กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เสนาฯ: พลิกวิกฤตสู่โอกาส สร้างรากฐานบ้านยั่งยืนสำหรับคนไทยในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีครั้งไหนที่ซับซ้อนและท้าทายเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ แรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำลายสถิติ ได้สร้างคลื่นลมแรงที่พัดผ่านภาคธุรกิจนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ท่ามกลางพายุแห่งความไม่แน่นอนนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้ฉายภาพผู้นำด้านการปรับตัวด้วยการนำเสนอ “Next Solution” ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นการสร้างนวัตกรรมที่ลึกซึ้งเพื่อช่วย “แก้ Pain Point คนซื้อบ้าน” ในกลุ่มตลาดแมสได้อย่างตรงจุดและยั่งยืน
วิกฤตสินเชื่อบ้าน: ปมปัญหาที่กัดกินกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย กำลังเผชิญกับภาวะที่เรียกได้ว่า “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตใด ๆ ที่ผ่านมา” นี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการถดถอยที่ลึกและยืดเยื้อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วนของห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่พุ่งสูงถึง 80% ในบางพื้นที่ เช่น บางใหญ่ สำหรับโครงการแนวราบ และเฉลี่ย 50% สำหรับคอนโดมิเนียม ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้ออย่างชัดเจน
ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการ” ที่อยู่อาศัยที่หายไป แต่คือ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิบ ทำให้พื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะหนี้ก้อนใหญ่อย่างสินเชื่อบ้านแทบไม่มีเหลือ นี่คือความจริงที่คนจำนวนมากต้องเผชิญ ทำให้ความฝันในการมีบ้านหลังแรกดูเหมือนจะห่างไกลออกไปทุกที การทำความเข้าใจแก่นแท้ของปัญหานี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับ “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่จะตอบโจทย์ตลาดได้อย่างแท้จริง
จากประสบการณ์ของผมใน “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ผมมองว่าสถานการณ์นี้เป็นบททดสอบสำคัญสำหรับนักพัฒนา ที่ต้องก้าวข้ามกรอบคิดเดิม ๆ และมองหาแนวทางใหม่ ๆ ในการเข้าถึงลูกค้า ไม่ใช่แค่การสร้างสินค้าออกมาขาย แต่คือการสร้าง “โซลูชัน” ที่ครอบคลุมมิติทางการเงินและคุณภาพชีวิต เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวหน้าในการรับมือกับความท้าทายนี้
Next Solution: นวัตกรรมเพื่อโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
เสนาฯ ไม่ได้มองข้ามปัญหา แต่เลือกที่จะ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมา” ด้วยโมเดล “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วยโครงการหลักสองส่วน ได้แก่ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) นี่คือกลไกอันชาญฉลาดที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยมุ่งเน้นการสร้างเครดิตที่ดีขึ้นให้กับลูกค้า ควบคู่ไปกับการมอบโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านที่จับต้องได้จริง
LivNext: การสร้างเครดิตผ่านการออมเพื่อบ้าน
LivNext หรือ “โครงการเช่าออมบ้าน” เป็นหัวใจสำคัญของกลยุทธ์นี้ โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำเพียงประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออม” ที่สร้างประวัติทางการเงินที่ดีไปพร้อมกัน ทุกขั้นตอนของกระบวนการนี้จะถูกตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดจาก “บริษัท เงินสดใจดี” ในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างละเอียด เพื่อเตรียมความพร้อมให้ลูกค้าสามารถยื่น “สินเชื่อบ้าน” และกู้ผ่านได้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
จากตัวเลขที่น่าประทับใจ LivNext มีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และสามารถกู้ผ่านโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงถึง 100 ยูนิตภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” หากแต่ต้องการเวลาและแนวทางในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยรักษา “ยอดขายอสังหาริมทรัพย์” ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังเป็นการสร้างโอกาสครั้งสำคัญให้กับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ที่กำลังมองหา “บ้านราคาเข้าถึงง่าย” อีกทั้งยังช่วยให้ฐานลูกค้าของเสนาฯ ขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่แท้จริงในตลาดที่ยังคงมีอยู่ เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext: ความยืดหยุ่นของการเช่าที่นำไปสู่การเป็นเจ้าของ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือโมเดล RentNext ซึ่งเป็นการเช่าที่มอบความยืดหยุ่นและ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในอนาคตให้กับผู้เช่า โดยลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจมาเป็นเจ้าของได้ โดยนำค่าเช่าที่จ่ายไปหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิมที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่น ๆ ในเครือของเสนาฯ นี่คือแนวคิดที่ก้าวข้ามข้อจำกัดของการเช่าแบบเดิม ๆ ที่มักจะเป็นเงินที่จ่ายทิ้งไปเปล่า ๆ แต่ RentNext ได้เปลี่ยนมันให้เป็นส่วนหนึ่งของการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว
