบ่งออกเป็นสองกลไกสำคัญ:
LivNext (เช่าออมบ้าน): การสร้างเครดิตเพื่อ การซื้อบ้าน ในอนาคต
แนวคิดเชิงนวัตกรรม: LivNext ถูกออกแบบมาเพื่อแก้ปมปัญหาเรื่องเครดิตบูโรโดยตรง แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านต้องกลับไปเช่าบ้านอย่างไร้จุดหมาย เสนาฯ กลับสร้างช่องทางให้พวกเขาได้ “ผ่อน” บ้านกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภาครัฐที่มีภารกิจในการส่งเสริมการมีบ้าน
กระบวนการที่โปร่งใสและเป็นระบบ: สิ่งที่ทำให้ LivNext แตกต่างและน่าเชื่อถือ คือการทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด และติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน พร้อมทั้งให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด การโค้ชชิ่งทางการเงินนี้เองที่เป็นหัวใจสำคัญในการสร้างวินัยและประวัติเครดิตที่ดีขึ้นให้กับลูกค้า เตรียมพร้อมสำหรับการยื่น สินเชื่อบ้าน เต็มรูปแบบในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ผลลัพธ์ที่จับต้องได้: LivNext ไม่ได้เป็นเพียงแนวคิดที่สวยหรู แต่ได้สร้างผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรมแล้ว จากลูกค้าราว 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนบ้านได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” หากแต่ต้องการเวลาและคำแนะนำในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งเป็นสิ่งที่ LivNext มอบให้ได้อย่างลงตัว ในแง่ของธุรกิจ LivNext ได้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของนวัตกรรมที่สามารถเปลี่ยนวิกฤตเป็นมูลค่าได้อย่างมหาศาล และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการ การซื้อบ้าน ยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดที่เงื่อนไขเครดิตเท่านั้น
บทบาทในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน: LivNext ถือเป็นโมเดลต้นแบบที่ช่วยให้บุคคลทั่วไปสามารถวางแผน การเงินอสังหาริมทรัพย์ ของตนเองได้อย่างมีทิศทาง ช่วยลดความเสี่ยงจากการกู้ไม่ผ่าน และสร้างโอกาสที่มั่นคงกว่าในระยะยาว นี่คือนวัตกรรมที่เข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่ใหญ่หลวงในตลาด สินเชื่อบ้าน ของไทย
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นในการเป็นเจ้าของ
มากกว่าแค่การเช่า: RentNext คืออีกหนึ่งโมเดลที่ฉีกแนวคิดการเช่าแบบเดิมๆ ลูกค้าที่เช่าที่อยู่อาศัยภายใต้โมเดลนี้จะได้รับความยืดหยุ่นในการเปลี่ยนใจเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้น 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือการเปลี่ยนค่าใช้จ่ายให้กลายเป็นโอกาสในการลงทุน การซื้อบ้าน ในอนาคต
การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์: RentNext ช่วยให้เสนาฯ สามารถบริหารจัดการสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด หรือที่เรียกว่า Economy of Scope โดยการนำคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วมาสร้างกระแสรายได้ใหม่ ซึ่งมี Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากยูนิตที่ตั้งอยู่ในทำเลทองที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของ การบริหารสินทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด
เชื่อมโยงกับการลงทุนอสังหาฯ: สำหรับนักลงทุน RentNext อาจเป็นโมเดลที่น่าสนใจในการพิจารณาเรื่อง ผลตอบแทนการลงทุนอสังหา ในรูปแบบใหม่ ที่เน้นการสร้างรายได้หมุนเวียนและลดความเสี่ยงจากการที่ทรัพย์สินว่างเปล่า ขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาโอกาสในการขายในระยะยาว
ปรับกลยุทธ์รับปี 2569 (2025): รัดเข็มขัดและพัฒนาอย่างยั่งยืน
ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและตลาด เสนาฯ ได้วาง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ สำหรับปี 2569 (2025) อย่างระมัดระวังและชาญฉลาด แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก พวกเขาเลือกที่จะชะลอการขยายพอร์ต และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต นี่คือการสะท้อนถึงหลักการ การบริหารสินทรัพย์ ที่เข้มแข็งและเน้นประสิทธิภาพสูงสุด
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้ประโยคหนึ่งที่น่าสนใจว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือความคิดที่ท้าทายกรอบเดิมๆ ของวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยสิ้นเชิง มันคือการตอกย้ำว่านวัตกรรมและการปรับปรุงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในโครงการใหม่ แต่สามารถเกิดขึ้นได้กับการปรับปรุงยูนิตเดิม ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป นี่คือตัวอย่างของการปรับตัวเชิงรุกที่น่าชื่นชม
ความยั่งยืน: แก่นแท้แห่ง การซื้อบ้าน และการพัฒนาในยุคใหม่
