ฝ่าวิกฤต “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน”: เจาะลึกกลยุทธ์ Sena Development พลิกโฉมตลาดอสังหาฯ ปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการพลิกผันของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่กำลังเผชิญกับอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกว่าปรากฏการณ์ “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” นั้น ถือเป็นวิกฤตการณ์ที่ท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดบ้านราคาเข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นฐานรากสำคัญของภาคอสังหาฯ ไทย การทำความเข้าใจแก่นแท้ของปัญหานี้ พร้อมทั้งเรียนรู้จากแนวทางการรับมือเชิงรุกของผู้ประกอบการอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ผมจะนำทุกท่านมาเจาะลึกถึงกลยุทธ์ นวัตกรรม และทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในปี 2568-2569 ที่กำลังจะเข้ามาถึง
วิกฤต “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ที่บีบรัดตลาดอสังหาฯ ไทย
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2568 ไม่ได้เป็นเพียงการชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป หากแต่เป็นการดำดิ่งลงของกำลังซื้อที่ถูกกดดันจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ รายได้ที่เติบโตไม่ทันค่าครองชีพและราคาสินทรัพย์ ตลอดจนมาตรการสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน เหล่านี้ล้วนเป็นชนวนเหตุสำคัญที่ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งทะยานจนน่าตกใจ จากข้อมูลเชิงลึกในบางทำเลของตลาดแนวราบ เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านมีสูงถึง 80% และสำหรับคอนโดมิเนียมเองก็แตะระดับเฉลี่ย 50% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการซื้อ” ที่หายไป แต่คือ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากประสบการณ์ของผม วิกฤตการณ์ครั้งนี้แตกต่างจากครั้งก่อนๆ เพราะมันกัดกินลึกไปถึงโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจครัวเรือน ผู้บริโภคจำนวนมากติดอยู่กับวงจรหนี้เก่า ทำให้ไม่มีศักยภาพทางการเงินเหลือพอที่จะสร้างภาระใหม่เพื่อการมีบ้าน แม้พวกเขาจะมีความฝันและต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองก็ตาม ซึ่งถือเป็นภาวะที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านหลังแรก หรือแม้แต่ขยับขยายที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินเองก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อบริหารความเสี่ยงของหนี้เสีย หรือ NPLs ซึ่งส่งผลให้การพิจารณา แผนการเงินซื้อบ้าน ของลูกค้ายิ่งเข้มงวดขึ้นไปอีก ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงต้องคิดนอกกรอบและมองหา โซลูชันการเงินอสังหาฯ แบบใหม่ๆ เพื่อประคองตลาดและช่วยให้ผู้บริโภคสามารถก้าวข้ามอุปสรรค “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” เหล่านี้ไปได้
Sena Development: จุดประกาย “Next Solution” นวัตกรรมเพื่อการเข้าถึงบ้าน
ท่ามกลางความท้าทายนี้ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ก้าวออกมาพร้อมแนวคิด “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นการแสดงออกถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อ Pain Point ของผู้บริโภคที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อซ้ำแล้วซ้ำเล่า ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้เปรียบเทียบโมเดลนี้ว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” ซึ่งเป็นแนวคิดที่สะท้อนถึงความมุ่งมั่นที่จะช่วยสร้างโอกาสและปูทางให้ผู้ที่เคยติดกับดัก “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ในที่สุด
“Next Solution” ประกอบด้วยกลไกหลักสองส่วนที่ทำงานเสริมกัน:
LivNext (เช่าออมบ้าน): พลิกวิกฤตเครดิตเป็นโอกาส
แก่นแท้ของโมเดล: LivNext ออกแบบมาเพื่อช่วยให้ลูกค้าที่ยังไม่มีความพร้อมด้านเครดิต สามารถ “ผ่อน” กับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างประวัติทางการเงินที่ดีขึ้นในช่วง 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาสำคัญในการปรับปรุงสถานะเครดิตให้พร้อมสำหรับการยื่นขอ สินเชื่อบ้าน เต็มรูปแบบในอนาคต
กลไกการสนับสนุน: หัวใจสำคัญของ LivNext คือการทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย บริษัทจะทำหน้าที่วิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความก้าวหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ลูกค้ามี แผนการเงินซื้อบ้าน ที่แข็งแกร่งและมีโอกาส กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ลดลง
ผลลัพธ์ที่จับต้องได้: ปัจจุบัน LivNext มีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าประทับใจคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าการที่เคย กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ไม่ได้หมายความว่าจะกู้ไม่ผ่านตลอดไป แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง โมเดลนี้ช่วยรักษาโอกาสในการขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยยกระดับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่มาก เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นแห่งการเป็นเจ้าของ
แนวคิดยืดหยุ่น: RentNext มอบทางเลือกที่มากกว่าการเช่าทั่วไป โดยให้สิทธิ์ลูกค้าในการเปลี่ยนสถานะจากผู้เช่าเป็นเจ้าของในอนาคต โดยสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปหักจากเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ซึ่งเป็นการคืนโอกาสและลดภาระทางการเงินให้กับผู้เช่า
คุณค่าทางธุรกิจ: โมเดล RentNext นี้ไม่ได้สร้างประโยชน์เพียงต่อลูกค้า แต่ยังสร้างมูลค่าทางธุรกิจให้กับเสนาฯ อย่างมหาศาล ด้วยรายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ที่โดดเด่นคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลทองที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำต่อการ ลงทุนอสังหาฯ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า “Next Solution” เป็นตัวอย่างของนวัตกรรมที่แท้จริงในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เพียงแต่แก้ปัญหาเฉพาะหน้าให้กับผู้บริโภคที่กำลังประสบปัญหา “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” เท่านั้น แต่ยังเป็นการวางรากฐานระยะยาวเพื่อสร้างความเชื่อมั่นและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มตลาดที่อ่อนไหวที่สุดในปัจจุบัน และนี่คือการตอบโจทย์ที่แท้จริงในยุคที่ผู้บริโภคต้องการ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าใจและพร้อมจะร่วมเดินไปด้วยกัน