โมเดลทั้งสองนี้สร้างรายได้รวมให้เสนาฯ ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี และที่น่าสนใจคือมีอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุน “การตลาดอสังหาริมทรัพย์” และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มี “ความต้องการเช่า” ค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เสนาฯ 2025: รัดเข็มขัดและพัฒนาสู่ความยั่งยืน
สำหรับยุทธศาสตร์ปี 2569 (ซึ่งสะท้อนเทรนด์ปี 2025) เสนาฯ เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวังและเน้นความมั่นคง โดยมีแผนที่จะลดการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อนหน้า หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสูงสุด นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า “การบริหารจัดการสต็อก” สินค้าคงคลังที่มีอยู่เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในภาวะตลาดเช่นนี้
เสนาฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็น “คอนโดมิเนียม” ซึ่งกำลังถูกปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึง “การตลาดแบบตรงกลุ่ม” มากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในการปรับตัวเพื่อความยั่งยืนของธุรกิจ
บ้านประหยัดพลังงาน: มาตรฐานใหม่เพื่ออนาคตยั่งยืน
อีกหนึ่งเทรนด์ที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะได้รับการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์บ้าน” และ “แบตเตอรี่เก็บพลังงาน” เป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังสอดรับกับความตระหนักเรื่อง “พลังงานสะอาด” และเป้าหมายด้านความยั่งยืนระดับโลก เทคโนโลยีเหล่านี้ เช่น “โซลาร์รูฟท็อปสำหรับบ้าน” ไม่ใช่เพียงแค่ฟังก์ชันเสริม แต่เป็นส่วนหนึ่งของการสร้าง “บ้านประหยัดพลังงาน” ที่แท้จริง
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแต่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่าง ๆ นี่คือการลงทุนใน “เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ทั้งผู้บริโภคและสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าให้กับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในระยะยาว
มุมมองด้านเศรษฐกิจและการเมือง: ปัจจัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาด
จากประสบการณ์ในวงการ ผมมองว่ามาตรการของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการประกาศไปแล้ว สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” และ “สินเชื่อที่ตึงตัว” เกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นรูปธรรม จะช่วย “เพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภค” ได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การพิจารณา “ลดดอกเบี้ย” นโยบาย ก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ หากอัตราดอกเบี้ยลดลง ลูกค้าก็จะสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ที่ “การเงินอสังหาริมทรัพย์” กำลังเผชิญความท้าทายนี้ การประสานงานระหว่างภาครัฐและเอกชนจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ก้าวต่อไปของเสนาฯ และตลาดอสังหาฯ ไทย
ในท้ายที่สุด ดร.เกษราได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับตัวเชิงรุกของผู้ประกอบการในช่วงเวลานี้ คือการมองหาวิธีที่จะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้ดำเนิน “กลยุทธ์ Next Solution” เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคและเป็นการสร้าง “ความน่าเชื่อถือในระยะยาว” ให้กับแบรนด์
สำหรับผมแล้ว “โครงการบ้านเสนา” ไม่ได้เป็นเพียงแค่การสร้างที่อยู่อาศัย แต่เป็นการสร้างโอกาสและสร้างความหวังให้กับคนไทยจำนวนมาก การที่เสนาฯ ยังคงมุ่งเน้น “นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์เสนา” และการช่วยเหลือลูกค้า สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในบทบาทของ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่ก้าวข้ามขีดจำกัดทางธุรกิจ สู่การเป็น “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” และ “Life Long Trusted Partner” ที่แท้จริง
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้า จึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถดำเนินการได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่จะช่วยขับเคลื่อนให้ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่งในอนาคต
ก้าวสู่อนาคตที่มั่นคงด้วยเสนาฯ: โอกาสที่คุณเป็นเจ้าของบ้านได้จริง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังประสบปัญหาในการขอสินเชื่อบ้าน หรือมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่มาพร้อมความยืดหยุ่นและ “บ้านประหยัดพลังงาน” ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เสนา” ผ่านโมเดล Next Solution ไม่ว่าจะเป็น LivNext หรือ RentNext พร้อมแล้วที่จะเป็นทางออกให้กับคุณ ไม่ว่าคุณจะอยู่ในกรุงเทพฯ หรือมองหา “โครงการบ้านจัดสรร” ในทำเลศักยภาพอย่างบางใหญ่, พระราม 9, บางนา หรือรังสิต เสนาฯ มีโซลูชันที่พร้อมตอบโจทย์ความต้องการของคุณ
อย่าปล่อยให้ความฝันในการมีบ้านต้องหยุดชะงัก เพียงเพราะข้อจำกัดทางการเงินในปัจจุบัน เสนาฯ พร้อมเป็นพันธมิตรที่เข้าใจและพร้อมสนับสนุนทุกก้าวของการเป็นเจ้าของบ้านของคุณ
เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการและกลยุทธ์การเป็นเจ้าของบ้านกับเสนาฯ ได้แล้ววันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนของคุณ!
