พลิกวิกฤตสู่โอกาส: เจาะลึกกลยุทธ์ “เสนาฯ Next Solution” สร้างทางสู่การมีบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่ซับซ้อนและท้าทายเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังเผชิญอยู่ในปี 2025 นี้ ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค โครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือวิกฤตสินเชื่อที่ไม่ผ่านการอนุมัติซึ่งพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางกระแสความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้ตอกย้ำบทบาทของการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่หยุดนิ่ง ด้วยการเปิดตัวโมเดลเชิงรุกที่เรียกว่า “เสนาฯ Next Solution” ซึ่งไม่ได้เป็นเพียงแค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นบันไดที่ถูกทอดลงมาเพื่อช่วยเหลือผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ที่กำลังเผชิญกับความฝันที่เลือนลางในการเป็นเจ้าของบ้าน
ปลดล็อกความท้าทาย: วิกฤตสินเชื่อกู้ไม่ผ่านที่กัดกินตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อกล่าวถึงสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน ผมต้องยอมรับว่านี่คือช่วงเวลาที่ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตเศรษฐกิจรอบใด” ที่เคยผ่านมาในอดีต เพราะมันไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นขาลงที่ยืดเยื้อและกดดันทุกจุดของห่วงโซ่อุปทานอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ไปจนถึงผู้บริโภคที่กำลังเผชิญกับภาระหนี้ครัวเรือนในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่บั่นทอน “กำลังซื้อผู้บริโภค” และความสามารถในการกู้ยืมอย่างรุนแรง
จากข้อมูลเชิงลึกที่เราเฝ้าสังเกต อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะในทำเลที่เคยเป็นฐานกำลังซื้อสำคัญอย่างบางใหญ่ ได้พุ่งทะยานไปถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะดูดีกว่าเล็กน้อย แต่ก็ยังคงมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% ปัญหาที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อบ้านที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ของคนส่วนใหญ่ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากรายได้เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้น ประกอบกับภาระหนี้เดิมที่มีอยู่ก่อนแล้ว ทำให้โอกาสในการเข้าถึง “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” หรือ “สินเชื่อบ้าน” กลายเป็นเรื่องยากลำบากสำหรับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่ม “ซื้อบ้านหลังแรก” ที่ไม่มีเครดิตทางการเงินมาก่อน
สถานการณ์นี้สร้าง “Pain Point” ครั้งใหญ่ให้กับผู้ที่ต้องการมีบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “ที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึง” (Affordable Housing) ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ที่สุด การที่ธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อ ไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคเหล่านั้นไม่ต้องการมีบ้าน หรือไม่มีศักยภาพในการผ่อนชำระ แต่บ่อยครั้งมันเกิดจาก “ประวัติเครดิต” ที่ยังไม่แข็งแรงพอ หรือมีภาระหนี้เดิมที่ทำให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด นี่คือช่องว่างที่สำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่าง เสนาฯ เล็งเห็นและต้องการเข้ามาเติมเต็มด้วย “กลยุทธ์ Next Solution” ที่เปรียบเสมือนการปลดล็อกข้อจำกัดทางการเงิน เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านกลายเป็นจริงได้สำหรับผู้คนอีกครั้ง นี่คือสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งในโลกของ “การเงินบ้าน” ยุคใหม่
“เสนาฯ Next Solution”: กลไกฟื้นกำลังซื้อและสร้างโอกาสการมีบ้าน
ท่ามกลางวิกฤตที่กล่าวมาข้างต้น เสนาฯ ได้วางหมากเดินเกมใหม่ด้วยโมเดล “เสนาฯ Next Solution” ซึ่งบริษัทนิยามว่าเป็น “การโยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี นี่คือแนวคิดที่ก้าวข้ามขีดจำกัดของโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมๆ และแสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในปัญหาของ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” ที่แท้จริง
หัวใจหลักของ “กลยุทธ์ Next Solution ของเสนาฯ” แบ่งออกเป็นสองกลไกสำคัญได้แก่ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งแต่ละส่วนได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ที่แตกต่างกัน แต่ล้วนมีเป้าหมายเดียวกันคือการเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธเป็นยอดขาย
LivNext เป็นโครงการที่ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกสถานการณ์จากยอด “ปฏิเสธสินเชื่อ” ให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้โอกาสลูกค้าได้เริ่มต้น “การวางแผนการเงิน” และสร้างเครดิตทางการเงินที่ดีขึ้น กระบวนการทำงานของ LivNext นั้นน่าสนใจและสะท้อนถึงความเข้าใจปัญหาของลูกค้าอย่างถ่องแท้ ลูกค้าสามารถเริ่มต้นผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่มุ่งสนับสนุน “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” สำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอนี้ไม่ได้เป็นเพียงการสะสมเงินออม แต่ยังเป็นการสร้างวินัยทางการเงินและประวัติการชำระที่ดี ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อในอนาคต
ความพิเศษของ LivNext ไม่ได้อยู่แค่การผ่อนชำระ แต่ยังรวมถึงการสนับสนุนจาก “บริษัทเงินสดใจดี” ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บริษัทเงินสดใจดีจะเข้ามาทำหน้าที่เป็นเสมือน “ที่ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” และผู้ดูแลทางการเงินส่วนบุคคล โดยจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดและเป็นส่วนตัว ซึ่งรวมถึงการจัดการ “หนี้ครัวเรือน” และการปรับโครงสร้างหนี้เพื่อให้ลูกค้ามีสถานะทางการเงินที่พร้อมสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า นี่คือบริการที่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “ให้คำปรึกษาทางการเงิน” ที่ครบวงจร