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือเรื่องของ ความยั่งยืน ซึ่งเป็นกระแสที่ทั่วโลกให้ความสนใจและเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับเสนาฯ แล้ว ความยั่งยืนไม่ใช่แค่กิจกรรม CSR แต่เป็นมาตรฐานใหม่ในการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่ในบ้าน: เสนาฯ กำหนดให้บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐาน นี่คือการตอบโจทย์ Pain Point เรื่องค่าครองชีพที่สูงขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว พร้อมทั้งส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาด ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน นี่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการมอบบ้านที่ “ประหยัดพลังงาน” และ “รักษ์โลก” ให้กับผู้ที่กำลังมองหา การซื้อบ้าน ที่คุ้มค่า
Waste Management: นอกจากเรื่องพลังงาน เสนาฯ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการของเสียในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะผู้พัฒนาที่คำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้าน การลงทุนใน เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความยั่งยืนเหล่านี้ ไม่เพียงแต่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ แต่ยังสร้างความไว้วางใจและความภักดีในระยะยาวให้กับแบรนด์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่ากลยุทธ์ด้านความยั่งยืนนี้คือรากฐานสำคัญของการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในอนาคต เพราะผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ราคาหรือทำเล แต่ยังมองหามูลค่าที่ยั่งยืนและการมีส่วนร่วมรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะส่งผลดีต่อภาพลักษณ์และมูลค่าของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยรวม
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
การที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืนนั้น นอกจากการปรับตัวของผู้ประกอบการแล้ว ยังต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างจริงจัง ดร.เกษรา ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับมาตรการรัฐว่า แม้จะมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองไปแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงจนฉุดรั้ง กำลังซื้อ ผู้บริโภค และปัญหา สินเชื่อบ้าน ที่ตึงตัวจนเกินไป
จากประสบการณ์ของผม ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่าหากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ก็จะเป็นการปลดล็อกภาระให้กับครัวเรือนจำนวนมาก ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการขอ สินเชื่อบ้าน และกระตุ้น การซื้อบ้าน ได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณา สินเชื่อบ้าน และจะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
ในภาพรวมของ เศรษฐกิจไทย การแก้ไขปัญหาเหล่านี้ไม่ใช่แค่เรื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นการสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในระยะยาว การส่งเสริมให้ประชาชนมีโอกาส การซื้อบ้าน ได้ง่ายขึ้น ยังเป็นการสร้างความมั่นคงในชีวิต และกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องไปในตัว
สร้างเส้นทางที่ยืดหยุ่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ในช่วงเวลาที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่าน ผู้ประกอบการอย่างเสนาฯ ได้แสดงให้เห็นถึงบทบาทสำคัญในการเป็นผู้ริเริ่มและผู้สนับสนุนให้ผู้บริโภคสามารถก้าวผ่านอุปสรรคทางการเงิน เพื่อไปสู่ความฝันของการมีบ้านเป็นของตัวเอง โมเดล “Next Solution” ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงให้กับผู้บริโภคในระยะยาว ให้พวกเขามีเวลาเตรียมความพร้อมทั้งด้านการเงินและประวัติเครดิต แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ผลลัพธ์ที่ได้คือความมั่นคงและโอกาสที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าการปรับตัวเชิงรุก การมองหาโอกาสในความท้าทาย และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่เข้าใจแก่นแท้ของปัญหาผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าไม่ใช่แค่เรื่องของผลกำไรระยะสั้น แต่คือการลงทุนในความไว้วางใจและความสัมพันธ์ระยะยาว ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในยุค 2025 และปีต่อๆ ไป
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณา การซื้อบ้าน หรือมองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลและ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เช่นที่เสนาฯ นำเสนออย่างลึกซึ้ง เพราะนี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของวิธีการที่ธุรกิจสามารถเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ไขปัญหาสังคม และยังสร้างโอกาสทางธุรกิจไปพร้อมกัน หากท่านต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการ วางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต โปรดติดต่อ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดที่สุดสำหรับท่าน.