รัดเข็มขัดปี 2569: กลยุทธ์การบริหารจัดการและอสังหาฯ ยั่งยืน
สำหรับปี 2569 เสนาฯ ได้วางยุทธศาสตร์เชิงรุกที่ระมัดระวัง โดยเน้นการบริหารจัดการและการเพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์ที่มีอยู่ แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก ซึ่งถือเป็นการปรับตัวที่ชาญฉลาดในภาวะตลาดที่ยังคงผันผวน:
ลดการเปิดโครงการใหม่: เสนาฯ จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหรือเป็นเฟสถัดไปของโครงการเดิม เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง และมุ่งเน้นการระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
บริหารจัดการสต็อกมูลค่ามหาศาล: ปัจจุบัน เสนาฯ มีสินค้าคงคลังที่เป็นคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม บริษัทจึงหันมาดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Layout ให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ปัจจุบัน ไปจนถึงการทำ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ แบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบรับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์เดิม แทนที่จะรอการพัฒนาจากโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว
มุ่งมั่นสู่ความยั่งยืน: “Life Long Trusted Partner”
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่ในบ้าน: เสนาฯ ยังคงเดินหน้าอย่างแข็งแกร่งในด้านความยั่งยืน โดยประกาศให้บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาวเท่านั้น แต่ยังเป็นการส่งเสริมการใช้ พลังงานสะอาด และสนับสนุนเป้าหมายด้าน ความยั่งยืนอสังหาฯ ของประเทศอีกด้วย
Waste Management: บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้ม ESG อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังได้รับความสนใจทั่วโลก
กลยุทธ์เหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความลึกซึ้งในการมองตลาดและการปรับตัวของเสนาฯ ที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างและขาย แต่เป็นการสร้างคุณค่าและโซลูชั่นที่ยั่งยืน ซึ่งจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและลดความกังวลในกลุ่มผู้บริโภคที่เผชิญกับปัญหา “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทางออกของตลาด: บทบาทรัฐบาลและการปรับตัวของภาคธุรกิจ
จากประสบการณ์ของผม การแก้ปัญหา “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” และการฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบทบาทของภาครัฐ:
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อตึงตัว: ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำว่ามาตรการรัฐที่สำคัญที่สุดคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีกลไกในการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และลดความกังวลในการ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ลงได้
การลดอัตราดอกเบี้ย: การพิจารณาลด อัตราดอกเบี้ยบ้าน ควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ การลดดอกเบี้ยจะช่วยให้ลูกค้ามีภาระหนี้ที่ลดลง และเพิ่มโอกาสในการ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เป็นผ่านได้ง่ายขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นด้วยว่าการแก้ปัญหาสินเชื่อภาคครัวเรือนอย่างเป็นระบบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ตลาดบ้านราคาเข้าถึงง่าย ให้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ภาครัฐควรพิจารณา นโยบายรัฐอสังหาฯ ที่มุ่งเน้นการสร้างเสถียรภาพและเพิ่มโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้จริง ไม่ใช่แค่มาตรการกระตุ้นระยะสั้น
สำหรับผู้ประกอบการเอง การปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยให้ลูกค้าสามารถก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น คือสิ่งสำคัญที่สุดในช่วงเวลานี้ ดังเช่นที่เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นผ่านกลยุทธ์ “Next Solution” ซึ่งเป็นการประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
สรุปและก้าวต่อไป
วิกฤต “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ถือเป็นความท้าทายที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบหลายปี แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมองหานวัตกรรม เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็นหนึ่งในผู้นำที่กล้าคิด กล้าทำ และกล้าลงทุนในโซลูชันที่มุ่งเน้นการแก้ปัญหาที่แก่นแท้ของผู้บริโภค ด้วยโมเดล “Next Solution” อย่าง LivNext และ RentNext พร้อมกับกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างชาญฉลาดและการให้ความสำคัญกับ ความยั่งยืนอสังหาฯ เสนาฯ ได้วางตำแหน่งตัวเองเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่ใช่แค่ขายบ้าน แต่คือการร่วมสร้างชีวิตและอนาคตที่ดีกว่าให้กับลูกค้า
ในฐานะผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเรียนรู้จากกรณีศึกษาเช่นนี้ ไม่เพียงแต่จะช่วยให้เราเข้าใจพลวัตของตลาดที่ซับซ้อนขึ้นเท่านั้น แต่ยังเปิดมุมมองใหม่ๆ ในการสร้างสรรค์นวัตกรรมและโซลูชั่นที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของสังคม
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน หรือเป็นนักลงทุนและผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการโซลูชั่นที่ยั่งยืน ผมขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาและทำความเข้าใจแนวคิด “Next Solution” ของเสนาฯ ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น นี่คือพิมพ์เขียวแห่งอนาคต ที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านวิกฤตและเดินหน้าได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน.