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นเรื่องราวความสำเร็จของผู้คน ปัจจุบันโครงการมีลูกค้าเข้าร่วมประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่เป็นข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการเวลาและคำแนะนำในการปรับฐานข้อมูลและพฤติกรรมทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้านหลังแรก” นอกจากนี้ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพทางธุรกิจของ “เสนาฯ Next Solution” ที่เป็นโมเดล “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่ยั่งยืน
ที่น่าสนใจอีกประการคือ ฐานลูกค้าของ LivNext เริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ขึ้นมาสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการในการมีบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น “กลยุทธ์ Next Solution ของเสนาฯ” จึงตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่นำไปสู่การเป็นเจ้าของ
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่มอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้ามากกว่าการเช่าแบบปกติ โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจจากผู้เช่ามาเป็นเจ้าของได้ โดยมีข้อเสนอที่น่าสนใจคือ การนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้น 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือทางเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ยังไม่แน่ใจเรื่อง “การเงินบ้าน” หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคืออัตรา Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งเป็นผลมาจากการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โครงการ RentNext มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ, และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ นี่แสดงให้เห็นถึงความฉลาดในการบริหารจัดการพอร์ต “อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า” และการใช้สินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ปี 2025: รัดเข็มขัด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน และปรับตัวเชิงรุก
สำหรับปี 2025 เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง แต่ไม่หยุดนิ่ง โดยจะมีการเปิด “โครงการบ้านจัดสรร” หรือ “คอนโดมิเนียม” ใหม่ลดลง ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติมอย่างก้าวกระโดด การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์นี้มีเป้าหมายเพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานให้สูงสุด โดยหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่
เสนาฯ ยังคงดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้ประโยคหนึ่งที่ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดที่ว่า “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การสร้างสิ่งใหม่ แต่ยังรวมถึงการเพิ่มมูลค่าและปรับปรุงสิ่งที่มีอยู่ให้ตอบโจทย์ยุคสมัย
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือ “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์บ้าน” และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน โดยถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ตอบโจทย์ภาระ “ค่าครองชีพ” ที่สูงขึ้น และความตระหนักรู้เรื่องพลังงานสะอาด “โซลาร์รูฟท็อป” ในบ้านจึงไม่ใช่แค่เรื่องของสิ่งแวดล้อม แต่คือการช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็น “จุดแข็ง” ที่สำคัญในตลาด นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความเชื่อมั่นและคุณค่าระยะยาวให้กับผู้บริโภค
มองไปข้างหน้า: นโยบายรัฐและอนาคตของตลาดอสังหาฯ
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าการแก้ปัญหาในภาพรวมต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายฝ่าย เมื่อกล่าวถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร.เกษรา มองว่ามาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” และ “สินเชื่อที่ตึงตัว” เกินไปอย่างเป็นระบบ
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อ “หนี้เสีย” หรือปรับโครงสร้างหนี้เสียของประชาชนให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่ม “กำลังซื้อผู้บริโภค” ได้อย่างมหาศาล และเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นตลาด “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็ควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ท้ายที่สุด ผู้ประกอบการในช่วงเวลานี้ต้อง “ปรับตัวเชิงรุก” และมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่ “เสนาฯ Next Solution” ได้ทำเพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งเป็นการสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง
บทสรุป: ก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืนกับเสนาฯ
ในสถานการณ์ตลาดที่ไม่แน่นอนและเต็มไปด้วยความท้าทายเช่นนี้ บทบาทของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หยุดอยู่แค่การสร้างสรรค์โครงการที่อยู่อาศัย แต่ต้องขยายไปถึงการเป็น “พาร์ทเนอร์ชีวิต” ที่เข้าใจและพร้อมจะ “แก้ปัญหา” ให้กับลูกค้าอย่างแท้จริง “เสนาฯ Next Solution” จึงเป็นมากกว่ากลยุทธ์ทางการตลาด แต่เป็นนวัตกรรมที่เปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส สร้างบันไดสู่การมีบ้านให้กับผู้คนจำนวนมาก และตอกย้ำถึงความมุ่งมั่นของเสนาฯ ในการเป็นผู้นำด้าน “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” และเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอย่างครบวงจร
โมเดล LivNext และ RentNext ไม่เพียงช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่ยังเป็นการวางรากฐานการเงินที่แข็งแกร่งให้กับผู้บริโภค สร้างความมั่นใจในการเข้าถึง “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” และฟื้นคืนความฝันของการมีบ้านให้กลับมาเป็นจริงได้อีกครั้ง นี่คือสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับ “ตลาดอสังหาฯ” ที่จะสามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือต้องการคำแนะนำในการ “วางแผนการเงิน” เพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ “เสนาฯ Next Solution” ได้แล้ววันนี้ เพื่อค้นพบทางออกที่เหมาะสมสำหรับอนาคตที่มั่นคงของท่านและครอบครัว
